Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1529/194/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný č.p. 42 Adresa nemovitosti: Jestřebí 42, 471 61 Jestřebí Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Jestřebí, k.ú. Jestřebí u České Lípy, kód ČSÚ: 659 061, LV: 247 Ostatní stavby: Pozemky: 237/1, 237/3, 237/4 Vlastník stavby: Euromaner s.r.o., 5. května 507, 294 01 Bakov nad Jizerou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Euromaner s.r.o., 5. května 507, 294 01 Bakov nad Jizerou, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 11.12.2013 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 400 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 23.12.2013 Datum zpracování : 23.12.2013 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 5 České Lípě, dne 23.12.2013 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1985 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. 2+1, 5+1 Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 0 / 0 1 1 411 876 109 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 400 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 1 550 000 Kč Obvyklá cena 400 000 Kč - z toho hodnota pozemku 280 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 890 000 Kč - z toho hlavní budova 2 890 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k předplacenému pronájmu do roku 2017 a pak pronájmu na dobu neurčitou. Poptávka po takových nemovitostech je velmi nízká a jsou velmi obtížně prodejné. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 247 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Jestřebí je obec s 832 obyvateli cca 8 km jihovýchodně od okresního města Česká Lípa s minimální infrastrukturou a s velmi omezenou pracovní nabídkou. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní práva smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.200.000,- Kč, pohledávek ve výši 450.000,- Kč a budoucích pohledávek až do výše 1.200.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve výši 54.956,- Kč - Finanční úřad pro Středočeský kraj. Všechna tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Současní nájemníci mají předplacený nájem do roku 2017, který nelze vypovědět, po tomto datu automaticky dojde ke změně na nájem na dobu neurčitou. Tato okolnost má zásadní vliv na cenu obvyklou a je do ceny zahrnuta. Evidence v KN Riziko nezjištěno Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 2.NP bez podsklepení. Stáří neznámé 28 let z roku 1985. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce 1.NP jsou zděné 2. NP je montovaná dřevostavba. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení V 1. NP je garáž a byt 2+1. V 2.NP je byt 5+1. Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce 1.NP jsou zděné a 2.NP je montovaná dřevostavba. Vodorovné nosné konstrukce jsou dřevěné s rovným podhledem. Střecha je sedlová s eternitovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, vnitřní obklady jsou běžného provedení, okna jsou dřevěná zdvojená původní, vnitřní povrchy jsou tapety, podlahy obytných místností jsou PVC, ostatní běžná keramická dlažba,, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, TUV el. boiler, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva. Příslušenství stavby Příslušenství tvoří kolna venkovní úpravy a pozemky p.č. 237/1, 237/3, 237/4. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce dřevěné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů tapety 8. Úprava vnějších povrchů vápenné 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné bez podstupnic 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední - 3 -
16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní propanbutanový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 237/1 o velikosti 811m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 237/3 o velikosti 480m 2 evidovaný v druhu pozemku trvalý travní porost. Pozemek p.č. 237/4 o velikosti 120m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 90,-Kč do 370,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč trvalý travní porost 237/1 811 200 162 200 trvalý travní porost 237/3 480 200 96 000 zastavěná plocha a nádvoří 237/4 120 200 24 000 Hodnota pozemků celkem 282 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 108,86*6,00 = 653,16 m 3 Zastřešení 108,86*4,10/2 = 223,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 876,32 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 109 Obestavěný prostor [m 3 ] 876,32 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 303 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 894 495 0 Stáří roků 28 Další životnost roků 22 Opotřebení % 56,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 273 580 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Jestřebí 620,00 565 690 000 1 113 0,404 450 Zděný dům se sedlovou střechou stáří cca 100 let, 1.NP + podkroví, před rekonstrukcí - 4 -
Jestřebí 1 280,00 1 473 2 750 000 2 148 0,212 456 samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, 8+2, stáří cca 100 let. Velmi dobrý technický stav, pozemek 1473m 2. 2x garáž, kolny, chlévy Jestřebí 1 120,00 140 1 290 000 1 152 0,404 466 Samostatný rodinný dům cca 150 let. dobrý technický stav, 2.NP. 4+1. Průměrná cena 457 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 876,32 m 3 Porovnávací hodnota 400 636 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 890 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 1 270 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 86 700 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 86 700 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -