ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č. 4741-1098/2017 Objednatel znaleckého posudku: Ing. Peter Režnický Bohumínská 788/61 710 00 Ostrava Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: V Oblouku 582/9, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: 21.09.2017 Zpracováno ke dni: 21.09.2017 Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Martin Svoboda Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne 21.09.2017 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 582/3, příslušenství a podílu ve výši 727/28581 na společných částech budovy č. 581, 582 a pozemku parc. č. 1395/14, 1395/15, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, katastrální území Krásné Březno pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 582/3 Adresa předmětu ocenění: V Oblouku 582/9, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem Kraj: Ústecký kraj Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Ulice: V Oblouku Katastrální území: Krásné Březno 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 21.09.2017. Prohlídka byla za přítomnosti: p. Tichý, vlastník. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Zdroje pro vypracování posudku: informace zjištěné při prohlídce, výpis z katastru nemovitostí, výpis z elektronické verze katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy, povodňová mapa, informace realitních kanceláří, informace z katastru nemovitostí o realizovaných prodejích. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Tichý Daniel, V Oblouku 582/9400 07 Ústí nad Labem - Krásné Březno Nemovitosti: Bytová jednotka č. 582/3, příslušenství a podíl ve výši 727/28581 na společných částech budovy č. 582/9 a pozemku parc. č. 1395/14, 1395/15, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, katastrální území Krásné Březno. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v typovém panelovém bytovém domě. Stavba má celkem 8 nadzemních podlaží a má 1 podzemní podlaží. V objektu není půda a nemá vybudované obytné podkroví. Základy jsou železobetonové izolované, objekt je panelové konstrukce a stropy jsou železobetonové montované. Střecha je rovná, střešní krytinu tvoří živičná lepenka a klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Vnější omítky jsou štukové a plášť je zateplen polystyrenem. Dům má tyto společné prostory: vstupní prostor, schodiště, výtah, kočárkárna. Osoba přítomná během prohlídky uvedla, že objekt byl postaven přibližně v roce: 1983. V roce 2007 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: okna - celková, dále v roce 2014: výtah - celková, dále v roce 2016: zateplení pláště - celková. Stěny objektu jsou bez vad, střecha je bez vady, okna v objektu jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení objektu je bez vad a v objektu jsou rozvody bez vad. Bytový dům je v dobrém, průběžně revitalizovaném stavu. Bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Je umístěna v 1. podlaží domu a dispozičně se jedná o 3+1 s lodžií V bytě se nachází chodba o výměře 14,06 m 2, kuchyně o výměře 10,81 m 2, obývací pokoj o výměře 19,70 m 2, ložnice o výměře 11,90 m 2, pokoj o výměře 12,15 m 2, koupelna o výměře 2,73 m 2, WC o výměře 0,90 m 2, lodžie o výměře 3,20 m 2, sklepní kóje o výměře 2,30 m 2. Podlahová plocha činí 72,25 m 2. Vnitřní omítky jsou vápenocementové. V bytové jednotce jsou instalována plastová okna s dvojsklem, v celém bytě včetně žaluzií. Obytné prostory jsou orientovány na severozápad, jihovýchod. Vybavení koupelny tvoří klasická vana, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. Oceňovaná bytová jednotka má prosklené interiérové dřevěné dveře, zárubně dveří jsou ocelové a vchodové dveře jsou dřevěné. Je instalována kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči a plynovou varnou deskou. Osvětlovací techniku tvoří lustry. V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha, v kuchyni je podlaha řešena kombinací laminátové plovoucí podlahy a keramické dlažby, v koupelně je položena keramická dlažba, v chodbě je laminátová plovoucí podlaha. V bytě jsou instalovány anténní rozvody. V bytě je zavedena elektřina o napětí 230V a je připojen k rozvodné síti elektrického proudu. Zdrojem vody je vodovod, je napojen na veřejnou kanalizaci a je zde zaveden zemní plyn. Byt je vybaven ústředním topením (dálkové) a topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dálkově. V roce 2007 proběhla rekonstrukce těchto konstrukčních prvků: vnitřní dveře - celková, zárubně - celková, podlahy - celková, vybavení kuchyně - modernizace, koupelna - modernizace. Stěny bytu jsou bez vad, okna jsou bez vad, podlahy jsou zastaralé, vybavení bytu je bez vad a rozvody jsou zastaralé. Oceňovaná bytová jednotka je v dobrém stavu s některými zastaralými prvky krátkodobé životnosti a umakartovým jádrem. 3
Na pozemku nejsou trvalé porosty, není oplocen a samotný pozemek je rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Bytový dům je postaven ve východní části obce čtvrť Krásné Březno, jedná se o lokalitu s některými místy, kde se nachází sociálně vyloučené skupiny obyvatel, charakter okolí odpovídá rezidenční zástavbě bytovými domy. Dostupnost obchodů je úplná - vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení a v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí domu je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, v okolí je kompletní soustava úřadů a v obci je pobočka České pošty. Dům je postaven spíše v klidnější lokalitě se zvýšeným množstvím zplodin z automobilové dopravy a zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti. Objekt se nachází v lokalitě se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě je zastávka MHD a zastávka dálkových spojů je v docházkové vzdálenosti, parkovací možnosti jsou dobré - v blízkosti objektu. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. Na listu vlastnictví jsou zapsána omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, rozhodnutí o úpadku), které se dle účelu ocenění, nepromítají do ceny nemovitosti. Tabulkový popis Popis bytového domu Typ bytového domu Počet nadzemních podlaží 8 typový panelový bytový dům Počet podzemních podlaží 1 Dům byl postaven v roce 1983 Zdroj informace o době výstavby Rozsah rekonstrukce domu na základě sdělení přítomné osoby Konstrukce Rozsah Rok okna celková 2007 zateplení pláště celková 2016 výtah celková 2014 Základy Konstrukce Stropy Střecha Krytina střechy Klempířské prvky Vnější omítky železobetonové izolované panelová železobetonové montované rovná živičná lepenka pozinkované štukové 4
Vnitřní omítky Společné prostory bytového domu Popis stavu bytového domu Vady bytového domu vápenocementové vstupní prostor, schodiště, výtah, kočárkárna dobrý rozvody: bez vad vybavení: bez vad podlahy: zastaralý prvek okna: bez vad střecha: bez vad zdivo: bez vad Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky Podlaží bytové jednotky 1 3+1s lodžií Bytové jádro Typ oken v jednotce Orientace oken obytných místností Vybavení koupelny Toaleta Vstupní dveře Typ zárubní Vnitřní dveře Osvětlovací technika Kuchyňská linka umakartové plastová s dvojsklem severozápad, jihovýchod klasická vana, umyvadlo klasická toaleta dřevěné ocelové dřevěné prosklené lustry kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči Ostatní prostory chodba 14,06 m 2 Kuchyně Kuchyně 10,81 m 2 Pokoj obývací pokoj 19,70 m 2 Pokoj ložnice 11,90 m 2 Pokoj pokoj 12,15 m 2 Popis místností a rozměry v m2 Koupelna, WC Koupelna 2,73 m 2 Koupelna, WC WC 0,90 m 2 Podlahová plocha 72,25 m 2 příslušenství Lodžie 3,20 m 2 příslušenství Sklepní kóje 2,30 m 2 Podlahová plocha vč. příslušenství 77,75 m 2 Elektřina Vodovod Svod splašek Plynovod Řešení vytápění v bytě Topná tělesa 230V vodovod veřejná kanalizace ano ústřední dálkové závěsné radiátory 5
Řešení ohřevu vody v bytě Podlahy v bytě Popis stavu bytové jednotky dálkově obytné místnosti: laminátová plovoucí podlaha kuchyně: laminátová plovoucí podlaha, keramická dlažba koupelna, WC: keramická dlažba chodba: laminátová plovoucí podlaha dobrý se zastaralými prvky krátkodobé životnosti a umakartovým jádrem Konstrukce Rozsah Rok vnitřní dveře celková 2007 Rekonstrukce zárubně celková 2007 podlahy celková 2007 vybavení kuchyně modernizace 2007 koupelna modernizace 2007 Popis pozemku bytového domu Vady bytové jednotky Trvalé porosty Sklon pozemku Oplocení Přístupová cesta k objektu rozvody: zastaralý prvek vybavení: bez vad podlahy: zastaralý prvek okna: bez vad zdivo: bez vad bez porostů rovinatý neoploceno přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí Popis okolí zástavba bytovými domy Poloha v obci východní část obce Vybavenost Životní prostředí Spojení a parkovací možnosti Sousedé a kriminalita úplná vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody, v místě je kompletní soustava základních, středních i vysokých škol včetně specializovaných zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska kulturních zařízení, v místě je kompletní vybavenost z hlediska sportovního vyžití, kompletní soustava úřadů v blízkém okolí, v obci je pobočka České pošty klidná lokalita se zvýšeným množstvím zplodin z automobilové dopravy, zeleň v podobě parků v docházkové vzdálenosti, lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav zastávka MHD a dálkových spojů v docházkové vzdálenosti, dobré parkovací možnosti v blízkosti objektu vztahy bezproblémové - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, v místě je zvýšená kriminalita, krádeže menšího rozsahu zde nejsou neobvyklé Věcná břemena Další informace oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Na listu vlastnictví jsou zapsána omezení vlastnického práva (zástavní právo smluvní, rozhodnutí o úpadku), které se, dle účelu pro který je posudek vyhotoven, nepromítají do ocenění nemovitostí. 6
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 21.09.2017 je použito mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. 7
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou dle parametrů jednotky Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Do porovnání byly použity výhradně zpeněžené bytové jednotky ve shodném domě či bloku. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Bytová jednotka č. 582/3 Bytová jednotkač. 582/3 v ulici V Oblouku, obec Ústí nad Labem č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt V Oblouku, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 72.25 m 2 Dobrý Panelová 1 V Oblouku, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 72,7 m 2 (dle podílu bytu) Dobrý (předpoklad) Panelová 2 V Oblouku, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 62,4 m 2 (dle podílu bytu) Dobrý (předpoklad) Panelová 3 V Oblouku, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 71,7 m 2 (dle podílu bytu) Dobrý (předpoklad) Panelová 4 V Oblouku, Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem 64,5 m 2 (dle podílu bytu) Dobrý (předpoklad) Panelová 8
Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce pramenu ceny Cena po redukci K1 poloha K2 velikost K3 stav K4 konstrukce K5 další okolnosti K6 úvaha odhadce IO cena oceň. objektu Kč cena oceň. objektu po redukci (Kč/IO) 1 2 3 4 8 253 1 8 253 1 1 1 1 1 1 1,00 8 253 8 253 7 372 1 7 372 1 1,05 1 1 1 1 1,05 7 372 7 021 7 113 1 7 113 1 1 1 1 1 1 1,00 7 113 7 113 6 038 1 6 038 1 1,05 1 1 1 1 1,05 6 038 5 750 Celkem průměr Výběrová směrodatná odchylka Minimum Maximum 7 034 1 023 5 750 8 253 K1 - koeficient za polohu objektu K2 - koeficient za velikost objektu K3 - koeficient za celkový stav objektu K4 - koeficient za konstrukci objektu K5 - koeficient za další zjištěné okolnosti K6 - koeficient dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce pramenu ceny - u inzerovaných nemovitostí přiměřeně redukováno IO - index odlišnosti (součin koeficientů odlišnosti K1 - K6) Komentář: Jedná se o objekty ve shodné lokalitě s obdobnou výměrou. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 7.034 Kč/m 2 72,25 m 2 * = 508.206,50 Kč 508.000 Kč 9
II) Ocenění srovnávací metodou dle podílu jednotky Celkem Č. Porovnávací nemovitost Prodejní cena Výše podílu na domu podíly na domě 600 000,00 1 V-5396/2016-510 Kč 727 28 581 460 000,00 2 V-8689/2016-510 Kč 624 30 797 510 000,00 3 V-4910/2017-510 Kč 717 30 797 389 420,00 4 V-6224/2016-510 Kč 645 30 797 Cena podílu vypočtená 825,31 Kč 737,18 Kč 711,30 Kč 603,75 Kč Cena domu vypočtená 23 588 170,56 Kč 22 702 916,67 Kč 21 905 815,90 Kč 18 593 748,43 Kč Průměrná cena podílu 719,38 Kč Celkem podíly na domě oceňované jednotky 28581 Cena domu oceňované jednotky vypočtená 20 560 728,30 Kč Podíl oceňované jednotky na domu 727 ZCU (zaokr.) = 522 993 Kč Zohledňovací faktor -5,00% Cena posuzované jednotky vypočtená (zaokr.) 496 843 Kč Komentář: Jedná se o objekty ve shodné lokalitě s obdobnou výměrou. Zohledňovací faktor diferencuje možné rozdíly ve stavebně-technickém stavu a výměrách jednotek. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 496.843 Kč 497.000 Kč 10
C. REKAPITULACE: I. Výsledek srovnávací metody dle parametrů jednotky 508.000,- Kč II. Výsledek srovnávací metody dle podílu jednotky 497.000,- Kč ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětné nemovitosti v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, 12000 Praha Martin Svoboda Tel.: +420737858334 Email: info@xpinvest.cz V Praze, dne 21.09.2017 500.000 Kč Slovy: pětsettisíc korun D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4741-1098/2017 znaleckého deníku. 11
E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 12
Situace nemovitosti v mapě 13
Pořízená fotodokumentace Celkový pohled Celkový pohled Kuchyně Obývací pokoj Chodba Koupelna 14
WC Pokoj Ložnice Pohled na vchodové dveře Chodba domu 15
Srovnávané nemovitosti Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Č bytu: 582/9 Adresa: V Oblouku, Ústí nad Labem, Krásné Březno Podíl jednotky: 727/28581 Výměra jednotky: Realizovaná kupní cena: 72,7 m2 (určeno dle podílu jednotky) 600.000 Kč Kupní smlouva ze dne: 29.7.2016 Vklad vlastnického práva dne: 31.8.2016 Číslo vkladového řízení: Fotografie: V-5396/2016-510 Mapa: Výpis z elektronické verze KN: 16
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 2 Č bytu: 583/3 Adresa: V Oblouku, Ústí nad Labem, Krásné Březno Podíl jednotky: 624/30797 Výměra jednotky: Realizovaná kupní cena: Kupní smlouva ze dne: 62,4 m2 (určeno dle podílu jednotky) 460.000 Kč 16.12.2016 (nabytí dražbou) Vklad vlastnického práva dne: 12.1.2017 Číslo vkladového řízení: Fotografie: V-8689/2016-510 Mapa: Výpis z elektronické verze KN: 17
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 3 Č bytu: 583/5 Adresa: V Oblouku, Ústí nad Labem, Krásné Březno Podíl jednotky: 717/30797 Výměra jednotky: Realizovaná kupní cena: 71,7 m2 (určeno dle podílu jednotky) 510.000 Kč Kupní smlouva ze dne: 17.7.2017 Vklad vlastnického práva dne: 15.8.2017 Číslo vkladového řízení: Fotografie: V-4910/2017-510 Mapa: Výpis z elektronické verze KN: 18
Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 4 Č bytu: 584/2 Adresa: V Oblouku, Ústí nad Labem, Krásné Březno Podíl jednotky: 645/30797 Výměra jednotky: Realizovaná kupní cena: 64,5 m2 (určeno dle podílu jednotky) 389.420 Kč Kupní smlouva ze dne: 5.9.2016 Vklad vlastnického práva dne: 6.10.2016 Číslo vkladového řízení: Fotografie: V-6224/2016-510 Mapa: Výpis z elektronické verze KN: 19