ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ ZP-7293 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 444 s pozemky Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Chýně, k.ú. Chýně Adresa nemovité věci: Dlouhá 444, 253 01 Chýně Vlastník stavby: Tomáš Novotný, Dlouhá 444, 25301 Chýně, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Tomáš Novotný, Dlouhá 444, 25301 Chýně, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Exekuční řízení 085 EX 7053/12 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 7 140 000 Kč Datum místního šetření: 29.9.2014 Stav ke dni : 29.9.2014 Počet stran: 11 Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 20.10.2014 Znalecká společnost s.r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavba (budova) č.p. 444, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 616 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 182/29 ( zahrada ) v kat. území Chýně, obec Chýně, okres Praha - západ, zapsáno na LV 993. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. - 2 -
Exekuční příkaz, který vydal dne 10.8.2014 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinného Novotný Tomáš, Dlouhá 444, 25301 Chýně. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 29.9.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Chýně v okrese Praha - západ, leží 14 km na západ od centra Prahy a 2 km od jejich Hranic v blízkosti městské části Zličín. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV - 3 -
Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé stavba (budova) č.p. 444, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 616 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 182/29 ( zahrada ) v kat. území Chýně, obec Chýně, okres Praha - západ, zapsáno na LV 993. Nemovitá věc je situovaná v centrální části obce. Dům - novostavba je postavena na oploceném pozemku rovinatého charakteru, přístup k nemovité věci je z místní zpevněné komunikace. Dům je v dobrém stavebně technickém stavu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Pouzemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná /kupní cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena - 4 -
[ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: St pozemek Chýně KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 472 1 463 200 3 100,00 0,90 2 790,00 Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Chýně KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 1 002 2 350 000 2 345,31 0,90 2 110,78 Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Chýně KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 873 2 800 000 3 207,33 0,90 2 886,60 Popis pozemku: Lokalita: St pozemek Chýně KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela č.: 3 749 8 435 250 2 250,00 0,90 2 025,00 Popis pozemku: Průměrná jednotková cena 2 453,10 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 616 101 2 453 247 753 nádvoří zahrada 182/29 962 2 453 2 359 786 Celková výměra pozemků 1 063 Hodnota pozemků celkem 2 607 539 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Zastavěná plocha: 101,00 m 2 Plocha pozemku: 1 063,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům - novostavba, postavena v centrální části obce s přístupem z místní zpevněné komunikace. Stavba je nepodsklepená s jedním nadzemním patrem a podkrovní částí. Vytápění je ústřední pomocí tepelného čerpadla ( Wiessman ). Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je dřevěná s pálenou krytinou, okna jsou plastová, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, na podlahách jsou položeny plovoucí podlahy, keramická dlažba, schody jsou dřevěné, dveře plné / prosklené, bleskosvod je osazen. Dispozice domu: - 5 -
1 NP: chodba, wc se sprchovým koutem, technická místnost, obývací pokoj s kuchyňským koutem, pracovna a garáž. Podkrovní část: chodba, koupelna, tři obytné pokoje, balkón. Příslušenství tvoří inženýrské sítě, venkovní úpravy, zahradní domek. Souhrnný stavebně technický stav nemovité věci je dobrý. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům Svárov Novostavba z r. 2010. Dům 5+1, pozemek 861 m2. Za vraty z ulice, které jsou připraveny na elektrické ovládání, je velká garáž s vraty na elektřinu a další parkovací místo pod střechou. V domě je zádveří, vpravo technická místnost. Dále je obývací pokoj s krbovou vložkou, vchodem na terasu u zahrady. Je zde koupelna se sprch. koutem, umyvadlem a WC. V patře jsou tři ložnice, ze dvou je vchod na balkon, šatna, koupelna, kde je rohová vana, sprchový kout, 2x umyvadlo, WC. V domě jsou plastová okna, nové dveře, plovoucí podlahy, pod dlažbou topení v podlaze, vodovodní řad, tlaková kanalizace, střecha tašky Bramac.Na zahradě, jižní strana, je terasa s dřevěnou pergolou, bazén, zahradní domek (25 m2), tůje. Rodinný dům Rudná Rodinný dům 4+1v Rudné u Prahy na rohu ulic Hořelická a Jižní. Jedná se samostatný dům o celkové užitné ploše 195m2, zastavěná plocha je 128m2 a plocha zahrady 631m2.Dům má perfektní dispozice, všechny místnosti neprůchozí, v přízemí se nachází prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem (37,7m2)orientovaný na jihovýchod a vstupem na zahradu, dále je zde koupelna s toaletou(6,7m2), předsíň (10,9m2) a garáž (27,7m2). Ve druhém podlaží jsou tři ložnice (25,3 a 7,8 a 14,4m2) orientovány na severo-východ, čtvrtá ložnice je orientována na severozápad (10,9m2), dále je zde terasa (14m2) orientována na jiho-západ a koupelna s toaletou (6,8m2). Obvodové zdi jsou z tvárnic Novatherm (440), vnitřní příčky Novatherm (115), nosné příčky Novatherm (300), základové pasy z betonu (1000). Všechny sítě v místě. Topení a ohřev vody na lokální kotel. Rodinný dům Ptice Rodinný dům 4+kk na pozemku o CP 900 m2 v klidné části obce Ptice. V přízemí je obývací pokoj s kuchyňským koutem, krbem a přímým vstupem na terasu, 3 pokoje, koupelna s WC, další samostatná toaleta, komora a 1. patro je připravené k vestavbě dalších pokojů - chybí jen příčky, zateplit střechu a udělat podhledy. K dispozici 2-garáž + další parkovací místa na pozemku. Rodinný dům Úhonice RD 6+1 s garáží a terasou, na pozemku s okrasnou zahradou, na velmi klidném místě v obci Úhonice - Praha - západ. Dům je velmi dobře dispozičně řešen - v přízemí je vstupní chodba, kuchyně s jídelním koutem, obývací pokoj s přímým vstupem na zastřešenou terasu (35 m2) a otevřeným vstupem do kuchyně. Dále ložnice, koupelna se sprchovým koutem, WC a komora. Z chodby v přízemí je vstup do technické místnosti a garáže. Vstup do patra je po dřevěném schodišti (buk). V patře se nachází další tři pokoje, pracovna, koupelna s vanou a sprchovým koutem, WC. V patře je také druhá kuchyně s kuchyňskou linkou. Podlahy - dlažba, plovoucí podlahy, koberce. Všechny dveře i zárubně jsou z masivního dřeva. Vytápění domu i ohřev vody je - 6 -
zajíštěn kombinovaným plynovým kotlem (v přízemí je také podlahové topení). Dům je napojen na obecní vodovod, má i vlastní studnu, odpady jsou svedeny do septiku. Na pozemku s okrasnou zahradou je garáž, velká krytá terasa, vydlážděná cesta, kde je možné parkování několika vozidel. Rodinný dům Úhonice RD 6+2 v obci Úhonice v okrese Praha-Západ. Prakticky disponovaný rodinný dům s užitnou plochou 250 m2, a rovinatou zahradou 850 m2. Součástí domu je garáž a zastřešené parkovací místo vhodné i pro větší automobil. Dům je zhotoven z betonové konstrukce a je orientován na JV. Hlavní vstup do objektu je chráněn proti povětrnostním a klimatickým vlivům. Podlahy v přízemí dlažba (podlahové topení), v prvním patře pak plovoucí podlahy a koberce. Vodu v domě zajišťuje vlastní vrtaná studna a obecní vodovod, odpady jsou svedeny do septiku. O vytápění a ohřev teplé vody se stará plynový kotel. V přízemí se nachází prostorná chodba, technická místnost s kotlem, ložnice, koupelna s wc a sprchovým koutem, kuchyňský kout je součástí obývacího pokoje ze kterého je vstup na zastřešenou terasu o ploše 36 m2 s dřevěným zahradním nábytkem. Do prvního patra se vchází po dřevěných schodech, zde najdete kuchyň, dvě ložnice, obývací pokoj, koupelnu s vanou a wc. Střešní krytina je z pálených tašek. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Svárov Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 6 695 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 861 m 2 6 695 000 Kč 6 695 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Rudná Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 6 876 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 759 m 2 6 876 000 Kč 6 876 000 Kč/ks - 7 -
Název: Rodinný dům Ptice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 6 990 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 900 m 2 6 990 000 Kč 6 990 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Úhonice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 7 490 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 842 m 2 7 490 000 Kč 7 490 000 Kč/ks Název: Rodinný dům Úhonice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks 7 690 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 850 m 2 7 690 000 Kč 7 690 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání - 8 -
Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 6 695 000 Kč/ks 7 148 200 Kč/ks 7 690 000 Kč/ks 7 148 200 Kč/ks 7 148 200 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Hodnota pozemku Současný stav 7 148 200 Kč 2 607 539 Kč Obvyklá cena 7 140 000 Kč slovy: Sedmmilionůjednostočtyřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - stavba (budova) č.p. 444, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 616 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 182/29 ( zahrada ) v kat. území Chýně, obec Chýně, okres Praha - západ, zapsáno na LV 993. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - venkovní úpravy, trvalé porosty. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 7.140.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - nezjištěny. - 9 -
V Praze 20.10.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 - Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-7293 do znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 993 5 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovité věci 1 Mapa oblasti 1-11 -