ZNALECKÝ POSUDEK č. 08/795/2012 o ceně nemovitosti - budovy č.p. 137 včetně součástí, příslušenství, vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 141/1 v obci Lázně Bělohrad a katastrálním území Horní Nová Ves Objednatel znaleckého posudku: Pan JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitostí k 25.2.2012 Spis: Sp. zn. 158 EX 3/12-28 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2012 Znalecký posudek vypracoval: Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. Posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L., 5.3.2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - budovy č.p. 137 včetně součástí, příslušenství, vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 141/1 v obci Lázně Bělohrad a katastrálním území Horní Nová Ves. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Budova Adresa nemovitosti: Horní Nová Ves 137 507 81 Lázně Bělohrad Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Lázně Bělohrad Katastrální území: Horní Nová Ves Počet obyvatel: 3 734 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 55,2699 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 55,27 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.2.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce 158 EX 3/12-28 ze dne 20.2.2012 na majetek povinného pana Aleše Švehly výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.2.2012, LV 2100 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 2100 SJM Švehla Aleš a Švehlová Renata, Horní Nová Ves 137, 507 81 Lázně Bělohrad 6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - budova č.p. 137 se nachází v okrajové zastavěné části obce Lázně Bělohrad a katastrálního území Horní Nová Ves. Původně užívána jako restaurace, v současné době neužívána. Nemovitost postavena okolo roku 1900, přesné stáří nezjištěno. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. V průběhu užívání byly prováděny jen udržovací práce a dle sdělení vlastníka nemovitosti byla provedena cca před 8 lety rekonstrukce sociálního zařízení. Domovní kanalizace svedena do jímky, nebylo možno zjistit její velikost, proto nebyla oceněna. 2
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce Lázně Bělohrad a katastrálního území Horní Nová Ves. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb a 1 ) Budova a 2 ) Kolna a 3 ) Přístřešek a 4 ) Zpevněné plochy a 5 ) Vrata b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 3
B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 25.2.2012, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí značné opotřebení nemovitosti nízká poptávka po takovém to typu nemovitostí nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 2100) 4
Popisy objektů, výměra, hodnocení a) Ocenění staveb a 1 ) Budova Popis: Výnosové ocenění provedeno na základě zjištěného obvyklého nájemného v dané lokalitě. Vzhledem ke stavu nemovitosti se dle zjištění znalce se pohybuje obvyklé nájemné okolo 8.000,- Kč/ měs. tj. 96.000,- Kč/ rok. Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Budova Popis: Stavba budovy č.p. 137 postavena na stp. č. 141/1. Nemovitost postavena okolo roku 1900, přesné stáří nezjištěno. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. V průběhu užívání byly prováděny jen udržovací práce a dle sdělení vlastníka nemovitosti byla provedena cca před 8 lety rekonstrukce sociálního zařízení. Nemovitost s částečným podsklepením má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Základy jsou kamenné s částečnou dožilou izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel a lomového kamene o tloušťce zdiva 0,30-0,65m. Stropní konstrukce klasický dřevěný strop trámový se záklopem, v I.PP kamenné klenby. Střecha sedlová s krytinou z pozink. plechu na dřevěné bednění, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod je. Vnitřní omítky štukové, vnější omítky jsou vápenocementové hladké - dožilé z části chybí. Povrchy podlah bet. mazanina, parkety, ker. dlažby a dřevěné. Obklady vnitřní v soc. zařízeních a kuchyni, vnější chybí. Okna dřevěná dvojitá dožilá, dveře náplňové hladké. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění lokální na tuhá paliva, instalace plynu chybí. Rozvod teplé a studené vody standardní, zdroj pro přípravu TUV el. bojlery. Domovní kanalizace zřejmě svedena do jímky a poté do veřejné kanalizace. Hygienické vybavení a vybavení kuchyně standardní. Celkový stav odpovídá stáří stavby a částečně zanedbávané údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. Součin plocha výška I.PP 7,50*4,68 35,10 m2 1,96 m 68,80 I.NP (26,06*12,83)+(7,20*4,00)+(6,70*3,0 0) 383,25 m2 3,82 m 1 464,02 5
Zastřešení 22,26*12,83 285,60 m2 4,36 m 1 245,22 Součet 703,95 2 778,04 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 778,04 / 703,95 = 3,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 703,95 / 3 = 234,65 m 2 Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.PP PP (7,50*4,68)*(1,96) = 68,80 m 3 I.NP NP ((26,06*12,83)+(7,20*4,00)+(6,70*3,00))*(3,8 1 464,01 m 3 2) = Zastřešení Z (22,26*12,83)*(4,36)/2 = 622,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 155,41 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 6,10 100 0,46 2,81 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění P 4,80 100 0,46 2,21 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100 1,00 2,00 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100 1,00 1,90 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 88,02 Výpočet opotřebení analytickou metodou: Upravený obj. podíl 6
(OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací P 6,10 100,00 0,46 2,81 3,20 112 175 64,00 2,0480 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 17,39 112 150 74,67 12,9851 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 9,21 112 150 74,67 6,8771 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,04 112 150 74,67 5,2568 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,29 30 40 75,00 2,4675 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,68 30 40 75,00 0,5100 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 8,29 112 122 91,80 7,6102 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,75 112 122 91,80 3,4425 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,64 8 30 26,67 0,9708 10. Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,07 112 150 74,67 2,2924 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 4,20 112 122 91,80 3,8556 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,59 112 122 91,80 6,0496 14. Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 1,87 8 30 26,67 0,4987 14. Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 1,87 112 122 91,80 1,7167 15. Vytápění P 4,80 100,00 0,46 2,21 2,51 40 50 80,00 2,0080 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,70 30 40 75,00 5,0250 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,34 30 40 75,00 0,2550 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,64 8 30 26,67 0,9708 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,52 8 30 26,67 0,9388 21. Ohřev teplé vody S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,27 8 30 26,67 0,6054 22. Vybavení kuchyní S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,16 30 40 75,00 1,6200 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,77 8 30 26,67 1,2722 Součet upravených objemových podílů: 88,02 Opotřebení: 69,2762 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 669,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9481 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8316 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,8802 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1520 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 742,88 Plná cena: 2 155,41 m 3 * 3 742,88 Kč/m 3 = 8 067 440,98 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 69,2762 % Úprava ceny za opotřebení - 5 588 816,55 Kč Budova - zjištěná cena = 2 478 624,43 Kč Rekapitulace nákladových cen - stavby: Budova = 2 478 624,43 Kč 2 478 624,43 Kč 7
Nákladové ceny - celkem: = 2 478 624,43Kč Ocenění výnosovým způsobem: Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 % Výnosy z pronajímaných prostor: Název Měsíců Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] budova č.p.137 včetně 12,00 533,33 96 000,- příslušenství Výnosy celkem 96 000,- Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 96 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 46 722,43 Kč Výměra stavebního pozemku: 866 m 2 Skutečně zastavěná plocha: 348 m 2 Cena skutečně zastavěné plochy: 18 775,30 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 938,77 Kč Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 96 000,00 * 40 % = 38 400,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: - 38 400,- Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 56 661,23 Kč Míra kapitalizace 8,00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 708 265,40 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 2 478 624,43 Ocenění výnosovým způsobem CV = 708 265,40 Rozdíl R = 1 770 359,03 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R = 1 062 337,21 Kč Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 1 062 337,21 Kč 8
a 2 ) Kolna Popis: Stavba kolny navazuje na budovu č.p. 137. Tato byla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce 1900. Stavba o jednom NP bez podsklepení s volným půdním prostorem. Základy kamenné, bez izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel a lomového kamene. Střecha sedlová pultová s krytinou z osinkocementových šablon na dřevěné bednění, klempířské konstrukce z pozink. plechu kompletní. Stropní konstrukce kamenné klenby. Úpravy povrchů - vápenocementové omítky hladké - dožilé, Okna jednoduchá, z části chybí, dveře dřevěné svlakové, povrchy podlah bet. mazanina z části chybí, elektroinstalace dožilá. Celkový stav odpovídá stáří stavby a zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 18 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název I.NP 5,50*17,26 Zastřešení 5,50*17,26 Zastavěná. plocha Konstr. výška 94,93 m 2 2,82 m 94,93 m 2 1,90 m Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP (5,50*17,26)*(2,82) = 267,70 m 3 Zastřešení Z (5,50*17,26)*(1,90) = 180,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 448,07 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 Upravený obj. podíl 9
5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna P 1,00 50 0,46 0,23 10. Okna C 1,00 50 0,00 0,00 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 79,19 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7919 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4320 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 899,30 Plná cena: 448,07 m 3 * 899,30 Kč/m 3 = 402 949,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 112 / 130 = 86,154 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 342 506,95 Kč Kolna - zjištěná cena = 60 442,40 Kč a 3 ) Přístřešek Popis: Stavba kolny přístřešku navazuje na budovu č.p. 137. Tento byl postaven dle informace sdělené při místním šetření v roce 2004. Dřevěná trámová kostra s pultovou střechou a krytinou z IPA. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 32 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 10
Název I.NP 3,70*7,60 Zastavěná. plocha Konstr. výška 28,12 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP NP (3,70*7,60)*(2,60) = 73,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 73,11 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina S 12,80 100 1,00 12,80 6. Klempířské práce S 4,20 100 1,00 4,20 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4320 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 681,37 Plná cena: 73,11 m 3 * 681,37 Kč/m 3 = 49 814,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 40 = 20,000 % - 9 962,99 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 39 851,97 Kč 11
a 4 ) Zpevněné plochy Popis: Zpevněné plochy z bet. monolitického postavené v roce 2004. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 12 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Výměra: 55,00 m 2 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 8.2.2. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 15 cm Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 55,00 m 2 * 290,- Kč / m 2 = 15 950,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2740 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4320 Plná cena: = 15 668,77 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 20 = 40,000 % - 6 267,51 Kč Zpevněné plochy - zjištěná cena = 9 401,26Kč a 5 ) Vrata Popis: Vrata ocelkové s výplní z drátěného pletiva na ocelové sloupky postavená v roce 1982. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 10 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 420,- Kč / ks = 3 420,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0660 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4320 Plná cena: = 3 052,39 Kč 12
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 % - 2 289,29 Kč Vrata - zjištěná cena = 763,10Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek Popis: Oceňovaná nemovitost zastavěná plocha č. 141/1 se nachází zastavěné okrajové části obce Lázně Bělohrad a katastrálního území Horní Nová Ves a je zastavěna stavbou budovy, kolny a přístřešku. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4320 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1520 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 55,27 1,00 2,1520 0,4320 5,00 53,952 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 141/1 866,00 53,952 46 722,43 nádvoří Stavební pozemek - celkem 46 722,43 Pozemek - zjištěná cena = 46 722,43 Kč 13
c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 46 722,43 Celková výměra pozemku m 2 866 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 10 Cena pokryvné plochy porostů Kč 539,52 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 35,07 Trvalé porosty - zjištěná cena 35,07 Kč 14
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb a 1 ) Budova 1 062 337,20 Kč a 2 ) Kolna 402 949,30 Kč a 3 ) Přístřešek 49 815,- Kč a 4 ) Zpevněné plochy 15 668,80 Kč a 5 ) Vrata 3 052,40 Kč a) Ocenění staveb celkem 1 533 822,70 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 46 722,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 46 722,40 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 35,10 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 35,10 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 580 580,20 Kč 1 580 580,- Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Budova 1 062 337,20 Kč a 2 ) Kolna 60 442,40 Kč a 3 ) Přístřešek 39 852,- Kč a 4 ) Zpevněné plochy 9 401,30 Kč a 5 ) Vrata 763,10 Kč a) Ocenění staveb celkem 1 172 796,- Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek 46 722,40 Kč b) Ocenění pozemků celkem 46 722,40 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 35,10 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 35,10 Kč 15
Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 219 553,50 Kč 1 219 550,- Kč 1 219 550,- Kč 1 219 550,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědevatenácttisícpětsetpadesát Kč 16
Srovnávací hodnota LV 2100: Obvyklé ceny obdobných budov mají na trhu stagnující až klesající tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva zvláště v investorsky slabších oblastech. Jedním z negativních vlivů je i převis nabídky obdobných nemovitostí nad poptávkou. V rozhodném období nejsou nabízeny ani v posledních 6-ti měsících nemovitosti, které jsou s oceňovanou srovnatelné. Podle informací získaných z realitního trhu na internetu a realitní kanceláře TANA s.r.o., Palackého 741, 544 01 Dvůr Králové nad Labem kde udávají prodejní cenu nemovitosti v rozpětí od 1.250.000,-Kč do 1.550.000,-Kč podle stavu a vybavení. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá ceny nemovitosti zapsané na LV 2100 včetně součástí a příslušenství činní: 1.400.000,- Kč Výsledná cena nemovitosti na LV 2100 činí 1.400.000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti podle odborného odhadu činí 1.400.000,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatísíc Kč Ve Dvoře Králové n. L., 5.3.2012 Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 08/795/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 8/2012. 17
E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.2.2012, LV 2100 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí 18