Znalecký posudek č. 4518/15

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4518/15 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 298 Žíželice, příslušenství a pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú. Žíželice nad Cidlinou obec Žíželice kraj Středočeský okres Kolín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 904/14 Účel posudku: pro exekuční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.298 v zastavěné části obce Žíželice, hlavní stavba rodinného domu čp.298 je uvnitř obce. Dům čp.298 je přízemní, zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven jako izolovaný, tj. samostatně. Dům postaven na pozemku parc.č. st.52/2, který je předmětem ocenění, zahrada u domu parc.č. 56/1 je ve funkčním celku. Dům postaven s odstupem od asfaltové rozbité cesty, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, zásobování vody ze studně, odkanalizování řešeno do žumpy, zemní plyn nezaveden (v místě jsou vše sítě). U domu je oplocení rámové s podezdívkou, uzavření kovovými vraty a vrátky s dřevěnou výplní, přístup a část dvora zpevněn, pozemek dvora i zahrady s několika okrasnými porosty, přístup dlážděný, za domem je malá dřevěná kolna. Dům je z roku 1961, zcela přestavěn a adaptáván roku 2013, obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, standartní vybavení, vytápění ústřední na tuhá paliva. Nemovitost dobré údržby, ale s drobnými závadami (vlhnutí od kanalizace ve sklepě). B. Znalecký úkol Zjištění administrativní ceny nemovité věci dle platného oceňujícího předpisu, podpůrně pro popis, zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.814 kú.žíželice nad Cidlinou a obec Žíželice ze dne (inf.), snímek z katastrální mapy předmětného území, údaje poskytnuté při šetření, mapové podklady. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zjištována. 3. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV: Marian Hradecký 1 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.298 Žíželice splňuje ustanovení 13 odst.2) oceňujícího předpisu, tj. vyhl. č.441/2013 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, zčásti je podsklepený a má podkroví, obsahuje jeden byt (4+1 s příslušenstvím), venkovní příslušenství domu: venkovní úpravy zahrnuty v ceně rodinného domu, dále je zde kolna a studna, příslušenství je standartní. Provedeno zaměření a hodnocení skutečného stavu. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Obec Žíželice má 1530 obyvatel, v místě je asfaltová ulice Purkyňova (olně neobnovena po vedení podzemních sítí), je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost zemního plynu a je zde odpadní kanalizace. Do obce jezdí autobusová doprava zastávka as 375m, u návsi, kde je rozšířená občanská vybavenost (obchod, hostinec), obecní úřad, je tu pošta, je základní škola i mateřská školka, je tu zdravotnické zařízení i lékárna, zaměstnanost v místě průměrná (Crokodile = velká výrobna obložených baget), v obci je kulturní dům, hřiště, obec není sousední města Kolín. Vzdálenost zast.území Žíželice a města Kolín nejbližší 16,9 km. 5. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.298 v zastavěné části obce Žíželice je uvnitř obce při ulici Purkyňova. Dům čp.298 je přízemní, zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven jako izolovaný, tj. samostatně. Dům postaven na pozemku parc.č. st.52/2, který je předmětem ocenění, zahrada u domu parc.č. 56/1 je ve funkčním celku. Dům postaven s odstupem od asfaltové rozbité cesty, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, zásobování vody z vlastní studny, odkanalizování řešeno do žumpy, zemní plyn nezaveden (v místě jsou vše sítě). U domu je oplocení rámové s podezdívkou, uzavření kovovými vraty a vrátky s dřevěnou výplní, přístup a část dvora zpevněn, pozemek dvora i zahrady s několika okrasnými porosty, přístup dlážděný, za domem je malá dřevěná kolna. Dům je z roku 1961, zcela přestavěn a adaptáván roku 2013, obsahuje byt 4+ 1 s příslušenstvím, standartní vybavení, vytápění ústřední na tuhá paliva. Nemovitost dobré údržby, ale s drobnými závadami (vlhnutí od kanalizace ve sklepě). ZP 89 m 2, OP 648 m 3. Pozemky u domu celkově 723 m 2. Zjištěná cena (administrativní) 1,851 mil.kč, foto v příloze. 6. Obsah posudku a) Rodinný dům čp.298 Žíželice b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.žíželice nad Cidlinou C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: 4) Na nemovité věci vázne zástavní právo smluvní a nařízení exekuce. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 0,00

4 4 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,960 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,040 i = 2 a) Rodinný dům čp.298 Žíželice 35 Přízemní zčásti podsklepená stavba s podkrovím, z roku 1961 se zásadní adaptací roku 2013 roku Stavba byla postavena jako samostatně, zděným způsobem se sklonitou střechou. Obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, standartního vybavení, s ústředním vytápěním kotlem na tuhá paliva. Vnitřní členění: 1.PP sklep obsahuje kotelnu, sklad, sklad se schody do přízemí, 1.NP přízemí obsahuje verandu, chodbu se schody do přízemí, koupelnu a WC, pokoj, pokoj, kuchyni, v podkroví je pak chodba a dva pokoje, u štítu balkon. Konstrukce a vybavení: popsány dále, konstrukce a vybavení standartní. Podsklepení 39% a podkroví u domu 94%. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1961 stavěn klasickým způsobem, řešení tomu odpovídá, kompletní přestavba resp. adaptace provedena roku 2013, obnoveny vše konstrukce krátkodobé životnosti, dveře opraveny. Stav stavby je dobrý, ale přesto vyžaduje drobné opravy, závada ve vlhnutí sklepa, dle sdělení poškozením odtoku kanalizace. Opotřebení stanoveno odborným odhadem se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí.

5 5 Vedlejší stavba dřevěné kolny půdorysu 2,65*2,55m = 6,76 m 2, v.2,25m, dřevěná jednostranně pobitá, sedlová střecha, s plechem na střeše. Studna kopaná oceněna samostatně. Venkovní úpravy: přípojka vody ze studny s domácí vodárnou, přípojka elektro, odkanalizování do žumpy na dvoře, zpevněná plocha od vrat a vrátek dlažbou, oplocení rámovým plotem s podezdívkou betonovou, vstupní vrata a vrátka z ocelového rámu a převážně dřevěnou výplní. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.pp podsklepení 2,75 m 5,50 4,20+3,80 1,75+2,20 2,35 = 34,92 m 2 1.np přízemí 2,65 m 8,50 9,80+3,05 1,75 = 88,64 m 2 podkroví 2,65 m 8,50 9,80 = 83,30 m 2 Součet: 8,05 m 206,86 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 206,86 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 88,64 m 2 Podlažnost: 206,86 / 88,64 = 2,33 Obestavěný prostor (OP): podezdívka 1,20 (88,64 34,92) = 64,46 m 3 1.pp podsklepení 2,75 (5,50 4,20+3,80 1,75+2,20 2,35) = 96,03 m 3 1.np přízemí 2,65 (8,50 9,80+3,05 1,75) = 234,89 m 3 zastřešení včetně (0,76+4,55/2) 8,50 9,80 podkroví = 252,82 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 648,20 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy s poškozenou izolací proti zemní vlhkosti 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo tvárnicové a cihelné obvodové na 45cm, zatepleno 21,20 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové s rovnými podhledy, sklep železobetonové 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný vázaný, nad verandou plochá stříška 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky nové 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce kompletní pozinkovaným plechem, i parapety 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky stěrková fasáda na bázi plast.hmot 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady část soklu kabřincem 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení v přízemí a v kuchyni 2,30 % Standardní 11. Schody železobetonové s teracem a se zábradlím 1,00 % Standardní 12. Dveře hladké plné i rámové 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná s ditermickými skly 5,20 % Standardní

6 6 14. Podlahy obytných místností betonové s dlažbou a s textilním povrchem 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramické dlažby, jen ve sklepě betonová podlaha 1,00 % Standardní 16. Vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva a ocelovými radiátory 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace osvětlení i zásuvky, motorový proud 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod je osazen 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody studené i teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu není zaveden a rozveden 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák sklokeramická deska 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací standartní kombi, závěsný 0,30 % Standardní 26. Ostatní krb, mříže, vestavěné skříně aj. nejsou 3,40 % Nevyskytuje se 80 % v části oken žaluzie Standardní 20 % Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Žiželice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby 0,04 zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,10 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 *

7 7 * Rok výstavby / kolaudace: 1961 Rok celkové rekonstrukce: 2013 Stáří stavby (y): 17 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,887 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 175,81 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,960 Index polohy (I P ): 1,040 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 648, ,81 0,960 1,040 = ,47 Kč Rodinný dům čp.298 Žíželice určená cena: , Kč b) Studna 19 Kopaná studna hl.5,0m, předpoklad z roku 1961, domácí vodárna u venkovních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 5,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m , Kč Základní cena: = 9 750, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Cena studny: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 54 roků Předpokládaná další životnost: 46 roků Opotřebení: / ( ) = 54,000 % Odpočet opotřebení: ,08 Kč 54,000 % ,38 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 9 255,70 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,960 Index polohy: I P = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = 9 255,70 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,998 Cena stavby: CS = CS N pp = 9 237,19 Kč Studna určená cena: 9 237, Kč

8 8 c) Trvalé porosty Na předzahrádce a zahradě rostou okrasné porosty keře (thuje, vrba, apod.), stáří as 2 roky, průměrný stav. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 2 m 2 porosty st.52/2 0, ,9098 Kč 101,81 Kč 20 m 2 porosty 56/1 0, ,9098 Kč 1 018,15 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 1 119,96 Kč Trvalé porosty určená cena: 1 120, Kč d) Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.žíželice nad Cidlinou 4 Pozemek parc.č. st.52/2 umístěn v zastavěné části obce, umístěný uvnitř obce, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 361 m 2, zastavěn domem čp.298 Žíželice, tj. objektem k bydlení, rodinným domem. Dále zastavěno kolnou, zůstatek je dvůr zčásti zpevněný dlažbou, možnost parkování na dvoře, napojení pouze na rozvod elektřiny, v obci je možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, v obci je možnost napojení na zemní plyn, je zde odpadní kanalizace. Přístupová cesta je asfaltová (rozbitá), nedokončený chodník, pozemek je takřka rovinný, není ohrožení záplavami, nemovitost uvnitř obce. Pozemek parc.č. 56/1 výměry 362 m 2 evidovaný jako zahrada je jednotným funkčním celkem se stavebním pozemkem a stavbou oceňovaného rodinného domu. Obec má 1530 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, obec nesousedí s městem Kolín, nejkratší vzdálenost zastavěných území 16,9 km. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Žiželice Název okresu: Kolín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,75 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, 0,98 zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZC v = 1 890, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 600,11 Kč/m 2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 723 m 2 Redukční koeficient podle 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do m 2. Index trhu: I T = 0,960

9 9 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,998 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 598,9098 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.52/2 zastavěná plocha a nádvoří ,44 56/1 zahrada ,35 Součet: ,79 Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.žíželice nad Cidlinou určená cena: , Kč D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 723 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.298 Žíželice , Kč b) Studna 9 237, Kč c) Trvalé porosty 1 120, Kč d) Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.žíželice nad Cidlinou , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetpadesátjedentisícčtyřistasedmdesát Kč

10 10 E. Obvyklá cena Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, v tomto případě převážně inzerce) 1)

11 2) 11

12 12 3) Získán aritmetický průměr (1,6+1,8+1,69)/3 = 1,696666mil.Kč, přičemž porovnávané nemovitosti jsou obdobné (viz. jejich popis). Nejblíže srovnatelná nemovitost je 3). Proto ponechán vážený průměr výše srvnávaných nemovitostí. Vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, popsané údržbě, předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,697 mil. Kč, tj. cena domu čp. 298 Žíželice (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětnými pozemky výměry 723 m 2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu) a odlišnosti byly korigovány.

13 13 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp. 298 Žíželice, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.žíželice nad Cidlinou ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: jedenmilión šestset devadesát sedm tisíc Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4518/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, snímek katastrální mapy, foto a poloha

14 14

15 15

16 16

17 17