- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3935-531/2017 o odhadu ceny obvyklé: pozemku parc.č. 52, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 357 a pozemku parc.č. 59, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Fryčovice, okres Frýdek-Místek (LV č. 377) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00318/15 Podle stavu ke dni 1. 8. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 1. 9. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: rodinný dům č.p. 357 s pozemky Adresa nemovité věci: Fryčovice 357, 739 45 Fryčovice Okres: Frýdek-Místek Obec: Fryčovice Katastrální území: Fryčovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 1. 8.2017 za účasti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 377 pro k.ú. Fryčovice ze dne 17. 7. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00318/15-048 o ustanovení znalce ze dne 17.7.2017. Informace získané z realitního serveru sreality.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je ke dni 17.7.2017 v KN na LV č. 377 zapsán: Břetislav Rykala, Fryčovice 357, 739 45 Fryčovice Omezení vlastnického práva na LV č. 377: Věcná břemena chůze a jízdy, oprávnění pro parc.č. 49,51, povinnost pro parc.č. 52 Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiná práva Věcná břemena chůze a jízdy, oprávnění pro parc.č. 52, povinnost pro parc.č. 51 Věcné břemeno vedení vodovodního potrubí, oprávnění pro parc.č. 52 a 59, povinnost pro parc.č. 93, 94, 96, 98/1, 117/1, 1494/1, 1494/2, 145, 146, 100/1, 102 a 101/1 Tato oprávnění nemají dopad do ceny obvyklé. blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Frýdek-Místek, v obci Fryčovice, v širším centru obce. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci. V okolí nemovité věci je k dispozici rozšířená občanská vybavenost (v pěším dosahu). Kompletní občanská vybavenost je k dispozici ve Frýdku-Místku, který je vzdálen cca 12 km od nemovité věci. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 52, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 357 a pozemkem parc.č. 59, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí (voda, elektro, plyn), zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, b) trvalé porosty - na pozemcích se nachází trvalé porosty -okrasné stromy a keře, různého druhu a stáří Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení - dostatečné prostory v suterénu umožňující využití i pro podnikatelské účely (dílny, sklady) Negativa oceňované nemovité věci: - převážně původní stav domu s předpokladem dalších investic na opravy a údržbu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 52 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 605 m 2 Parc.č. 59 zahrada o výměře 400 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků činí 1005 m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: - Stavba rodinného domu č.p. 357, součást pozemku parc.č. 52 Jedná se o samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdou pod valbovou střechou. Základy objektu jsou betonové. Stavba je zděné konstrukce v průměrné tl. 50 cm. Střecha je valbová s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropy s rovným podhledem (nad 1. PP železobetonové, nad 1. NP dřevěné). Fasádní omítky břizolitové, vnitřní vápenné hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vnitřní dveře hladké plné a prosklené. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni, koupelnách. Podlahy v domě tvoří
- 5 - v obytných prostorách parkety, v ostatních prostorách keramické dlažby a krytiny PVC. Vytápění objektu je ústřední s kotlem na tuhá paliva a kotlem na plyn. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Je proveden rozvod vody studené a teplé, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka. Vybavení sanity tvoří vana, umyvadla a WC. Objekt je napojen na IS: voda, elektro a plyn. Odkanalizování objektu je svedeno do žumpy (je možno napojit na kanalizační řad). Dispoziční řešení: 1. PP dílna, skladové prostory, kotelna. Plocha suterénu činí cca 180 m2 1.NP 2 byty o velikosti 3+1 o celkové užitné ploše 208,8 m2 Pro účely ocenění je užitná plocha suterénu uvažována 50% z užitné plochy, celková užitná plocha objektu pro účely ocenění činí 298,8 m 2. Dům je v užívání cca od roku 1948. Dům se nachází převážně v původním stavu, s předpokladem dalších investic na celkovou opravu a údržbu. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v Krnově obchoduje běžně se stavbami rodinných domů a objektů pro rodinnou rekreaci. Nabídka je v rovnováze poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 000 tis. až 2 800 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku, příslušenství, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce.
- 6 - Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 srov. 2 srov. 3 srov. 4 Kunčičky u Frýdlant Příborská Na Konečné Fryčovice Bašky n.o. Frýdek-Místek Frýdek-Místek ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku 1 005 2 151 3 625 4 065 1 452 zastavěná plocha 280 200 230 300 99 užitná podlahová plocha 298,8 150 150 265 214 prodejní/nabídková cena celkem 2 199 000 2 499 000 2 700 000 1 150 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,8 0,8 0,8 0,8 datum nabídky/prodeje VIII.17 VIII.17 VIII.17 VIII.17 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu srovnatelný srovnatelný srovnatelný srovnatelný korekce pro tech. stav 1,00 1,00 1,00 1,00 funkční využití nemovitosti srov. srov. srov. horší korekce pro fce využítí 1,00 1,00 1,00 1,10 lokalita/přístupnost srovnatelná lepší lepší lepší korekce pro lokalitu 1,00 0,90 0,90 0,90 korekce pro velikost pozemku 0,9 0,8 0,75 1 Indikovaná hodnota nemovitosti v m2 7 477 10 555 9 596 5 502 4 256 Indikovaná hodnota nemovitosti 2 234 226 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 2 234 226,- Kč 2 230 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 230 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemku, tak i staveb a součástí a příslušenství.
- 7 - Ocenění právních vad: Omezení vlastnického práva zapsané na LV č. 377: Věcná břemena chůze a jízdy, oprávnění pro parc.č. 49,51, povinnost pro parc.č. 52. Jelikož lze jen obtížně určit roční užitek z tohoto typu věcných břemen je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Ostatní omezení vlastnického práva zaspané na LV č. 377 prodejem v dražbě zaniknou. Ocenění právních vad: - 10 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena pozemku parc.č. 52, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 357 a pozemku parc.č. 59, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Fryčovice, okres Frýdek-Místek (LV č. 377), je stanovena ke dni 1. 8. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 230 000,- Kč. Ocenění právních vad váznoucích na nemovité věci: Cena obvyklá nemovité věci po odečtení právních vad: - 10 000,- Kč 2 220 000,- Kč
- 8 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. 52, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 357 a pozemku parc.č. 59, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Fryčovice, okres Frýdek-Místek (LV č. 377) bez právních vad činí Slovy: dva-miliony-dvě-stě-třicet-tisíc-korun-českých 2 230 000,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby (vyjma věcných břemen chůze a jízdy oceněných výše). Ocenění právních vad: - 10 000,- Kč Slovy: deset-tisíc-korun-českých 3) Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. 52, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 357 a pozemku parc.č. 59, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území a obci Fryčovice, okres Frýdek-Místek (LV č. 377) po odečtení právních vad činí Slovy: dva-miliony-dvě-stě-dvacet-tisíc-korun-českých 2 220 000,- Kč V Ostravě, 1. 9. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3935-531/2017 znaleckého deníku.
- 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
- 11 -
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -
- 13 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej rodinného domu 386 m², pozemek 2 151 m²baška - Kunčičky Cena: 2 199 000 Kč k prodeji rodinný dům v klidné a žádané lokalitě obce Baška o dispozici 3+1 s zahradou o výměře 1 765 m2. Pozemek je celkově oplocen, nachází se na něm ovocné a okrasné stromy, hospodářská budova vhodná pro letní sídlo k domu a garáž pro 2 auta. Dům je určen k kompletní rekonstrukci včetně hospodářské budovy, je z 1/3 podsklepen, velké neprůchozí pokoje, půda, dřevěné okna. Nemovitá věc č. 2 Prodej rodinného domu 200 m², pozemek 3 625 m²turzovská, Frýdlant nad Ostravicí - Frýdlant Cena: 2 499 000 Kč prodej domu s velkou zahradou v okrajové části Frýdlantu nad Ostravicí - oblast Nová Dědina. Dům je v původním stavu a má obývací pokoj, ložnici, dětské pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelnu, šatnu, technickou místnost, kde je umístěn plynový kotel a dále kotel na tuhá paliva. Na půdě lze vybudovat další dva pokoje. Nemovitost je částečně podsklepena. Součástí prodeje je také hospodářská budova, kde je garáž, dřevník a místnost pro chov hospodářských zvířat. Celková plocha pozemku je 3625 m2, zastavěná plocha domu je 230 m2, zastavěná plocha hospodářské budovy je 105 m2. Vytápění domu je na plyn a tuhá paliva. Voda je řešena studnou. Odpady jsou svedeny do žumpy. Nemovitost je situována v blízkosti hlavní cesty z Frýdlantu na Čeladnou..Nemovitá věc č. 3 Prodej rodinného domu 710 m², pozemek 4 065 m²příborská, Frýdek-Místek - Místek Cena: 2 700 000 Kč Jedná se o prodej částečně podsklepeného rodinného domu 6+2 s hospodářskou budovou, garáží pro 2 auta a oploceným pozemkem o celkové velikosti 4065 m2. Dům byl přizpůsoben k bydlení pro dvě rodiny 2x 3+1 s vlastní koupelnou i samostatným WC. Každý byt má své měřiče i topení (kotel na tuhá paliva, elektrokotel). V podkroví domu jsou také pokoje i půda. Na pozemku je studna a mnoho ovocných stromů. V případě zájmu je možnost přikoupení pole o velikosti 9591 m2, které je za oplocenou zahradou, je vhodné pro zemědělství nebo chov zvířat. Nemovitost je v prostředí s dostupností všech služeb i dopravy. Nemovitá věc č. 4 Prodej rodinného domu 174 m², pozemek 1 452 m²na Konečné, Frýdek-Místek - Místek Cena: 1 150 000 Kč k prodeji dvougenerační rodinný dům o velikosti 3+kk a 3+1, 174 m2, určený k rekonstrukci, v lukrativní části Frýdku Místku, poblíž hlavního tahu na Frýdlant. Nemovitost je vhodná jak k bydlení, tak ke komerčnímu využití, právě díky své poloze. K domu náleží pozemek o velikosti 1424 m2. Dům je rozdělen na dvě samostatné bytové jednotky, celo podsklepený a se samostatnou garáží.. Vytápění bylo ústřední, na tuhá paliva, na pozemku je vyvedena i přípojka plynu. Dům je napojen na kanalizaci, vodu a elektřinu. Výborná dostupnost centra města, autobusového spojení a veškeré občanské vybavenosti.