Znalecký posudek č /2012

Transkript

1 Znalecký posudek č /2012 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 4302/75 s příslušenstvím v katastrálním území Strašnice, obci Praha, okrese Hl. m. Praha. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/ Praha 3 Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 00973/09). Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/ Praha - Řepy Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 4302/75 s příslušenstvím v katastrálním území Strašnice, obci Praha, okrese Hl. m. Praha ke dni 24. října Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 00973/09). 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 4302/75 s příslušenstvím Strašnice Praha 10 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 10 Katastrální území: Strašnice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti jiných osob. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 00973/ ze dne Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č kat. území Strašnice vyhotovený dálkovým přístupem dne 8. října Skutečnosti zjištěné při prohlídce. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 9. Informace o parcele č. 4302/75 z Informace o parcele č. 4302/170 z 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r podpůrně

3 Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č katastrální území Strašnice, obec Praha, okres Hl. m. Praha je zapsáno: ====================================================================== Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo: Podhorecká Jana, Havlíčkovo nám. 700/9, Praha 3, Žižkov, Praha 3, /0499 ====================================================================== Nemovitosti Stavby Typ stavby Část obce bez čp/če, bydlení na p.č. 4302/75, LV Úplné znění LV č v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla k dispozici žádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je nemovitost - zahrádkářská chata s příslušenstvím na pozemku p.č. 4302/75, který je jiného vlastníka. Stavba se nalézá v zahrádkářské osadě v Praze 10 - Strašnicích. Nemovitost je situována mezi Jižní spojku a železniční trať. Okolní souvislou zástavbu tvoří obdobné stavby zahrádkářské chaty. Stavba zahrádkářské chaty nebyla přes písemné vyrozumění pro prohlídku zpřístupněna. V ocenění se uvažuje podstandardní vybavení objektu při omezené údržbě odvozené z vnějšího stavu. V případě existence takového stavu oceňované nemovitosti, který by se značně odlišoval od takto předpokládaného stavu a který by vyšší mírou ovlivňoval jeho obvyklou cenu, by bylo nutné po prohlídce tento stav do ocenění promítnout. To se týká i možných závad a práv s nemovitostí spojenými. Soudní exekutor uložil v usnesení Č.j.: 091 EX 00973/ povinnému umožnit znalci na vyzvání prohlídku nemovitosti a jejího příslušenství k provedení ocenění a zjištění stavu práv a závad s nemovitostí spojených a aby nejpozději při této prohlídce oznámil znalci jaká práva a jaké závady se k nemovitosti vztahují. Vzhledem k neúčasti povinného při prohlídce, a tím neumožnění prohlídky a nepředložení (neoznámení) případných práv a závad s nemovitostí spojených nebylo možné tyto zjistit. Z toho důvodu zpracovatel posudku nezodpovídá za možné následky tímto způsobené a je ocenění vypracováno v následujícím rozsahu. II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy

4 Vlastnické právo k nemovitosti - zahrádkářské chatě s příslušenstvím je v majetku jedné fyzické osoby Na nemovitosti vázne omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a zástavních práv exekutorských Předmětem ocenění je celá nemovitost. Hodnocení z hlediska ocenění: Bez vlivu na tržní hodnotu. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Zahrádkářská chata je umístěna v souvisle zastavěného území Dopravní relace Autobusy MHD, Metro Infrastruktura služeb Úplná. Hodnocení z hlediska ocenění Územní vztahy působí na tržní hodnotu nemovitosti příznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se zahrádkářská chata bez č.p./č.e. nalézá, tj. p.č. 4302/75 je jiného vlastníka, což je u obdobných objektů běžné. Vzhledem k umístění oplocení se předpokládá, že spolu se zastavěnou plochou p.č. 4302/75 je užíván i p.č. 4302/170. Pozemek jako celek je rovinatý Inženýrské sítě V místě se předpokládá možnost napojení na veřejný vodovod, rozvod el. energie. (Předpokládá se možnost zahradního vodovodu) Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace k oplocení, dále po zpevněné i nezpevněné cestě pro pěší Technické opotřebení rekreační chaty Vzhledem ke stavu nemovitosti se na základě obhlídky zvenčí (neumožnění prohlídky) se uvažuje nadprůměrná míra technického opotřebení (70 %). Podrobněji viz popis v části ocenění Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má přístup a výše technického opotřebení. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou, oboje omezené Využitelnost majetku Nemovitost je využívána jako zahrádkářská chata Morální opotřebení stavby Vzhledem ke stavu a stáří stavby se uvažuje nadprůměrná míra morálního opotřebení.

5 - 5 - Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má vysoká míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - dobrá poloha nemovitosti Negativa: - výše technického a morálního opotřebení - přístup Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám ztíženou zpeněžitelnost majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je ve výlučném vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz Hodnocení u části II.1. - Vlastnické a právní vztahy ) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a

6 - 6 - shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, která vzhledem k danému typu nemovitosti je nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Zahrádkářská chata bez č.p./č.e. na p.č. 4302/75 Předmětem ocenění je přízemní zděná, nebo dřevěná oboustranně opláštěná stavba s omítkami. Podsklepení se nepodařilo zjistit. Jedná se v podstatě o čtyři chaty postavené do čtverce, mající společné vždy dvě zdi se sousedními objekty. Tyto čtyři chaty zastřešuje nízká stanová střecha. Zastavěná plocha 1.NP: 20 m 2 (dle LV) Podlahová plocha 1.NP: 17 m 2 (použitý koeficient zobrazující vztah mezi zastavěnou a

7 - 7 - podlahovou plochou) Stáří stavby: nezjištěné. Stavebně technický stav: zhoršený na základě obhlídky zvenčí Konstrukce a vybavení (u zakrytých konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy Svislé konstrukce - zděné nebo dřevěné oboustranně opláštěné Střecha - stanová Krov - dřevěný Krytina - osinkocementové šablony Klempířské konstrukce - z pozink. plechu Fasáda - omítky Okna - dřevěná Bleskosvod - nevyskytuje se Ostatní konstrukce a vybavení se nepodařilo s ohledem na neumožnění prohlídky zjistit. Příslušenství: zpevněné plochy betonové, obrubníky, oplocení, plotová vrátka. Druh nemovitosti: Zahrádkářské chaty Konstrukce: zděné (dřevěné oboustranně opláštěné) Počet nadzemních podlaží: 1 Poloha: řadový krajový Podkroví: ne Výtah: ne Přípojky: možné el. energie, vodovod Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: není Stáří objektu: 50 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 20,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 17,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,90 1,15 1,220

8 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 0, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Kultura, sport 0,94 1,06 1, Životní prostředí 0,94 1,06 0, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1, Dopravní podmínky 0,94 1,06 1, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,95 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 0, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,94 1,06 0, Typ stavby 0,94 1,06 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,15 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 0, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,444 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Zahrádkářská chata Adresa: Jihozápadní V, Praha 4 - Záběhlice Popis: Předmětem porovnání je přízemní částečně podsklepená dřevěná chata s nízkou pultovou střechou. Dispozice pokoj, kuchyně. Strop dřevěný, okna dřevěná jednoduchá, dveře dřevěné, podlahy z PVC. Užitková voda. Stav: špatný, údržba zanedbaná, zatéká. Příslušenství: zpevněné plochy, obrubníky, hnojiště, zahr. vodovod. V zahrádkářské osadě. Pozemek pronajatý. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Zahrádkářské chaty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: dřevěné oboustranně obíjené Přípojky: možné vodovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3

9 - 9 - Zastavěná plocha podlaží celkem: 20,00 m ,- Kč/m ,95 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 17,00 m ,41 Kč/m ,41 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,22 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 0,97 5. Obchod a služby 1,06 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,06 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 0, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,415 Objekt č.: 2 Název: Zahrádkářská chata Adresa: Bohdanečská, Praha - Vinoř Popis: Předmětem porovnání je přízemní podsklepená zděná chata se sedlovou střechou a využitým podkrovím. Strop dřevěný, krytina osinkocementová, klempířské kce z PP, okna dřevěná, dveře hladké plné, podlahy z PVC, omítky, schody dřevěné žebříkové, 230/400 V. V zahrádkářské osadě. Pozemek pronajatý. Stav: dobrý. Příslušenství: zpevněné plochy, obrubníky. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Zahrádkářské chaty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 25 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: možné vodovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 36,00 m ,22 Kč/m ,15 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 30,00 m ,67 Kč/m ,58 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,20 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,00 5. Obchod a služby 1,06 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,06 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0,95

10 Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,697 Objekt č.: 3 Název: Zahrádkářská chata Adresa: Kbelská, Praha 9 - Hloubětín Popis: Předmětem porovnání je přízemní nepodsklepená dřevěná chata s nízkou sedlovou střechou. Základy betonové, svislé kce dřevěné oboustranně opláštěné, krov dřevěný, krytina z asfaltových šindelů, klempířské kce z PP, okna dřevěná, okenice, dřevěné dveře. Stav: velmi dobrý, odpovídá stáří a běžné údržbě. Příslušenství: zpevněné plochy, obrubníky, zahr. vodovod. V zahrádkářské osadě. Pozemek - zastavěná plocha v OV, zbytek pronajatý. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Zahrádkářské chaty Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 10 roků Stav objektu: velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: dřevěné oboustranně obíjené Přípojky: vodovod, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,85 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 17,00 m ,- Kč/m ,48 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 15,00 m ,67 Kč/m ,14 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,21 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 0,95 5. Obchod a služby 1,06 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,06 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 0, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,873 Objekt č.: 4 Název: Zahrádkářská chata Adresa: Hostivař, Praha 10 Popis: Předmětem porovnání je přízemní nepodsklepená dřevěná chata s nízkou pultovou střechou. Dispozice pokoj. Strop dřevěný, okna dřevěná, dveře dřevěné, krov dřevěný, krytina z asf. šindelů. Stav: špatný, údržba zanedbaná. Příslušenství: zpevněné plochy. V zahrádkářské osadě. Pozemek pronajatý. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Zahrádkářské chaty Poloha: samostatně stojící

11 Stáří objektu: 40 roků Stav objektu: špatný Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 0 m 2 Zastavěná plocha: 0 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ne Svislé konstrukce: dřevěné oboustranně obíjené Přípojky: Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,50 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 12,00 m ,- Kč/m ,22 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 10,00 m ,- Kč/m ,07 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,22 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,04 5. Obchod a služby 1,06 6. Školství 1,00 7. Zdravotnictví 1,00 8. Kultura a sport 1,06 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 1, Životní prostředí 1, Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 1, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celkem 0, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,386 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Zahrádkářská chata , ,41 2. Zahrádkářská chata 8 927, ,58 3. Zahrádkářská chata , ,14 4. Zahrádkářská chata , ,07 SJC minimum 8 927, ,58 SJC průměr , ,00 SJC maximum , ,07 Index oceňovaného objektu 0,444 0,444 0,444 0,444 0,444 JCO minimum 3 964, ,00 JCO průměr 6 145, ,00 JCO maximum 9 346, ,00 Výměry oceňované stavby 20,00 17,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: ,- Kč ,- Kč

12 Maximální: ,- Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: ,- Kč až ,- Kč, průměrně tedy ve výši ,- Kč. S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 4302/75 s příslušenstvím v katastrálním území Strašnice, obci Praha, okrese Hl. m. Praha ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: ,- Kč Upraveno na: ,- Kč Na nemovitosti nebyly zjištěny závady a práva s ní spojené typu věcného břemene, nájemního práva či předkupního práva viz část Celkový popis. C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 4302/75 s příslušenstvím v katastrálním území Strašnice, obci Praha, okrese Hl. m. Praha odhaduji ke dni 24. října 2012, na ,- Kč Slovy: stodvacetpěttisíckorunčeských V Praze, Jan Kugler Makovského 1336/ Praha - Řepy

13 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku.

14 E. Seznam příloh: 1. LV č Kopie katastrální mapy. 3. Mapa 1: Informace o parcele č. 4302/ Informace o parcele č. 4302/

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -