Znalecký posudek č. 5551-308-01/14 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 2104/6, ve třetím nadzemním podlaží bytového domu v ulici Hřímalého č.p. 2104, v obci Plzeň, na pozemku parc. č. 7122, katastrální území Plzeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město, okres Plzeň město. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 493/13/U 06-123) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 10.09.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 29.09.2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 2104/6, ve třetím nadzemním podlaží bytového domu v ulici Hřímalého č.p. 2104, v obci Plzeň, na pozemku parc. č. 7122, katastrální území Plzeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město, okres Plzeň - město. 2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 10.09.2014 za přítomnosti nájemce bytové jednotky. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 30481 ze dne 18.08.2014 - kopie katastrální mapy ze dne 10.09.2014 - kupní smlouva ze dne 07.03.2007 - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 18.08.2014 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území: Plzeňský Plzeň Plzeň (721981) List vlastnictví číslo: 30481 Vlastník: Společné jmění manželů Ing. František Glaser a Mirka Glaserová Hřímalého 2104/24, Jižní Předměstí, 301 00 Plzeň 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 30481 ze dne 18.08.2014 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Zdeňka Červinku, - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Českou spořitelnu, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
3 Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 30481 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovité věci na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2104/6, která se nachází v 3.NP bytového domu v ulici Hřímalého č.p. 2104, v obci Plzeň, v místní části Jižní Předměstí, na pozemku parc. č. 7122 zastavěná plocha a nádvoří. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Bytový dům je řadový rohový, podsklepený, se třemi nadzemními podlažími, bez výtahu. Svislé konstrukce zděné cihelné, stropy s rovnými podhledy. Střecha sedlová, střešní krytina pálená tašková. Venkovní omítky břízolitové, částečně opadané. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví statutárního města Plzeň. Bytový dům byl postaven kolem roku 1949. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako průměrný. 8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky Byt a) Byt
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. zastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. gativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Pi 0,03 0,04 4 Index trhu:it = P5 (1 + Pi) = 0,930 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 zaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP = P1 (1 + Pi) = 0 i=2 Pi 0,02 0,02
5 Pozemek a) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Plzeň - oblast 1 Základní cena pozemku: ZC = 4 270, Kč/m2 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. ztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 0 i=1 Index polohy: IP = 0 Index cenového porovnání dle 4: I = IT IO IP = 0,930 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 3 971,1000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 7122 Zastavěná plocha a nádvoří 157 Pozemky určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 72 / 414 Cena [Kč] 623 462,70 623 462,70 Kč 623 462,70 Kč 623 462,70 Kč 108 428,30 Kč Byt a) Byt 38 Bytová jednotka č. 2104/6 o velikosti 3+1 se nachází v 3.NP bytového domu. Skládá se z kuchyně, tří pokojů, koupelny, WC, předsíně a šatny. Celková výměra bytové jednotky činí 71,80 m 2. S vlastnictvím bytové jednotky je spojeno právo výhradního užívání sklepní kóje č. 6 v 1.PP bytového domu a balkonu přístupného z bytové jednotky. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovou varnou deskou. Zařizovací předměty standardní - sprchový kout, umyvadlo, WC. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obložkových zárubní. Podlahy místností jsou pokryty keramickou dlažbou, koberci a plovoucími podlahami. Bytová jednotka je vytápěna ústředním topením s plynovým kotlem Bytová jednotka je po provedené rekonstrukci, stavebně-technický stav lze označit jako dobrý.
6 K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 72/414 na společných částech domu a pozemku parc. č. 7122. Podlahové plochy jednotky (PP): Bytová jednotka 3+1 71,80 m2 Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: 167 472 Základní cena (ZC): 22 858, Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1949 Stáří stavby (y): 65 Koeficient pro úpravu (s): 0,675 Vi 0,10 0,01 * 9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) V10): 0,736 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC IV): 16 823,49 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 0 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP ZCU IT IP = 71,80 16 823,49 0,930 0 = 1 123 371,72 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 623 462,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 72 / 414 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 108 428,30 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 108 428,30 Kč 1 231 800,02 Kč Byt určená cena: 1 231 800,02 Kč
7 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 72 / 414 623 462,70 Kč 623 462,70 Kč 108 428,30 Kč Výsledné ceny bytu: a) Byt Cena po zaokrouhlení podle 50: Určená cena: 1 231 800, Kč. Cena slovy: Jedenmiliondvěstětřicetjedentisícosmset Kč. 1 231 800,02 Kč 1 231 800, Kč
8 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
9 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 2104/6, ul. Hřímalého, Plzeň Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Stáří objektu 65 roků Stav objektu Podlaží, výtah Výměra byt. j. Balkon/Lodžie Garáž 3.NP, bez výtahu 71,80 m2 Balkon Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství Vnitřní území obce Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - dobrý Zděné 3+1 Ano Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. E. Beneše, Plzeň Popis: Zrekonstruovaný byt 3+kk v osobním vlastnictví. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Stáří objektu 90 roků Stav objektu Podlaží, výtah 4.NP, bez výtahu Výměra byt. j. 70 m2 Balkon/Lodžie Garáž Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství Vnitřní území obce Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Zděné 3+kk Ano 1 790 000, Kč 25 571, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Mánesova, Plzeň Popis: udržovaná bytová jednotka 3+1. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Stáří objektu 85 roků Stav objektu Podlaží, výtah 2.NP, bez výtahu Výměra byt. j. 67,30 m2 Balkon/Lodžie Garáž Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství 0,95 0,90 0,86 21 991, Kč Vnitřní území obce Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Zděné 3+1 Ano
10 1 790 000, Kč 26 597, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena Objekt č. 3: Bytová jednotka v ul. Vrchlického, Plzeň Popis: Bytová jednotka 3+1, po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Stáří objektu 75 roků Stav objektu Podlaží, výtah 4.NP, bez výtahu Výměra byt. j. 83 m2 Balkon/Lodžie Zahrada Garáž Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství 0,90 0,90 0,81 21 544, Kč Vnitřní území obce Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Zděné 3+1 Ano 1 875 000, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena 25 000, Kč 0,95 0,90 0,86 21 500, Kč
11 Objekt č. 4: Bytová jednotka v ul. V Šipce, Plzeň Popis: Bytová jednotka 3+1 po rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Stáří objektu 80 roků Stav objektu Podlaží, výtah 3.NP, bez výtahu Výměra byt. j. 64,50 m2 Balkon/Lodžie Garáž Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství Vnitřní území obce Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Zděné 3+1 Ano 1 800 000, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena 27 907, Kč 0,90 0,85 0,77 21 488, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. jvětší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 21 500,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 1 544 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 2104/6, dle LV č. 30481, v obci a k.ú. Plzeň, běžně prodejná. Obvyklá cena: 1 544 000,- Kč. Cena slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicetčtyřitisíc Kč. V Praze dne 29.09.2014 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
12 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5551-308-01/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 29.09.2014 Ing. Karel Schwarz
13 Příloha č. 1. Fotodokumentace
14
15 Příloha č. 2. Mapa oblasti