Znalecký posudek č. 3865/12

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3865/12 O ceně nemovitosti: Byt č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2 kú. Seletice obec Seletice kraj Středočeský okres Nymburk Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 766/12 ze dne: vystavil: Hana Bartoňová pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o byt 3+1 s příslušenstvím v netypové zděné budově obsahující 4 byty v 2 a 3.NP, dále v 1.NP jsou čtyři garáže, bydova umístěna v zastavěné části obce Seletice, s odstupem od silnice. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, zásobování vody ze studny (vodovod ve výstavbě), kanalizace je svedena do společné žumpy, plyn zde není. Příslušenství domu i pozemek pod budovou resp. okolí (přístupová cesta či chodník), evidována jako zahrada, správně ostatní plocha jsou v majetku vlastníků jednotlivých bytů. Budova běžně udržovaná, správa budovy zabezpečena OSBD Poděbrady. Vlastní budova je z roku 1989, budova i byt (s garáží) méně udržovány a neadaptovány, byt 3+1 s příslušenstvím ve 3.NP, garáž je v 1.NP. Pozemky pod budovou a okolní pozemek jsou podílovém vlastnictví vlastníků bytů s garážemi. 1. Znalecký úkol Výpočet ceny dle oceňujícího předpisu pro popis a zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.830 (byt), č.788 (budova), č.788 (pozemky), kú. a obec Seletice (ze dne , inf.), snímek katastrální mapy, mapa obce a mapy okolí, foto budovy, informace příslušného stavebního úřadu a obce budova r.1989, nahlédnutí do ocenění bytu z roku Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). (V daném případě zjišťována.) 4. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Budova čp.144 Seletice splňuje ustanovení 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova vícebytová, určena převážně pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu. Obec Seletice má 187 obyvatel (MLO od ), v místě je asfaltová cesta, ale pozemek okolní je nezpevněný (zahrada či ostatní plocha), zpevněny přístupy a příjezd, možnost napojení na rozvody elektřiny, vody ze studny, kanalizace svedena do společné žumpy, v obci není kanalizace a plyn, vodovod ve výstavbě. Do obce jezdí autobusová doprava as 5+5 spojů denně, školy zde nejsou, obchody a služby (obchod potravin, hostinec), zdravotnické zabezpečení není, obecní úřad zde je, pošta zde není, zhoršené možnosti zaměstnanosti (jen malá výroba Seletická pila), dojíždění Nymburka 17 km, přiměřené dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití (obecní hřiště, koupaliště), místo budovy dobré, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů, není zde nadměrné narušení životního prostředí. 6. Celkový popis nemovitosti 7. Obsah posudku Příslušenství stavby a pozemky a) Studna b) Pozemek parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice Byt a) Byt č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Nymburk Počet obyvatel: do obyvatel

4 4 Příslušenství stavby a pozemky a) Studna 9 Kopaná studna hl.14m, čerpadlo je součástí venkovních úprav jako ostatní přípojky. Asi z roku 1989 jako dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 14,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 0,565 (Bytové domy) Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m , Kč 5,00 m á 3 810, Kč/m , Kč 4,00 m á 5 200, Kč/m , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3230 Koeficient prodejnosti K p : 0,5650 Cena studny: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 23 roků Předpokládaná další životnost: 77 roků Opotřebení: / ( ) = 23,000 % Odpočet opotřebení: ,79 Kč 23,000 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,79 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 1 Cena po úpravě: = ,79 Kč Studna zjištěná cena: , Kč b) Pozemek parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice 28 Pozemek pč.st.212 evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn bytovým domem, budovou čp.144 Seletice (okres Nymburk). Takto ve skutečnosti užíván. Pozemek je v zastavěné části obce, dobře umístěn i přístupný, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody (zatím ze studny), v obci není odpadní kanalizace a zemní plyn, přístupová cesta je asfaltová, ale okolí domu je betonovým chodníkem a nájezdy ke garážím jsou betonové, pozemek rovinný, bez ohrožení záplavami a sesuvy. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč.

5 5 Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 187 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 0,565 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 39, ,59 nádvoří zahrada 194/ , 39, ,40 Součet: ,99 Pozemek parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice zjištěná cena: , Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby a pozemků včetně opotřebení: a)studna , Kč b)pozemek parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice , Kč Cena příslušenství stavby a pozemků činí ke dni odhadu celkem: , Kč Byt č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice spoluvlastnický podíl: / ,11 Kč Byt a) Byt č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice 25 Byt 3+1 s příslušenstvím a vybavením, umístěn v 3.NP zděné budovy z roku 1989, byt v osobním vlastnictví. Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy železobetonové s izolací proti zemní vlhkosti, stěny obvodové zděné z lehčených zdících materiálů na 40cm, stropy stropnicemi v ocelovch nosnících, střecha plochá, krytina živičnými svařovanými pásy, klempířské prvky kompletně pozinkovaným plechem, omítky štukové, fasáda břizolitem, keramické obklady jsou v koupelně a v části kuchyně, nejsou na WC, schody panelové s teracovým povrchem a s ocelovým zábradlím, dveře hladké hladké plné či prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy PVC a částečně dlažba, vytápění ústřední ocelovými radiátory (kotel vytápění na tuhá paliva a sklad paliva v 1.NP), světelné i zásuvkové obvody elektřiny a v bytě je motorový proud (odpojeno pro neplacení), bleskosvod osazen, přívod studené vody, ohřev vody elektrickým kombinovaným bojlerem, odkanalizování koupelny, kuchyně a WC, plyn nezaveden či nerozveden, sporák elektrický běžný druh, vybavení koupelny plechovou smaltovanou vanou a keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC, výtah v domě není, ostatní konstrukce v bytě: kuchyňská linka, digestoř, zvonek, listovní schránka, vestavěná skříně.

6 6 Stáří a opotřebení: budova z roku 1989, běžné údržby bez adaptace, opotřebení technicko morální bylo středně snižující cenu vyžadující další opravy a údržbu, prováděna malá údržba bytu, konstrukce převážně původní tj. zejména podlahy, dveře, instalace, vytápění, sociální zařízení), stáří budovy 23 roků. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle evidence bytu m 2, tj. 99,11 m 2 + balkon 5,76 m2. Byt orientován na obě strany S a J. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná pokoj 17,50 1,00 17,50 pokoj 17,50 1,00 17,50 pokoj 13,55 1,00 13,55 kuchyně s jídelnou 5,63+5,63 11,26 1,00 11,26 předsíň 7,85 1,00 7,85 koupelna 2,72 1,00 2,72 WC 1,36 1,00 1,36 spíž 1,95 1,00 1,95 šatna (komora mimo byt) ve 3,NP 1,70 0,80 1,36 balkon 5,76 0,17 0,98 komora v 1.NP 2,82 0,80 2,26 sklep u kotelny v 1.NP 2,30+4,45 6,75 0,80 5,40 garáž 14,15 0,80 11,32 104,87 95,01 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Seletice Počet obyvatel: 187 Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Přetrvávající krize i na trhu s nemovitostmi, zpřísněné podmínky bank, snížená koupěschopnost, poptávka je tudíž výrazně nižší. Negativní vliv právních vztahů: exekuční řízení, zadluženost bytu, odpojená elektřina. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,850 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05

7 7 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,950 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Budova je slabě zděná tl.40cm. V budově je pouze nevybavená spol.místnost. K bytu náleží balkon i komora, sklepy a sklad paliva. Kriterium jinde neuvedené, velmi velký byt, tzn. cena na m 2 podlahové plochy oproti malému bytu je výrazně nižší, pro znak snižuji. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem 0,03 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené IV. Mírně zvyšující cenu 0,05 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,9 9 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,684 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,850 0,950 0,684 = 0,552 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,552 = 9 358,06 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 95, ,06 = ,28 Kč

8 8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena příslušenství stavby a pozemků = , Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,11 Kč ,11 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,39 Kč Byt č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice zjištěná cena: , Kč C. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. Hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků. Vzhledem k tomu, že v dané oblasti nemám svoje data k porovnání, využity informace realitních kanceláří s inzercemi v dané oblasti s korekcí resp. odečtením poplatků za služby realitní kanceláře 50-60tis.Kč i se slevami od vlastníků v případě rychlého jednání či platbě v hotovosti 5-10%), srovnávám s bytem v Semčicích: Byt č.79/2 čp.79 v Semčicích se nachází v netypizované obytné budově postavené zděným způsobem, dvoupodlažní zděná budova podsklepená se čtyřmi byty, z roku kde v 1.PP technické podlaží, budova s plochou střechou. Napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace i zemní plyn, plyn není zaveden do bytu. Cesta k budově je asfaltová, ale vlastní příjezd či přístup u budovy není zpevněn, Byt umístěn v prvním nadzemním podlaží, byt 3+1 s příslušenstvím, standartně vybaven, původní stav, celkové výměry 94,1 m 2, vytápění ústřední na tuhá paliva ze sklepa, standartní vybavení, původní konstrukce a vybavení. Pozemek pod budovou parc.č.st.226 výměry 215 m 2 je v podílovém vlastnictví vlastníků bytů, okolní pozemek je ve vlastnictví ČR. Admin.cena 840 tis.kč, KS 7/2012 za 870 tis.kč, foto dále:

9 9. Dále inzerce:

10 10 Porovnávané nemovitosti jsou v lepším i horším stavu, byty jsou menší a bez garáže, průměrně umístěné na okraji okresu v obcích, proto stanoven průměr 846 tis.kč (dle skušenosti stanovena

11 11 cena garáže tis.Kč, proto dále neprovedena srážka za provizi RK a případná sleva. Průměrná cena zjištěná po přičtení garáže a zaokrouhlení činí: ,- Kč. Tato cena není dále upravována. Ocenění podílu nemovitosti 1/2: z normálního pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/2 předmětné nemovitosti činí ,-Kč. D. Rekapitulace (administrativní cena) Výsledné ceny bytu: a) Byt č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2 kú.seletice Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: devětsetdvacettisíctřistaosmdesát Kč

12 12 E. Rekapitulace (obvyklá cena) Byt č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2, ,- Kč. 1/2 Bytu č.144/3 v čp.144 Seletice s podílem 9911/39519 na společných částech domu a jeho vybavení, a s podílem 9911/39519 na pozemcích parc.č. st.212 a 194/2, ,- Kč. Cena práv a závad: viz.vkn z LV (jiná a věcná břemena nezjištěna) 0,- Kč Obvyklá cena slovy: čtyřista padesát tisíc Kč za 1/2 V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3865/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. G. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto a poloha

13 13

14 14

15 15

16 16