Znalecký posudek č /2013

Transkript

1 Znalecký posudek č /2013 ve věci odhadu obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitosti - rodinném domu č.p. 714 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemků p.č. st a 1817 v katastrálním území Bechyně, obci Bechyně, okrese Tábor. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Ingrid Švecová Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/ Praha 3 Účel posudku: Podklad pro provedení exekuce prodejem nemovitosti (viz spis 091 EX 02789/10). Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jan Kugler Makovského 1336/ Praha 6 Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Provést odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na nemovitosti - rodinném domu č.p. 714 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemků p.č. st a 1817 v katastrálním území Bechyně, obci Bechyně, okrese Tábor. Ocenění se provádí pro účely provedení exekuce prodejem ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti (viz spis 091 EX 02789/10). Modifikace znaleckého úkolu: Protože tržní cena nemovitosti je známa až v okamžiku prodeje a závisí (na rozdíl od tržní hodnoty) i na způsobu či rychlosti splacení této kupní ceny, zaměřili jsme znalecký úkol na indikaci tržní hodnoty uvedené nemovitosti. Prohlášení znalce: 1. Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti nebude mít žádnou majetkovou účast, případně jiné výhody plynoucí ze skutečností, které jsou v tomto ocenění uvedeny. Zpracovatel není s objednatelem posudku propojen ani personálně ani majetkově. Všechny údaje a skutečnosti uvedené v tomto posudku jsou zpracovány na základě poskytnutých podkladů a vlastních zjištění a jsou jen vlastním názorem znalce na celou problematiku, aniž by byly jakkoliv ovlivněny třetími osobami. 2. Nezávislost znalce: Znalec je osobou nezávislou a tak i vystupuje a jedná. Odměna za vypracování posudku není závislá, ani nevychází z konečných závěrů v tomto ocenění. 3. Předpoklady ocenění: Informace pro toto ocenění byly převzaty od objednatele posudku a současně byly použity podklady z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno na základě všech dostupných zjištěných skutečností, které byly poskytnuty objednatelem, a současně na zjištění, které jsme byli schopni zajistit při celkovém posouzení a z veřejně dostupných zdrojů. Zpracovatel posudku neodpovídá za případné vady poskytnutých podkladů nebo omyly ve veřejně dostupných podkladech, které byly v ocenění použity. Znalec předpokládá, že vlastnická práva i jiná práva k oceňovanému majetku jsou bezvadná a úplná. Výsledné hodnoty uvedené v tomto posudku jsou zjištěny pro účely uvedené v zadání posudku. V případě použití výsledných hodnot pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky případně škody tímto použitím vzniklé. 4. Časové omezení: Toto ocenění je vypracováno k výše uvedenému datu, všechny údaje v tomto posudku se vztahují k období ocenění. Z případné změny podmínek, které se vyskytnou po datu zpracování posudku, a za případné změny tržních podmínek nelze převzít odpovědnost.

3 Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 714 s příslušenstvím a pozemky Lišky Bechyně Region: Jihočeský Okres: Tábor Katastrální území: Bechyně 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti, pana Josefa Haškovce. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Ingrid Švecové o ustanovení znalce, č.j. 091 EX 02789/ Kopie katastrální mapy. 3. Výpis z KN LV č kat. území Bechyně vyhotovený dálkovým přístupem dne 17. června Informace spolumajitele nemovitosti, včetně údajů o stáří jednotlivých částí nemovitosti a skutečnosti zjištěné při prohlídce. 5. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6. Nabídky realitních kanceláří týkající se obdobných nemovitostí z období, ke kterému se provádí ocenění. 7. Program pro oceňování nemovitostí NEM Vlastní databáze zpracovatele ocenění. 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, Ceduk 2004) - Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotéčních v ČS, a.s. VUT Brno, Ústav soudního inženýrství Brno, r podpůrně 6. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č katastrální území a obec Bechyně, okres Tábor je zapsáno: ============================================================ A Vlastník, jiný oprávněný, Identifikátor, Podíl Vlastnické právo: Haškovec Jiří, Lišky 714, 39165, Bechyně, /1363, 1/2 Haškovec Josef, č.p. 28, 39165, Radětice, /261, 1/2 ============================================================ B Nemovitosti Pozemky

4 - 4 - Parcela st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 563 m zahrada o výměře 511 m 2 Stavby Typ stavby Část obce Bechyně, č.p. 714, rod.dům na p.č. st ============================================================ C Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Zástavní práva exekutorská, Nařízení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Úplné znění LV č v příloze znaleckého posudku. 7. Dokumentace a skutečnost: Od předmětné nemovitosti nebyla předložena žádná výkresová ani jiná stavební dokumentace. Pro vypracování znaleckého posudku bylo využito podkladů uvedených v části A.4., zejména tedy prohlídky nemovitosti, její zaměření a informací získaných od účastníků místního šetření. 8. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně: Předmětem ocenění je - rodinný dům č.p. 714 na pozemku p.č. st s příslušenstvím a pozemky p.č. st a 1817 v katastrálním území a obci Bechyně, okrese Tábor, části Lišky. Nemovitost je situována do jižní okrajové části samostatné, oddělené části města Bechyně. Lišky se nalézají cca 2700 m severovýchodně od centra města. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy a rekreační chaty. Vstup na pozemek je orientován k východu. Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 714 včetně příslušenství a pozemků p.č. st a 1817 v katastrálním území a obci Bechyně byla prohlédnuta a zaměřena za přítomnosti spolumajitele, pana Josefa Haškovce. Soudní exekutor uložil v usnesení Č.j.: 091 EX 02789/ povinnému umožnit znalci na vyzvání prohlídku nemovitosti a jejího příslušenství k provedení ocenění a zjištění stavu práv a závad s nemovitostí spojených a aby nejpozději při této prohlídce oznámil znalci jaká práva a jaké závady se k nemovitosti vztahují. Vzhledem k neúčasti povinného při prohlídce, a tím nepředložení (neoznámení) případných práv a závad s nemovitostí spojených nebylo možné tyto zjistit. Dotazem u spolumajitele a z LV č nebyly zjištěny závady spojené s nemovitostí, typu věcného břemene, nájemního práva či předkupního práva. II - Popis širších vztahů a jejich hodnocení: II.1. Vlastnické a právní vztahy 1.1. Vlastnické právo k nemovitosti je v podílovém vlastnictví.

5 Na LV č je zapsáno omezení vlastnického práva z důvodu nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, zástavních práv exekutorských Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na nemovitosti. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na má stav, kdy je předmětem prodeje spoluvlastnický podíl.. II.2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska využití Stavba s pozemky je umístěna v samostatné části města Bechyně s názvem Lišky, v její jižní okrajové části souvislé zástavby. Nemovitost se nalézá v území zaplaveném v r řekou Lužnicí. Při povodních v letošním roce voda dostoupala na pozemek, ke vstupu do domu Dopravní relace Autobusová a vlaky do Bechyně Infrastruktura služeb Velmi dobrá úroveň. MÚ, pošta, kulturní dům, muzea, galerie, knihovna, obchody vč. supermarketů, hostince/restaurace, hotely, penziony, zdravotnictví - 3* PLD, 2* PLDD, 5* stomatolog, gynekolog, ortoped, lékařská služba první pomoci, školy -2* MŠ, 2* ZŠ, Střední umělecko průmyslová škola, ZUŠ, lázně, sportovní oddíl. Hodnocení z hlediska ocenění Mimo polohu v zaplavovaném území působí infrastruktura služeb na tržní hodnotu nemovitostí příznivě. II.3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Pozemek, na kterém se rodinný dům č.p nalézá, tvoří celkem 2 části (p.č. st a 1817), které na sebe navazují a tvoří spolu se stavbou jednotný funkční celek. Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru, mírně sklonitý k jihu Inženýrské sítě V místě je možnost napojení na veřejný vodovod a rozvod el. energie Přístup k nemovitosti Ze zpevněné komunikace Možnost parkování Na přilehlé komunikaci a vlastním pozemku Technické opotřebení: stavby č.p. 714 se uvažuje 65 % Stavebně - technické závady bránící využívání majetku Nezjištěné. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv má výše technického opotřebení, nemožnost napojení na kanalizaci a plynovod. II.4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi U daného typu nemovitosti je poptávka v rovnováze s nabídkou Využitelnost majetku

6 - 6 - Nemovitost - rodinný dům je užívána v souladu se svým stavebně technickým uspořádáním a řešením k bydlení rodinného typu. Jedná se o nelepší možné využití Morální opotřebení stavby S ohledem na stáří, stav a stupeň údržby se uvažuje nadprůměrná míra morálního opotřebení. Hodnocení z hlediska ocenění Negativní vliv na tržní hodnotu nemovitosti má míra morálního opotřebení. II.5. Souhrnné hodnocení Pozitiva: - infrastruktura ve městě - přírodní okolí Negativa: - stav nemovitosti - výše technického a morálního opotřebení - prodej spoluvlastnického podílu - poloha mimo vlastní území města, v jeho samostatné části - poloha v zaplavovaném území - nemožnost napojení na veř. kanalizaci a plynovod Závěr: Na základě vyhodnocení výše uvedených skutečností předpokládám ztíženou zpeněžitelnost podílu na majetku. III. Analýza trhu 1. Vymezení tržního segmentu Předpoklad: - nucený prodej (převod) nemovitého majetku, který je v podílovém vlastnictví - nucený prodej (převod) konečnému vlastníkovi, nikoliv za účelem dalšího obchodu - nucený prodej (převod) majetku bez omezení vlastnického práva - viz Hodnocení u části II.1. - Vlastnické a právní vztahy ) IV. Podrobný popis nemovitosti je uveden v části Ocenění. V. Metody ocenění Stanovení výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá znalost tržního prostředí v místě a době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných odchodních případech na příslušném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem. Ten spočívá především v unikátnosti provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení). Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je zpravidla nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např.. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných

7 - 7 - podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Výjimkou jsou typizované či podobné stavby (např. bytové domy, řadové rodinné domy), dále byty nebo pozemky, u kterých obvykle tyto požadované relace zjistit lze. V ostatních - specifických - případech, jako je i tento, je pro účely posudků tohoto typu třeba nahradit obvyklou cenu majetku, která v daném místě a čase neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, stanovením výše jeho tržní hodnoty. Tu lze již odvodit (tedy propočítat) ze získaných údajů technických či ekonomických, samozřejmě s přihlédnutím k tržním vlivům působícím v místě a čase, ke kterému se ocenění provádí. K těmto výsledkům vedou níže uvedené metody: 1. Metoda na bázi věcné hodnoty majetku Tato metoda v sobě spojuje principy porovnání a substituce, porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu vyšší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době provádění ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků. Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. 2. Metoda na bázi výnosové hodnoty majetku Tato metoda se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové domy, administrativní budovy, některé skladové objekty a pod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků a v tomto posudku se neposuzují. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou byl majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován. 3. Metoda na bázi porovnání Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými či nabízenými ve stejném čase (max. 6 měsíců před dobou ocenění) a v dané lokalitě. Vzhledem k potížím se získáváním relevantních údajů (viz úvodní část) jsou v rámci tohoto přístupu využívány informace poskytované realitními kancelářemi buď přímo nebo formou internetu. Je-li použito inzertních nabídek, jsou nabízené ceny podstatným způsobem redukovány. K porovnání mohou být použity různé techniky. Z výše uvedených metod byla pro ocenění předmětné nemovitosti zvolena metoda na bázi porovnání, a to v části ocenění rodinného domu. Tato metoda je vzhledem k danému typu nemovitosti nejlépe schopna zobrazit reálnou hodnotu majetku a je pro ní k dispozici dostatečný soubor informací. Pro ocenění provozního objektu autoservisu je taktéž zvolena metoda porovnávací v kombinaci s metodou výnosovou. Pro porovnání této části nemovitosti jsou údaje spíše omezenější a proto byla pro případnou eliminaci nepřesnosti vzniklé omezenějšími podklady použita ještě metoda výnosová. V rámci tohoto posudku byla zvolena metodika vypracovaná Ústavem soudního inženýrství v Brně (Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc.) pro účely poskytování úvěrů ČS, a.s. Metodika je však upravena zpracovatelem posudku, zejména konečné stanovení tržní ceny se řídí odlišnými pravidly.

8 - 8 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Rodinný dům Předmětem ocenění je přízemní nepodsklepená samostatně stojící zděná stavba se sedlovou střechou. Původně obytná část malé zemědělské usedlosti. Stavebně technickým uspořádáním a řešením se jedná o rodinný dům. Dispoziční řešení je 2+1 s příslušenstvím v přízemí a 3+0 s nefunkčním WC v podkroví, celkem tedy 5+1 s přísl. Dispoziční řešení: Přízemí - 1.NP - veranda, chodba, komora, 2 pokoje, kuchyně, koupelna, WC, schodiště do podkroví. Podkroví - 2.NP - chodba, 3 pokoje, WC, půda. Zastavěná plocha všech podlaží celkem m 2 Podlahová plocha všech podlaží celkem m 2 Stáří stavby: cca 90 roků. Stavebně technický stav: zhoršený až špatný, údržba omezená. Ve střední části přízemí zjištěna značná vlhkost ve zdivu, v podkroví trhliny ve zdivu. Konstrukce a vybavení (u zakrytých a nepřístupných konstrukcí a vybavení jsou tyto v popisu uvedeny na základě předpokladu a vnějších znaků, popř. informací získaných při prohlídce) Základy - pasy Svislé konstrukce - zdivo tl. 45 a 60 cm cihelné a kamenné, veranda 30 cm Stropy - dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha - sedlová Krov - dřevěný Krytina - pálená drážková Klempířské konstrukce - z pozinkovaného plechu žlaby, svody, parapety Úprava vnitřních povrchů - vápenné omítky Fasáda - vápenné omítky v části chybí a nefunkční Vnitřní obklady - běžné keramické v kuchyni, koupelně, WC Okna - plastová Dveře - hladké plné a prosklené Podlahy - ker. dlažby, PVC, koberce Elektroinstalace - 230/400 V Bleskosvod - nevyskytuje se Vytápění - lokální el. přímotopné

9 - 9 - Vnitřní hygienické vybavení - vana, umyvadlo, spl. WC Vybavení kuchyní - linka, EL. sporák Vnitřní vodovod - studená a teplá voda Ohřev vody - bojler Kanalizace - od všech instalovaných ZP Plynovod - nevyskytuje se Příslušenství: příslušenství užívané spolu s RD č.p. 714: garáž, sklad, chlévy, dřevník, letní kuchyně, venkovní zastřešení, žumpa, vodoměrná šachta, zpevněné plochy betonové, ploty, živičné, kamenné, zeď volná, 3* plotová vrátka, 2* vrata, přípojky inž. sítí, ohradní zeď, předložené schody. hnojiště Druh nemovitosti: Rodinné domy Konstrukce: zděné Počet nadzemních podlaží: 2 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ano Pozemky celkem: 1074 m 2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 563 m 2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,91 Výtah: ne Přípojky: možné veřejný vodovod a rozvod el. energie Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: viz popis Garáž: v objektu Stáří objektu: 90 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 180,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 136,00 m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu 1. Velikost obce 0,85 1,25 1, Správní funkce 0,97 1,03 1, Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 1, Přírodní okolí 0,94 1,06 1, Obchod a služby 0,94 1,06 1, Školství 0,94 1,06 0, Zdravotnictví 0,94 1,06 0, Kultura, sport 0,94 1,06 0, Hotely ap. 0,98 1,02 1, Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0,970

10 Životní prostředí 0,94 1,06 1, Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 0, Dopravní podmínky 0,94 1,06 0, Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1, Konfigurace terénu 0,92 1,05 1, Převládající zástavba 0,94 1,06 1, Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1, Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1, Územní plán 0,94 1,06 1, Inženýrské sítě 0,60 1,05 0, Typ stavby 0,94 1,06 1, Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1, Regulace nájemného 0,90 1,10 1, Výskyt radonu 0,93 1,05 1, Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0, Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1, Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1, Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0, Údržba stavby 0,85 1,10 0, Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1, Názor odhadce 0,90 1,10 1,000 Výsledný koeficient: 0,451 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Rodinný dům Adresa: Senožaty, Bechyně Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou a pultovou střechou a využitým podkrovím. 2* 2+1 s příslušenstvím. Pozemek 516 m 2, z toho zastavěná plocha 95 m 2. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená a plechová krytina, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné, náplňové, omítky vápenné dvouvrstvé. V koupelnách vany, umyvadla, obklady, WC, bojler. V kuchyních linky s obkladem, el. sporák, el. varná deska. 230/400 V, bleskosvod. Stav průměrný. Příslušenství: přípojky IS, zpevněné plochy, ploty, plotová vrata, pergola. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 70 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 516 m 2 Zastavěná plocha: 95 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: možné veřejný vodovod, kanalizace, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny

11 Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 145,00 m ,62 Kč/m ,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 110,00 m ,27 Kč/m ,14 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,473 Objekt č.: 2 Název: Rodinný dům Adresa: Senožaty, Bechyně Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a využitým podkrovím. Pozemek m 2, z toho zastavěná plocha 198 m 2. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, okna dřevěná zdvojená a střešní, omítky vápenné dvouvrstvé. V koupelně vana, sprchový kout, umyvadlo, obklady, WC, bojler. V kuchyni linka s obkladem, el. sporák, digestoř. 230/400 V, bleskosvod. V přízemí skladový prostor 70 m 2. Stav dobrý, po rekonstrukci. Příslušenství: přípojky IS, zpevněné plochy, ploty, plotová vrata. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 70 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 1405 m 2 Zastavěná plocha: 198 m 2 Garáž: v objektu Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: možné veřejný vodovod, kanalizace, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 240,00 m ,75 Kč/m ,14 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 180,00 m ,- Kč/m ,85 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1,00

12 Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 1, Možnost dalšího rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,788 Objekt č.: 3 Název: Rodinný dům Adresa: Hvožďany, Bechyně Popis: Předmětem porovnání je rodinný dům. Jedná se o samostatně stojící přízemní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou a využitým podkrovím. Pozemek 529 m 2, z toho zastavěná plocha 125 m 2. Zděná stavba, dřevěný krov, pálená krytina, okna dřevěná špaletová, dveře hladké plné,omítky vápenné dvouvrstvé. V koupelně vana, umyvadlo, obklady, WC, bojler. V kuchyni linka s obkladem, el. sporák s varnou deskou. 230/400 V. Stav průměrný. Příslušenství: přípojky IS, zpevněné plochy, ploty, zdi ohradní, stodola. Inzerovaná cena: ,- Kč. Druh nemovitosti: Rodinné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 125 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 529 m 2 Zastavěná plocha: 125 m 2 Garáž: není Výtah: ne Podkroví: ano Svislé konstrukce: zděné Přípojky: možné veřejný vodovod, kanalizace, el. energie Příslušenství: viz popis Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: ,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: ,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: m 3 Kč/m 3 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 210,00 m ,57 Kč/m ,26 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 160,00 m ,25 Kč/m ,03 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 Kč/m 2 Kč/m 2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 1,00 2. Správní funkce 1,00 3. Poptávka nemovitostí 1,00 4. Přírodní okolí 1,02 5. Obchod a služby 1,00 6. Školství 0,98 7. Zdravotnictví 0,98 8. Kultura a sport 0,98 9. Hotely apod. 1, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1, Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 1, Příslušenství nemovitosti 0, Možnost dalšího rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celkem 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů - Is 0,483 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Rodinný dům , ,14

13 Rodinný dům 8 780, ,85 3. Rodinný dům , ,03 SJC minimum 8 780, ,85 SJC průměr , ,00 SJC maximum , ,14 Index oceňovaného objektu 0,451 0,451 0,451 0,451 0,451 JCO minimum 3 960, ,00 JCO průměr 6 254, ,00 JCO maximum 7 403, ,00 Výměry oceňované stavby 180,00 136,00 CO minimum CO průměr CO maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitosti odvozená pomocí porovnávací metody se pohybuje v intervalu: ,- Kč až ,- Kč, průměrně tedy ve výši ,- Kč. S přihlédnutím k výsledkům hodnocení jednotlivých cenotvorných faktorů (viz část Celkový popis ) odhaduji obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti rodinného domu č.p. 714 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemků p.č. st a 1817 v katastrálním území Bechyně, obci Bechyně, okrese Tábor ve výši odpovídající průměrné hodnotě, tj.: ,- Kč Upraveno na: ,- Kč Na nemovitosti nebyly zjištěny závady a práva s ní spojené typu věcného břemene, nájemního práva či předkupního práva viz část Celkový popis. C. Rekapitulace Obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku - nemovitosti - rodinného domu č.p. 714 na pozemku p.č. st včetně příslušenství a pozemků p.č. st a 1817 v katastrálním území Bechyně, obci Bechyně, okrese Tábor odhaduji ke dni 2. září 2013, na: ,- Kč

14 Slovy: jedenmilionstotisíckorunčeských K oceňované hodnotě spoluvlastnického podílu: Vzhledem k obtížné zpeněžitelnosti spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 odhaduji jeho obvyklou cenu (tržní hodnotu) na: ,- * 1/2 * 0,80 = ,- Kč Slovy: čtyřistačtyřicettisíckorunčeských V Praze, Jan Kugler Makovského 1336/ Praha - Řepy D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č.j. Spr 1944/90 ze dne 13. ledna 1992 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku.

15 E. Seznam příloh: 1. LV č Kopie katastrální mapy. 3. Přehledná mapa

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -