Znalecký posudek č. 2929/09

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2929/09 O ceně nemovitosti: Byt č. 414/7 v čp. 414 Liberec XII - Staré Pavlovice s podílem na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 v kú. Staré Pavlovice kú. Staré Pavlovice obec Liberec kraj Liberecký okres Liberec Objednatel posudku: Účel posudku: Titl. Mgr.Martin Slavata Ex.Ú. MB Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 553/06 zjištění ceny nemovitosti k usnesení EX.553/06 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o byt 3+1 v typové montované (panelové) budově, umístěný v zastavěné části města ve Starých Pavlovicích, při ulici Jabloňová, Liberec XII. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, ne zemního plynu, dále telefonu. Příslušenství domu resp. okolí (přístupové cesty, chodníky, ostatní plochy jako zeleň je ve správě města. Budova je běžně udržovaná, správa budovy zabezpečena. Vlastní budova je z roku 1977, umístěna při ulici Jabloňová ve statutárním městě Liberec. Byt 3+1 s příslušenstvím je standartního vybavení. Pozemky pod budovou jsou v podílovém vlastnictví vlastníků bytů. 1. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, zjištění obvyklé ceny k usnesení EX 553/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1214 (byt), č.867 (budova) a č.867 (pozemky). kú. Staré Pavlovice a obec Liberec ze dne s PÚ 4358/ , protokol o převzetí bytu ze dne , kupní smlouva o převodu bytu ze dne PÚ vkladu , snímek katastrální mapy, mapy města a okolí města, informace stavebního úřadu budova r.1977, cenová mapa města není vydána. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). (V daném případě zjišťována pro účely usnesení čj. EX 1546/07). Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). 4. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV: Čechlovská Ladislava 1/6 Drašner Ladislav (zde bydlící) 2/3 Drašner Martin 1/6 podíl spol.částech domu a pozemku 702/17856 Pozn. pozemky pod budovou pč.465/2 a 465/3 ( m 2 ) Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Budova čp.414 Staré Pavlovice Liberec XII splňuje ustanovení 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu. Statutární město Liberec má obyvatel, v místě je zpevněná ulice s chodníkem, je zde napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu a napojení odpadní kanalizace. Do města jezdí autobusová i železniční doprava, ve městě jsou dobré obchody a služby přiměřené okresnímu městu, v místě a ve městě je občanská vybavenost, ve městě je městský úřad, je zde pošta, škola i vysoké školy, je tu zdravotnické zařízení, nemocnice i lekárna a policie, zaměstnanost ve městě na dobré úrovni. Životní prostředí v místě dobré, tiché, užíváno k bydlení, v okolí nebydlí sociálně slabší obyvatelstvo, nedaleko obchodní dům a drobné firmy (prodej, sklady). 6. Celkový popis nemovitosti Byt č.414/7 v čp.414 Staré Pavlovice Liberec XII se nachází v typizované budově postavené montovaným způsobem, osmipodlažní panelová budova se suterénem, s plochou střechou. Napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizaci (možnost zemního plynu), dále telefonu s internetem. Ulice Jabloňová ve městě Liberec XII (při níž daná budova je umístěna) je asfaltová, přístupový chodník k budově je zpevněný asfaltovou plochou. Byt umístěn ve čtvrtém nadzemním podlaží (třetí patro), byt užíván L.Drašnarem, byt 3+1 s příslušenstvím, standartně vybaven, běžně orientován na SVV a JZZ, celkové výměry 70,20 m 2, viz. dále údaje a znaky oceňovaného bytu. Pozemky pod budovou jsou v podílové vlastnictví majitelů bytů, jsou předmětem ocenění. 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice Byt a) Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Liberec Obec: Liberec 2, Staré Pavlovice

4 4 Pozemek a) Pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice 28 Zastavěné plochy a nádvoří, zastavěny dvoutrakční budovou čp.413 a čp.414, ulice Jabloňová, Liberec XII, Staré Pavlovice. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Liberec. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Byty) 0,822 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 465/ , 3 082, ,73 nádvoří zastavěná plocha a 465/ , 3 082, ,57 nádvoří Součet: ,30 Pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice zjištěná cena: ,30 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky parc.č.465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: ,30 Kč ,30 Kč Byt a) Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice 25 Byt 3+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn ve 4.NP montované budovy z roku 1977, byt v osobním vlastnictví. Byt obsahuje: předsíni, koupelnu, WC, tři pokoje, lodžii, kuchyni, sklep v 1.PP tvořen podílem společných prostor. Přízemí je vyvýšené o 1/2 podlaží. Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny obvodové panelové tl.27cm s vnitřní izolací, stropy panelové, střecha plochá, krytina svařovanými asfaltovými pásy, klempířské prvky kompletně pozinkovaným plechem, omítky štukové a v pokojích tapety, fasáda zateplená se stěrkovou omítkou na bázi plastu a se soklem plastovou omítkou, keramické obklady v bytě v koupelně a v části kuchyně, není obklad WC, schody panelové s PVC a ocelovým zábradlím, dveře hladké plné i prosklené, okna plastová s

5 5 ditermickými skly, podlahy pokojů i příslušensví PVC, vytápění centrální ocelovými radiátory, světelné i zásuvkové obvody elektřiny a v bytě je motorový proud, bleskosvod osazen, přívod studené i teplé vody, ohřev vody z centrálního zdroje, odkanalizování koupelny, kuchyně a WC, plyn nezaveden, sporák elektrický, vybavení koupelny plechovou smaltovanou vanou a keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC, výtah v domě osobní 3 osoby 250 kg,, ostatní konstrukce v bytě: digestoř, domovní telefon s elektrickým vrátným, přívod kabelová televize (nepřipojeno), kuchyňská linka původní, listovní schránka, telefon (nepřipojen). Stáří a opotřebení: budova z roku 1977, běžné údržby, opotřebení technicko morální by bylo středně snižující cenu, vyžaduje drobné opravy a údržbu (veškeré konstrukce jsou původní, roku 2009 provedeno zateplení polystyrenem 12cm s fasádní omítkou stěrkovou, nová plastová okna), stáří 32 roků. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle oceňujícího předpisu, tj. 70,2 m 2, lodžie 4,20 m 2 (3,83*1,10). Orientace bytu na obě strany JV budovy. Podlahové plochy bytu (PP): kuchyně = 10,50 m 2 pokoj = 21,30 m 2 pokoj = 12,10 m 2 pokoj = 13,00 m 2 předsíň = 9,20 m 2 koupelna = 3,00 m 2 WC = 1,10 m 2 lodžie = 4,20 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 74,40 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Liberec 2, Staré Pavlovice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území 0,00

6 6 2 Místní obliba v obci nebo v II. Bez vlivu 0,00 oblasti 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava IV. Dobrá dostupnost centra měst, dobré 0,03 parkovací možnosti 5 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 6 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 7 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 7 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,030 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III NP s výtahem 0,05 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,8 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,714 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,030 0,714 = 0,735 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): , 0,735 = ,78 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP ZCU): 74, ,78 = ,23 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = ,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 702 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,63 Kč ,63 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,86 Kč Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice zjištěná cena: ,86 Kč

7 7 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. Hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků. Vzhledem k tomu, že v dané oblasti nemám svoje data k porovnání, využity informace realitních kanceláří s inzercemi v dané oblasti s korekcí resp. odečtením poplatků za služby realitní kanceláře 50-60tis.Kč i se slevami od vlastníků v případě rychlého jednání či platbě v hotovosti). a) b)

8 c) 8

9 d) 9

10 10 Průměrováním bodů a) až d) získán aritmetický průměr (1,14) + (1,28) + (1,299) + (1, provice) v mil..kč, tj. (1,14+1,28+1,299+1,245)/4 = 1,241 mil.kč), uvažována sleva poskytovaná před prodejem kolem 50 tis.kč. Dále zvážením prodejnosti, s ohledem na trh i znaky a zaměstanost v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,20 mil.kč, za celou nemovitost (byt č.414/7 v čp.414 Staré Pavlovice, Liberec XII). Cena podílu 1/6 na ceně předmětného bytu je ,-Kč.

11 11 C. Rekapitulace (administrativní cena) Výsledné ceny bytu: a) Byt č.414/7 čp. 414 Liberec XII s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/3 kú.staré Pavlovice Cena po zaokrouhlení podle 46: ,86 Kč , Kč Výsledná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicetdevěttisícdevětsettřicet Kč D. Obvyklá cena Byt č.414/7 v čp.414 Liberec XII Staré Pavlovice s podílem 702/17856 na společných částech domu a s podílem 702/17856 na pozemcích parc.č. 465/2 a 465/ ,- Kč. Cena práv a závad: viz.vkn z LV (nařízení exekuce, zástavní právo správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji), věcná břemena nezjištěna, jiná nezaznamenána. Cena obvyklá slovy: jedenmilióndvěstětisíc Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav E. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2929/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

12 12 F. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha nemovitosti

13 13 VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha nemovitosti

14 14

15 15

16 16

17 17