ZNALECKÝ POSUDEK č. 10382-417/2016 o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 120 se stavbou Oldřichov č.p. 109 a pozemku parc.č. 430/22, vše v k.ú. Oldřichov u Duchcova, obec Jeníkov, okres Teplice, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 41501 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení (číslo jednací 110 Ex 3057/16-94) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 7.12.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 12.12.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 120 se stavbou Oldřichov č.p. 109 a pozemku parc.č. 430/22, vše v k.ú. Oldřichov u Duchcova, obec Jeníkov, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne 27.10.2016 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Oldřichov 109 417 24 Jeníkov Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Jeníkov Katastrální území: Oldřichov u Duchcova Počet obyvatel: 880 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena ve dvou termínech - první prohlídka dne 30.11.2016 za přítomnosti znalce (povinná paní Jitka Vítková mi neumožnila vstup do nemovitosti) a následně prohlídka 7.12.2016 za přítomnosti paní Jitky Vítkové a znalce, když mi byl dodatečně umožněn vstup do nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne 27.10.2016 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 27.10.2016 (LV č. 91) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 5.12.2016 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené paní Jitkou Vítkovou - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 91 pro k.ú. Oldřichov u Duchcova je uvedeno: A - Vlastnické právo: Vítková Jitka, č.p. 44, 41724 Jeníkov B - Nemovitosti: - 2 -
Pozemky: parc.č. St. 120 197 m 2 zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba Oldřichov č.p. 109, rodinný dům stavba stojí na pozemku parc.č. St. 120 parc.č. 430/22 164 m 2 trvalý travní porost B1 - Jiná práva - bez zápisu. C - Omezení vlastnického práva: Zahájení exekucí - podrobně na LV č. 91. D - Jiné zápisy - bez zápisu. E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - podrobně na LV č. 91. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici. Ocenění je provedeno na základě prohlídky a zaměření nemovitosti znalcem a na základě informací sdělených paní Jitkou Vítkovou. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o soubor nemovitých věcí, který tvoří dům Oldřichov č.p. 109, samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím a dále vedlejší stavby (bývalá prádelna a šupny) a pozemek zastavěný domem a dvorem s vedlejšími stavbami a přilehlý pozemek užívaný jako zahrada ve funkčním celku. Situování je v zástavbě osady Oldřichov obce Jeníkov, v její části srostlé s kmenovou obcí. Dům je napojen na vodovod, plynovod, kanalizaci a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří venkovní úpravy - zpevněné plochy z betonu, betonové dlažby a asfaltu, částečné oplocení s kovovými vraty a vrátky, venkovní schodiště a opěrná zeď a dále trvalé porosty. Území je mírně svažité směrem na jihozápad. Jeníkov je středně velkou obcí okresu Teplice, která je od Teplic vzdálena cca 6 km a leží při železnici z Teplic do Chomutova. Obec a především její část Oldřichov je známá prakticky jediným koupalištěm v blízkosti Teplic - jezero Barbora s dalšími sportovními aktivitami. V obci je nekompletní základní občanská vybavenost a spojení je autobusem v rámci integrované dopravy Ústeckého kraje a železniční. V obci je rovněž přiměřeně rozvinutá výstavba nových rodinných domů. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3057/16-94 ze dne 27.10.2016 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, je pro stanovení obvyklé ceny použita kombinace metod věcné a srovnávací (tržní). - 3 -
1. Popis objektů a pozemků Rodinný dům Oldřichov č.p. 109 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z pálených tašek, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu nebo titanzinku, s fasádou z břizolitu. Provedení jednotlivých podlaží: Obvodové stěny zděné v tl. do 50 cm, stropy polospalné s rovným podhledem, vnitřní úpravy povrchů štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, podlahy prkenné částečně kryté PVC nebo kobercem a z keramické dlažby, schody dřevěné. Jsou osazena plastová okna a vnitřní dveře hladké. Proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění ústřední s kotlem na plyn, ohřev teplé vody v bojleru, osazeno kombi WC a sprchový kout s opadanými obklady, dále kombinovaný sporák v kuchyni. Výčet místností: 1.NP - zádveří, chodba, schodiště, WC, koupelna, kuchyň, 2 pokoje. Podkroví: Jedna obytná spíše nouzová místnost, zbytek podlaží tvoří půda. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Dle znalosti místa a konstrukčního provedení odhaduji stáří na cca 90 roků. V poslední době došlo pouze k výměně oken za plastová a výměně žlabů a svodů na straně střechy do ulice, ostatní konstrukce jsou převážně dožité, dům je ve stavu před rekonstrukcí. Na objektu je patrná zejména vzlínající vlhkost zdiva, projevující se opadanou omítkou fasády, zdivo bylo v minulosti fixováno táhly. Bývalá prádelna Zděná stavba ve dvoře, která sloužila jako prádelna. Zdivo tl. 30 cm, omítky z břizolitu a vápenné hladké, podlaha betonová, střecha pultová s krytinou z osinkocementových vlnovek se žlabem a svodem, strop tvoří podhled krovu, osazeno dřevěné zdvojené okno a dřevěné dveře, zavedena voda a elektřina. Stavba je ve zhoršeném stavu - vlhkost zdiva, opadané vnitřní omítky, nepřístupné částečně podsklepení, propadlý strop. Šupny Zděné šupny mezi domem a bývalou prádelnou. Zdivo tl. 30 cm, omítky z břizolitu a vápenné hladké, podlaha betonová, střechá plocha s lepenkovou krytinou, osazeny svlakové dveře. Stavba je ve zhoršeném stavu - vlhkost zdiva, opadané vnitřní omítky, dožitá krytina. Ostatní stavby: Další příslušenství tvoří venkovní úpravy - zpevněné plochy z betonu, betonové dlažby a asfaltu, částečné oplocení s kovovými vraty a vrátky, venkovní schodiště a opěrná zeď a dále trvalé porosty. - 4 -
Pozemek: Pozemek zastavěný domem a dvorem s vedlejšími stavbami a přilehlý pozemek užívaný jako zahrada ve funkčním celku V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Přístup je ze zpevněné komunikace. Pozemky jsou mírně svažité směrem na jihozápad. Výměra pozemků: parc.č. St. 120 197 m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 430/22 164 m 2 trvalý travní porost celkem 361 m2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. - nákladová cena bez koeficientu pp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě seznamu směrných cen stavebních pozemků z databáze www.cscom.cz. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. - 5 -
a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Rodinný dům Oldřichov č.p. 10 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 7,90*8,20+1,40*2,90 = 68,84 Podkroví 3,45*4,10 = 14,15 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 68,84 m 2 3,00 m Podkroví 14,15 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 7,90*8,20*(0,40+3,00)+1,40*2,90*2,40 = 230,00 m 3 Zastřešení 7,90*8,20*3,50/2 = 113,37 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 230,00 m 3 Zastřešení Z 113,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 343,37 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 6 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 50 1,00 0,45 6. Klempířské konstrukce N 0,90 50 1,54 0,69 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody P 1,00 100 0,46 0,46 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení P 4,10 100 0,46 1,89 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,18 Koeficient vybavení K 4 : 0,9018 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9018 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 707,06 Plná cena: 343,37 m 3 * 3 707,06 Kč/m 3 = 1 272 893,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250-7 -
Rodinný dům Oldřichov č.p. 109 - zjištěná cena = 318 223,30 Kč Bývalá prádelna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 4,40*3,40*(2,50+0,60/2) = 41,89 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 41,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 41,89 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy P 19,80 100 0,46 9,11 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 85,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,8537-8 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8537 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 782,53 Plná cena: 41,89 m 3 * 1 782,53 Kč/m 3 = 74 670,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Bývalá prádelna - zjištěná cena = 11 200,53 Kč Šupny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (1,80*3,40+1,30*6,50)*2,20 = 32,05 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 32,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 32,05 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 9 -
Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 63,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,6337 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6337 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 323,17 Plná cena: 32,05 m 3 * 1 323,17 Kč/m 3 = 42 407,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Šupny - zjištěná cena = 6 361,14 Kč Rekapitulace cen staveb Rodinný dům Oldřichov č.p. 109 Bývalá prádelna Šupny Věcná hodnota staveb celkem 318 223,30 Kč 11 200,53 Kč 6 361,14 Kč 335 784,97 Kč Pozemky: 361 m2 á 300,- Kč/m2 = 108 300,- Kč Pozemky celkem = 108 300,- Kč - 10 -
Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = 335 785,- Kč Pozemky = 108 300,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 444 085,- Kč 444 090,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce a uskutečněného prodeje v okolí do 5 km: Prodej rodinného domu 69 m2, pozemek 191 m2, Zabrušany-Všechlapy, okres Teplice Rodinný dům č.p. 23 je částečně podsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím, je situován jako samostatně stojící objekt původní řadové uliční zástavby. Sedlová střecha s krytinou z poplastovaného plechu, plastová okna, vytápění krbovými kamny, teplá voda z bojleru, v domě je byt 2+1, stav domu průměrný. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 00227 (Transparent reality s.r.o, Prosecká 524/26, 18000 Praha - Libeň), aktualizace 24.11.2016, inzerovaná cena 750 tis. Kč, uvedena užitná plocha 69 m2, pozemek 191 m2. Jednotková cena 10 900,- Kč/m2 Porovnání: Rodinný dům v lepší lokalitě, v osadě mimo kmenovou obec, ale srostlé, v lepším stavu, obdobně vybavený, obdobné velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek). 0,90x0,90x1,00x0,80x1,00x1,05=0,68 Redukovaná jednotková cena 7 400,- Kč/m 2. Prodej rodinného domu 90 m2, pozemek 156 m2, Studniční, Duchcov, okres Teplice RD o dispozici 3+kk v ul. Studniční. V přízemí chodba se schodištěm, kuchyně, 2x místnost, koupelna (vana i sprchový kout) s WC. Dům je částečně podsklepen + půdní prostory. Okna plastová, vytápění ústřední (kombinovaný plyn. kotel), v jedné z místností kamna, v jednotlivých místnostech radiátory. Podlahy plovoucí a dlažba. Dům je určený k rekonstrukci. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 032N-05277 (RE/MAX 4 you, náměstí 1. Máje 95/25, 43001 Chomutov), aktualizace 7.11.2016, inzerovaná cena 350 tis. Kč, uvedena podlahová plocha 90 m2, pozemek 156 m2. Jednotková cena 3 900,- Kč/m2. - 11 -
Porovnání: Rodinný dům v horší lokalitě, v horším stavu, obdobně vybavený, obdobné velikosti, s menším pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek). 0,90x1,20x1,00x1,20x1,00x1,05=1,36 Redukovaná jednotková cena 5 300,- Kč/m 2. Prodej rodinného domu Jiráskova 263, Hostomice, okres Teplice Rodinný dům koncový v řadě, s 1 PP a 2 NP, v domě je byt 4+1, vytápění ústřední s kotlem na plyn, dům v převážně původním stavu před rekonstrukcí. U domu je větší garáž a kolny, pozemek 342 m2, situování na okraji větší obce (městys). Uskutečněný prodej, kterého jsem se účastnil jako odhadce MONETA Money Bank (odhad č. 1902/135/2016 ze dne 30.11.2016), realizovaná cena 650 tis. Kč, užitná plocha 122 m2, pozemek 342 m2. Jednotková cena 5 300,- Kč/m2. Porovnání: Rodinný dům ve srovnatelné lokalitě, v obdobném stavu, obdobné vybavení, větší velikost, s obdobným pozemkem. Úprava (stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 1,00x1,00x1,00x1,00x1,10x1,00=1,10 Redukovaná jednotková cena 5 800,- Kč/m 2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 5 300,- až 7 400,- Kč/m2 Stanovená jednotková cena u oceňované nemovitosti: 6 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti ve dvou případech inzerce rodinných domů v obdobných lokalitách, srovnatelné velikosti a stavu, v jednom případě uskutečněný prodej poněkud většího domu, ale rovněž ve srovnatelné lokalitě a ve srovnatelném stavu. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku mírně nad spodním okrajem rozpětí, ve výši 6 tis. Kč/m2. Pro výměru započitatelné podlahové plochy cca 66 m2 (cca 80% ze zastavěné plochy 1.NP a podkroví) srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 400 tis. Kč. Srovnávací hodnota = 400 000,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u obdobných nemovitostí spíše pod věcnou hodnotou nebo se jí případně blíží. Obvyklou cenu nemovitosti uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty 400 tis. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu závad, uvedených v části C listu vlastnictví. - 12 -
Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí 400 000,- Kč slovy: čtyřistatisíc Kč V Srbicích 12.12.2016 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10382-417/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 275 16. V Srbicích 12.12.2016 Ing. Zdeněk Garlík - 13 -
Fotodokumentace ze dne 7.12.2016 1.část - pohledy na dům z ulice a ze dvora, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, kotel ÚT v předsíni, koupelna a WC v 1.NP domu - 14 -
Fotodokumentace ze dne 7.12.2016 2.část - pokoj v podkroví, pohled na bývalou prádelnu a šupny ve dvoře, interiér bývalé prádelny a šupen, zadní pohled na bývalou prádelnu a šupny - 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -