Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1805/080/2015/4 NEMOVITOST: Rodinný dům - samostatný, č.p. 19 Adresa nemovitosti: Střednice 19, 277 24 Vysoká Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Vysoká, k.ú. Střednice, kód ČSÚ: 787 965, LV: 203 Ostatní stavby: kolna, zemní sklep Pozemky: st. 23, 136/4 Vlastník stavby: Václav Jonáš, Střednice 19, 277 24 Vysoká, vlastnictví: SJM Helena Jonášová, Střednice 19, 277 24 Vysoká, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Václav Jonáš, Střednice 19, 277 24 Vysoká, vlastnictví: SJM Helena Jonášová, Střednice 19, 277 24 Vysoká, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 508/2015-N IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 600 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 11.6.2015 Datum zpracování : 11.6.2015 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 11.6.2015 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 2+1 0 / 0 0 661 535 94 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 600 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 610 000 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč - z toho hodnota pozemku 260 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 2 330 000 Kč - z toho hlavní budova 2 160 000 Kč - ostatní objekty 170 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 547 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Vysoká je obec s 869 obyvateli cca 10 km severovýchodně od okresního města Mělník s minimální infrastrukturou a s minimální pracovní nabídkou Střednice je odloučená místní část bez infrastruktury.. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace na okraji odloučené místní části obce v zástavbě rodinných domů. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.000.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 1.000.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. tato rizika nejsou zohledněna v ceně. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s 1.NP, z roku 1900. RD má sedlovou střechu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z kamenného zdiva. Příslušenství tvoří kolna a venkovní úpravy a pozemky p.č. st. 23 a 136/4. Druh stavby - účel využití Bydlení. Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné - popraskané z převážně kamenného zdiva. Střecha je sedlová bez bleskosvodu s taškovou krytinou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, okna jsou plastová, vnitřní konstrukce jsou standardní, topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, schody dřevěné, podlahy PVC, koupelna se sprchou, WC a umyvadlem, sporák elektrický. Stav objektu zanedbaný. Příslušenství stavby kolna, venkovní úpravy, pozemky p.č. st. 23 a 136/4 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací Kamenné základy bez izolace 2. Svislé konstrukce kamenné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné 8. Úprava vnějších povrchů vápenné 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody dřevěné 11. Dveře hladké 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod chybí 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní - 3 -
20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní propanbutanový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 23 o velikosti 516m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 136/4 o velikosti 145m 2 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 400,-Kč do 1.000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 23 516 400 206 400 ostatní plocha 136/4 145 400 58 000 Hodnota pozemků celkem 264 400 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 93,78*4,15 = 389,19 m 3 Zastřešení 93,78*3,10/2 = 145,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 534,55 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 94 Obestavěný prostor [m 3 ] 534,55 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 038 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 158 497 0 Stáří roků 115 Další životnost roků 20 Opotřebení % 85,19 Věcná hodnota (VH) Kč 319 780 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH kolna zděná kolna proti domu st. 23 88,00 m3 1 500 Kč/m3 132 000 Kč 85 % 19 800 Kč zemní sklep zemní sklep st. 23 18,00 m3 2 000 Kč/m3 36 000 Kč 85 % 5 400 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 25 200 Kč - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Tupadly 1 064,00 457 850 000 799 1,129 902 Zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 2.NP, stáří cca 100 let, dobrý technický stav, pozemek 457m2 Vysoká, Strážnice 926,00 1 513 2 950 000 3 186 0,349 1 111 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.NP + podkroví, stáří cca 60 let. Dobrý technický stav. Vysoká 425,00 920 2 250 000 5 294 0,258 1 365 Samostatný rodinný dům cca 50 let. Sedlová střecha. 1.NP + podkroví. Po rekonstrukci Průměrná cena 1 126 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 534,55 m 3 Porovnávací hodnota 601 812 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 2 160 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 320 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 64 800 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 64 800 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0-5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -