Znalecký posudek č /2012

Transkript

1 Znalecký posudek č /2012 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitosti - rodinném domu č.p. 692 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemku p.č. st v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/ Praha 3 Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem spoluvlastnického podílu na nemovitosti (viz spis 091 EX 00809/12). Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/ Praha - Řepy Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitosti - rodinném domu č.p. 692 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemku p.č. st v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín ke dni 25. září Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 00809/12). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 692 s příslušenstvím a pozemkem Třídvorská Kolín Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Kolín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného, pana Břetislava Bobka. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 00809/ Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č kat. území Kolín vyhotovený dálkovým přístupem dne 6. září Informace získané od povinného, pana Břetislava Bobka, včetně údajů o stáří jednotlivých části nemovitosti a skutečnosti zjištěné při prohlídce. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 9. Znalecký posudek č /2005 znalce Jiřího Formánka, Přišimasy č.p. 22, Český Brod ze dne Darovací smlouva ze dne , právní účinky vkladu vznikly , jejíž částí v odst. III. je dohoda o zřízení věcného břemene užívání. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004)

3 Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r podpůrně 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č katastrální území a obec Kolín, okres Kolín je zapsáno: ============================================================ A Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo: Bobek Břetislav, Třídvorská 692, Kolín V, Kolín 2, /1603, 1/2 Šoltová Kateřina, Radovesnice II 28, Radovesnice, /1200, 1/2 ============================================================ B Nemovitosti Pozemky Parcela st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 431 m 2 Stavby Typ stavby Část obce Kolín V, č.p. 692, rod.dům na p.č. st ============================================================ C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Rambousková Ivana, Třídvorská 692, Stavba: Kolín V, č.p. 692 Kolín V, Kolín 2, RČ/IČO: Parcela: st /069 Úplné znění LV č v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla k dispozici žádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 692 s příslušenstvím a pozemkem, resp. id. spoluvlastnický podíl 1/2, který se nalézá v Kolíně, Třídvorské ulici. Nemovitost je situována v severní části Kolína, v souvisle zastavěném území obce. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy staršího původu. Vstup na pozemek je orientován k severozápadu. Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 692 byla prohlédnuta a zaměřena za přítomnosti povinného, pana Břetislava Bobka. Část v přízemí, ke které je zřízeno věcné břemeno užívání

4 - 4 - nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. Částečně jsou údaje o těchto prostorách převzaty ze znaleckého posudku č. ZP /2005 a částečně z darovací smlouvy z V ocenění se uvažuje standardní vybavení této části při běžné údržbě. V případě existence takového stavu oceňované nemovitosti, který by se značně odlišoval od takto předpokládaného stavu a který by vyšší mírou ovlivňoval jeho obvyklou cenu, by bylo nutné po prohlídce tento stav do ocenění promítnout.. II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je v majetku dvou fyzických osob Na nemovitosti vázne omezení vlastnického práva z důvodu věcného břemene užívání, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavních práv exekutorských Předmětem ocenění je id. spoluvlastnický podíl 1/2 na nemovitosti. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má věcné břemeno užívání části nemovitosti a stav, kdy je předmětem prodeje spoluvlastnický podíl. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Budova je umístěna do severní části souvisle zastavěného území Kolína. Vzdálenost od centra cca 1 km. Blízko přejezdu dráhy Dopravní relace MHD, Autobusová, vlaky ČD Infrastruktura služeb Úplná Hodnocení z hlediska ocenění Infrastruktura služeb působí na tržní hodnotu nemovitosti příznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se rodinný dům č.p. 692 nalézá, tvoří jedna část - parcela st Pozemek je rovinatý Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace Možnost parkování Omezená, na přilehlé komunikaci. Technické opotřebení budovy Uvažuje se nadprůměrná míra technického opotřebení (75 %). Podrobněji viz popis v části ocenění Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má výše technického opotřebení.

5 - 5 - II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou Využitelnost majetku Nemovitost je užívána v souladu se svým stavebně technickým uspořádáním a řešením k bydlení rodinného typu Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu, stáří konstrukcí a vybavení, stupni vybavení, omezené údržbě se uvažuje nadprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - částečně poloha nemovitosti v rámci obce vzdálenost od centra - infrastruktura - napojení na IS Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - prodej spoluvlastnického podílu - poloha u trati ČD Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám ztíženou zpeněžitelnost majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je v podílovém vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz Hodnocení u části II.1. - Vlastnické a právní vztahy ) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na

6 - 6 - příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly.

7 - 7 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je přízemní podsklepená řadová krajní zděná stavba se sedlovou střechou a podkrovím využitým v celém rozsahu ZP 1.NP. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dispoziční řešení: Suterén - 1. PP: sklep. Přízemí - 1.NP: průjezd, veranda, schodiště (3 pokoje, kuchyně, koupelna s WC, spíž, komora - údaje z informací od povinného a ze znaleckého posudku - viz podklady). Podkroví - 2.NP: schodiště, pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, komora, sklad, terasa. Zastavěná plocha stavbou - 1.NP: 115 m 2 2.NP: 145 m 2 Zastavěná plocha celkem: 260 m 2 Podlahová plocha - 1.NP: 86 m 2 2.NP: 107 m 2 Podlahová plocha celkem: 193 m 2 Stáří stavby: na základě informací zjištěných při prohlídce je stavba v současném užívána od r V roce 1993 byla provedena vestavba podkrovního bytu. Stavebně technický stav: špatný, v přízemí údržba omezená, vestavba podkroví provedena v nižší kvalitě stavebně montážních prací, koupelna není plně dokončena. Konstrukce a vybavení (u zakrytých a nepřístupných konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy bez izolace proti zemní vlhkosti Svislé konstrukce - zděné tl. 45 cm Střecha - sedlová Krov - dřevěný vázaný Krytina - betonová Klempířské konstrukce - úplné z pozinkovaného plechu Úprava vnitřních povrchů - vápenné omítky Fasáda - břizolit Schodiště - betonové Vnější obklady - sokl ze spárovaného kamenného zdiva, obklad kolem oken - vše v uliční části Vnitřní obklady - keramické Okna - dřevěná špaletová, rámová, střešní, dřevěná jednoduchá

8 - 8 - Dveře - hladké plné, náplňové Vrata - plechová Podlahy - vlýsky, koberce, plovoucí Elektroinstalace V Bleskosvod - nevyskytuje se Vytápění - ÚT, WAW Vnitřní hygienické vybavení - vana, umyvadlo, spl. WC Vybavení kuchyní - linka, sporák Vnitřní vodovod - studená a teplá voda Ohřev vody - s ÚT Kanalizace - od všech ZP Ostatní - nezjištěné Příslušenství: studna, dílna, sklad, kanalizační přípojka, zpevněné plochy betonové, ploty. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: řadový krajový Podkroví: ano Pozemky celkem: 431 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 431 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: v objektu Stáří objektu: 87 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 260,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 193,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1,020

9 Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 0, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 0, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 1, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,451 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: U Borků, Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o patrovou podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 197 m 2, z toho zastavěná plocha 65 m 2. Dispoziční řešení 3+1 s úplným příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná zdvojená, podlahy koberce, PVC, ker. dlažby, vytápění WAW, v koupelně - 2.NP - sprchový kout, WC, obklad, WC splachovací - 1.NP, v kuchyni linka, sporák, obklad. Bezbariérový přístup do patra zvedací plošinou - zohlednění v pol. č. 29. Stav dobrý až průměrný, odpovídá stáří a běžné údržbě Příslušenství: sklad, zpevněné plochy, oplocení, zdi, opěrné zídky, venkovní schody. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový vnitřní Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: dobrý až průměrný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 197 m 2 Zastavěná plocha: 65 m 2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena

10 Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 130,00 m ,31 Kč/m ,01 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 100,00 m ,- Kč/m ,52 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,997 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: Mnichovická, Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 225 m 2, z toho zastavěná plocha 50 m 2. Dispoziční řešení 1+1 s úplným příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná, podlahy koberce, PVC, ker. dlažby, vytápění WAW, v koupelně vana, obklad, WC splachovací, v kuchyni linka, sporák, umyvadlo, obklad. Stav zhoršený až špatný, údržba omezená. Příslušenství: sklad, přístřešek, zpevněné plochy, oplocení. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 225 m 2 Zastavěná plocha: 50 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,75 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 50,00 m ,- Kč/m ,03 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 44,00 m ,95 Kč/m ,35 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00

11 Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,707 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Adresa: Písečná, Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a částečně využitým podkrovím. Pozemek 421 m 2, z toho zastavěná plocha 206 m 2. Dispoziční řešení 3+1 s úplným příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná špaletová, podlahy koberce, ker. dlažby, vytápění ÚT, v koupelně vana, umyvadlo, obklad, WC splachovací, v kuchyni linka, obklad. Stav dobrý až průměrný, odpovídá stáří a běžné údržbě Příslušenství: garáž, zpevněné plochy, oplocení. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 85 roků Stav objektu: dobrý až průměrný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 421 m 2 Zastavěná plocha: 206 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ano Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 145,00 m ,76 Kč/m ,66 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 110,00 m ,36 Kč/m ,33 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,949 Objekt č.: 4 Název: Rodinný dům

12 Adresa: Zálabí, Kolín Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o přízemní podsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a nevyužitým podkrovím. Pozemek 200 m 2, z toho zastavěná plocha 100 m 2. Dispoziční řešení 2+kk s příslušenstvím. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, klempířské kce z PP, okna dřevěná, podlahy koberce, vytápění WAW. Stav průměrný. Příslušenství: sklad, přístřešek, zpevněné plochy, zdi ohradní. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 80 roků Stav objektu: průměrný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 200 m 2 Zastavěná plocha: 100 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 100,00 m ,- Kč/m ,86 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 80,00 m ,- Kč/m ,07 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,05 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,03 6. Školství 1,02 7. Zdravotnictví 1,03 8. Kultura a sport 1,02 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,869 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům , ,52 2. Rodinný dům , ,35 3. Rodinný dům , ,33 4. Rodinný dům , ,07 SJC minimum , ,07 SJC průměr , ,00 SJC maximum , ,35 Index oceňovaného objektu 0,451 0,451 0,451 0,451 0,451 JCO minimum 6 145, ,00

13 JCO průměr 7 342, ,00 JCO maximum 9 463, ,00 Výměry oceňované stavby 260,00 193,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Tržní hodnota nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: ,- Kč až ,- Kč, průměrně tedy ve výši ,- Kč. S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti rodinného domu č.p. 692 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemku p.č. st v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: ,- Kč Upraveno na: ,- Kč Věcné břemeno Předmětem ocenění je věcné břemeno dle smlouvy o věcném břemeni V3 2197/1994 z r spočívající ve výlučném užívání části rodinného domu č.p. 692 takto - citace smlouvy: Ivana Rambousková je oprávněna doživotně a bezplatně užívat k bydlení část darovaných nemovitostí, a to tak, že výlučně bude užívat v přízemí domu kuchyň a pokoj s okny do verandy a pokoj s okny do ulice blíže ke vchodu do domu a spoluužívat společné prostory v přízemí domu (koupelna, WC, chodba, veranda, průjezd), dvorek a zhrádku u domu. Věcné břemeno bylo zřízeno bezplatně. Smlouva je uzavřena na dobu života oprávněné z VB. Oprávněný z věcného břemene je Ivana Rambousková, Třídvorská 692, Kolín V, Kolín 2, r.č /069. Cena se vypočte ze simulovaného nájmu vztahem pro věčnou rentu. Nájemné je zde určeno z obvyklé ceny nemovitosti - rodinného domu, procentním podílem ve výši 3,40 %, tj ,- Kč/rok. Tato výše ročního nájemného je porovnána s nabídkami realitních kanceláří u obdobných prostor k pronájmu v místě a okolí. Nájemné v úrovni ,- Kč/rok, tj ,- Kč/měsíc odpovídá inzerovaným cená za nájemné obdobných porovnatelných prostor v místě a okolí. Cena je odvozena z cenových nabídek uveřejněných na realitním serveru Sreality. Míra kapitalizace je stanovena pro

14 výpočet pomocí tzv. věčné renty ve výši 7,00 %. N C VB = p kde C VB je cena věcného břemene N je roční nájemné tj ,- Kč * 3,40 % = ,- Kč p je míra kapitalizace v procentech 7, ,- C VB = = ,- Kč 0,07 Cena věcného břemene ,- Kč Slovy: osmsetsedmdesátčtyřitisícedvěstěosmdesátšestkorunčeských C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 692 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemku p.č. st v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín, pokud by na ní nevázlo věcné břemeno, odhaduji ke dni 25.září 2012, na: ,- Kč Slovy: jedenmilionosmsettisíckorunčeských Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 692 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemku p.č. st v katastrálním území Kolín, obci Kolín, okrese Kolín, na níž vázne věcné břemeno, odhaduji ke dni 25.září 2012, na: ,- Kč ,- Kč = ,- Kč Upraveno na: ,- Kč Slovy: devětsettisíckorunčeských

15 K oceňované hodnotě spoluvlastnického podílu: Vzhledem k obtížné zpeněžitelnosti spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 odhaduji jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu) na: ,- * 1/2 * 0,80 = ,- Kč Upraveno na: ,- Kč Slovy: čtyřistatisíckorunčeských V Praze, Jan Kugler Makovského 1336/ Praha - Řepy D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku.

16 E. Seznam příloh: 1. LV č Kopie katastrální mapy. 3. Mapa okolí

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -