Znalecký posudek č. 1379-14-2013 Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 955/4, která se nachází v bytovém domě č.p. 955, v katastrálním území Vinohrady, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Monika Ejfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku 3 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 115 EX 438/12-037 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni 20.3. 2013 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 23.3. 2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Vinohrady Praha 2. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Vinohrady Praha 2, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 955/4 Slovenská 955/7 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 2 Katastrální území: Vinohrady 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.3. 2013 za přítomnosti nemovitosti.. majitele 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 7091 ze dne 7.2. 2013 Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 438/12-050, ze dne 30.1. 2013 Exekuční příkaz č. 115 Ex 438/12-037, ze dne 20.12. 2012 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené synem majitelem nemovitosti 3
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 7091, ze dne 7.2. 2013 Vlastník: Štolbová Martina, Slovenská 955/7, Vinohrady, 120 00 Praha 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 955/4, která se nachází v bytovém domě č.p. 955, v katastrálním území Vinohrady, obec Praha, Hlavní město Praha. Jedná se o tradiční cihlový, netypový dům z třicátých let minulého století, je rohový o pěti nadzemních podlažích s podsklepením. Celý objekt proběhl v průběhu posledních deseti let kompletní rekonstrukcí. Oceňovaná bytová jednotka je byt umístěný ve 2 nadzemním podlaží o velikosti 58,6 m 2. Jednotka je standardně vybavená stavební prvky jsou všechny v původním stavu, až na zařizovací předměty, které si majitelka obnovila, jako např. vana, umyvadlo a další. Dispozičně je byt řešen takto: Předsíň 9,2 m 2 Pokoj 23,8 m 2 Kuchyň18,6 m 2 Koupelna 4,4 m 2 WC 1,2 m 2 Komora 1,4 m 2 Sklep č. 4 v prvním podzemním podlaží C E L K E M 58,6 m 2 Dům je postavený na pozemku č. 1704 ve výměře 441 m 2, na listu vlastnictví č. 709. Pozemek, ale není předmětem ocenění, neboť je ve vlastnictví Hlavního města Prahy. 4
7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 955/4 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 955/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 5
Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 955/4: 9,2+23,8+18,6+4,4+1,2+1,4 = 58,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: 2,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,60 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,80 m 2 * 0,10 = 0,28 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,88 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata: X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna: S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100 1,00 0,40 6
21. Ohřev vody: S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy: S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,00 75 200 37,50 2,2500 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 18,80 75 200 37,50 7,0500 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 75 200 37,50 3,0750 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,30 75 150 50,00 2,6500 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 75 80 93,75 2,2500 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,70 5 80 6,25 0,0438 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,90 75 80 93,75 6,4688 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 5 60 8,33 0,2582 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 65,00 1,3650 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 75 200 37,50 1,1250 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 75 80 93,75 3,0000 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,40 75 80 93,75 5,0625 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 75 80 93,75 2,9063 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,70 65,00 3,0550 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 65,00 3,3800 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 55,00 0,2200 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 60,00 1,9800 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 55,00 1,7600 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 5 50 10,00 0,0400 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 60,00 1,2600 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 50,00 0,9000 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,80 35,00 1,3300 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,30 5 50 10,00 0,1300 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,60 75 100 75,00 4,2000 Opotřebení: 55,7596 7
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 4,3680 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 101 004,15 Plná cena: 58,88 m 2 * 101 004,15 Kč/m 2 = 5 947 124,35 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 55,7596 % Úprava ceny za opotřebení - 3 316 092,75 Kč Bytová jednotka č. 955/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 2 631 031,60 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + 0,- Bytová jednotka č. 955/4 - zjištěná cena = 2 631 031,60Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 5 947 124,30 Kč 8
a) Ocenění staveb celkem 5 947 124,30 Kč Celkem 5 947 124,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 5 947 124,30 Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 2 631 031,60 Kč a) Ocenění staveb celkem 2 631 031,60 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 631 031,60 Kč 2 631 031,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 631 030,- Kč Porovnávací způsob Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 9
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 2 Stáří stavby: 75 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 70 529,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 955/4: 9,2+23,8+18,6+4,4+1,2+1,4 = 58,60 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,60 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní koje: 2,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,60 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,80 m 2 * 0,10 = 0,28 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 58,88 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 10
sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Exekuce I -0,10 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - byt vyžaduje stavební úpravy III 0,85 Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 1,00 = 0,867 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - kú III 0,00 Vinohrady 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,05 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - v okolí dochází k vykrádání osobních aut 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka I -0,10 11
2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,867 * 0,950 * 0,900 = 0,741 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 70 529,- Kč/m 2 * 0,741 = 52 261,99 Kč/m 2 CP = CU * PP = 52 261,99 Kč/m 2 * 58,88 m 2 = 3 077 185,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 077 185,97 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 3 077 186,- Kč a) Ocenění staveb celkem 3 077 186,- Kč Celkem 3 077 186,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 077 186,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 3 077 190,- Kč 12
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 58,88 m2 Jednotkové množství celkem: = 58,88 m2 Ocenění: Základní cena: 53 000,- Kč/m2 58,88 m2 * 53 000,- Kč/m2 = 3 120 640,- Kč Bytová jednotka č. 955/4 - výsledná cena = 3 120 640,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 3 120 640,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 13
Prodej, byt 2+kk, 54 m² Celková cena: 2 450 000 Kč za nemovitost Adresa: Žitomírská, Vršovice Datum aktualizace: 16.03.2013 ID zakázky: 16231 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 54 m 2 Plocha podlahová: 54 m 2 Popis: Nabízíme udržovaný 2+kk, který se skládá s dvou pokojů, odděleného kuchyňského koutu, koupelny, komory a chodby. V obývacím pokoji secesní výklenek-atrium, samostatně kuchyňský kout. U koupelny je ložnice. V chodbě komora. Topení a ohřev vody samostatně - plynovým kotlem v bytě. Na podlaze dlažba. Byt se nachází ve 4.patře domu s výtahem. Dům je umístěn v překrásné ulici u Heroldových sadů, u domu zastávka Bus na nám. Míru 2 zastávky. Byt je v osobním vlastnictví lze dojednat hypotéku. 14
Prodej, byt 2+1, 67 m² Celková cena: 3 790 000 Kč za nemovitost Adresa: Černomořská, Vršovice Datum aktualizace: Včera ID zakázky: N09957 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 8 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 67 m 2 Plocha podlahová: 67 m 2 Plocha pozemku: 271 m 2 Sklep: 1 m 2 Výška stropu: 3,1400001049 m Datum nastěhování: 09.09.2012 Rok rekonstrukce: 2006 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Energetická náročnost budovy: Energetická náročnost budovy Třída C - Vyhovující Ukazatel energetické náročnosti budovy: 89,0 kwh/m 2 za rok Zařízeno: Částečně 15
Popis: Velmi pěkný byt 2+1, 67 m2, rekonstruovaný v roce 2006, ve 3. patře z 6 pater. Dům má novou střechu, výtah, stoupací vedení pro vodu a kanalizaci a provedenou sanační práce proti vlhkosti ve dvoře. Byt má předsíň, 2 ložnice, kuchyň, koupelnu s vanou a oknem na západ, wc a komoru. Orientace bytu je východ a západ. Podlahy plovoucí a dlažba. Vytápění a ohřev vody kombinovaným plyn. kotlem. Klidné okolí, Havlíčkovy sady 1 min. pěšky od domu. TRAM Moskevská a Krymská 1-2 min. od domu, 2 zastávky metro Nám. Míru. Poplatky 3520 Kč na 3 osoby, z toho 17 Kč/m2 fond oprav. Cena k jednání. Prodej, byt 2+kk, 52 m² Celková cena: 3 200 000 Kč za nemovitost Adresa: Žitomírská, Vršovice Datum aktualizace: 06.03.2013 ID zakázky: 000358 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 7 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 52 m 2 Plocha podlahová: 52 m 2 16
Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Elektřina: 400V Doprava: Silnice, MHD Zařízeno: Ano Popis: Nabízíme k prodeji zařízený byt 2+kk v OV o výměře 52 m2 ve 2. patře dobře udržovaného cihlového domů s výtahem v Praze 10 Vršovicích, ul.žitomírská. Orientace oken je na západ, výhled do ulice. Byt je v dobrém stavu. V obou pokojích jsou parkety. V koupelně je sprchový kout, WC, bidet, umyvadlo a pračka. K dispozici další WC s umyvadlem. Byt má samostatný plynový kotel a přípojku na pračku. Možnost uložení věcí v komoře. V okolí veškerá občanská vybavenost a výborná dostupnost tramvají i busem 5 minut na Náměstí Míru či na metro Želivského. Prodej, byt 2+kk, 52 m² Celková cena: 2 950 000 Kč za nemovitost Adresa: Žitomírská, Vršovice Datum aktualizace: 15.02.2013 ID zakázky: 000012 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce 17
Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 52 m 2 Plocha podlahová: 52 m 2 Zařízeno: Ano Popis: Nabízíme k prodeji zařízený byt 2+kk v OV o výměře 52 m2 ve 3. patře cihlového domu v Praze 10 Vršovicích, ul.žitomírská. Byt prošel částečnou rekonstrukcí. Rovněž jsou nové malby. Na podlahách je dlažba. V koupelně se nachází sprcha, WC s bidetem a pračka. Velmi světlý a útulný byt, okna orientována na západ s výhledem do ulice. Dům je velmi dobře udržován, byt je rovněž v dobrém stavu. V okolí veškerá občanská vybavenost a výborná dostupnost tramvají i busem. 5 minut na Náměstí Míru či na metro Želivského. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 2 450 000,- Kč 1,05 1,10 1,00 0,99 1,00 1,00 0,92 3 055 658,38 2 3 790 000,- Kč 1,00 1,00 0,95 0,98 1,00 1,00 1,14 3 096 644,96 3 3 200 000,- Kč 1,02 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0,96 3 068 500,00 Součet: 9 220 803,33 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 3 073 601,11 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 3 055 658,38 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 3 096 644,96 Kč/jedn. Základní cena: 3 073 601,11 Kč 1,00 á 3 073 601,11 Kč/ = 3 073 601,11 Kč Bytová jednotka č. 955/4 - výsledná cena = 3 073 601,11 Kč Bytová jednotka č. 955/4 - cena po zaokrouhlení = 3 073 600,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor bez odpočtu opotřebení a) Bytová jednotka č. 955/4 = 3 073 600,- Kč Cena bytů a nebytových prostor bez opotřebení činí celkem 3 073 600,- Kč 18
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 955/4 = 3 073 600,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 3 073 600,- Kč Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 955/4 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 58,88 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 58,88 jedn. Ocenění: Základní cena: 53 000,- Kč/jedn. 58,88 m 3 á 53 000,- Kč/m 3 = 3 120 640,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 3 120 640,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 2 850 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 3 250 000,- Kč 19
Cenové koeficienty: C A = 0,913 C B = 0,945 C C = 0,977 C D = 1,009 C E = 1,041 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 4,565 Orientace ke světovým stranám: C 5 4,885 Konfigurace terénu: E 3 3,123 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 5,045 Převládající zástavba: E 5 5,205 Inženýrské sítě: C 5 4,885 Doprava: E 5 5,205 Obchod a služby: E 5 5,205 Školství: E 5 5,205 Zdravotnictví: E 5 5,205 Kultura, sport, ubytování: E 5 5,205 Úřady: E 2 2,082 Pracovní možnosti: D 5 5,045 Životní prostředí: C 5 4,885 Přírodní lokalita: C 5 4,885 Změna v zástavbě: C 5 4,885 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,977 Typ stavby: C 5 4,885 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,913 Obyvatelstvo: D 5 5,045 Názor znalce: B 5 4,725 92 92,060 Koeficient k = 92,060 / 92 = 1,0007 Korekce ceny * 1,0007 Bytová jednotka č. 955/4 - výsledná cena = 3 122 824,45 Kč Bytová jednotka č. 955/4 - cena po zaokrouhlení = 3 122 820,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 3 122 820,- Kč 20
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: 3 077 190,- Kč 3 077 190,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: 3 077 190,- Kč 3 120 640,- Kč 3 073 600,- Kč 3 122 820,- Kč 3 098 675,- Kč 3 098 675,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 3 073 600,- Kč 3 073 600,- Kč Obvyklá cena: 3 100 000,- Kč slovy: třimilionyjednostotisíc Kč 21
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1379-14-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 23.3. 2013 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 22