Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovité věci č / 164 / 2014

Transkript

1 Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovité věci č / 164 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže, s průjezdem v současném stavu usnesení exekutora Předmět ocenění Budova RD č.p. 34, LV č. 313 na pozemku parc.č. St. 50 pozemek parc.č. St. 50, LV č. 313 pozemek parc.č. 760/1, LV č. 313 pozemek parc.č. 760/3, LV č. 313 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Obec Loukov Počet obyvatel 980 Kat. území Libosváry u Bystřice pod Ulice Libosváry č.p. 34 Hostýnem Část obce dle LV Libosváry Objednatel Exekutorský úřad Brno-město JUDr Karel Urban Minská č.p. 54 Brno Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Oláh František - Loukov, Libosváry 34 Oláhová Zuzana - Loukov, Libosváry 34 Ne Tel. IČ DIČ Vypracoval Ing. Smetanová Vladimíra Dne Licence číslo J. Homoly 3739/5 Ke dni Kroměříž smetanovavladimira@iol.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 6 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč SJM Obvyklá cena - současný stav Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Sedmset tisíc Kč Kč Dva miliony osmsetsedmdesátpět tisíc Kč Vyhodnocení rizik - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Česká spořitelna, a.s. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko - 2 -

3 Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Momentálně není dům obchodovaný Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Kupní smlouva Následně byla provedena na domě nová krytina a drobné modernizace Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 313, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Snímek kat. mapy pro k.ú. Libosváry u Bystřice pod Hostýnem, vyhotovil aktuální náhled situace, vyhotovil Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 313, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov Snímek kat. mapy pro k.ú. Libosváry u Bystřice pod Hostýnem, vyhotovil aktuální náhled situace, vyhotovil Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Libosváry jsou nesrostlou místní částí zemědělské obce Loukou, v podhůří Hostýnských vrchů, na rozhraní okresů a krajů. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD centrum místní části, samostatně stojící zděný dům, v místě jsou všechny sítě, minimální vybavenost, doprava pouze autobusová, vlak ve vlastní obci. Soulad s ÚPD, umístění mimo záplavovou oblast. Nejbližší centrum Bystřice pod Hostýnem. problematická dostupnost bývalého okresního i krajského města. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě nízká frekvence spojů Ne 32 Km Informace o nemovitosti Samostatně stojící dům, v malé části podsklepený, jedno nadzemní podlaží, sedlová střecha s volnou půdou, s plechem. Na dům navazuje neoplocená předzahrádka, dvůr a navazující zahrada za domem. Zděná kůlna po pravé hranici dvora není vyznačená na snímku. Dispoziční řešení a vybavení: vstup středem domu do zádveří s dlažbou, chodba s dlažbou, napravo pokoj s plovoucí podlahou, krbovými kamny a WaW, pokoj s PVC a WaW, z chodby nalevo kuchyně s plovoucí podlahou, WaW, linkou, plynovým sporákem, WC s PVC, obkladem. Ve dvorní části hala s PVC, koupelna s vanou, umyvadlem, dlažbou, obkladem, komora s PVC. Ze dvora vstup do komory s boilerem a betonem. V levé části domu průjezd bez podhledu, může sloužit k parkování. Z průjezdu vstup do sklepa. Po roce 2006 provedena nová krytina domu, dvoje plastové vstupní dveře (dvůr a zádveří do ulice), nová příčka zádveří, některé vnitřní dveře, krbová kamna. Výplně původní dřevěné kastlové, údržba mírně podprůměrná. Celková dispozice 2+1 s dvorní halou. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1129/5 ve vlastnictví Zlínský kraj - ŘS Zlínského kraje Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 157 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna zděná šopa Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti základy s izolací, zdivo smíšené, stropy nespalné s rovným podhledem, krov dřevěný Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy - 3 -

4 plechová krytina nová, výplně dřevěné kastlové, vstupní dveře plastové na dvůr a v zádveří do ulice plastové dveře, uliční dřevěné původní, fasáda hladká, klempířské prvky pozinkované Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina nová plechová po 2006 Dveře 2x plastové, 1x vnitřní po 2006 Podlahy plovoucí část po 2006 Instalace krbová kamna, ponorka ve studně po 2006 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 719 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 150 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní smíšené svislé konstrukce zděné práce vodorovné rovný podhled konstrukce střechy sedlový konstrukce, stropy krytina střech plech klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních omítky vápenné štukové úpravy vnějších omítky hladké povrchů povrchů vnitřní obklady koupelna, kuchyně, WC schody betonové do sklepa dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní hladké a okna dřevěná kastlová prosklené, vrata dřevěná povrch podlah dlažba, plovoucí lamino, PVC vytápění WaW a krbová kamna elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod T+S bleskosvodu vnitřní kanalizace od všech zařizovacích předmětů vnitřní plynovod zemní ohřev teplé vody boiler ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 7.48 m m 2 Součet ploch za podlaží 7.48 m m 2-4 -

5 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 3.00 m m 2 chodba 6.44 m m 2 kuchyně m m 2 WC 1.24 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 koupelna 3.61 m m 2 komora 1.85 m m 2 hala m m 2 komora s boilerem 2.30 m m 2 průjezd budovou - garážové stání m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 80.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej koncového domku v nesrostlé místní části obce Loukov, v Libosvárech. Prodán letos realitní kanceláří. Dispozice 2+1, ÚT plyn, krbová kamna, modernizace v posledních deseti letech postupná, kompletní. Oproti hodnocenému domu obdobná poloha k vlastnímu území obce, menší pozemek, lepší stav domu. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 80.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 12.7 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatný dům v nesrostlé místní části Loukova Libosváry, dispozice 2+1, udržovaný - modernizace koupelny včetně rozvodů, kuchyně, plastová okna, podlahy, dřevěné obložení, vytápění el. přímotopy a kamny na tuhá paliva. Oproti hodnocenému domu obdobná poloha vzhledem k vlastnímu území obce, menší pozemek, lepší stav

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SDK reality, datum vložení inzerátu 3/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 86.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatný dům v zastavěné části Loukova, u kostela, nabízený realitní kanceláří od jara. Dispozice 3+1, modernizovaný - koupelna, kuchyně, podlahy, plastové výplně, nová krytina, klempířské prvky, parkování u domu, umístění u hlavní průjezdné cesty obcí. Voda veřejná a studna, plyn, topení WaW. Menší zahrádka za domem. Oproti hodnocenému lepší stav, lepší poloha ve vlastním území obce vzhledem k vybavenosti. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2-6 -

7 Jednotkovou cenu domu odhaduji ve výši uvnitř intervalu cen porovnávaných domů. V ceně domu je zohledněno veškeré příslušenství vedlejší zděná stavba, přípojky, studna, oplocení, dále pozemky s porosty. Závěr: Obvyklou cenu domu odhaduji ve výši ,- Kč. Příslušenstvím domu je zděná hospodářská stavba, nevyznačená na snímku po pravé straně dvora, studna, přípojky, oplocení, pozemky s porosty. Nebyla zjištěna věcná břemena, výměnky, nájmy, pachtovní a předkupní práva. Výsledná obvyklá cena hodnocené nemovité věci činí ,- Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0428 Ing. Smetanová Vladimíra J. Homoly 3739/ Kroměříž podpis Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j.spr. 3595/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14 podle připojené likvidace. Fotodokumentace kuchyně WC - 7 -

8 pokoj s krbovými kamny WaW v pokoji koupelna komora s boilerem střecha nad průjezdem vedlejší kůlna - 8 -

9 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU MOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0721 Kroměříž Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo SJM Oláh František a Oláhová Zuzana, Libosváry 34, Loukov, Michaela Thoneta 1241, Bystřice pod Hostýnem SJM = společné jmění manželů Obec: Loukov Kat.území: Libosváry u Bystřice pod List vlastnictví: 313 Hostýnem V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Identifikátor B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Libosváry, č.p. 34, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: St /1 453 zahrada zemědělský půdní fond 760/3 347 zahrada zemědělský půdní fond B1 C Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 097EX 2114/13 pro Urban Karel, JUDr., soudní exekutor Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Povinnost k / /8230 o Zástavní právo exekutorské - jistina ve výši ,15 Kč s příslušenstvím - na nemovitosti ve společném jmění povinných: 1/ Oláh František, RČ: /8954 2/ Oláhová Zuzana, RČ: /8230 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: St. 50 Z-4134/ /62, Krč, Praha 4, Parcela: 760/1 Z-4134/ RČ/IČO: Parcela: 760/3 Z-4134/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Brno-město; č.j. 97EX-2114/ ze dne Z-4134/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo smluvní k zajištění 1) pohledávek v celkové výši ,00 Kč s příslušenstvím 2) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše ,00 Kč, které mohou vzniknout od do Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: St. 50 V-1767/ /62, Krč, Praha 4, Parcela: 760/1 V-1767/ RČ/IČO: Parcela: 760/3 V-1767/ Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1767/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Podíl o Zahájení exekuce Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, kód: 740. strana 1

10 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU MOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0721 Kroměříž Povinnost k Obec: Loukov Kat.území: Libosváry u Bystřice pod List vlastnictví: 313 Hostýnem V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Oláh František, Libosváry 34, Loukov, RČ/IČO: /8954 Z-19682/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-2114/ Exekutorský úřad Brno - město ze dne ; uloženo na prac. Brno-město Z-19682/ o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Oláhová Zuzana, Michaela Thoneta 1241, Bystřice pod Hostýnem, RČ/IČO: /8230 Z-19682/ Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-2114/ Exekutorský úřad Brno - město ze dne ; uloženo na prac. Brno-město Z-19682/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - v SJM povinných: 1/ Oláh František, RČ: /8954 2/ Oláhová Zuzana, RČ: /8230 Parcela: St. 50 Z-4135/ Parcela: 760/1 Z-4135/ Parcela: 760/3 Z-4135/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Brnoměsto; č.j. 97EX-2114/ ze dne Z-4135/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-2062/ Pro: Oláh František a Oláhová Zuzana, Libosváry 34, Loukov, RČ/IČO: /8954 Michaela Thoneta 1241, Bystřice pod Hostýnem /8230 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 760/ / Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, kód: 740. strana 2

11 Okres: VÝPIS Z KATASTRU MOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0721 Kroměříž Obec: Loukov Kat.území: Libosváry u Bystřice pod List vlastnictví: 313 Hostýnem V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, kód: 740. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :14:02 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Holešov, kód: 740. strana 3

12

13