Podklady na zasedání ZM dne: 26.04.2018 Název materiálu: Záměr prodeje pozemků pro bytové domy na Výšince Předkládá: Ing. Tomáš Hocke Vypracoval: Ing. Tomáš Hocke Ludmila Těhníková Zúčastní se projednávání v ZM: Předložení materiálu uloženo: Přílohy: studie_byt_dum_vysinka situace_bd_vysinka regulativy BS Turnov - Vysinka Právní norma, popř. vnitřní předpis nebo nařízení: Projednáno v: Vztah k rozpočtu města: příjem do rozpočtu - odhad 4800m2x1250Kč/m2=6 mil.kč Zdůvodnění a vysvětlení: Vážení zastupitelé města, předkládám materiál týkající se prodeje pozemků na bytové domy v Lokalitě Výšinka. Materiál byl na RM projednáván v lednu 2016 a následně v srpnu 2017 s následujícím usnesením: usnesení RM č. 35/2016 RM bere na vědomí materiál k záměru prodeje pozemků pro bytové domy v Turnově a pověřuje starostu města jeho dopracováním ve smyslu proběhlé diskuze a předložením na některé z dalších RM. Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) [7/0/0] usnesení RM č. 469/2017 RM bere na vědomí a souhlasí s materiálem k Záměru prodeje pozemků pro bytové domy na Výšince v Turnově a pověřuje odbor správy majetku jeho dopracováním ve smyslu proběhlé diskuze a předložením na jednání ZM v září 2017. Hlasování (Pro/Proti/Zdrželi se) [7/0/0] V mezičase jsme se snažili pro město nakoupit sousední pozemky v těsné blízkosti a zatraktivnit lokalitu. Bohužel jsme nedošli k dohodě. V této fázi se jedná pouze o prodej domů pro bytové domy v lokalitě Výšinka: Lokalita na Výšince Jedná se o lokalitu navazující na sídliště Na Výšince, mezi ulicemi Rubínová a U Tří svatých. Většina pozemků patří městu. Je zde možné stavět bytové domy v otevřené zástavbě s maximální podlažností
třech nadzemních podlaží + jednoho ustupujícího podlaží, střechy ploché, maximální koeficient zastavění pozemku 0,35, podíl zeleně 40%, parkování 2 místa na jednu bytovou jednotku (doporučené podzemní garáže). Podrobnější regulativy viz příloha. V minulosti byla na tuto lokalitu zpracována architektonická studie, která měla ověřit možnost zástavby za těchto regulativů. Po projednání v komisi rozvoje města byla zvolena otevřená zástavba bytovými domy, viz příloha. Technická infrastruktura je připravena blízkost vodovodu, kanalizace, elektroinstalace, komunikací, plynovod je ve vzdálenosti cca 250m. Pro optimální využití lokality by bylo vhodné koupit pozemek p.č.3379/2, 3379/4, který je ve vlastnictví Hruška Jiří, U Tří svatých 760, 51101 Turnov (1639+432m2). O tomto prodeji jsem jednal. Po nadějném začátku se však pan Hruška zalekl možné zástavby a s prodejem v této chvíli nesouhlasí. Rovněž jsem jednal o odkupu pozemků ze strany pana Nováka, tam jsme nedošli ke konsenzu v rámci cenových představ. V uplynulém roce jsem rovněž nezávazně jednal s potencionálními developery, abych ověřil možný zájem a případně akceptovatelné podmínky. Rovněž jsem po právní stránce zkoumal vymahatelnost slibovaného záměru po uzavření případné kupní smlouvy s panem Ing. Mgr. Pintou. Jsou ve své podstatě dva možné postupy prodeje, které by mohly zajistit kvalitní architektonický výsledek: - Nabídnout developerům stávající architektonickou studii bytových domů, kterou zpracoval Ing. Arch. Šonský (typ bytových domů s tím, že rozmístění a orientace bytových domů bude dle návrhu zájemce a dle regulativů území) a nabídnou cenu za m2 zastavěného pozemku bytovým domem, komunikacemi a parkovištěm za m2. V případě zvolení bytových bodových domů, pak v daném území doporučuje umístit max. 3 domy, v případě volby větších bytových domů, pak domy dva. - Nebo navrhnou vlastní architektonickou studii zástavby a nabídnou cenu za m2 zastavěného pozemku bytovým domem, komunikacemi a parkovištěm. - Město se nebrání přízemním bytům s předzahrádkami. - Město preferuje podzemní parkovací stání. - Minimální cena za m2 pozemku je stanovena na 1250Kč. Navrhuji ve výzvě uvést: - město preferuje prodej celé lokality, ale je možné podat nabídku i na odkup pozemku pro stavbu jednoho domu - město preferuje prodej pozemků pod bytovými domy, komunikacemi a parkovištěm, ale dokáže jednat i o případném prodeji pozemků v okolí bytových domů. - Stavba všech domů v této lokalitě včetně inženýrských sítí, parkování, dopravního napojení, úprav veřejného prostoru (veřejné osvětlení, chodníky, mobiliář, sadovnické úpravy) musí být dokončena do konce roku 2022 (o termínu lze jednat, termín bude vymáhán ve formě smluvní pokuty) - Nutno dodržet regulativy území + požadavek města 2 parkovací místa na byt - Nechal bych rezervu na stavbu bytového domu v případě, že snad někdy dojde k prodeji pozemku ze strany pana Hrušky. Z hlediska právních důsledků a následné vymahatelnosti: Vynucení povinnosti postavit bytové domy v souladu s architektonickou studií nebude ani tak otázkou samotného výběrového řízení na prodej pozemků, ale spíše otázkou obsahu smlouvy, kterou bude město uzavírat se zájemci (ať již půjde o smlouvu o smlouvě budoucí nebo o kupní smlouvu). Smlouva by měla, kromě povinnosti dodržet architektonickou studii, stanovit také sankce za nedodržení této povinnosti. Sankcí může být možnost odstoupení od smlouvy, což ale nemusí vést k optimálnímu výsledku město by muselo kompenzovat stavebníkům zhodnocení pozemku stavbou a stavba by byla v rozporu s představami města. Navíc velikost zhodnocení pozemku by pravděpodobně byla sporná (stavebník by mohl mít představu, že to jsou vynaložené náklady na stavbu) a zakládalo by to potenciál pro zdlouhavé spory. Další sankcí může být smluvní pokuta. Smluvní pokuta může být sjednána jako jednorázová částka nebo také na bázi denní pokuty za každý den trvání stavu, kdy je smlouva porušována. Ani tato varianta sice nevede přímo k odstranění případných rozporů s architektonickou studií, ale mohla by
více motivovat stavebníky ji dodržet. Dobytnost úhrady smluvní pokuty by bylo možné zajistit zástavním právem na pozemku (nicméně to může působit komplikace stavebníkům se získáním hypotéky). Já bych se přikláněl ke kombinaci obou sankcí s tím, že by město mělo sledovat výstavbu a v případě odchylek od studie začít uplatňovat smluvní pokuty a tak stavebníky nutit k jejímu dodržení. Hodnocení nabídek: Nabídka musí splňovat zásadní předpoklad a to, že průměrná cena za odkupované pozemky nebude pod 1250 Kč/m2 vč. DPH (cena v čase a místě obvyklá). Výhodnost nabídky a to tedy urbanistickou a architektonickou kvalitu návrhu a výši průměrné ceny za odkupované pozemky bude hodnotit komise složená z jednotlivých zástupců politických frakcí zastoupených v zastupitelstvu a doplněných o městského architekta, vedoucího odboru rozvoje, vedoucí odboru správy majetku a vedoucího stavebního úřadu. Tedy celkem 11 členů. Rozhodnutí komise bude doporučením pro RM a ZM. Ve finále bude odkup schvalován v zastupitelstvu města. Možnost zrušení výběrového řízení: Zastupitelstvo města má možnost nevybrat žádnou z předložených nabídek a celé výběrové řízení na prodej pozemků zrušit bez náhrady vynaložených prostředků ze strany zájemců na účast ve výběrovém řízení na prodej. Rozšíření komunikace směrem ke Třem svatým, parkoviště pro stávající sídliště, plánovací smlouva,.. Komunikace v ulici U Třech Svatých přiléhající k předmětným pozemkům na bytové domy v této chvíli nesplňuje šířkové požadavky, které s ohledem na budoucí intenzitu dopravy v této lokalitě bude třeba dodržet. V rámci stavby bytových domů by měla být zešířena stávající komunikace ze stávajících 3m na 5m a s jednostranným chodníkem šíře 1,5m včetně veřejného osvětlení, rozšíření parkoviště v ul. Rubínová (cca 23-25 míst). Město Turnov by na základě plánovací smlouvy finančně přispělo na tuto stavbu a následně ji převzalo do svého vlastnictví. Výstavba inženýrských sítí, komunikací (vlastnictví komunikací ) Přípojky inženýrských sítí, vjezdové komunikace, parkovací stání budou ve vlastnictví investora (sdružení majitelů bytů). Otázka veřejných prostorů a s nimi spojeného mobiliáře, sadovnických úprav, hřišť, chodníků je otevřena k jednání. Kapacity stávajících inženýrských sítí pro výstavbu bytových domů nebyly ověřeny a je třeba je v rámci dalších jednání se správci sítí diskutovat. Platba Účastník výběrového řízení složí na účet města před termínem kauci ve výši 50 tis.kč. Neúspěšným účastníkům budou kauce vráceny. Vítěz výběrového řízení zaplatí schválení v zastupitelstvu města a 30 dní po podpisu smlouvy a smlouvě budoucí kupní 20% nabízené ceny za pozemky (odečtena bude kauce). Dalších 40% z nabízené ceny zaplatí do 30 dní po vydání pravomocného stavebního povolení. Pozemky přejdou do vlastnictví vítěze výběrového řízení po vystavění hrubé stavby bytových domů. V tomto okamžiku bude také doplaceno zbývajících 40% kupní ceny. Předpokládaný harmonogram: květen 2018 projednání v ZM červen 2018 vypsání VŘ na prodej pozemků 30. srpna 2018 termín k podání nabídek září 2018 projednání v komisi a RM říjen 2018 projednání výsledku VŘ v ZM leden 2018 finalizace studie a případně opětovné projednání v ZM březen 2019 podání projektu k územnímu řízení duben 2019 vydání územního rozhodnutí červen 2019 vydání stavebního povolení září 2019 - červenec 2020 stavba bytových domů Navrhované usnesení ZM: ZM bere na vědomí
a souhlasí s materiálem k Záměru prodeje pozemků pro bytové domy na Výšince v Turnově a uklá-dá odboru správy majetku jeho dopracováním ve smyslu proběhlé diskuze a předložením na jednání ZM v květnu 2018.
BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH OBJEDNATEL MĚSTO TURNOV ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT STUPEŇ OBJEMOVÁ STUDIE DATUM ČERVENEC 2012 MĚŘÍTKO 1:1000 ČÍSLO VÝKRESU 5 SITUACE KATASRÁLNÍ MAPY-NAVRHOVANÝ STAV VARIANTA 2
1.N.P. HLAVNÍ VCHOD 2.N.P. 69M2 69M2 89M2 68M2 87M2 5 BYTŮ 5 BYTŮ 89M2 89M2 89M2 68M2 87M2 BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH OBJEDNATEL MĚSTO TURNOV ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT STUPEŇ OBJEMOVÁ STUDIE DATUM ČERVENEC 2012 MĚŘÍTKO 1:200 ČÍSLO VÝKRESU 9 PŮDORYSY OBJEKT NÁROŽNÍ A
1 ČÍSLO VÝKRESU STÁVAJÍCÍ STAV-FOTODOKUMENTACE OBJEMOVÁ STUDIE ČERVENEC 2012 STUPEŇ DATUM MĚŘÍTKO ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN MĚSTO TURNOV OBJEDNATEL BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH
3.N.P. PODKROVÍ 89M2 89M2 80M2 89M2 89M2 68M2 87M2 72M2 5 BYTŮ 5 BYTŮ PARKING VJEZD 59M2 72M2 72M2 BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH OBJEDNATEL MĚSTO TURNOV ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT STUPEŇ OBJEMOVÁ STUDIE DATUM ČERVENEC 2012 MĚŘÍTKO 1:200 ČÍSLO VÝKRESU 10 PŮDORYSY OBJEKT NÁROŽNÍ A
PARKING VJEZD 1.N.P. 2.N.P. 72M2 65M2 91M2 HLAVNÍ VCHOD 2 BYTY 3 BYTY 72M2 67M2 BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH OBJEDNATEL MĚSTO TURNOV ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT STUPEŇ OBJEMOVÁ STUDIE DATUM ČERVENEC 2012 MĚŘÍTKO 1:200 ČÍSLO VÝKRESU 11 NAVRHOVANÉ DISPOZICE-DŮM B
3.N.P. 4.N.P. 72M2 91M2 71M2 80M2 67M2 3 BYTY 2 BYTY BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH OBJEDNATEL MĚSTO TURNOV ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT STUPEŇ OBJEMOVÁ STUDIE DATUM ČERVENEC 2012 MĚŘÍTKO 1:200 ČÍSLO VÝKRESU 12 NAVRHOVANÉ DISPOZICE-DŮM B
NAVRHOVANÝ DŮM AB USTUPUJÍCÍ PODLAŽÍ 3.N.P. 2.N.P. 1.N.P. VSTUP GARÁŽE NAVRHOVANÝ PAVLAČOVÝ DŮM USTUPUJÍCÍ PODLAŽÍ 3.N.P. 2.N.P. 1.N.P. VSTUP GARÁŽE BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH OBJEDNATEL MĚSTO TURNOV ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT STUPEŇ OBJEMOVÁ STUDIE DATUM ČERVENEC 2012 MĚŘÍTKO 1:200 ČÍSLO VÝKRESU 13 ŘEZY
BYTOVÉ DOMY RUBÍNOVÁ, U TŘÍ SVATÝCH OBJEDNATEL MĚSTO TURNOV ING.ARCH. BORIS ŠONSKÝ ALBRECHTICE 2 463 45 PĚNČÍN ZDENĚK DANIEL, AUTORIZOVANÝ ARCHITEKT STUPEŇ OBJEMOVÁ STUDIE DATUM ČERVENEC 2012 MĚŘÍTKO ČÍSLO VÝKRESU 15 VIZUALIZACE
Město Turnov má platný Územní plán Turnov, který dne 26.06.2014 vydalo Zastupitelstvo města Turnov usnesením č. 299/2014. Územní plán nabyl účinnosti dne 26.07.2014. Obr. 1: funkční plochy dle územního plánu Zároveň se pozemky návrhových ploch BS nacházejí v lokalitě, pro kterou je zpracována Územní studie rozvojové lokality Durychov, Na Kamenci. Územní studie vychází z územního plánu - jím stanovené podmínky funkčního využití a prostorového uspořádání dále zpřesňuje a doplňuje o podrobnější prvky s ohledem na specifika konkrétních lokalit nebo jednotlivých parcel.
Obr. 2: regulace dle územní studie (plocha BS-Z235) BS BYDLENÍ SMÍŠENÉ Hlavní využití: bydlení v bytových a rodinných domech občanské vybavení Přípustné využití: stavby pro trvalé bydlení stavby a zařízení veřejné a rozsahem malé komerční občanské vybavenosti pokud nesnižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše stavby bezprostředně související a podmiňující bydlení, a stavby a zařízení, které mohou být dle ustanovení stavebního zákona umístěny na pozemcích rodinných a bytových domů stavby pro vzdělávání a výchovu, sociální služby a péči o rodinu, zdravotní služby, kulturu, veřejnou správu, tělovýchovná a sportovní zařízení a ochranu obyvatelstva služby a provozovny slučitelné s bydlením, které svým provozováním a technickým zařízením nenaruší užívání pozemků, staveb a zařízení za hranicí pozemku a nesníží kvalitu prostředí souvisejícího území (zejména překročenými hygienickými limity a dopravní zátěží) stavby související s dopravní a technickou infrastrukturou (např. vedení a stavby technické infrastruktury, místní komunikace pro stavby hlavního a přípustného využití, chodníky, apod.) zeleň, doplňující uliční prostor veřejná prostranství stavby pro civilní ochranu
Podmíněně přípustné využití: liniové stavby veřejné technické infrastruktury, přímo nesouvisející s hlavním využitím, pokud bude zachována funkce hlavního, přípustného a podmíněně přípustného využití nerušící drobná výroba (např. zlatnictví, broušení skla, kožedělná výroba apod.) garáže a parkovací domy Nepřípustné využití území: jakékoli jiné využití než je stanoveno v hlavním, přípustném nebo podmíněně přípustném využití území Podmínky prostorového uspořádání: koeficient zastavění pozemku max. 0,8 (tj. 80 % zastavěné plochy půdorysem stavby z celkové plochy pozemku) intenzita využití pozemku zastavitelných ploch - koeficient zeleně = min. 0,2, t.j. 20% celkové plochy pozemku ve stávajících lokalitách bude respektována současná výšková hladina zástavby ve stabilizovaných plochách se připouští umístit v prolukách novostavbu rodinného domu i na pozemek s výměrou nižší než 600 m 2, pokud budou respektovány obecné technické podmínky pro výstavbu Další podmínky využití: u zastavitelných ploch (v území vymezeném studií se jedná o plochy Z 213, Z 219, Z 229, Z 235, Z 238, Z 245) pro bydlení při silnicích či tratích s blízkým zdrojem hluku a vibrací, musí být před povolením umístění staveb prokázán soulad s požadavky právních předpisů na ochranu zdraví před hlukem a vibracemi v chráněných prostorech definovaných v zákoně o ochraně veřejného zdraví v platném znění. všechny nové obytné stavby musí být vybaveny garážemi a odstavnými plochami na vlastním pozemku pro stupeň automobilizace 1 : 1,5; vybaveny musí být i příslušným počtem odstavných stání pro potřeby podnikání stavby a rekonstrukce ve stávajících lokalitách budou respektovat historický kontext města, jeho půdorysnou a hmotovou strukturu ve stávajících i navržených lokalitách ve stanoveném záplavovém území budou vytvořeny podmínky pro realizaci protipovodňových opatření na území CHKO lze stavět jen domy venkovského typu pro vybrané plochy (v území vymezeném studií se jedná o plochu Z 213) se stanovují následující specifické podmínky využití: č. funkční plochy... BS - Z235 navržený způsob využití... bydlení smíšené koeficient zastavění pozemku... max. 0,35 podíl zeleně... min. 40 % způsob zástavby... otevřený podlažnost... min. II NP+ UP... max. III NP+ UP zastřešení... není předepsáno další podmínky - u ploch pro bydlení při silnicích či tratích s blízkým zdrojem hluku a vibrací, musí být před povolením umístění staveb prokázán soulad s požadavky právních předpisů na ochranu zdraví před hlukem a vibracemi v chráněných prostorech definovaných v zákoně o ochraně veřejného zdraví v platném znění - doporučené umístění podzemních garáží Vysvětlení pojmů:
STUPEŇ ZASTAVĚNÍ POZEMKU U ZÁSTAVBY RD - koeficient zastavění KZ udává maximální přípustný poměr zastavěné plochy k celkové ploše pozemku. Pro pozemky individuální rodinné zástavby je jednotně stanoven max. přípustný stupeň zastavění 0,3. Regulativ je závazný a vztahuje se na jednotlivé stavební pozemky. Je uveden v textu regulačních podmínek pro jednotlivé funkční plochy. Příklad: plocha pozemku 1100 m 2 koeficient zastavění = 0,3 max. přípustná zastavěná plocha = 1 100 m 2 x 0,3 = 330 m 2 Pro zástavbu bytovými domy a pro nebytové funkce je max. přípustný stupeň zastavění stanoven individuálně a vztahuje se k celkové výměře funkční plochy. Regulativ je závazný. Je uveden v textu regulačních podmínek pro jednotlivé funkční plochy a v grafické části dokumentace. PODÍL ZELENĚ NA POZEMKU - podíl zeleně PZ udává minimální poměr zeleně na rostlém terénu k celkové ploše pozemku. Pro individuální zástavbu rodinnými domy je jednotně stanoven minimální podíl zeleně 50% z celkové výměry pozemku. Regulativ je závazný a vztahuje se na jednotlivé stavební pozemky. Je uveden v textu regulačních podmínek pro jednotlivé funkční plochy. Pro zástavbu bytovými domy a pro nebytové funkce je minimální podíl zeleně stanoven individuálně a vztahuje se k celkové výměře funkční plochy. Regulativ je závazný. Je uveden v textu regulačních podmínek pro jednotlivé funkční plochy a v grafické části dokumentace. ZPŮSOB ZÁSTAVBY - závazně definuje vztah objektů na sousedních pozemcích a tím i prostorový obraz daného území. Pokud není předepsán, jsou přípustné všechny zastavovací způsoby. ot Způsob stavby otevřený - na pozemku musí být budovy postaveny volně s minimální vzdáleností od jeho hranic podle obecně technických předpisů pro výstavbu (tj. izolované domy). sp Způsob zástavby spojitelný - na dvou sousedících pozemcích budou budovy postaveny na společné hranici, ostatní strany zůstanou volné podle obecně technických předpisů pro výstavbu (tj. dvojdomky). PODLAŽNOST - limituje využití pozemku ve vertikálním směru, stanovuje hladinu zástavby. Omezení růstu budov zabraňuje poškození veřejných zájmů, pokud jde o vzhled sídla a krajiny. V návrhu byl použit nejjednodušší způsob stanovení výšky, tzn. počet podlaží + podkroví nebo ustupující podlaží. Údaj je vždy uváděn jako minimální i jako maximálně přípustný. Znamená to, že při max. podlažnosti II + UP je přípustná dvoupodlažní stavba s rovnou střechou a dalším, po celém obvodě ustoupeným podlažím, nebo dvoupodlažní stavba s šikmou střechou a využitým podkrovním podlažím. Průměrná konstrukční výška podlaží nepřesáhne 3,3 m. Podlažnost je regulativ závazný. VÝŠKA ZÁSTAVBY - stanovuje se v individuálních případech jako max. přípustná výška stavby nad okolním terénem. Výška stavby se definuje jako největší rozdíl mezi nadmořskou výškou nejvyššího bodu hlavní hmoty stavby a nejnižšího bodu upraveného terénu navazujícího na stavbu. Upravený terén navazující na stavbu nesmí být vyšší než původní rostlý terén. Výška zástavby je regulativ závazný. Pro účely ÚP se rozumí stavbou pro bydlení:
1. bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena, 2. rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.