- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4682-518/2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemku parc.č. st. 6568, jehož součástí je objekt k bydlení bez čp/če a pozemcích parc.č. 651/20 a 662/21, včetně součástí a příslušenství (LV č. 5154) a spoluvlastnického podílu ve výši 1/208 na pozemcích parc.č. 651/1, 651/45, 651/46, 651/47, 658/1, 658/8, 662/50 a 1486/2, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč a okres Třebíč (LV č. 19023) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00013/13 Podle stavu ke dni 8. 9. 2018 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 13 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 10. 9. 2018
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovité věci (spoluvlastnické podíly), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Stavba k bydlení bez čp/če, vč. pozemků Adresa: ul. ZK Jan Žižka Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 8. 9. 2018 za účasti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 5154 a 19023 pro k.ú. Třebíč ze dne 23. 8. 2018. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00013/13-277 o ustanovení znalce ze dne 23. 8. 2018. Databáze znalce, informace z realitních serverů. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 5154 zapsán: Dalajka David, Karlovo nám. 104/55, Vnitřní Město, 67401 Třebíč Dalajka Martin, Karlovo nám. 104/55, Vnitřní Město, 67401 Třebíč Dalajka Miroslav, č. p. 173, 67527 Předín podíl ¼ podíl ¼ podíl ½ Omezení vlastnického práva na LV č. 5154: Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Dalajka Martin b) Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 19023 zapsán: Dalajka Martin, Karlovo nám. 104/55, Vnitřní Město, 67401 Třebíč podíl 1/208 Omezení vlastnického práva na LV č. 19023: Jiné zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Dalajka Martin blíže viz LV ve veřejném rejstříku
- 3-6. Celkový popis Oceňované nemovité věci se nachází ve městě Třebíč. Stavba pro bydlení bez čp/če a pozemky parc.č. st. 6568, 651/20 a 662/21 se nachází při ul. ZK Jan Žižka, v zahrádkářské osadě. Pozemky parc.č. 662/21 se nachází přes cestu od stavby k bydlení bez čp/če. Okolní zástavbu tvoří objektů k rekreaci. Přístup k nemovité věci je přes pozemky ve spoluvlastnictví majitelů rekreačních objektů (na LV č. 19023 - jedná se o pozemky účelových komunikací přístup k objektům v zahrádkářské osadě) a dále přes pozemek parc.č. 1486/3, který je ve vlastnictví města Třebíč. Ve městě Třebíč je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena: spoluvlastnickým podílem ve výši ¼ na pozemku parc.č. st. 6568, jehož součástí je objekt k bydlení bez čp/če a pozemcích parc.č. 651/20 s 662/21, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč a okres Třebíč (LV č. 5154) a spoluvlastnickým podílem ve výši 1/208 na pozemcích parc.č. 651/1, 651/45, 651/46, 651/47, 658/1, 658/8, 662/50 a 1486/2, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč a okres Třebíč (LV č. 19023) Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: - venkovní úpravy venkovní předložené schody - trvalé porosty okrasné stromy a keře, různého druhu a stáří pěstebně zanedbané Pozitiva oceňované nemovité věci: - nebyla shledána Negativa oceňované nemovité věci: - nutnost dalších investic na celkové opravy stavby - nemovité věci netvoří funkční celek zahrada je přes cestu (ul. ZK Jan Žižka) - stavba není napojena na žádné inženýrské sítě - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé II) Ocenění spoluvlastnického podílu Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. 1) Popis pozemků Výčet pozemků na LV č. 5154: Parc.č. st. 6568 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 30 m 2 Parc.č. 651/20 zahrada o výměře 15 m 2 Parc.č. 662/21 zahrada o výměře 488 m 2 Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rekreační chata, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků činí 533 m 2. Výčet pozemků na LV č. 19023: Parc.č. 651/1 trvalý travní porost o výměře 360 m 2 Parc.č. 651/45 zahrada o výměře 54 m 2 Parc.č. 651/46 trvalý travní porost o výměře 4 m 2 Parc.č. 651/47 trvalý travní porost o výměře 10 m 2 Parc.č. 658/1 trvalý travní porost o výměře 207 m 2 Parc.č. 658/8 zahrada o výměře 107 m 2 Parc.č. 662/50 zahrada o výměře 23 m 2 Parc.č. 1486/2 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 1 143 m 2 Celková výměra pozemků činí 1 908 m 2. Pozemky slouží jako účelové komunikace v zahrádkářské osadě.
- 5-2) Popis stavby pro bydlení bez čp/če, součást pozemku parc.č. st. 6568 Prohlídkou na místě samém znalec zjistil, že se jedná o rekreační chatu. Oceňovaná stavba je samostatně stojící, podsklepená, s jedním NP a půdou pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel v 1. PP a dřevěné v 1. NP. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky vápenné hladké. Okna jsou dřevěná zdvojená. Ostatní vybavení tvoří krb. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. Dispoziční řešení: 1.PP sklepní a skladové prostory 1.NP 1 pokoj s kuchyňským koutem Půdní prostory Zastavěná plocha objektu činí cca 24 m 2. Obytná plocha stavby činí cca 21 m 2. Stavba je v užívání cca od roku 1972 a nachází se v původním technickém stavu s nutností dalších investic na její rekonstrukci (ve sklepě vzlíná vlhkost plíseň, prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici životnosti, apod.).
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v Třebíči a okolí běžně obchoduje s rekreačními a zahrádkářskými chatami. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 160 tis. až 500 tis. Kč dle velikosti obytné plochy, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov.4 Srov. 5 ZK Jan Žižka Ptačovský Žleb, Třebíč ZK Bořivoj, Třebíč Třebíč ZK Jan Žižka, Třebíč ZK Jan Žižka, Třebíč ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 533 253 404 523 545 395 užitná podlahová plocha 21 27 20 20 25 10 prodejní/nabídková cena 495 000 280 000 350 000 320 000 165 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Koeficient redukce na pramen ceny nabídka realizovaný převod nabídka nabídka realizovaný převod korekce pro typ trans. 0,80 1,00 0,80 0,80 1,00 Koeficient pro datum nabídky/prodeje IX.18 II.18 IX.18 IX.18 XII.17 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 CENA PO REDUKCI NA PRAMEN CENY 396 000 Kč 280 000 Kč 280 000 Kč 256 000 Kč 165 000 Kč FYZICKÉ ASPEKTY K1 lepší horší lepší srovnatelný srovnatelný korekce pro tech. stav 0,70 1,10 0,80 1,00 1,00 K2 srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu/umístění 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 K3 lepší srovnatelné srovnatelné srovnatelné srovnatelné korekce pro příslušenství 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 K4 - korekce velikosti pozemku 1,10 1,05 1,00 1,00 1,05 K5 - korekce pro velikost stavby 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy 12 080 Indikovaná hodnota nemovité věci 253 681 274 428 323 400 224 000 256 000 190 575
- 7 - K1 - Koeficient úpravy na celkový stav K2 - Koeficient úpravy na polohu objektu K3 - Koeficient úpravy na příslušenství K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na velikosti UP (s rostoucí výměrou užitných ploch klesá jejich jednotková cena za m2) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Koeficient pro datum nabídky/prodeje Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 253 681,- Kč Cena obvyklá zahrnuje jak cenu pozemku parc.č. st. 6568, jehož součástí je objekt k bydlení bez čp/če a pozemků parc.č. 651/20 a 662/21, včetně součástí a příslušenství, tak spoluvlastnický podíl ve výši 1/208 na pozemcích parc.č. 651/1, 651/45, 651/46, 651/47, 658/1, 658/8, 662/50 a 1486/2. II) Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/4: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Ocenění je provedeno v souladu s metodikou Asociace znalců a odhadců (AZO). Dle Znaleckého standardu AZO č. 1 se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu stanovuje u nekomerčních nemovitých věcí následovně: - většinový podíl snížení aritmetického podílu o cca 15-20 % - menšinový podíl snížení aritmetického podílu o cca 20-40 % Vzhledem k výši spoluvlastnického podílu (podíl ¼), stanovuji snížení aritmetického podílu odborným odhadem z uvedeného rozpětí ve výši 30 % z ceny obvyklé spoluvlastnického podílu. Cena obvyklá nemovitosti: 253 681,- Kč Spoluvlastnický podíl 1/4 : 63 420,25 Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 30% Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4: 44 394,17 Kč Spoluvlastnický podíl ve výši 1/4 (zaokrouhleno): 44 400,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace 1)Cenu obvyklou nemovité věci: spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na pozemku parc.č. st. 6568, jehož součástí je objekt k bydlení bez čp/če a pozemcích parc.č. 651/20 a 662/21, včetně součástí a příslušenství (LV č. 5154) a spoluvlastnického podílu ve výši 1/208 na pozemcích parc.č. 651/1, 651/45, 651/46, 651/47, 658/1, 658/8, 662/50 a 1486/2, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Třebíč, obec Třebíč a okres Třebíč (LV č. 19023), odhaduji ve výši Slovy: čtyřicet-čtyři-tisíce-čtyři-sta-korun-českých 44 400,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 10. 9. 2018 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4682-518/2018 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci
Příloha č. 1: Fotodokumentace - 10 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 11 -
- 12 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Rekreační chata, Ptáčovský žleb, Třebíč Cena: 495 000,- Kč Užitná plocha: 27 m 2 Plocha pozemku: 253 m 2 Zděná rekreační chata s pozemkem v osobním vlastnictví v lokalitě Ptáčovský žleb. Chata je podsklepená: sklep, soc. zařízení, přízemí: místnost s kuchyňkou, obytné podkroví: ložnice. Rozvod elektřiny a vody, septik. Na pozemku nově postavená pergola. Zdroj: sreality.cz, září 2018 Nemovitá věc č. 2 Zahrada s chatou, ZK Bořivoj, Třebíč Realizovaná cena: 280 000,- Kč Užitná plocha: 20 m 2 Plocha pozemku: 404 m2 Zahrada v lokalitě Třebíč Horka-Domky v těsné blízkosti hvězdárny. Součástí zahrady je i menší dřevěná podsklepená chata bez evidenčního čísla. Na pozemku je vlastní studna a pitná sezónní voda, elektřina zavedena není. Na pozemku vzrostlé stromy, jabloně, švestky, keře rybíz, angrešt. Příjezd až k pozemku na nezpevněné cestě. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 2/2018 Nemovitá věc č. 3 Zahrada s chatou, Třebíč Cena: 350 000,- Kč Užitná plocha: 20 m 2 Plocha pozemku: 523 m 2 Zahrada s chatou v původním stavu. Na pozemku nejsou zavedeny inženýrské sítě. Možnost připojení elektřiny, která je přivedena na hranici pozemku a voda je k dispozici ze společné kopané studny. Na pozemku skleník. Přes pozemek vede potok. Zdroj: sreality.cz, září 2018 Nemovitá věc č. 4 Zahrada s chatou, ZK Jan Žižka, Třebíč Cena: 320 000,- Kč Užitná plocha: 25 m 2 Plocha pozemku: 545 m 2 Zahrady v Třebíči v části ZK Jan Žižka. Na pozemku se nachází stavba, ve spodním patře jsou dvě místnosti, jedna lze využít jako sklep, druhá místnost slouží jako úložiště na nářadí. V patře se nachází průchozí menší místnost a za ní je hlavní místnost chaty. Na pozemku je rozestavěný skleník, a také ovocné stromy (4x jabloň, 2x hruška, 1x švestka, 1x ringle). Na hranici pozemku je přivedena elektřina. Zdroj: sreality.cz, září 2018
- 13 -.Nemovitá věc č. 5 Zahrada s chatkou, ZK Jan Žižka, Třebíč Realizovaná cena: 165 000,- Kč Užitná plocha: 10 m 2 Plocha pozemku: 395 m 2 Zahrada se zahradním domkem. Zahrada se nachází ve vyhledávané zahrádkářské kolonii V lomech nedaleko městské části Borovina. Na pozemku je chatka a studna s pitnou vodou (společná). Elektřina je na patě pozemku. Na zahradě jsou vzrostlé stromy. Příjezd je zabezpečen ze dvou stran po nezpevněné komunikaci. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 12/2017