Znalecký posudek č. XXX/2014

Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/4 rodinného domu č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461 a pozemků parc. č. st. 461 a parc. č. 42/8, včetně příslušenství, vše kat. území Pchery, obec Pchery, zapsané na listu vlastnictví č. 81. Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/4 110 00 Praha 1 IČO: 250 94 076 Exekutorský úřad Praha 2 (dále též jako Zadavatel ) JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3 Č. j. 132 Ex 3786/10-16 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 16 stran textu včetně titulní strany a 30 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech vyhotoveních. VYHOTOVENÍ č. 1

Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/4 rodinného domu č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461 a pozemků parc. č. st. 461 a parc. č. 42/8, včetně příslušenství, vše kat. území Pchery, obec Pchery, zapsané na listu vlastnictví č. 81 (dále též jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, 110 00 Praha 1, IČO: 250 94 076, jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění 3. 11. 2014 činí: 160 000 Kč Slovy: sto šedesát tisíc korun českých 2

Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/2014... 2 1 NÁLEZ... 4 1.1 Účel a předmět ocenění... 4 1.2 Místní šetření... 4 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy... 4 1.4 Identifikace vlastníka... 4 1.5 Popis Nemovitosti... 5 1.6 Poloha... 6 1.7 Dopravní poměry... 6 1.8 Občanská vybavenost... 7 1.9 Infrastruktura... 8 1.10 Cenová mapa pozemků... 8 1.11 Územní plán... 8 1.12 Majetkoprávní vztahy... 9 2 OCENĚNÍ... 10 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti... 10 2.2 Analýza trhu... 10 2.3 Metody ocenění... 10 2.4 Nákladová metoda... 10 2.5 Výnosová metoda... 11 2.6 Porovnávací metoda... 11 2.7 Volba metody... 12 3 ZÁVĚREČNÝ VÝROK... 14 4 ZNALECKÁ DOLOŽKA... 15 5 PŘÍLOHY... 16 Tabulky: Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2 )... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu... 6 Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel... 6 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy... 8 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu... 9 3

1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/4 rodinného domu č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461 a pozemků parc. č. st. 461 a parc. č. 42/8, včetně příslušenství, vše kat. území Pchery, obec Pchery, zapsané na listu vlastnictví č. 81 (dále též jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 3. 11. 2014. 1.2 Místní šetření Místní šetření proběhlo dne 3. 11. 2014 za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Jiřího Čížka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti, a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán PD projektová dokumentace Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu Nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Povinný: Podíl: 1/4 Jméno: Pavlič Jaroslav RČ: 620321/6844 Trvalé bydliště: Na Skále 173, 273 08 Pchery Další vlastníci: Další podíly: 1/4 Jméno: Ing. Pavlič Ladislav 4

Další podíly: 1/4 Jméno: Ing. Pavlič Petr Další podíly: 1/4 Jméno: Pavličová Mária 1.5 Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: Rodinný dům č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461, Pozemek parc. č. st. 461 o výměře 241 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, Pozemek parc. č. 42/8 o výměře 226 m 2, druh zahrada včetně příslušenství, kat. území Pchery, obec Pchery, zapsané na listu vlastnictví č. 81. Ocenění bylo provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stav vnitřního vybavení a dispozici nebylo možno ověřit, nicméně na základě vnější obhlídky předpokládáme podstandardní stav a vybavení. Jedná se o levou část dvojdomku situovaného v uliční řadě se společnou štítovou stěnou se sousedním rodinným domem. Nemovitost je přízemní s částečným podsklepením a s možností využití podkroví pod sedlovou střechou s taškovou krytinou. Objekt byl dle dostupných informací zkolaudován roku 1927. Objekt pravděpodobně prošel rekonstrukcí a přístavbou (adaptací) okolo roku 1968. V současné době je objekt pravděpodobně též předmětem stavebních úprav. Z vnější obhlídky je patrné, že byla zahájena přístavba a statické úpravy rodinného domu. Okna objektu v uliční a štítové stěně jsou zabedněna dřevěnými okenicemi. Objekt je zděné konstrukce, pravděpodobně smíšené zdivo. Nepodařilo se ověřit, zda stavební dokumentace a informace zapsané a zakreslené v katastru nemovitostí jsou jednotné a odpovídají skutečnému stavu. Na základě těchto nejasností doporučujeme nechat provést pasport objektu včetně geodetické zaměření. Povrchová úprava objektu je jádrová, štuková omítka přičemž omítka vykazuje známky poškození vzlínající vlhkostí, odstřikující vody či mechanickými vlivy. Dle sdělení obecního je objekt el. energii, zda je napojen na veřejný vodovod se nepodařilo zjistit, odpadní vody jsou sváděny do odpadní jímky, která musí být pravidelně vyvážena. Vlastní pozemek je svažitý a lichoběžníkového tvaru. Mimo čelní plochy zastavěné domem, je pozemek volný, se zahradním zastřešeným posezením. Konstatujeme podstandardní technický stav objektu. Tabulka č. 1: Souhrn výměr oceňovaných budov (m 2 ) Objekty P.č. Stavba Zastavěná plocha Užitná plocha 1NP [m 2 ] [m 2 ] 1 Stavba pro bydlení č.p. 173 na pozemku 72 84 Celkem 72 84 Rodinný dům Současné využití Pozn.: Výměry byly stanoveny z dohledané projektové dokumentace, popřípadě doměřením z katastrální mapy (shodnost skutečného stavu a stavu zaneseném v katastru nemovitostí či s dohledanou stavební dokumentací, nebylo možné ověřit). Užitná plocha byla stanovena odborným odhadem pomocí koeficientů z plochy zastavěné. 5

Tabulka č. 2: Výměry oceňovaného rodinného domu Stavba pro bydlení č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461 Popis 1PP 1NP 2NP 3NP Podkroví Celkem Poznámka Zastavěná plocha [m2] 29,23 72 0 72 173 Nosné konstrukce 30% 25% 0% 0% 20% Šachty, schodiště, chodby 10% 10% 0% 0% 10% Technická místnost / využití 20% 5% 0% 0% 30% Podíl nosných aj. kcí 60% 40% 0% 0% 60% Užitná plocha [m2] 12 43 0 0 29 84 Tabulka č. 3: Výměry oceňovaných parcel Objekt č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra [m2] Stavba na parcele Typ stavby / Způsob využití Poznámka 1 St. 461 Zastavěná pl. a nádvoří 241 Č.p. 173 Bydlení Rodinný dům 2 42/8 Zahrada 226 Celkem 467 Zemědělský půdní fond BPEJ 14178 V archivu obecního respektive stavebního úřadu byly dohledány pouze tyto dokumenty: Povolení ke stavbě rodinného domu z roku 1927. Projektová dokumentace. Žádost o provedení kolaudace z roku 1927. Schválení stavební komisí z roku 1927. Rozhodnutí o přípustnosti adaptace rodinného domu č.p. 173 z roku 1968. Projektová dokumentace z roku 1967. Žádné další podklady, nebyly dohledány. 1.6 Poloha 1 Obec Pchery leží ve středočeském kraji v okrese Kladno a rozkládá se ve vyvýšené poloze na pravém svahu údolí Knovízského potoka, pod horní hranou rozlehlé pláně Rovina, někdy též nazývané na Rovinech. Pchery se nacházejí cca 5 km severně od Kladna. K 1. 1. 2014 měla obec celkem 1 911 obyvatel. Černuc má následující části Černuc a Humny. Souřadnice GPS: 50 11'39.490"N 14 7'17.520"E 1.7 Dopravní poměry 2 Nemovitost je dopravně dostupná automobilem po místní panelové komunikaci Na Skále, která navazuje též na panelovou komunikaci Úzká, jež vyúsťuje u hlavní živičné komunikace 5. Května. Do obce vedou komunikace III. třídy. Nájezd na rychlostní komunikaci R7 je vzdálen cca 2,5 km. Rychlostní silnice R7 je rychlostní silnice vedoucí z Prahy přes Slaný, Louny do Chomutova a dále k německým hranicím. Území neprotíná železniční trať. V obci je zavedena autobusová doprava, nejbližší autobusová zastávka je od Nemovitosti vzdálena cca 550 m. 1 Zdroj: www.wikipedia.cz 2 Zdroj: www.wikipedia.cz 6

Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti 1.8 Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti je pouze základní občanská vybavenost, plná občanská vybavenost se nachází až ve městě Kladno vzdálené cca 2,5 km. K datu ocenění poskytuje obec svým obyvatelům mateřskou školu, ZŠ (1-9tř.), obecní úřad, Českou poštu, lékaře pro dospělé, různá zájmová sdružení a sportovní oddíly. 7

1.9 Infrastruktura Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu, zda je napojena na veřejný vodovod a plynovod se nepodařilo zjistit ani na obecním úřadě. Dle sdělení zástupce obecního úřadu, je veřejná kanalizace předmětem plánované výstavby v roce 2015. V současnosti jsou tedy odpadní vody sváděny do odpadní jímky u Nemovitosti, která musí být pravidelně vyvážena. K datu ocenění tedy v obci není veřejná kanalizace. 1.10 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky nejsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků. Obrázek č. 3: Výřez z katastrální mapy 1.11 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu obce vedena v ploše SV plochy bydlení venkovského charakteru a stavba rodinného domu na tomto území je tedy v souladu s územním plánem. 8

Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu 1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským, zástavním právem soudcovským, zástavním právem zákonným, zahájením exekuce, dražební vyhláškou, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a nařízením exekuce viz Příloha č. e: List vlastnictví. Shodu stavu uvedeném v katastru nemovitostí a dohledanou stavební dokumentací se stavem skutečným se nepodařilo ověřit. Doporučujeme nechat provést pasport objektu vč. geodetického zaměření. 9

2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Rodinný dům je umístěn v lokalitě s obdobnou zástavbou, kde územní plán uvažuje s využitím jako SV plochy bydlení venkovského charakteru. Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme jeho současné využití k bydlení za nejlepší a nejvyšší. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v blízkém okolí. Předpokládáme stagnaci či mírné zvyšování tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 10

2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 11

2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávané nemovitosti: Porovnávaná nemovitost č. 1 3 Rodinný dům o (budoucí) dispozici 1+kk a užitné ploše 104 m 2, na pozemku o celkové ploše 144 m 2 v ulici Úzká, v obci Pchery, v okrese Kladno je nyní ve fázi rekonstrukce. Předmětem rekonstrukce je kompletní úprava rodinného domu, přičemž zachovány byly pouze základy a obvodové zdivo 1 NP. V současné době je proveden strop nad 1 NP a nástavba 2 NP (podkroví) se sedlovou střechou. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plynovod a el. vedení. Vytápění je v plánu pomocí plynového kotle. Porovnávaná nemovitost č. 2 4 Rodinný dům o dispozici 3+1 a užitné ploše 149 m 2, na pozemku o celkové ploše 405 m 2 v obci Pchery v okrese Kladno je realizován jako samostatně stojící rodinný dům. V přízemí se nacházejí tři obytné místnosti, kuchyň, koupelna a WC. Objekt je napojen na veřejný vodovod, el. vedení a plynové vedení. Vytápění zajišťuje plynový kotel. 3 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pchery-pchery-uzka/104505436#img=0&fullscreen=false 4 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/pchery--/81776732#img=0&fullscreen=false 12

Porovnávaná nemovitost č. 3 5 Rodinný dům o dispozici 2+1 a užitné ploše 121 m 2, na pozemku o celkové ploše 427 m 2 se nachází v obci Knovíz v okrese Kladno. Rodinný dům je před rekonstrukcí. Objekt je napojen na veřejný vodovod, el. vedení a veřejný plynovod. Vytápění zajišťuje plynový kotel. Porovnávaná nemovitost č. 4 6 Rodinný dům o dispozici 5+1 a užitné ploše 132 m 2, na pozemku o celkové ploše 539 m 2 se nachází v obci Vinařice v okrese Kladno. V přízemí domu jsou tři pokoje a kuchyň, v patře dvě ložnice. Objekt je napojen na veřejný vodovod, el. vedení a veřejnou kanalizaci. Vytápění zajišťuje elektrokotel. Samotný výpočet viz Příloha č. g: Porovnávací metoda - výpočet. Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 160 000 Kč 5 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/knoviz-knoviz-/2355417180#img=0&fullscreen=false 6 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/vinarice-vinarice-/477413468#img=0&fullscreen=false 13

3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 3. 11. 2014 stanovena následovně: a) Cena obvyklá id. 1/4 rodinného domu č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461, pozemků parc. č. st. 461 a parc. č. 42/8, včetně příslušenství, vše kat. území Pchery, obec Pchery, zapsané na listu vlastnictví č. 81, činí k datu ocenění: 160 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná cena obvyklá id. 1/4 rodinného domu č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461, pozemků parc. č. st. 461 a parc. č. 42/8, včetně příslušenství, vše kat. území Pchery, obec Pchery, zapsané na listu vlastnictví č. 81, činí k datu ocenění: 160 000 Kč Slovy: sto šedesát tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 14

4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Jiří Čížek Podpis za znalecký ústav: Ing. Andrea Paslerová V Praze dne XX.XX.2014 15

5 Přílohy Příloha č. a: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. b: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. c: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. d: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. e: List vlastnictví Příloha č. f: Projektová dokumentace Příloha č. g: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. h: Fotopříloha 16

Příloha č. a: Obecné předpoklady a omezující podmínky

Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

Příloha č. b: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 7 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 8 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 7 International Valuation Standards 2005, str. 82-83. 8 MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24.

Příloha č. c: Podkladové materiály a použitá literatura

Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, 2011. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009. 256 s. ISBN 978-80-7204-630-0

Příloha č. d: Usnesení o jmenování znalce

Příloha č. e: List vlastnictví

Příloha č. f: Projektová dokumentace

Příloha č. g: Porovnávací metoda - výpočet

Porovnávané nemovitosti Poř. Lokalita č. Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena/m 2 Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. pozemku Koef. Přístupu a parkování Koef. Umístění objektu Koef. Velikosti UP Koef. Celkem Upravená cena (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) - - - - - - - - (Kč/m 2 ) 1 Pchery - Úzká 1 280 000 Kč 104 12 308 Kč 0,80 1,00 0,85 1,20 1,05 0,95 1,00 0,85 10 462 2 Pchery 1 800 000 Kč 149 12 081 Kč 0,80 1,00 0,85 1,15 1,00 0,95 1,00 0,75 9 060 3 Knovíz 1 460 000 Kč 121 12 066 Kč 0,80 1,10 0,90 1,10 1,00 1,00 1,00 0,90 10 860 4 Vinařice 2 099 000 Kč 132 15 902 Kč 0,80 1,00 0,90 1,05 1,00 1,00 1,00 0,75 11 926 Průměr 10 577 Oceňovaná Nemovitost Lokalita Stavba pro bydlení č.p. 173 na pozemku parc. č. st. 461 Cena celkem po zaokrouhlení Celková hodnota Plocha Hodnota (Kč) m 2 (Kč/m 2 ) 888 468 84 10 577 890 000 Spoluvlastnický podíl Spoluvlastnický podíl Koef. Vlivu spoluvlastnictví Koeficient 0,25 0,7 Částka 222 500 Kč 155 750 Kč Celkem podíl zaokrouhleno 160 000

Příloha č. h: Fotopříloha