Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2550/088/2011

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2550/088/ NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 28 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 44, p.č. 661/1, p.č. 661/2, p.č. 661/6, p.č. 662/5, p.č. 662/6, p.č. 662/9 a p.č. 667/5, vše v k.ú. Slezské Předměstí obce Hradec Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : králové. V Poli 28, Hradec Králové - Slezské Předměstí Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí, kód ČSÚ: , LV: Ostatní stavby: Pozemky: st. 44, 661/1, 661/2, 661/6, 662/5, 662/6, 662/9, 667/5 Vlastník stavby: Jiřina Petrová, Kladská 73/58, Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Václav Vejroch, V Poli 28/5, Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Jiřina Petrová, Kladská 73/58, Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Václav Vejroch, V Poli 28/5, Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:089/2011-n, Adresa objednatele: U Pískovny 890, Praha 8 IČ: telefon: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek IČ: telefon: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 7+kk 242 / ,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota Kč 0 Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na polosamotě, v okrajové části Hradce Králové. Dům je přístupný po polní nezpevněné komunikaci, která je velmi nekvalitní. Jedná se o objekt po rozsáhlé vnitřní rekonstrukce, při které byly použity mírně nadstandardní materiály. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že není dokončena fasáda a nejsou dokončeny zpevněné plochy těsně u domu. Dalším záporem je umístění domu uprostřed intenzivně zemědělsky obdělávaných pozemků. Rovněž je nutné při stanovení obvyklé ceny zohlednit skutečnost, že přípojky vody a elektřiny jsou vedeny po pozemku, který není předmětem dražby, což opět negativně ovlivňuje hodnotu nemovitostí. Nabídka obdobných nemovitostí je v Hradci Králové poměrně široká, a proto předpokládám, a to nejen k výše uvedeným skutečnostem, obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č , k.ú. Slezské Předměstí obce Hradec Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji města Hradec Králové, na samotě nedaleko místní účelové komunikace spojující Svinary (MHD Parlament) a Skalici. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. viz část C LV č Evidence v KN Právní zánik stavby - Pilíř elektroměru a přípojka elektřiny k domu je vedena po pozemku p.č. 665, který není předmětem dražby. Na pozemku p.č. 665 je rovněž umístěna studna, ze které je dům zásobován vodou. Rovněž vodovodní přípojka je po pozemku p.č Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo z cihelného zdiva tl. 60 cm. Stropy rovné, krytina střechy z betonových tašek, klempířské konstrukce z mědi. Fasádní omítka chybí, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady provedeny v běžném rozsahu. Schody dřevěné, dveře náplňové Sapeli, okna plastová. Podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva mimo rodinný dům. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v 1. NP vana, umývadlo, bidet a WC, v podkroví sprchový kout, umývadlo a WC. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 1.NP - obytný prostor s kk, ložnice, pracovna, zádveří, koupelna a WC Podkroví - chodba, koupelna s WC a 4 pokoje Popis tech. stavu stavby Oceňované nemovitosti pocházejí pravděpodobně z počátku 20. století. V roce 2003 proběhla celková rekonstrukce domu. Rodinný dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, udržovaný. Chybí dokončit fasádu a zpevněné plochy okolo domu. Příslušenství stavby Dvě větší zděné kolny. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny. Voda je z vlastní studny a kanalizace svedena do septiku. Přístup je po komunikaci s nezpevněným povrchem

4 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků ve srovnatelných obcích se pohybují v rozpětí od 1000,- do 1400,- Kč za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemky v okrajové části města, s horší dostupností centra a s neúplnými inženýrskými sítěmi. Cenu předpokládám na spodní hranici uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st ostatní plochy 661/ ostatní plochy 661/ ostatní plochy 661/ orná půda 662/ orná půda 662/ orná půda 662/ orná půda 667/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 189,50 m 2 132,30 m 2 podkroví 156,53 m 2 109,20 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (7,57*6,84+16,19*6,47)*(0,10+2,50+0,30)+11,37*2, = 526,47 m 3 90*2,20 zastřešení (7,57*6,84+16,19*6,47)*(1,10+2,10/2) = 336,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 863,01 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 346 Obestavěný prostor [m 3 ] 863,01 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 101 Další životnost roků Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav - 4 -

5 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Malšova Lhota 120, , Novostavba rodinného domu se zahradou. Patrový domek o dispozičním řešení 4+1. V přízemí prostorný obývací pokoj navazující na jídelnu s kuchyní a vstupem na terasu, komora na potraviny a technická místnost, v patře tři obytné místnosti. Elektrické podlahové topení, krbová kamna, voda a kanalizace městská, elektrika 220/380V. Pozemek o rozloze 429 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - stavebně dokončený; Pouchov 180, , Samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a zcela využitým podkrovím. Dům byl kolaudován v roce Použité konstrukce a vybavení standardní. Elektrické podlahové topení, krbová kamna, voda a kanalizace městská, elektrika 220/380V. Pozemek o rozloze 429 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - stavebně dokončen; Malšovice 218, , Dvougenerační dům se zahradou, bazénem a čtyřmi garážemi. Kompletní rekonstrukce nemovitosti byla dokončena v roce Každé podlaží o dispozici 3+1 se samostatným sociálním zařízením nabízí. Dům je celý podsklepený. Objekt vytápěn kotlem na plyn. Na pozemku o celkové rozloze 970 m2 jsou vystavěny čtyři nové samostatné garáže s možností propojení. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně dokončeno; Malšovice 200, , RD s další stavbou(dílnou), přístřeškem na 3 vozy a zahradou v klidné části Hradce Králové- Malšovic.Dům zkolaudován v r.2000, v absolutně klidném místě, s vlastním příjezdem, upraveným dvorem. Dispozice 1.NP 3+1, dva vchody, WC, sprcha, kotel, 2.NP 3+KK prostorným obývacím a jídelním prostorem, dva pokoje, koupelna s vanou, WC a bidetem, kuchyňský kout. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dokončený objekt; Divec 187, , Novostavba rodinného domu 6 km od Hradce Králové, obec Divec, pozemek CP 659 m2, 1. NP - vstupní hala, obývací pokoj s krbem, krytá terasa, jídelna, kuchyň, spíž, komora, technická místnost s koupelnou a dvojgaráž. 2. NP - chodba, 3 velké pokoje, komora a koupelna s rohovou vanou, sprchou s masážním panelem a WC. Kolaudace r Redukce pramene ceny - nabídka RK; Celkový stav - stavebně dokončený; Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 241,50 m 2 Porovnávací hodnota Kč - 5 -

6 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -