ZNALECKÝ POSUDEK č. 1923-24/2017 O ceně nemovitosti, v místě a čase obvyklé, bytové jednotky č.j. 962/4, situované v obytném domě - budově s byty č.p.962, 963, 964, včetně venkovních úprav, situované na pozemku parc.č.6067/1, parc.č.6067/2, parc.č. 6069, parc.č.6071, obec Brno, katastrální území Bystrc, okres Brno-město. Pozemek je předmětem znaleckého posudku -stejný vlastník. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město, č.j. 056 EX 7764/12-42, RČ/IČO: 18146937, JUDr. Vít NovozámskýBratislavská 73 60200 Brno Stanovení ceny v místě a čase obvyklé pro EÚ Brno., č.j.056 EX 7764/12-42 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 6.5.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Antonín Fráňa Havláskova 20, 621 00 Brno telefon: 603275694, e-mail: tonda.frana@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává v ve třech vyhotoveních. V Brně 8.5.2017
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti: Byt č.j. 962/4, situovaný v obytném domě s byty č.p. 962, 963, 964, katastrální území Bystrc, obec Brno, okres Brno-město, včetně venkovních úprav a pozemku. Objekt je situován na pozemku parc.č.6067/1, parc.č. 6067/2, parc.č.6069, parc.č.6071 ( vše zastavěná plocha a nádvoří ), dle výpisu z KN, LV č.3870 a LV č.7169. Pozemek je předmětem ocenění - stejný vlastník. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.j. 962/4, včetně součástí Adresa předmětu ocenění: Ečerova 962/17 635 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Počet obyvatel: 377 028 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.5.2017 za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení, ze dne 18.04.2017. Výpisy z KN. Katastrální mapa. Cenová mapa města Brna č. 10. Informace z realitních nabídek a realizovaných prodejích obdobných a srovnatelných nemovitostí. Záznamy z místního šetření a zaměření stávajícího stavu. 5. Vlastnické a evidenční údaje Boháček Milan, Ečerova 962/17, 635 00 Brno ident. 491008/033 6. Dokumentace a skutečnost Předložené doklady jsou dostačující k provedení znaleckého posudku. Prohlídka a zaměření - nález byl proveden za přítomnosti vlastníka, pana Boháčka Milana. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost č.j.962/4, situovaná v bytovém domě č.p.962, 963, 964, lokalitě Brno-Bystrc, ulice Ečerova 962/17. Budova je panelová, zateplená s plastovými okny, ovšem se starým-původním výtahem. opravy budovy / zateplení, plastová ona v celé budově a oprava lodžií /, byly provedeny v roce 2011-2012. Byt se nachází v 2 NP/8 NP a je orientován / pokoj + kuchyn na Z a pokoj 2 na V, s pěkným - 2 -
výhledem. Při pokoji 2 je lodžie. Parkoviště a obslužná komunikace je před vchodem do domu. V okolí je veškerá občanská vybavenost ( škola, školka, nákupní středisko, poliklinika, lékárna, stadion a sportovní hřiště ) a je v pochůzkové vzdálenosti cca 200-300 m od bytu. Budova byla postavena v roce 1982. Lokalita je na okraji města Brna a doprava je \MHD - cca 40-45 min do centra města Brna.. V blízkosti se nenacházejí žádné negativní stavby ohrožující životní prostředí. Objekt je využíván výhradně k bydlení. Jsou zde kompletní rozvody inž. sítí a občanská vybavenost. Dům a bytová jednotka je řešena takto: Vstup do objektu bytového domu je z chodníku, vstupními dveřmi se vstupuje na chodbu a do prostoru schodiště 1NP.. Vstup do bytové jednotky je z chodby-podesty v 2NP vstupními dveřmi do předsíně. Po levé straně je sociální zařízení ( stěny jsou umakart - původní jádro ) s koupelnou ( vana a umyvadlo) a samostatné WC. Dále je vstup dveřmi do kuchyně ve tvaru L, dále je nalevo pokoj 1 a napravo pokoj 2 s lodžií. K bytu přináleží v 1PP sklepní koje. V předsíni je vestavěná skříň, ÚT - /rozvody jsou s ocel. radiátory/ a T voda jsou od centrální výměnikové stanice situované v 1PP. Byt nebyl opravován ani rekonstruován. Byla zde instalována standartní kuch. linka a koupelna i rozvod topení a vody byl opravován v rámci běžné údržby. V bytě jsou původní podlahy ( v pokojí a předsíni PVC nalepené na bet. mazanině a soc. zařízení s běžnými obklady a dlažbou. V bytovém domě jsou k dispozici místnosti kočárkárny-kolárny a sušárny-společenská místnost sloužící pro schůze vlastníků. Bytový dům je postaven na pozemku, který je v podílovém společném vlastnictví vlastníků bytových jednotek a je předmětem ocenění. Veškeré technické znaky, vybavení a ohodnocení je v oddíle Posudek. Ocenění cenou v místě a čase obvyklou je provedeno variantním způsobem a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2017 - cena administrativní. Tento předpis používá tzv. porovnávací metodu spočívající v hodnocení znaků. Zkušenosti z poslední doby ukazují, že se ceny podle cenového předpisu blíží ceně obvyklé ( obecné ), ale jsou při současném stoupajícím, trendu mírně nižší. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji, resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např. v případě nutnosti rychlého prodeje ( na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod. ) se jedná o cenu v tísni a skutečná prodejní cena může být výrazně nižší. Z tohoto důvodu lze cenu nemovitosti zjištěnou dle současného platného předpisu považovat přihlédnutím k trendu mírně stoupajících cen / za přiměřenou a proto za jednu z variant. / s b) Výnosová metoda. Další metodou pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je výnosová metoda. Tato se používá u nemovitostí, které jsou nebo mohou být pronajaty a tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li, nebo - 3 -
odhadneme průměrný příjem z pronájmu v daném čase, můžeme tuto metodu použít. Tato metoda vyjadřuje hodnotu cele nemovitosti vč. příslušenství. Dle zkušenosti výnosová metoda není příliš vhodná, protože vyjadřuje cenu nižší než je cena na trhu realizovaná. c) Porovnávací metoda. Jako porovnávací nemovitosti jsou vybrány z realitní inzerce a případně již zrealizované prodeje, které svou velikostí, vybavením, typem a lokalitou odpovídají - blíží se oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Byt č.j. 962/4 - metoda dle cenového předpisu 1.1. Pozemek 1.2. Oceňovaný byt 2. Byt č.j.284/27 výnosová metoda - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality III 1,00 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) - v pochůzné vzdálenosti, ostatní MHD II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i ) = 1,000 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i - 5 -
1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti - parkoviště před OD 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - dobrá poloha-lokalita ( poblíž je škola, poliklinika, hřiště a obchody ) a klidné prostředí III 0,15 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,230 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,230 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,230 1. Byt č.j. 962/4 - metoda dle cenového předpisu Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 6067/1 182,00 2 270,00 413 140,- 6067/2 52,00 2 270,00 118 040,- - 6 -
2 cen. mapa zastavěná plocha a 6069 232,00 2 270,00 526 640,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 6071 236,00 2 270,00 535 720,- Ostatní stavební pozemky - celkem 702,00 1 593 540,- Pozemek - zjištěná cena = 1 593 540,- Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek = 1 593 540,-Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 1 593 540,- Kč 1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 38 959,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj 1: ( 4,65*3,45 ) * 1,00 = 16,04 m 2 pokoj 2: ( 3,45*5,45 ) * 1,00 = 18,80 m 2 kuchyň: ( 1,75*4,65+1,70*2,20 ) * 1,00 = 11,88 m 2 koupelna: ( 1,60*1,60 ) * 1,00 = 2,56 m 2 WC: ( 1,150*0,80 ) * 1,00 = 0,92 m 2 předsíň: ( 1,20*3,45+3,45*1,65 ) * 1,00 = 9,83 m 2 lodžie: ( 3,45*1,30 ) * 0,20 = 0,90 m 2 sklepní koje: ( 1,00*1,32 ) * 0,10 = 0,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 61,06 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená - zateplená v roce 2012 III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad - sušárna, kočárkárna-kolárna 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: 2. - 4. NP s výtahem - 2 NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové strany - s výhledem - pokoj a kuchyně na Z, pokoj 1 na V III 0,03 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro II -0,10-7 -
7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) - pouze lodžie a sklepní koje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové - etážové topení III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu - III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,875 = 0,858 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,230 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 38 959,- Kč/m 2 * 0,858 = 33 426,82 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 61,06 m 2 * 33 426,82 Kč/m 2 * 1,000 * 1,230= 2 510 481,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 510 481,20 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 593 540,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 194 / 438 448 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 593 540,- Kč * 6 194 / 438 448 = 22 512,10 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 22 512,10 Kč Byt č.j. 962/4 - metoda dle cenového předpisu - zjištěná cena = 2 532 993,30 Kč 2. Byt č.j.284/27 výnosová metoda Jako podklad byl použit aktuální pronájem bytu v obci Velká Bíteš-Březka, který je stejného vybavení a velikosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy typové Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] 3NP 62,00 2 903,23 15 000,- 180 000,- Výnosy celkem 180 000,- Ocenění - 8 -
Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 180 000,- Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 180 000,00 * 40 % - 72 000,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 108 000,- Kč Míra kapitalizace 5,50 % / 5,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 963 636,40 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 0,00 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 963 636,40 Kč Rozdíl R = 1 963 636,40 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV = 1 963 636,40 Kč Byt č.j.284/27 výnosová metoda - zjištěná cena = 1 963 636,40 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE 1. Byt č.j. 962/4 - metoda dle cenového předpisu 2 532 993,30 Kč 1.1. Pozemek 22 512,10 Kč 1.2. Oceňovaný byt 2 510 481,20 Kč 2. Byt č.j.284/27 výnosová metoda 1 963 636,40 Kč Závěrečné ohodnocení: a) 1.1.1 Metoda podle cenového předpisu: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 38 celkem : 2 532 993.- Kč (slovy: Dvamilionypětsettřicetdvatisícdevětsetdevadesáttři Kč) 40 855.-Kč/m 2 b) 1.1.2. Metoda výnosová: Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t.j. Bytu a příslušenství, / pozemku, venkovních úprav / Výnosová hodnota po zaokrouhlení celkem: 1 963 636.-Kč (slovy: Devětsetdevadesáttřitisícšestsettřicetšest Kč ) c) 1.1.3. Metoda porovnávací - dle aktuálních nabídek: Bylo provedeno zjištění porovnatelných nemovitostí, bytových jednotek 2+1 a 3+1, velikosti 55 m 2 až 82 m 2. 1) Byt-OV, lokalita Brno-Bystrc, ulice Ečerova, 6 NP/8NP, 3+1, plocha 81-10 -
m2, s výtahem, nové soc. zařízení zděné / koupelna a samostatné WC /s keramickou dlažbou a obklady, v pokojích plovoucí podlahy, dveře dřevěné s obložkami zárubní, vestavěné skříně v předsíni, kuch. linka, s lodžií a sklepní kójí, na vlastním pozemku. Budova podsklepená v 1NP, objekt je panelový-zateplený, s plastovými okny, byt s orientací na V. Byt i budova je řádně udržovaná. Cena: 3 690 000.-Kč. 45 555.-Kč/m 2 2) Byt-OV, lokalita Brno-Bystrc, ulice Kubíčkova, 3NP/8 NP, 2+1, plocha 60 m 2, s výtahem, soc. zařízení původní umakartové jádro s vanou a umyvadlem, v pokojích podlaha z PVC, zánovní kuch. linka. Je zde balkon, se sklepní kojí, na vlastním pozemku, podsklepený, panelový-zateplený, s plastovými okny. Budova zateplená, s plastovými okny a opravenými balkony. Byt i budova řádně udržovaná. Cena: 2 490 000.-Kč 41 500.-Kč/m 2 3) Byt- OV, lokalita Brno-Bystrc, ulice Černého, 7 NP/8 NP, 2+1, plocha 64 m 2, sociální zařízení zděné / koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a WC /, s lodžií a sklepní kójí, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený s plastovými okny a opravenými balkony. Je zde nová kuchyňská linka se spotřebiči/ hork. trouba, varná deska, myčka /. Budova i byt dobře udržovaný, zdařilá rekonstrukce bytu. Cena: 3050 000.-Kč 47 656.-Kč/m 2 4) Byt - DB, lokalita Brno-Bystrc, ulice Opálkova, 2NP/8NP, 2+1, plocha 55,0 m 2, s výtahem, soc.zařízení původní s umakartovým jádrem / koupelna s vanou a umyvadlem, WC/, s lodžií, sklepní koje, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený s plastovými okny. Budova i byt řádně udržovány, cena nadhodnocena. Cena: 2 650 000.-Kč 48 182.-Kč/m 2 5) Byt - OV, lokalita Brno-Bystrc, ulice Ondrouškova, 4NP/8NP, 2+1, plocha - 11 -
58 m 2, s novým výtahem, umakartové jádro /koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC /, pokoj s lodžíí, se sklepní kojí, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený s plastovými okny. Podlahy v původním stavu. Budova i byt řádně udržovány, cena nadhodnocena. Cena: 2700 000.-Kč 46 552.-Kč/m 2 6) Byt - OV, lokalita Brno-Bystrc, ulice Teyschlova, 6NP/12NP, 3+1, plocha 82 m 2, se dvěma výtahy, umakartové jádro / koupelna s vanou, samostatné WC /, lodžie, sklepní koje, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený, s plastovými okny, podlahy plovoucí, v kuchyni podlaha PVC. Budova i byt řádně udržovány. Cena: 3 290 000.-Kč 40 122.-Kč/m 2 7) Byt - OV, lokalita Brno-Bystrc, ulice Teyschlova, 6NP/12NP, 3+1, plocha 78 m 2, výtah, umakartové jádro /koupelna s vanou a samostatné WC /, lodžie, sklepní koje, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený s plastovými okny, podlahy původní s PVC. Budova i byt řádně udržován. Cena: 3 290 000.-Kč 42 180.-Kč/m 2 8) Byt - OV, lokalita Brno Bystrc, ulice Kachlíkova, 8NP/8NP, 3+1, plocha 68 m 2, výtah, umakartové jádro / koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC /, lodžie, sklepní koje, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený s plastovými okny, podlahy původní s PVC. Budova i byt řádně udržován. Cena: 2 800 000.-Kč 41 176.-Kč/m 2 9) Byt - OV, lokalita spodní část Brno-Bystrc, nad Údolím oddechu, 3NP/4NP, 2+1, plocha 59 m 2, bez výtahu, umakartové jádro / vana s umyvadlem, samostatné WC /, s balkonem, sklepní koje, na vlastním pozemku, podsklepený, nezateplený,původní okna i podlahy s PVC, Budova i byt řádně udržován, cena nadhodnocena. - 12 -
Cena: 2 680 000.-Kč 45 424.-Kč/m 2 12) Byt - OV, lokalita Brno-Bystrc, ulice Tezschlova, 6NP/12NP, 3+1, plocha 78 m 2, vytah, umakartové jádro / koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC /, lodžie, sklepní koje, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený, plastová okna, podlahy původní PVC, v kuchyni linka s varnou deskou a multifunkční trouba. Budova i byt řádně udržován. Cena : 3 290 000.-Kč 42 180.-Kč/m 2 Oceňovaný byt, - OV, lokalita Brno- Bystrc, ulice Ečerova 17, 2NP/8NP, plocha 62,0 m 2, výtah, umakartové jádro / vana s umyvadlem, samostatné WC /, lodžie, sklepní koje, na vlastním pozemku, podsklepený, zateplený, plastová okna, podlahy původní PVC. Budova i byt řádně udržován. Odhadnutá obvyklá cena v místě a čase : 2 550 000.-Kč 41 129.-Kč/m 2 Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávkové, nikoliv dosažené-dohodnuté. S ohledem na fakt, že výsledná kupní cena i při stoupajícím trendu cen nemovitostí v městě Brně, pak u těchto nemovitostí bývá nižšší ( zpravidla o cca 5-10 % ). - 13 -
ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé byly použity tři na sobě nezávislé metody. První je porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná a třetí reaguje na trh s obdobnými nemovitostmi. Po zvážení všech zjištěných skutečností a výpočtů stanovuji takto: Cena obvyklá je dle odborného odhadu, dle současného stavu v místě a čase: 2 550 000.-Kč ( slovy: Dvamilionypětsepadesáttisíc Kč ) V Brně 8.5.2017 Ing. Antonín Fráňa Havláskova 20 621 00 Brno telefon: 603275694 e-mail: tonda.frana@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministerstva spravedlnosti ČSR č.j. ZT 1352/84, ze dne 5. 10. 1984 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady se specializací odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1923-24/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1923-24/2017. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí. 1 Cenová mapa města Brna č. 10. 1 Fotodokumentace 1 1 Fotodokumentace 2 1 Fotodokumentace 3 1-15 -
Byt ová jdnotka č.962/4 Bytový dům 663 - vstup Pokoj s lodžií - 16 -
Kuchyň Předsíň - 17 -
Koupelna - 18 -