Znalecký posudek. číslo 164/ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI. Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem. Stavba s pozemkem, č.p. 119, p.č.

Transkript

1 NEMOVITOST: Znalecký posudek číslo 164/ OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Adresa nemovitosti: Velký Týnec 119 Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Olomouc, kú Velký Týnec, kód kú , LV 304 Stavba s pozemkem, č.p. 119, p.č VLASTNÍCI: Jaroslav Peňaška, Zábraní 119, Velký Týnec , IČO/RČ: /228 Marie Peňašková, Zábraní 119, Velký Týnec , IČO/RČ: /0856 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení ve věci 002 Ex 1719/08 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad pro Prahu 2 Adresa objednatele: Kateřinská 13, Praha2 IČ DIČ telefon Fax ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jan Skyva Adresa zhotovitele: Buzulucká 3, Praha 6 IČ DIČ Telefon Fax janskyva@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování: Počet stran: 9 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo:

2 - 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů: 2 Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Rizika nemovitosti: PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná (do 6 měsíců) (od 6 do 12 měsíců) (nad 1 rok) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ,- Kč ,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá hodnota byla stanovena porovnávací metodou. Porovnávané objekty se nacházejí v okrese Olomouc.Rozdíly jsou zohledněny koeficienty. Seznam příloh: porovnávané objekty, informace z KN, výřez katastrální mapy

3 Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem pozemků Přehled všech vlastníků SJM Peňáška Jaroslav a Peňášková Marie, oba bytem Zápolí 119, Velký Týnec Přehled podkladů Výpis z KN, kopie katastrální mapy, Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne , informace sdělené zástupcem objednatele dne Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti Obec velký Týnec, okres Olomouc, kraj Olomoucký Intravilán obce Ne Ne Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům zděný, částečně podsklepený, o 2 NP, s příslušenstvím - kolna, oplocení, opěrná zeď Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dokumentace Není Způsob užívání Vlastní bydlení Popis tech. stavu stavby Udržovaný Údaje o stáří a provedených Postaven v r. 1892, v roce 2009 rozsáhlá rekonstrukce rekonstrukcích Pozemky Základní popis každého pozemku Trvalé porosty Věcná břemena p.č zastavěná plocha a nádvoří Ne Ne

4 - 4 - Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí. Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem Oceňovaný objekt je zděný, částečně podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví s příslušenstvím a pozemky. Dům byl postaven před více jak 100 lety, v roce 2009 proběhla rozsáhlá rekonstrukce. Z inženýrských sítí je dům napojen na všechny běžné inženýrské sítě - veřejný vodovodní i kanalizační řad, rozvod el. energie i plynu. Po konstrukční stránce je dům založen na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné, střecha sedlová, krytina azbestocementové šablony, stropy rovné, klempířské konstrukce kompletní, vnitřní i vnější omítky vápenné štukové, vnější omítka zateplená, vnitřní obklady kuchyně, soc. zařízení a WC, schody dřevěné, dveře hladké dýhované, garážová vrata - roleta, okna dřevěná zdvojená, podlahy plovoucí, keramická dlažba, vytápění ústřední elektrické, elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod, ohřev vody boilerem, v kuchyni el. sporák, v soc. zařízení (2x) vana, umyvadlo, sprcha, WC, z ostatních vybavení a zařízení žaluzie, digestoř. Příslušenství tvoří garáž zrealizovaná v průjezdu domu, veranda, kolna, studna kopaná, 14m hluboká,, venkovní úpravy, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, oplocení, opěrná zeď. K rodinnému domu přísluší pozemek - p.č zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 227 m 2. Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet podzemních podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: řadový vnitřní Podkroví: ne Výtah: ne Přípojky: ano Technický stav objektu: velmi dobrý Příslušenství nemovitosti: ano Garáž: v objektu Stáří objektu: 120 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 176,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2

5 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 1, Zdravotnictví 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 1, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 1, Údržba stavby 0,85 1,10 1, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 1,000 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: Olomouc Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 459 m 2 Zastavěná plocha: 99 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč

6 - 6 - Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 170,00 m ,06 Kč/m ,06 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,000 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům 5+1 Adresa: Brodek Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 50 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 660 m 2 Zastavěná plocha: 238 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 125,00 m ,- Kč/m ,43 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 1,050

7 - 7 - Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům 5+1 Adresa: Chválkovice, Olomouc Popis: Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: řadový krajový Stáří objektu: 60 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 939 m 2 Zastavěná plocha: 212 m 2 Garáž: mimo objekt Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: ano Příslušenství: ano Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,95 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 160,00 m ,25 Kč/m ,28 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,00 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 1, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 1, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,900 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům ,06 2. Rodinný dům ,43 3. Rodinný dům ,28 SJC minimum ,06 SJC průměr ,00 SJC maximum ,43 Index oceňovaného objektu 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 JCO minimum ,00 JCO průměr ,00 JCO maximum ,00 Výměry oceňované stavby 176,00 CO minimum CO průměr CO maximum

8 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč C p = CO průměrná - [0,15 * (CO maximální - CO minimální )] = = [0,15 * ( )] = ,40 Kč Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem - výsledná cena = ,40 Kč Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: Obvyklá cena: ,- Kč ,- Kč ,- Kč slovy: čtyřimiliony Kč

9 - 9 - Závěr: 1) Práva a závady s nemovitostí spojené se nevyskytují. 2) Závady, které prodejem z dražby nezaniknou se nevyskytují 3) Obvyklá cena rodinného domu s příslušenstvím a pozemkem činí ,- Kč. V Praze dne Ing. Jan Skyva Buzulucká Praha 6 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne čj.spr. 840/89 pro základní obor stavebnictví a ekonomika, pro odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se zvláštní specializací- vliv stavební výroby na životní prostředí a ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 164/ znaleckého deníku. V Praze dne Ing. Jan Skyva Buzulucká Praha 6