- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3557-153/2017 o odhadu ceny obvyklé: spoluvlastnického podílu ve výši 2/4 na pozemku parc.č. st. 25, jehož součástí je rodinný dům č.p. 16 a pozemcích parc.č. 450 a parc.č. 451/2, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Rychaltice, obci Hukvaldy, okres Frýdek Místek (LV č. 90) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00093/16 Podle stavu ke dni 1. 3. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 16. 3. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 16 vč. pozemků Rychaltice č.p. 16, 739 46 Hukvaldy Frýdek - Místek Hukvaldy Rychaltice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 1. 3. 2017 za účasti znalce, vykonavatele exekutorského úřadu a paní Čičákové. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 90 pro k.ú. Rychaltice ze dne 23. 1. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00093/16-113 o ustanovení znalce ze dne 23.1.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 23.1.2017 v KN na LV č. 90 zapsán: Blümelová Radka, Argentinská 194/14, Holešovice, 17000 Praha 7 podíl 1/4 Čičáková Šárka, Rychaltice 16, 73946 Hukvaldy podíl 2/4 Poloch Bořek, Chopinova 1533/2, Vinohrady, 12000 Praha 2 podíl 1/4 Omezení vlastnického práva na LV č. 90: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Čičáková Šárka Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Frýdek - Místek, v obci Hukvaldy, v jedné ze čtyř místní částí obce - Rychaltice, cca 50 m severně od zastávky bus Rychaltice, U dvora. V okolí se nachází objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je místní komunikace parc.č. 1576/2 (pozemek ve vlastnictví Obce Hukvaldy). V obci Hukvaldy je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Vzdálenost
- 3 - do centra obce Hukvaldy je cca 2,5 km. Parkovací možnosti jsou dobré na vlastním pozemku. Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši 2/4 na pozemku parc.č. st. 25, jehož součástí je rodinný dům č.p. 16 a pozemcích parc.č. 450 a parc.č. 451/2, a na součástech a příslušenství. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: -venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí (voda, elektro a plyn), oplocení, vrata, vrátka, septik - trvalé porosty ovocné a okrasné stromy a keře různého druhu a stáří, bez pravidelné údržby - vedlejší stavby - hospodářská budova na pozemku parc.č. st. 25, zastavěná plocha činí cca 36 m 2. Jedná se o nepodsklepenou, přízemní zděnou budovu s půdou, se sedlovou střechou, krytinou eternitovou. Podlaha je betonová, vrata dřevěná. -studna (kopaná) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, s dobrou dopravní dostupností do Frýdku-Místku Negativa oceňované nemovité věci: - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu ve výši 2/4 - nutné další investice na opravy a údržbu, dům se nachází ve zhoršeném, zanedbaném technickém stavu, bez pravidelné údržby 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění spoluvlastnického podílu Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 25 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 222 m 2 Parc.č. 450 zahrada o výměře 191 m 2 Parc.č. 451/2 zahrada o výměře 260 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, vedlejší stavba, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 673 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) Stavby: 1) Rodinný dům č.p. 16, součást pozemku parc.č. st.25 Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním NP a částečně obytným podkrovím a půdou pod sedlovou střechou. Základy domu jsou betonové. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou osinkocementovou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou novodobé na
- 5 - zateplení (pouze ze 2 stran). Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Schody v domě jsou dřevěné. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně a na WC. Podlahy v obytných místnostech jsou částečně parkety a částečně prkenné. V ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění domu je ústřední, prostřednictvím kotle na zemní plyn. Elektroinstalace je světelná a motorová. Je proveden rozvod vody studené a teplé. Ohřev TUV je prostřednictvím el. bojleru. Vybavení kuchyně tvoří plynový sporák. Vybavení zdravotechniky tvoří vana, umyvadlo a WC. Ostatní vybavení tvoří krb. Objekt je napojen na inženýrské sítě: voda, elektro a plyn. Odkanalizování objektu je svedeno do septiku. Dispoziční řešení: 1.PP sklepní a skladové prostory (cca 12 m 2 ) 1.NP vstupní veranda, kuchyně, 1 pokoj, chodba se schodištěm, koupelna, WC a komora Podkroví 2 pokoje a půdní prostory Objekt je v užívání cca 90 let. V průběhu jeho životnosti byla prováděna pouze základní údržba. K datu ocenění se dům nachází ve zhoršeném, neudržovaném technickém stavu. Dům bude vyžadovat další investice na rekonstrukci. Zastavěná plocha objektu činí cca 114 m 2. Obytná plocha objektu je cca 116 m 2.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě obchoduje omezeně se stavbami rodinných domů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 000 tis. až 1 700 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství apod. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Rychaltice Rychaltice Dolní Sklenov Dolní Sklenov Horní Sklenov č.p. 16 plocha pozemku 673 1171 362 799 1019 užitná podlahová plocha 116 115 81 145 132 prodejní/nabídková cena 1 221 000 celkem 1 005 000 1 700 000 1 250 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce realizovaný převod realizovaný převod realizovaný převod realizovaný převod korekce pro typ trans. 1,00 1,00 1,00 1,00 datum nabídky/prodeje III.14 X.15 VI.14 VII.14 korekce pro datum nabídky 1,05 1,00 1,05 1,05 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srovnatelný horší lepší srovnatelný korekce pro tech. Stav 1,00 1,05 0,85 1,00 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství srovnatelné srovnatelné srovnatelné lepší korekce pro příslušenství 1,00 1,00 1,00 0,95 korekce pro velikost pozemku 0,90 1,10 1,00 0,95 korekce pro velikost domu 1,00 1,10 0,90 0,95 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy 10 607 Indikovaná hodnota nemovité věci 1 230 382 1 153 845 1 276 853 1 365 525 1 125 305 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 1 230 382,- Kč 1 230 000,- Kč
- 7 - II. Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 2/4: Cena obvyklá nemovitosti: Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši 2/4: 1 230 000,- Kč 615 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu ve výši 2/4 na pozemku parc.č. st. 25, jehož součástí je rodinný dům č.p. 16 a pozemcích parc.č. 450 a parc.č. 451/2, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Rychaltice, obci Hukvaldy, okres Frýdek Místek (LV č. 90) činí: Slovy:šest-set-patnáct-tisíc-korun-českých 615 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 16. 3. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3557-153/2017 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci RD č.p. 16 Hospodářská budova
Interiér domu č.p. 16-11 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -
- 13 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Hukvaldy - Rychaltice, okr. Frýdek-Místek Realizovaná cena: 1 221 000,- Kč Užitná plocha: 115 m 2 Velikost pozemku: 1 171 m 2 Rodinný dům ve stejné lokalitě, v obdobném technickém stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 3/2014 Nemovitá věc č. 2 RD Hukvaldy Dolní Sklenov, okr. Frýdek-Místek Realizovaná cena: 1 005 000,- Kč Užitná plocha: 81 m 2 Velikost pozemku: 362 m 2 Rodinný dům v obdobné lokalitě, v obdobném technickém stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2015.Nemovitá věc č. 3 RD Hukvaldy Dolní Sklenov, okr. Frýdek-Místek Realizovaná cena: 1 700 000,- Kč Užitná plocha: 145 m 2 Velikost pozemku: 799 m 2 Rodinný dům v obdobné lokalitě, v lepším technickém stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 6/2014.Nemovitá věc č. 4 RD Hukvaldy Horní Sklenov, okr. Frýdek-Místek Realizovaná cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 132 m 2 Velikost pozemku: 1 019 m 2 Rodinný dům v obdobné lokalitě, v obdobném technickém stavu. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 7/2014