Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí

Transkript

1 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3612/206/ NEMOVITOST: Objekt pro rodinnou rekreaci č.e. 102 na pozemku p.č. 3511/7 a pozemky p.č. 3511/7, p.č. 3509/4 a p.č. 3511/5, vše v k.ú. Jaroměř obce Jaroměř. Adresa nemovitosti: Polcovský Dvůr č.e. 102, Jaroměř - Jakubské Předměstí Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Jaroměř, k.ú. Jaroměř, kód k.ú , LV 1260 Pozemky: 3509/4, 3511/5, 3511/7 Vlastník stavby: Jaroslav Šimkulák, Polcovský Dvůr 102, Jaroměř, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Alena Šimkuláková, Březinova 1340, Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Jaroslav Šimkulák, Polcovský Dvůr 102, Jaroměř, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Alena Šimkuláková, Březinova 1340, Dvůr Králové nad Labem, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:675/2014-a, Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 telefon: IČ: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, Borohrádek telefon: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby veřejné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 23 stran Počet příloh: 17 Zpracováno programem NEMExpress verze: V Borohrádku, dne Otisk razítka Ing. Libor Hemelík

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Počet obyvatel: (stagnace) Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: OBJEKT INDIVIDUÁLNÍ REKREACE SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 56 / ,00 / ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Stanovená cena je ovlivněna skutečností, že znalci nebyla umožněna prohlídka objektu. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce, v lokalitě s neúplnými inženýrskými sítěmi. Chata je dlouhodobě neužívaná s výrazně zanedbanou údržbou. Střecha je na hranici životnosti. Problematické je napojení na veřejný rozvod elektřiny. Nabídka objektů k rekreaci v širším okolí výrazně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástavy nebyla v obvyklé ceně zohledněna

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jaroměř je město s obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banky, sportoviště, koupaliště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Je zde velmi dobrá dostupnost větších měst - Hradec Králové, Náchod. Oceňované nemovitosti se nacházejí na severním okraji města, na polosamotě, v lokalitě místně zvané Polcovský dvůr, v rozptýlené zástavbě převážně rekreačních objektů postavených podél říčky Běluňky. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící rekreační objekt, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou s nízkým štítem, bez možnosti využití podkroví. Základové konstrukce jsou pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné tl. 30 cm a dřevěné oboustranně obíjené. Krytina střechy je z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Stropy jsou s rovným podhledem. Fasádní omítka je břízolitová, vnitřní omítky vápenné štukové. Vnitřní obklady jsou provedeny. Dveře hladké plné, okna dřevěná špaletová a zdvojená. Podlahy místností jsou betonové s textilií a z keramické dlažby. Vytápění lokální - pravděpodobně bez topidel. Elektroinstalace světelná i motorová (nefunkční). Vnitřní hygienické vybavení pravděpodobně tvoří umývadlo, sprchový kout a WC, ohřev teplé vody je elektrickým bojlerem. Objekt pochází z roku Konstrukce a vybavení jsou původní. Podle dostupných informací je objekt cca 10 let neobýván. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací - 3 -

4 Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení - Na oceňovaných nemovitých věcech váznou zástavní práva smluvní, exekutorská, exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku, viz zápisy v části C listu vlastnictví č pro k.ú. Jaroměř. - V současné době není objekt napojen na rozvod elektřiny. Přívod je možný pouze po pozemcích jiných vlastníků a není právně ošetřen. - Přístup k nemovitostem je po pozemku jiného vlastníka a je ošetřen věcným břemenem. RIZIKO NE ANO ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Rizika ostatní Výrazně zhoršený stavebně-technický stav. RIZIKO ANO ANO Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Stavby dlouhou dobu neužívané Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 1260 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0523 Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Jaroměř Ulice: Jakubské Předměstí č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: Jaroslav Šimkulák Polcovský Dvůr 102, Jaroměř 1 / 2 FO RČ: /3046 Alena Šimkuláková Březinova 1340, Dvůr Králové nad 1 / 2 Labem Stavby je součástí část obce Jakubské Předměstí Stavba pro individuální rekreaci č.e. 102 na pozemku p.č. 3511/7 Pozemky 3509/4 Pozemková parcela Parcela KN 195 m 2 orná půda 3511/5 Pozemková parcela Parcela KN 496 m 2 zahrada 3511/7 Pozemková parcela Parcela KN 56 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.NP 69,51 m 2 55,61 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 55,61 m 2 1,00 55,61m 2 1.NP - celkem 55,61 m 2 55,61 m 2-4 -

5 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 9,90*4,00*2,20 = 87,12 m 3 1.NP (9,90*6,20+4,70*1,73)*(0,10+2,27+0,30) = 185,59 m 3 zastřešení 9,90*6,20*1,00/2 = 30,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 303,40 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 70 Obestavěný prostor [m 3 ] 303,40 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 39 Další životnost roků 41 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou přístupné z veřejné zpevněné komunikace. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody a zemního plynu. Elektřina je však dostupná pouze se souhlasem majitelů sousedních pozemků. V současné době není napojení možné. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m 2 Kč/m 2 orná půda 3509/ / 1 zahrada 3511/ / 1 zastavěná plocha a nádvoří 3511/ / 1 Celková výměra pozemků: 747 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Jeníkovice 50, , Chata Jeníkovice, Rekreační chata v okrajové části Jeníkovic, které jsou vzdáleny 14 km od Hradce Králové a 3 km od Třebechovic pod Orebem. Chata je zděná, podsklepená a je postavena na vlastním pozemku o velikosti 330 m2, zastavěná plocha je 31 m2. Jednopatrová chata má podlahovou plochu 50 m2 + balkon a sklep. V chatě je záchod a umyvadlo. Na pozemku je vlastní studna s pitnou vodou, která je zavedena do chaty. Chata má vlastní septik. K chatě jsou přistaveny 2 kůlny na nářadí. Na zahradě je udírna a vzrostlé ovocné stromy. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,70; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu; - 5 -

6 Velký Vřešťov 68, , Velký Vřešťov, Dřevěná chata se dvěmi nadzemními podlažími. Hlavní místnost navazuje na ložnici, menší kuchyni a prostor pro mytí. V přízemí chaty je větší společenská místnost s krbem a posezením. K chatě náleží dílna a jako vedlejší stavba dřevník. Záchod je zde suchý, odpad je sveden do septiku. Do chaty je zavedena elektřina. Pitná voda z blízkého zdroje. Vytápění na tuhá paliva. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,05; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,70; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu; Lhota pod Hořičkami 50, , Světlá Chata Lhota pod Hořičkami, Prodej rekreační chaty ve Světlé u Hořiček. Celková plocha pozemků činí m2, v chatě zavedena elektřina, voda s kanalizací na hranici pozemku. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Ideální lokalita pro rekreaci, nebo i k trvalému bydlení. Parkování na pozemku, kompletní občanská vybavenost v České Skalici. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Celkový stav - mírně lepší stavebně technický stav - koeficient 0,90; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Celkový stav - mírně lepší stavebně technický stav; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - napojení na elektřinu; Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné

7 - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -