ZNALECKÝ POSUDEK. č /2011. o ceně nemovitostí:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2011 o ceně nemovitostí: Provozních staveb č.p. 348, bez č.p. na p.č. 1760/5, s pozemky p.č. 1760/2, 1760/5 a 1760/6 a příslušenstvím v katastrálním území Karviná-město, obec Karviná, okres Karviná Objednatel posudku: Účel posudku: Statutární město Karviná, odbor správy majetku Fryštátská 72/ Karviná - Fryštát Podklad pro rozhodování o prodeji nemovitostí v areálu a podklad pro případnou dražbu nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky čís. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Ivo Klus Závodní Karviná - Nové Město tel.: , iklus@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karviné

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - budovy č.p.348, provozní stavby, vedené v katastru jako jiná stavba, stojící na pozemku parc.čís. 1760/2, dále budovy bez č.p./č.e., stojící na pozemku parc.čís. 1760/5 a pozemků parc.čís. 1760/2, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 251 m 2, parc.čís. 1760/5, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 296 m 2 a parc.čís. 1760/6, ostatní plocha, jiná plocha s výměrou 285 m 2, zapsaných na LV čís pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, okres Karviná. Ocenění bylo vyžádáno jako podklad pro jednání o nakládání s nemovitostí a podklad pro případnou dražbu nemovitostí z majetku města. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Areál s budovou č.p.348 a další stavbou s pozemky a příslušenstvím v Karviné - Mizerově Adresa nemovitosti: Zahradnická Karviná - Mizerov Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Karviná město Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - částečný výpis z katastru nemovitostí, LV čís pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, vyhotovený KÚ pro MSK, KP Karviná , řízení PÚ:1729/ a informace z internetu; - kopie katastrální mapy v M 1:1000, list mapy 0-8/23, ze dne ; - informace sdělené vlastníkem nemovitostí a podklady pro ocenění výnosovou metodou - nájemní smlouvy; - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne ; - smlouva (dohoda) č.j. V1 3096/1994 o bezúplatném převodu vlastnictví ze dne , právní účinky vkladu ke dni ; - projektová dokumentace částečná pro stavbu Prodejna věnců a zahradnických výrobků v Karviné z 03/1987 ověřená při stavebním řízení , pod č.j.úpa-1792/87-to, a dalších objektů v areálu z archivu MM Karviné; - rozhodnutí o povolení stavby Prodejna věnců a zahradnických výrobků na parc.čís. 1760/1 v k.ú. Karviná-město ze dne , pod č.j.úpa-1792/87/to/še;

3 kolaudační rozhodnutí pro stavby areálu č.p.348, ulice Zahradnická, Karviná Mizerov ze dne , na parc.čís. 1760/1, pod č.j.úpaažp-1515/89-lo; - sdělení k povolení udržovacích prací na stavbě prodejny potravin č.p.348, ulice Zahradnická 9, Karviná - Mizerov, na pozemku parc.čís. 1760/5 v k.ú. Karviná-město pod č.j.úpsř/508/2005/dě ze dne ; - konzultace se SÚ a OMH MM Karviné a s KÚ pro MSK, KP Karviná. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN - LV čís pro k.ú. Karviná-město - je vlastníkem nemovitostí k datu ocenění, staveb a pozemků, Statutární město Karviná, IČ , se sídlem Karviná - Fryštát, Fryštátská 72/1, Tituly nabytí jsou uvedeny v části E výpisu z KN. Jedná se o vznik práva ze zákona čís. 172/1991 Sb. a smlouvu (dohodu) V1 3096/1994 o bezúplatném převodu vlastnictví ze dne , právní účinky vkladu ke dni V části B1 výpisu nejsou zápisy. V části C nejsou zápisy. Objekt s č.p. 348 na parc.čís. 1760/2 zahrnuje původní sociální zařízení pro pracovníky zahradnictví, dnes dílnu s kanceláři a sklady v části od ulice a dílnu se sklady a kanceláří v části od pozemku parc.čís. 1760/1 (dříve kotelna), objekt prodejny a dílen se sklady je situován na pozemku parc. čís. 1760/5 ( dříve prodejna věnců a zahradnických výrobků), v KN bez čísla popisného nebo evidenčního. Pozemek parc.čís. 1760/6 tvoří zpevněná plocha mezi oběma objekty areálu, je charakteru ostatní plocha, jiná plocha a je takto zapsána v KN. Původně se jednalo o areál se skleníky, prodejnou a zázemím OPOS Karviná, se sídlem v Havířově. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena úplná původní projektová dokumentace stavby, pouze části, které jsou k dispozici v archivu MM. Byla poskytnuta pouze částečná a neúplná projektová dokumentace stavby prodejny věnců a rekonstrukce kotelny z roku včetně kolaudačního rozhodnutí ze dne , znalec měl k dispozici jen dílčí ověřenou výkresovou dokumentaci, veškeré výměry a skutečnosti byly zjištěny při místním šetření. Dokumentace původní stavby sociálního zařízení zahradnictví s kotelnou č.p. 348 nebyla dohledána ani v archivu SÚ MM Karviné. Dle předložených podkladů, sdělení vlastníka a dle údajů získaných v archivu KÚ je objekt budovy č.p. 348 na parc.čís. 1760/2, sociální zařízení pro pracovníky zahradnictví, včetně stavby kotelny užíván cca od roku stáří k datu ocenění je 51 let. V roce 1989 byla provedena rekonstrukce kotelny. V současnosti zanedbaná údržba, horší technický stav, zejména u kotelny, která dnes je části budovy s opravnou zahradní techniky. Objekt byl původně užíván jako sociální zařízení pro pracovníky zahradnictví s kotelnou pro vytápění skleníků, které byly po roce 1990 odstraněny. Další objekt v areálu nemá číslo popisné, jedná se o prodejnu večerky a zadní část s dílnou firmy pro opravu klimatizací, budova na parc.čís. 1760/5, naproti budovy č.p. 348, stáří 22 let, kolaudace budovy v roce Vlastníkem a uživatelem areálu zahradnictví byl OPOS Karviná, se sídlem v Havířově. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.čís. 1760/2, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 251 m 2, jedná se o pozemek pod stavbou budovy č.p. 348, dále parc.čís. 1760/5 - zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 296 m 2, na pozemku stojí budova bez č.p., zapsaná do KN, charakteru jiná stavba, jedná se objekt prodejny večerka v přední části od ulice Zahradnické a dílen, skladů, kanceláře, sociálního zařízení v zadní části areálu. Mezi objekty je zpevněná plocha parc.čís. 1760/6 - vedená jako ostatní plocha, jiná plocha s výměrou 285 m 2. Původně se jednalo o větší areál zahradnictví se sociálním zařízením, kotelnou a prodejnou věnců a výpěstků a skleníky na

4 - 4 - navazujících pozemcích, OPOSu Karviná. Pro stavby se nedochovala úplná dokumentace, je rozhodnutí o užívání stavby na parc.čís. 1760/5, kolaudační rozhodnutí z roku 1989, včetně rekonstrukce kotelny v objektu na parc.čís. 1760/2 a zpevněné plochy na parc.čís. 1760/6. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Karviná, u ulice Zahradnické, jedná se o bývalý areál zahradnictví se skleníky a zahradami OPOSu Karviná, který v současné době slouží u objektu na parc.čís. 1760/5 z části jako prodejna večerky - nájemce paní Bajgerová a částečně jako dílny a sklady fy Bronislav Kosiec, která má rovněž druhou část nemovitosti v pronájmu. Dále jsou pronajaty prostory v budově č.p. 348 na parc.čís. 1760/2, přední část od ulice má v pronájmu fa LECHSTAV, s.r.o., jedná se o sklady, dílny, kancelář a sociální zařízení a v zadní části je nájemce pán Popiolek, který provozuje opravnu zahradní techniky. Nemovitost s pozemky parc.čís. 1760/2, 1760/5 a 1760/6 navazuje na komunikaci, ulici Zahradnickou, parc.čís. 1721/1. Napojení na všechny inženýrské sítě je od této ulice. Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě RD se zahradami podél ulice Zahradnické, naproti areálu je RD č.p. 1874, v městské části Karviná - Mizerov. Nemovitosti v městské části Mizerov, nedaleko centra městské části, mezi ulicemi Studentská a Těreškovové, centrum města je vzdáleno cca 900 m. V bezprostředním okolí oceňované nemovitosti se nachází převážně nemovitosti pro bydlení. Pozemky parc.čís. 1760/2, 1760/5 a 1760/6 jsou rovinaté, nemovitost je napojena na inženýrské sítě od místní komunikace, ulice Zahradnické. Součástí oceňovaných nemovitostí, staveb s pozemky, jsou venkovní úpravy, které tvoří jejich příslušenství. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody b 2 ) Přípojka vody b 3 ) Přípojka kanalizace b 4 ) Přípojka elektro b 5 ) Plynová přípojka b 6 ) Zpevněná plocha b 7 ) Oplocení boční b 8 ) Plotová vrata c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu c 1 ) Výnosová metoda d) Pozemky d 1 ) Pozemky na LV čís

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2-3 Jedná se o jednoduchý přízemní výrobní a skladový objekt, postaveno v roce 1960, na pozemku parc. čís. 1760/2. Budova je přízemní, nepodsklepená, s pultovou střechou. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektro nn a plynu. V přízemí jsou dílny, sklady a zázemí. V současné době je objekt v pronájmu. Na betonových základech s vodorovnou izolací je nosná konstrukce zděná, stropy jsou betonové, střecha je pultová, s krytinou z plechu a živičnou svařovanou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, fasádní omítky břízolitové, vnitřní omítky vápenné, schody nejsou, vrata jsou kovová, okna jsou kovová zdvojená a jednoduchá, podlahy jsou betonové s potěrem a PVC, vytápění etážové na plyn, nebo lokální, elektroinstalace 230/400 V, jističe, bleskosvod není, voda studená, ohřev bojler nebo ÚT, ostatní vybavení - není. Konstrukční výška v 1.NP je 280 cm. Zastavěná plocha budovy je m 2. Technický stav - průměrný, odpovídá stáří 51 let, konstrukci objektu a prováděné údržbě. Objekt je k datu ocenění v pronájmu - dva nájemci. Objekt má zanedbanou údržbu. Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 29,00*5,45+11,80*4,20 = 207,61 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 207,61 m 2 2,80 m 581,31 m 3 Součet 207,61 m 2 581,31 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 581,31 / 207,61 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 207,61 / 1 = 207,61 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (29,00*5,45+11,80*4,20)*(2,80+0,10) = 602,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 602,07 m 3

6 - 6 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z tvárnic a cihel tl cm P 100,00 3. Stropy: betonové S 100,00 4. Krov, střecha: pultová S 100,00 5. Krytiny střech: živičné, svařované, pozink. plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky P 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové stříkané S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: v sociálním zařízení S 100, Schody: nejsou C 100, Dveře: hladké plné dveře a ocelové S 100, Vrata: kovová dvoukřídlová S 100, Okna: kovová zdvojená a jednoduchá S 100, Povrchy podlah: cementový potěr P 70,00 PVC S 30, Vytápění: etážové plynové, lokální S 100, Elektroinstalace: 230/400 V, jističe S 100, Bleskosvod: bleskosvod není C 100, Vnitřní vodovod: ocelové trubky, jen studená P 100, Vnitřní kanalizace: běžné provedení do kanalizace P 100, Vnitřní plynovod: X 100, Ohřev vody: bojler, ÚT P 100, Vybavení kuchyní: X 100, Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100, Výtahy: chybí C 100, Ostatní: mříže S 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: P 21,40 100,00 0,46 9,84 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0, Schody: C 3,10 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Vrata: S 0,30 100,00 1,00 0, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: P 2,90 70,00 0,46 0,93 S 2,90 30,00 1,00 0, Vytápění: S 3,80 100,00 1,00 3, Elektroinstalace: S 6,40 100,00 1,00 6, Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 Část

7 Vnitřní vodovod: P 2,20 100,00 0,46 1, Vnitřní kanalizace: P 2,00 100,00 0,46 0, Ohřev vody: P 1,70 100,00 0,46 0, Vnitřní hygienické vybavení: S 2,90 100,00 1,00 2, Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,20 100,00 1,00 5,20 Součet upravených objemových podílů: 76,62 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7662 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 8,30 100,0 1,00 8,30 10, ,75 6, Svislé konstrukce: P 21,40 100,0 0,46 9,84 12, ,75 8, Stropy: S 11,30 100,0 1,00 11,30 14, ,75 9, Krov, střecha: S 6,20 100,0 1,00 6,20 8, ,00 6, Krytiny střech: S 2,20 60,0 1,00 1,32 1, ,73 1,5950 S 2,20 40,0 1,00 0,88 1, ,00 0, Klempířské konstrukce: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů: P 5,80 60,0 0,46 1,60 2, ,86 1,5228 P 5,80 40,0 0,46 1,07 1, ,43 0, Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4, ,00 1, Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,0 1,00 0,80 1, ,00 0, Schody: C 3,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dveře: S 3,20 60,0 1,00 1,92 2, ,86 1,8288 S 3,20 40,0 1,00 1,28 1, ,00 0, Vrata: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0, ,00 0, Okna: S 5,20 60,0 1,00 3,12 4, ,86 2,9654 S 5,20 40,0 1,00 2,08 2, ,00 1, Povrchy podlah: P 2,90 35,0 0,46 0,47 0, ,00 0,5185 P 2,90 35,0 0,46 0,47 0, ,00 0,2684 S 2,90 30,0 1,00 0,87 1, ,00 0, Vytápění: S 3,80 100,0 1,00 3,80 4, ,00 2, Elektroinstalace: S 6,40 100,0 1,00 6,40 8, ,00 3, Bleskosvod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní vodovod: P 2,20 100,0 0,46 1,01 1, ,00 0, Vnitřní kanalizace: P 2,00 100,0 0,46 0,92 1, ,67 0, Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ohřev vody: P 1,70 100,0 0,46 0,78 1, ,00 0, Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní hyg. vybavení: S 2,90 60,0 1,00 1,74 2, ,00 1,9295 S 2,90 40,0 1,00 1,16 1, ,00 0, Výtahy: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: S 5,20 100,0 1,00 5,20 6, ,00 3, Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 76,63Opotřebení: 60,2334 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9518

8 - 8 - Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7662 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Základní cena upravená = 4 700,10 Kč/m 3 Plná cena: 602,07 m 3 * 4 700,10 Kč/m 3 = ,21 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 60,2334 % Úprava ceny za opotřebení ,25 Kč Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 - zjištěná cena = ,96 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5-3 Jedná se o jednoduchý přízemní objekt s prodejnou a sklady, postaveno v roce 1989, na pozemku parc. čís. 1760/5. Budova je přízemní, nepodsklepená, s plochou střechou. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektro nn a plynu. V přízemí je prodejna se sklady a zázemím v přední části, od ulice, v zadní části objektu jsou dílny, sklady a zázemí. V současné době je objekt v pronájmu. Na betonových základech s vodorovnou izolací je nosná konstrukce montovaná, blokopanel, stropy jsou betonové panelové, střecha je plochá, s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, fasádní omítky břízolitové, vnitřní omítky vápenné, schody nejsou, vrata jsou kovová, okna jsou kovová zdvojená, podlahy jsou mramorové dlažby v prodejně, ostatní betonové s potěrem a PVC, vytápění etážové, přímotopy, elektroinstalace 230/400 V, jističe, bleskosvod není, voda studená a teplá, ohřev bojler nebo ohřívač, ostatní vybavení - není. Konstrukční výška v 1.NP je 310 cm. Zastavěná plocha budovy je m 2. Technický stav - průměrný, odpovídá stáří 22 let, konstrukci objektu a prováděné údržbě. Objekt je k datu ocenění v pronájmu - dva nájemci. Objekt má zanedbanou údržbu. S ohledem na stav a konstrukci stanovím předpokládanou životnost na 70 let. Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 30,55*9,70 = 296,33 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 296,33 m 2 3,10 m 918,62 m 3 Součet 296,33 m 2 918,62 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 918,62 / 296,33 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 296,33 / 1 = 296,33 m 2

9 - 9 - Obestavěný prostor: 1.NP: (30,55*9,70)*(3,10+0,10+0,40) = 1 066,81 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 066,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: panelové betonové sendvičové S 100,00 3. Stropy: železobetonové panelové S 100,00 4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: živičné, svařované, vícevrstvé S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky P 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové stříkané S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: v sociálním zařízení S 100, Schody: nejsou C 100, Dveře: hladké plné dveře a ocelové S 100, Vrata: X 100, Okna: kovová zdvojená S 100, Povrchy podlah: mramorová dlažba N 30,00 PVC S 70, Vytápění: etážové, přímotopy S 100, Elektroinstalace: 230/400 V, jističe S 100, Bleskosvod: bleskosvod není C 100, Vnitřní vodovod: rozvod teplé a studené vody S 100, Vnitřní kanalizace: běžné provedení do kanalizace S 100, Vnitřní plynovod: zemní plyn S 100, Ohřev vody: bojler, ohřívač S 100, Vybavení kuchyní: není C 100, Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100, Výtahy: chybí C 100, Ostatní: mříže S 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,10 100,00 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 1,00 15,30 3. Stropy: S 8,10 100,00 1,00 8,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: P 7,30 100,00 0,46 3,36 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 100,00 1,00 3, Schody: C 2,70 100,00 0,00 0, Dveře: S 3,70 100,00 1,00 3, Okna: S 5,80 100,00 1,00 5, Povrchy podlah: N 3,30 30,00 1,54 1,52 S 3,30 70,00 1,00 2,31 Část

10 Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 5,90 100,00 1,00 5, Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ohřev vody: S 2,00 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyní: C 1,90 100,00 0,00 0, Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 1,00 4, Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0, Ostatní: S 4,40 100,00 1,00 4,40 Součet upravených objemových podílů: 90,39 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9039 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 669,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9423 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9774 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9039 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Základní cena upravená = 5 479,71 Kč/m 3 Plná cena: 1 066,81 m 3 * 5 479,71 Kč/m 3 = ,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 70 = 31,429 % ,45 Kč Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 - zjištěná cena = ,98 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody - 10 Jedná se o přípojku vody DN 40 mm, délka 11,50 m, stáří 51 let. Venkovní úprava: Přípojka vody DN 40 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 11,50 m Základní cena (dle příl. č. 11): 11,50 m * 360,- Kč/m = 4 140,- Kč

11 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 51 / 60 = 85,000 % ,23 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 1 586,16 Kč b 2 ) Přípojka vody - 10 Jedná se o přípojku vody DN 40 mm, délka 7,50 m, stáří 22 let. Venkovní úprava: Přípojka vody DN 40 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 7,50 m Základní cena (dle příl. č. 11): 7,50 m * 360,- Kč/m = 2 700,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = 6 896,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 50 = 44,000 % ,39 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 3 861,95 Kč b 3 ) Přípojka kanalizace - 10 Jedná se o přípojku kanalizace DN 150 mm, délka 110,00 m, stáří 22 let. Venkovní úprava: Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 110,00 m Základní cena (dle příl. č. 11): 110,00 m * 1 180,- Kč/m = ,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = ,72 Kč

12 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 58 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 80 = 27,500 % ,70 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = ,02 Kč b 4 ) Přípojka elektro - 10 Jedná se o přípojku elektro zemním kabelem, délka 62,00 m, stáří 40 let. Venkovní úprava: Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Kód CZ - CC: 2224 Délka: 62,00 m Základní cena (dle příl. č. 11): 62,00 m * 215,- Kč/m = ,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Plná cena: = ,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 % ,90 Kč Přípojka elektro - zjištěná cena = 6 560,23 Kč b 5 ) Plynová přípojka - 10 Jedná se o venkovní přípojku DN 32 mm, délka 50 m, stáří 15 let. Venkovní úprava: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Kód CZ - CC: 2221 Délka: 50,00 m Základní cena (dle příl. č. 11): 50,00 m * 305,- Kč/m = ,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3040 Plná cena: = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků

13 Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,000 % ,88 Kč Plynová přípojka - zjištěná cena = ,72 Kč b 6 ) Zpevněná plocha - 10 Jedná se o zpevněné plochy dvora živičné, výměra 325 m 2, stáří 22 let. Venkovní úprava: Plochy z penetračního makadamu tl. 100 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 325,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 325,00 m 2 * 220,- Kč/m 2 = ,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = ,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 40 = 55,000 % ,13 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = ,47 Kč b 7 ) Oplocení boční - 10 Jedná se o oplocení z kovových profilů mezi ocelovými sloupky, pohledová plocha 15,0 m 2, stáří 22 let. Venkovní úprava: Plot z kovových profilů, zděné nebo kovové sloupky Kód CZ - CC: 1251 ( ) budovy pro průmysl Plocha: 15,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m 2 * 840,- Kč/m 2 = ,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Plná cena: = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků

14 Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 30 = 73,333 % ,71 Kč Oplocení boční - zjištěná cena = 7 883,67 Kč b 8 ) Plotová vrata - 10 Jedná se o plotová vrata z ocelových profilů mezi ocelovými sloupky, 1 ks, stáří 22 let. Venkovní úprava: Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 1251 ( ) budovy pro průmysl Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Plná cena: = 8 681,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 40 = 55,000 % ,72 Kč Plotová vrata - zjištěná cena = 3 906,59 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky na LV čís Jedná se o pozemky parc.čís. 1760/2 - zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 251 m 2, parc.čís. 1760/5 - zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 296 m 2, parc.čís. 1760/6 - ostatní plocha, jiná plocha s výměrou 285 m 2. Stavební pozemky jsou zastavěny budovami, pozemek parc.čís. 1760/6 tvoří nádvoří. Pozemky jsou rovinaté, zastavěné stavbami areálu bývalého OPOSu Karviná, je napojení na všechny inženýrské sítě včetně plynu, situování u ulice Zahradnické, jsou venkovní úpravy. Pro město platí cenová mapa vydaná obecně závaznou vyhláškou města Karviné čís. 9/2010, která nabývá účinnosti od Dle cenové mapy jsou pozemky oceněny ve výši 260,- Kč/m 2. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha a nádvoří 1760/2 251,00 260, ,- zast. plocha a nádvoří 1760/5 296,00 260, ,- ostatní plocha 1760/6 285,00 260, ,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem ,-

15 Pozemky na LV čís zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 = ,21 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 = ,43 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody = ,39 Kč b 2 ) Přípojka vody = 6 896,34 Kč b 3 ) Přípojka kanalizace = ,72 Kč b 4 ) Přípojka elektro = ,13 Kč b 5 ) Plynová přípojka = ,60 Kč b 6 ) Zpevněná plocha = ,60 Kč b 7 ) Oplocení boční = ,38 Kč b 8 ) Plotová vrata = 8 681,31 Kč c) Pozemky na LV čís = ,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem ,11 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 = ,96 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 = ,98 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody = 1 586,16 Kč b 2 ) Přípojka vody = 3 861,95 Kč b 3 ) Přípojka kanalizace = ,02 Kč b 4 ) Přípojka elektro = 6 560,23 Kč b 5 ) Plynová přípojka = ,72 Kč b 6 ) Zpevněná plocha = ,47 Kč b 7 ) Oplocení boční = 7 883,67 Kč b 8 ) Plotová vrata = 3 906,59 Kč c) Pozemky na LV čís = ,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem ,75 Kč

16 d) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění d 1 ) Výnosová metoda Ke dni ocenění byly prostory objektu č.p. 348 na parc.čís. 1760/2 a objektu bez č.p. na parc.čís. 1760/5 v areálu bývalého OPOSu Karviná včetně pozemků parc.čís. 1760/2, 1760/5 a 1760/6, pronajímány s ročním nájmem ve výši ,- Kč. Roční nájemné z provozování celého areálu po dopočtu obvyklého nájmu na volné prostory dvora činí ,- Kč, obvyklé nájemné předpokládám ve výši Kč. Celková pronajatá plocha nebytových prostor je cca 399 m 2 u budov a dále je k dispozici zpevněná plocha nádvoří. Nájem tak činí dle smluv cca ,- Kč/m 2 /rok, což odpovídá charakteru objektů, poloze, technickému stavu a stavu v daném segmentu trhu s nemovitostmi. Objekty jsou převážně v horším technickém stavu, bez větších úprav a vyžadují náklady na modernizaci a stavební úpravy, včetně venkovních úprav. Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a skladování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 10,00 % Skupina: C) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] provozovna Bajgerová - večerka 12, , ,76 provozovna Kosiec - Klima 12, , ,- provozovna Popiolek-zahr. technika 12, , ,- provozovna Lechstav - sklady 12, , ,- odstavná plocha 325,00 30, ,- Výnosy celkem ,76 Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = ,76 Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného ,76 * 40 % = ,50 Vypočtené odpočty celkem: ,50 Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = ,26 Kč Míra kapitalizace 10,00 % / 10,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,60 Kč

17 Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Objekty byly původně postaveny jako sociální zařízení, kotelna a prodejna květin a užívány jako středisko zahradnictví OPOS Karviná se skleníky a zahradou. V současné době jsou prostory v budovách areálu pronajímány a užívány jako prodejna večerka, dílny a sklady firem na opravu klimatizací, zahradní techniky a výroby a skladů fy LECHSTAV, s.r.o., se zázemím. Oba objekty v areálu jsou užívány a jsou v pronájmu. Jiné využití je možné pouze za předpokladu větších stavebních úprav a změn - objekty v horším technickém stavu, nebo jejich odstranění a nová výstavba. Lokalita je stabilizovaná, bez zásadních změn, jsou rozvojové možnosti - zóna U-BI, při jiném využití pozemků a případném odstranění objektů v areálu. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,75 Ocenění výnosovým způsobem CV = ,60 Rozdíl R = ,15 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny C): Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = CV R = ,82 Kč ,82 Kč

18 C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: c) Výnosová metoda = ,82 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,82 Kč ,- Kč Slovy: Dvamilionytřicetosmtisícosmset Kč. Závěr. Areál byl oceněn metodou kombinace věcné hodnoty a výnosové hodnoty, proto toto ocenění lze považovat za stanovení tržní hodnoty. Srovnání s prodejem podobných nemovitostí ve městě nebylo provedeno, když v současné době chybí podklady pro objektivní porovnání s jiným areálem obchodovaným v poslední době. Věcná hodnota byla stanovena s pomocí cenového předpisu bez použití koeficientu prodejnosti. Výnosová hodnota vzhledem k charakteru areálu a pronájmu výrobních, skladovacích a obchodních prostor v objektech byla uvažována pro stávající stav, to je výrobní, obchodní a skladovací prostory budov s obvyklým nájmem v dané lokalitě města. Komerční objekty v areálech a areály ve městě Karviné a v regionu jsou méně často obchodovány a není objektivní možnost srovnání s prodeji podobných areálů v současné době. Za stávajícího stavu, kdy bude nutno vložit značné prostředky pro uvedení prostor do dobrého technického stavu, zejména provést nové střešní krytiny a klempířské konstrukce, vnitřní vybavení a rozvody, okna a dveře, vytápění, omítky, oprava venkovních úprav a další práce, je možno uvažovat s obvyklou cenou při prodeji areálu v současné době ve výši cca 2,0 mil. Kč. Vyhodnocení nájmů: Výrobní, skladovací a obchodní prostory jsou v pronájmu. Nájmy odpovídají poloze a charakteru pronajímaných prostor. Nájemní smlouvy jsou standardní. Nájemní smlouvy nesnižují obvyklou cenu nemovitosti, lze je vypovědět a objekty po rekonstrukci a stavebních úpravách znovu pronajat nebo užívat pro potřeby nového vlastníka. V Karviné, Ing. Ivo Klus Závodní Karviná - Nové Město tel.: , iklus@volny.cz

19 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čís.j. Spr. 2681/78 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady /nemovitosti/, stavební odvětví různá /pozemní stavby/. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2011. E. Seznam příloh Výpis z KN ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Situace v rámci obce