ZNALECKÝ POSUDEK. č / 13

Transkript

1 Výtisk č. 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 13 o ceně trvalého travního porostu 84/3 a orné půdy 239/26 v katastrálním území Kladné, zapsaných na LV 793 pro obec Kájov, okres Český Krumlov Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank, soudní exekutor Tovární Český Krumlov Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely exekuce č.j. 125 EX 204/13-26 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zák. č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni Posudek vyhotovil: Jan Jakeš Za Nádražím 252 Nádražní Předměstí Český Krumlov Tel. dům Rájov 26 : +420 / Mobilní telefon O2 : +420 / reality.jakes@centrum.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českém Krumlově, dne 13. září 2013.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí. Metodika hodnocení obvyklé ceny. Obvyklá cena zde vychází z definice 2, odstavce 1, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku, vyplývající z osobního vztahu k němu. Cena obvyklá vychází tedy z úrovně skutečně dosahovaných sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíží ku vlivu mimořádných okolností prodeje. Osobní poměry, které by mohly zkreslovat obvyklou cenu jsou např. zvláštní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím (majetkové, personální, rodinné). Zvláštní obliba přikládaná majetku zcela subjektivní mimo ekonomickou hodnotu, vyplývajícího z osobního, např. dlouhodobě vytvořeného vztahu k majetku. Cena obvyklá se odvozuje nejčastěji z hodnot nemovitosti stanovených způsobem: a) nákladovým b) výnosovým c) porovnávacím a) Nákladová hodnota: Ocenění nákladovým způsobem vychází z definice 2 odst. 3 písmena a) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Nákladový způsob oceňování se uplatní více či méně při rozvaze o stanovení ceny obvyklé u většiny staveb vzhledem k tomu, že tržní poměry u nás nejsou dosud ustáleny. Sjednané ceny jsou totiž stále silně poznamenávány mimořádnými tržními vlivy a výnosy z nemovitostí jsou nestabilní. Nákladový způsob oceňování je založen na technickém hodnocení nemovitostí. Zjištěná cena vyjadřuje náklady na vybudování staveb obdobných parametrů a stejného způsobu využití v době ocenění s přihlédnutím k technickému opotřebení a dále i jiná hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů potřebných na pořízení stavby, vyjadřující například i její znehodnocení. Nákladovou hodnotou tedy rozumíme reprodukční cenu stavby sníženou o přiměřené opotřebení, případně o nutné náklady na opravu závad znemožňující okamžité užívání nemovitosti. Výchozí cena (před odpočetem opotřebení) se v daném případě zjišťuje pomocí nákladových ukazatelů průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, např. vydávaných periodicky Ústavem racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) a.s. Praha. Při aplikaci těchto směrných orientačních ukazatelů se provede porovnání velikosti, dispozičního a konstrukčního řešení s tím, že se zohlední skutečné provedení stavby upravením jednotkové ceny o konkrétní vlivy (stavební index růstu cen stavebních prací v čase, rozdílné vybavení stavby oproti standardu, polohový faktor stavby a pod.). Dále se tato základní cena nákladových ukazatelů (ÚRS) koriguje s ohledem na konkrétní stav na trhu stavebně dodavatelských prací v regionu stavby vyhodnoceném obvyklými cenami realizace těchto prací prováděných dodavatelským způsobem pro investora. Databáze těchto údajů je získávána průběžným porovnáním a vyhodnocováním cen stavebních dodávek realizovaných staveb, popřípadě výsledky příslušných nabídkových řízení při zadávání takovýchto staveb

3 K ceně staveb se připočítává cena příslušných pozemků, která se v tomto případě odvozuje u stavebních pozemků především z cenové mapy ( 10 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku) příslušné lokality, je-li tato zpracována a která je relevantním odrazem skutečně sjednaných cen při obchodování příslušných pozemků v místě. U jiných pozemků, včetně obcí a jejich částí, které nemají cenovou mapu zpracovanou, se postupuje při stanovení ceny pozemků na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané lokalitě nebo v jiných srovnatelných lokalitách. Při porovnání se vychází ze shodného účelu využití pozemku z obdobné polohy, vybavenosti pozemku, jeho velikosti apod. b) Výnosová hodnota: Stanovení výnosové hodnoty v daném případě má relevantní vypovídající schopnost o tržní hodně předmětných nemovitostí, které jsou výhradně určené pro bytové využití. Tento propočet ceny výnosové hodnoty vychází z předpokladu standardního příjmu z pronájmu domu s příslušenstvím. c) Porovnávací hodnota: Oceněním porovnávacím způsobem vychází z definice 2 odst. 1 písm. c) zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, dle které porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací hodnota v praxi vychází ze známých, prokazatelných cen, ze které byly v daném místě a čase realizovány převody několika obdobných nemovitostí (s ohledem na charakter, velikost, konstrukční provedení, stáří, stav, výnos apod.). Porovnávací hodnota vychází ze specifických podmínek místního trhu s nemovitostmi. Z hlediska optimalizace odhadu obvyklé ceny konkrétní nemovitosti je tato hodnota nejdůležitější, její stanovení je však nejproblematičtější vzhledem k nedostatku objektivních informací v oblasti trhu s nemovitostmi. Výše uvedené postřehy zavdávají předpoklad, že předmětná nemovitost je běžně obchodovatelná především pro svoji polohu v klidné části města, prostorovým možnostem určených pro bydlení, velikosti rozvojových ploch, čistého prostředí, napojení na všechny základní inženýrské sítě včetně rozvodu zemního plynu a k dosud nenaplněným požadavkům trhu s nemovitostmi, zaměřenými na trvalé bydlení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky stavební Adresa předmětu ocenění: Kladné Kájov Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Kájov Katastrální území: Kladné Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 40,1305 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h): ZC = C p * 2,5 = 100,33 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti spolupracující osoby Evy Jakešové, bytem Rájov 26, Zlatá Koruna, Český Krumlov. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov, Tovární 197, Český Krumlov, č.j. 125 EX 204/13-26 ze dne

4 - výpis z katastru nemovitostí zapsaných na LV 793 pro obec Kájov a katastrální území Kladné, okres Český Krumlov, nebyl předložen - kopie katastrální mapy předmětné části obce Kájov a katastrálního území Kladné, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne čas 09:36 hod. - skutečnosti a výměry zjištěné vizuálně na místě samém dne 12. září Vlastnické a evidenční údaje A Vlastník nemovitostí : HARK BOHEMIA spol. s r.o Hroznová 470/ České Budějovice 1 B Čísla parcel, druh, výměry : Pozemky 84/3 trvalý travní porost 272 m 2 296/26 orná půda 125 m 2 B1 Jiná práva : Nejsou evidována žádná jiná práva C Omezení vlastnického práva : Viz výpis z katastru nemovitostí D Jiné zápisy : Nejsou evidovány žádné jiné zápisy E Nabývací tituly : Nebyl předložen výpis z katastru nemovitostí E Vztah BPEJ k parcelám : 84/3 kód BPEJ m 2 239/26 kód BPEJ m 2 Číslo listu vlastnictví : 793 Číslo evidenčního listu : Není Číslo popisné ( evidenční ) : Není Charakter vztahu k pozemku : Vlastnictví společnosti Způsob ochrany : Zemědělský půdní fond Katastrální území : Kladné Obec : Kájov Část obce : Kladné Okres : CZ0312 Český Krumlov 6. Dokumentace a skutečnost Kopie katastrální mapy předmětné části obce Kájov a katastrálního území Kladné, okres Český Krumlov, vyhotovená znalcem nahlížením do katastru nemovitostí dne čas 09:36 hod., odpovídá skutečně zjištěnému stavu při šetření na místě samém dne 12. září Celkový popis nemovitosti Nemovitosti v obci Kájov s počtem obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 84/3 (podlouhlého tvaru) a orná půda 239/26 (trojúhelníkového tvaru) situovány v zastavěné části intravilánu osady Kladné v prostoru mezi parcelou 84/8 přilehlé u bydlení Kladné č.p. 16 s parcelou St. 21 (LV Solčány Jaroslav, Vinohradská 33/89, Vinohrady, Praha 2) a parcelou 84/10 přilehlé u bydlení Kladné č.p. 40 s parcelou St. 436 (LV SJM Valčuha Dušan a Valčuhová Silvie, Kladné 40, Kájov). Samostatná část obce není stavebně srostlá, přístup po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod a rozvod elektřiny, v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ani rozvod zemního plynu. Území je rovinné. Obec Kájov nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební Popis Pozemky v obci Kájov s počtem obyvatel, okres Český Krumlov, kraj Jihočeský. Trvalý travní porost 84/3 (podlouhlého tvaru) a orná půda 239/26 (trojúhelníkového tvaru) situovány v zastavěné části intravilánu osady Kladné v prostoru mezi parcelou 84/8 přilehlé u bydlení Kladné č.p. 16 s parcelou St. 21 (LV Solčány Jaroslav, Vinohradská 33/89, Vinohrady, Praha 2) a parcelou 84/10 přilehlé u bydlení Kladné č.p. 40 s parcelou St. 436 (LV SJM Valčuha Dušan a Valčuhová Silvie, Kladné 40, Kájov). Samostatná část obce není stavebně srostlá, přístup po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod a rozvod elektřiny, v místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ani rozvod zemního plynu. Území je rovinné. Obec Kájov nemá zpracovánu cenovou mapu pozemků. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), d), f), h), j), se zřetelem na její významnost: -20 % Úprava cen: -20 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -20% + -7% * (100 % + -20%) -25,60 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemky přilehlé u rodinných domů v osadě Kladné, obce Kájov. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,1790 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 100,33 0,40 2,1460 1, ,60 75,55 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 trvalý travní porost 84/3 272,00 75, ,60 28 odstavec 5 orná půda 239/26 125,00 75, ,75 Stavební pozemky - celkem ,35 Pozemky stavební - zjištěná cena = ,35 Kč - 5 -

6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,30 Kč ,- Kč slovy: Dvacetdevěttisícdevětsetdevadesát Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Českém Krumlově, dne 13. září Jan Jakeš Za Nádražím Český Krumlov Tel. se zázn. + fax : +420 / Tel. dům Rájov 26 : +420 / Mobilní telefon : +420 / reality.jakes@centrum.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne č.j. Spr. 838/88 pro základní obor e k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem / 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem číslo /

7 STANOVISKO K CENĚ V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ trvalého travního porostu 84/3 a orné půdy 239/26 v katastrálním území Kladné, zapsaných na LV 793 pro obec Kájov, okres Český Krumlov V obci Kájov se s nemovitostmi běžně obchoduje. Na internetu nalezeny k prodeji 2 pozemky v obci Kájov v cenové relaci 200,-- Kč/m 2 a 750,-- Kč/m 2 (osada Křenov, osada Přelštice). Prodej, pozemek pro bydlení, m m 2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m 2 : 201 Kč za m 2 Poznámka k ceně: Cena k jednání. Adresa: Kájov Datum aktualizace: ID zakázky: Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: m2 Popis: Prodej pozemků v obci Křenov u Kájova. Pozemky jsou podle ÚP obce a ZTV schváleny pro výstavbu komerčních objektů a rodinných domů. V projektu je 21 stavebních pozemků o CP m2 pro výstavbu RD. Ostatní plochy jsou připraveny k výstavbě ČOV s možností dotací a napojením na obec Křenov. Pozemky 6 km od Č. Krumlova s výhledem na Kleť v klidné lokalitě s příjezdovou cestou. Cena k jednání. Negativní vliv: V místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci ani rozvod zemního plynu, malá výměra pozemků nevhodného tvaru pro jakékoliv využití. Kladný vliv: Klidné, tiché, slunné prostředí, přístup po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod a rozvod elektřiny. Ceny obdobných nemovitostí se pohybují ve výši do Kč, t.j. cca 133 % administrativní ceny (cena pozemku 100,-- Kč/m 2 ). Vzhledem k uvedeným skutečnostem stanovuji současnou cenu v místě a čase obvyklou (tržní hodnotu) pozemků - trvalého travního porostu 84/3 o výměře 272 m 2, orné půdy 239/26 o výměře 125 m 2 v katastrálním území Kladné, zapsaných na LV 793 pro obec Kájov, okres Český Krumlov, na hodnotu ,- Kč V Českém Krumlově, dne 13. září Realitní kancelář Jan Jakeš Za Nádražím Český Krumlov Mobilní telefon O2 : +420 / reality.jakes@centrum.cz - 7 -

8 Faktura - daňový doklad za znalecký posudek o ceně trvalého travního porostu 84/3 a orné půdy 239/26 v katastrálním území Kladné, zapsaných na LV 793 pro obec Kájov, okres Český Krumlov, vypracovaný pro Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank, soudní exekutor, Tovární 197, Český Krumlov, zapsaný ve znaleckém deníku Jana Jakeše pod pořadovým číslem / 13 Znalečné se určuje podle vyhl. Ministerstva práce a sociálních věcí České republiky č. 580/1990 Sb. ze dne 22. prosince 1990, kterou se provádí zákon MPSV č. 526/1990 Sb., o cenách ze dne 27. listopadu 1990 ve znění pozdějších předpisů. Náhrada se určuje dle zákona Ministerstva práce a sociálních věcí České republiky č.119/1992 Sb., o cestovních náhradách, ze dne 4. března 1992 ve znění zákona č. 44/1994 Sb. ze dne 16. února 1994, zákona č. 125/1998 Sb. ze dne 13. května 1998 a pozdějších předpisů. Znalečné: Sdružení znalců ČR sekce stavebnictví Jižní Čechy ze dne 19. března Celkem cena bez opotřebení Kč 5 hod. * 350,-- Kč/hod ,-- Kč Náhrada: Režijní náklady paušál 150,-- Kč Vlastní vozidlo objednatele 7, odst. 1 = odst. 2 + odst. 4 -,-- Kč C e l k e m k ú h r a d ě 1 900,-- Kč ======================================================================= Splatnost do 14 dnů. IČO: DIČ: CZ Nejsem plátce DPH. Bankovní spojení: GE Money Bank a. s. Český Krumlov číslo účtu: / 0600 V Českém Krumlově, dne 13. září Znalec : - 8 -