Znalecký posudek odhad obvyklé ceny nemovité věci č / 46 / 2019

Transkript

1 Znalecký posudek odhad obvyklé ceny nemovité věci č / 46 / 2019 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu 97EX9461/15 Předmět ocenění Budova RD č.p. 206, LV č. 578 na pozemku parc.č. 431 pozemek parc.č. 430, LV č. 578 (106 m2, zahrada) pozemek parc.č. 431, LV č. 578 (156 m2, zastavěná plocha a nádvoří) Adresa Kraj Zlínský kraj Město Chropyně Počet obyvatel 4915 Kat. území Chropyně Ulice U Hejtmana č.p. 206 Část obce dle LV Chropyně Objednatel odhadu Exekutorský úřad Brno JUDr Karel Urban Minská č.p. 54 Brno Tel. Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky banky Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ Zpracováno pro exekutora Oláh Ján - Chropyně, U Hejtmana 206 Oláhová Jitka - Chropyně, U Hejtmana 206 Ne 97EX9461/15 Vypracoval Ing. Smetanová Vladimíra Dne Licence číslo J. Homoly 3739/5 Ke dni Kroměříž smetanovavladimira@iol.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 6 SJM Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion sto tisíc Kč Komentář k ceně Odhadovaná cena ,- Kč odpovídá probíhajícím obchodům podobných domků v okolí. Předmětem ocenění jsou pozemky s rodinným domem, s veškerým příslušenstvím - studna, oplocení, přípojky, vedlejší stavba. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti - 1 -

2 Pěkné místo v blízkosti centra, parkování na veřejném pozemku před domem, mimo komunikaci, uzavřený dvorek. Nutná investice do údržby. Podmínky platnosti ceny Cena platná bez podmínek a omezení, bez zohlednění exekuce dle LV. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Věcná hodnota (stavba po opotřebení) - současný stav Kč Dva miliony šest setosmdesátdevět tisíc Kč Kč Devět setčtyřicetjedna tisíc Kč Vyhodnocení rizik REET NE ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Exekuce dle LV Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Momentálně není dům obchodovaný Komentář k vadám Nebyly zjištěny Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Typ Kupní smlouva Kupní cena 0 Datum Vyhodnocení Jiná cenová hladina, nesrovnatelné Komentář k vadám Nebyly zjištěny Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 578, vyhotovil dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Chropyně, vyhotovil ortofoto a situace, vyhotovil záplavová mapa, vyhotovil Skutečnosti zjištěné na místě a vyjádření majitele Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 578, vyhotovil dálkový přístup do KN Snímek kat. mapy pro k.ú. Chropyně, vyhotovil ortofoto a situace, vyhotovil záplavová mapa, vyhotovil Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Chropyně je hanácké městečko na střední Moravě, zemědělská oblast. Blízký nájezd na dálnici D1. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Poloha v obci širší centrum-zástavba RD Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ne Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano Soulad s ÚPD, doprava vlaková i autobusová. Zámek s parkem a rybníky s chráněným ptactvem, přírodní rezervace. Dřívější areál chemické továrny Technoplast po roce 1990 zanikl a je nahrazen drobnou podnikatelskou výrobou. V místě je škola, školka, areál koupaliště. Dům na okraji záplavové oblasti Q100 a Q20 dle napojení na všechny sítě. V místě není MHD. Dostupnost autobusu i vlaku do 10 minut. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 38 Km Informace o nemovitosti Zděný řadový vnitřní domek v blízkosti centra městečka, nepodsklepený, ve dvorní části dvě nadzemní podlaží, v uliční části volná půda, sedlová střecha s pálenými taškami, dvorní pultová s plechem. Fasáda břizolit, původní dřevěná okna, vstupní dveře plastové, napojení na všechny sítě, na dvoře neužívaná studna. Půdorys L, na dvorní křídlo navazuje šopa cca 16m2, oplocení zadní a pravou zídkou. Dispoziční řešení a vybavení: vstup z ulice do chodby v levé části domu, dlažba, jednoramenné provizorní dřevěné schody do patra. Do ulice dva pokoje s plovoucí podlahou, ve dvorní části - 2 -

3 kuchyně s linkou, plynovým sporákem, odsavačem, obkladem, plovoucí podlahou, koupelna s vanou, umyvadlem, WC mísou, obkladem, dlažbou, technická místnost s plynovým kotlem a karmou, s betonem. V patře chodba se schodištěm a dva pokoje s OSB deskami. Nástavba před cca 30ti lety. Dům je bez podstatné modernizace, obydlený. V ceně domu jsou zahrnuty veškeré venkovní úpravy - přípojky, zídka dvora, studna, šopa. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 438/1, 374/18 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 99 m 2 Dispozice Typ stavby zděná (cihlový, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 80 Opotřebení odhadem 65 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti betonové základy, zdivo 45 cm, stropy s rovným podhledem, dřevěný sedlový a pultový krov Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy fasáda břizolit zvětralá, výplně dřevěné původní, vstupní dveře plastové, krytina pálené tašky a plech, klempířské prvky pozinkované Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Dveře vstupní plastové Podlahy plovoucí v kuchyni a pokojích 1.NP Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 560 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 262 m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny přivedeno na hranici pozemku Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné práce vodorovné konstrukce, stropy dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným, dvorní pultová krytina střech pálená tašková, plech klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze stříkaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné jednoramenné provizorní dveře a vrata vchodové plastové, vnitřní prosklené okna dvojitá dřevěná špaletová - 3 -

4 povrch podlah s keramickou dlažbou, plovoucí vytápění ústřední / etážové plyn lamino, beton elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody karma ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo, WC kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 0 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 koupelna s WC 6.51 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 kuchyně m m 2 schodiště samostatné vnitřní 1.39 m m 2 kotelna 5.27 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 9.90 m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje duben 2019 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 98.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 8.5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o koncový dům na okraji zástavby města Chropyně, Tovačovská. K domu přiléhá oplocený dvůr s hospodářskou stavbou po levé hranici, se studnou, zpevněnými plochami a oplocená zahrada s trvalými porosty. Zděný dům, sklep se světlou výškou pod 1,70m není počítán jako patro, jedno nadzemní podlaží, volná půda, sedlová střecha s plechem, dvorní křídlo pultová s plechem. Půdorys L po levé hranici dvora, omítky hladké, výplně plastové, vrata původní dřevěná, levá štítová stěna bez fasády. Dispoziční řešení a vybavení: vstup v pravé části domu průjezdem s betonem, nalevo kuchyně s obkladem, PVC, plynovým sporákem, odsavačem. Do ulice dva pokoje s dřevěnou dlážkou. Do dvora za kuchyní chodba s dlažbou a poklopem do sklepa, s dřevěnými schody. komora s karmou, koupelna s vanou, umyvadlem, dlažbou, obkladem, WC s dlažbou, bez obkladu, dřevěné schody na horní komoru, ve dvorním křídle pokoj s dřevěnou dlážkou. ÚT plyn s radiátory, kotel ve sklepě. Plastová okna 1 rok, krytina střechy 6 let. V ceně domu jsou zohledněny veškeré venkovní úpravy - přípojky, oplocení drátěné a zídky, betonová a dlážděná plocha dvora, neužívaný septik. Lepší údržba a větší pozemek oproti hodnocenému domu

5 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje prosinec 2018 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 72.2 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Zděný koncový dům ve Skašticích, nepodsklepený, jedno nadzemní podlaží a část půdy připravená k vestavbě. Původně byl v patře jeden pokoj s parketami, nyní proběhla úprava stropu, prostor bez omítek. Napojení na všechny sítě, navíc studna na dvoře. Pozemek zastavěný domem a oplocený dvůr před domem. Dispoziční řešení a vybavení: vstup ze dvora do domu v pravé části (nevyznačeno na snímku). Chodba s dlažbou, komora s dlažbou, WC s dlažbou, bez obkladu. Přístavba stará, pultová střecha. Z chodby vstup do haly s plovoucí podlahou, betonové schody na půdu (dříve pokoj s parketami a plastovým oknem), komora, koupelna s vanou, umyvadlem, plynovým kotlem, boilerem, dlažbou, obkladem. Kuchyně s linkou, el. sporákem, bez odsavače, s dlažbou, obkladem, dva průchozí pokoje s plovoucí podlahou. V levé části domu garáž s dvoukřídlými vraty. V levé části za garáží výměnek, s vlastním vstupem. Výplně plastové, střecha sedlová s eternitovými šablonami, nad vstupem pultová, fasáda břizolit. Po koupi 2016 proběhly úpravy interieru, výměna plynového kotle a nový ohřev vody, nový sporák, úpravy krovu a stropu na půdě. V pravé části dvora zděná kůlna, navazuje na dům. V levé části pozemku zděný výměnek. Oproti hodnocenému horší vybavenost obce, vjezd na pozemek, garáž. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje srpen 2018 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -

6 Koncový dům umístěný v blízkosti centra Chropyně, částečně podsklepený, jedno nadzemní podlaží, sedlová střecha s eternitovými šablonami. Garáž s vjezdem od ulice ve štítové stěně. Vstup do domu přes oplocený zpevněný dvorek. Na dvoře venkovní krb a přístřešek. Ze dvora vstup přes dílnu s betonem do garáže s betonem, vraty s el. pohonem, s luxfery. Zádveří s dlažbou, komora s betonem a výlezem na půdu, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem, WC mísou, dlažbou, obkladem, dřevěné schody do sklepa, kuchyně s linkou, sklokeramickou deskou, bez odsavače, s obkladem, T+S, s el. přímotopem. Pokoj s plovoucí podlahou, krbovými kamny, pokoj s plovoucí podlahou a kobercem, s přímotopem, pokoj s kobercem a šatnou. Prádelna s boilerem a betonem. Napojení na všechny sítě, plyn byl při modernizaci odstřižený. Výplně plastové, břizolit. Po koupi 2013 provedené úpravy s rozpočtem cca ,- Kč - nová media, sociální zázemí, kuchyně, krbová kamna, vrata, okna, podlahy. Dvorní krb a přístřešek. RD Chropyně, ulice Nová. Prodej v insolvenci. Podlahová plocha zahrnuje velkou dílnu v domě. Oproti hodnocenému po modernizaci interieru. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Jednotkovou cenu hodnoceného domu volím pod dolní hranicí intervalu jednotkových cen zrealizovaných prodejů. Vliv má spíše podúdržba hodnoceného domu, provizorní schody do patra, neudržovaný pozemek u domu. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0428 Ing. Smetanová Vladimíra J. Homoly 3739/ Kroměříž podpis Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j.spr. 3595/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /19 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem k č /19 podle připojené likvidace

7 Fotodokumentace 1.NP technická 1.NP kuchyně 1.NP koupelna patro - 7 -

8 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 097EX 9461/15 pro Urban Karel, JUDr., soudní exekutor CZ0721 Kroměříž Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: Chropyně List vlastnictví: Chropyně V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor Vlastnické právo SJM Oláh Ján a Oláhová Jitka, U Hejtmana 206, Chropyně / /2760 SJM = společné jmění manželů B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zahrada zemědělský půdní fond zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Chropyně, č.p. 206, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: 431 Podíl B1 Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitostí v části B - Bez zápisu C Věcná práva zatěžující nemovitosti v části B včetně souvisejících údajů - Bez zápisu D Poznámky a další obdobné údaje Typ vztahu o o Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Povinnost k Oláhová Jitka, U Hejtmana 206, Chropyně, RČ/IČO: /2760 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 97EX-9461/ Exekutorský úřad Brno-město ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Brno-město Z-763/ Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - povinný: Oláhová Jitka, r.č.: /2760 Povinnost k Parcela: 430, Parcela: 431 Listina Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vydal JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, 97EX-9461/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Kroměříž Z-185/ Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení, exekučního příkazu č.j. 97EX 9461/ Právní moc ke dni Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne ; uloženo na prac. Kroměříž Z-2180/ Změna výměr obnovou operátu Povinnost k Parcela: 430, Parcela: 431 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kód: 708. strana 1

9 Okres: Typ vztahu VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0721 Kroměříž Obec: Kat.území: Chropyně List vlastnictví: Chropyně V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva o převodu nemovitosti RI 92/1978 KUPNI SMLOUVA ZE DNE POLVZ:52/1978 Z / Pro: Oláh Ján a Oláhová Jitka, U Hejtmana 206, Chropyně RČ/IČO: / /2760 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kód: 708. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :10:57 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Kroměříž, kód: 708. strana 2

10

11

12

13