ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 737/2011 Ocenění bytové jednotky č. 636/17 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 2934, v budově č.p. 635 a 636 zapsané na LV č. 2281, stojící na pozemku st.parc.č. 2896 a st.parc.č. 2897, zapsané na LV č. 2281. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 332/10000 na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 2934 (bytová jednotka), LV č. 2281 (bytový dům) a LV č. 2281 (pozemek) pro obec Klatovy katastrální území Klatovy u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Účel posudku: Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 02.09.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 20 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 06.09. 2011 1
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 636/17 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 2934, v budově č.p. 635 a 636 zapsané na LV č. 2281, stojící na pozemku st.parc.č. 2896 a st.parc.č. 2897, zapsané na LV č. 2281. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 332/10000 na společných částech domu a pozemku. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 2934 (bytová jednotka), LV č. 2281 (bytový dům) a LV č. 2281 (pozemek) pro obec Klatovy katastrální území Klatovy u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy. 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2934 pro k.ú. Klatovy ze dne 08.08.2011 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 2934 (bytová jednotka) pro k.ú.klatovy ze dne 05.09.2011 Informace z katastru nemovitostí LV č. 2281 (bytový dům a pozemek) pro k.ú. Klatovy ze dne 05.09.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 06.09.2011 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. 1.4. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu ) 3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. koeficient ozn. 1 Lokalita K1 2 Typ stavby K2 3 Stáří K3 4 Garáž K4 5 Velikost K5 6 Vybavení K6 7 Zdroj nabídky K7 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2934 ze dne 05.09.2011 pro k.ú. Klatovy SJM Havlíček Petr a Havlíčková Jiřina, Plzeňská 636, Klatovy II, 339 01 Klatovy Adresa nemovitosti: Plzeňská ul. Název katastrálního území: Klatovy Název obce: Klatovy Název okresu: Klatovy List vlastnictví: LV č. 2934 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Předkupní právo na dobu pěti let Město Klatovy, nám. Míru 62, Klatovy I, 339 20 Klatovy. Listina Smlouva kupní, o zřízení věcného předkupního práva ze dne 28.11. 2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.12.2006. nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. - Zástavní právo smluvní zřízené k zajištění pohledávky ve výši 250 000,- Kč a jejího příslušenství, vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 986, uzavřené dne 30.04.2007. ACM Money Česká republika,a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Čimice, 181 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 30.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.05.2007. - Předkupní právo - ACM Money Česká republika,a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Čimice, 181 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 30.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.05.2007. - Věcné břemeno užívání až do úplného zaplacení pohledávky vyplývající z úvěrové smlouvy č. 986ze dne 30.04.2007. ACM Money Česká republika,a.s., Čimická 780/61, Praha 8 Čimice, 181 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná č. 986 ze dne 30.04.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.05.2007. - Nařízení exekuce Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech ze dne 21.02.2008. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný Petr Havlíček, nar. 15.08.1963. Listina Exekuční příkaz: Soudní exekutor Mgr. Petr Kocián, Brno-venkov ze dne 13.06.2008. - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. David Koncz. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech ze dne 24.03. 2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný Petr Havlíček, nar. 15.08.1963. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí: Soudní exekutor JUDr. Juraj Podkonický Ph.D. - Zástavní právo exekutorské povinný Petr Havlíček, nar. 15.08.1963 pohledávka ve výši 1 070,-Kč s příslušenstvím a náklady exekuce Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha 1, Nové Město 113 04. Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Soudní exekutor Mgr. David Koncz. Právní moc ke dni 02.06.2011. - Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Marcel Kubis. Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce: Okresní soud v Klatovech ze dne 12.04.2011. - Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav.práva doručen dne 09.03. 2011 povinný Petr Havlíček, nar. 15.08.1963 GE Money Bank,a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28. Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor JUDr. Juraj Podkonický Ph.D. ze dne 09.03.2011. - Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav.práva doručen dne 09.03.2011 povinný Petr Havlíček nar: 15.08.1963 Bohemia Faktoring,s.r.o., Letenská 121/8, 118 00 Praha. 5
Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Soudní exekutor Mgr. Marcel Kubis ze dne 02.08.2011. Zástavní práva smluvní, exekutorské, nařízení exekuce a omezení zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné centrální části města Klatovy při místní komunikaci, na frekventované křižovatce v ul. Plzeňská a Kollárova. Bezprostřední okolí je zastavěné původními panelovými domy z 80 tých let a smíšenými budovy, které jsou užívány jak pro bydlení tak pro podnikání. Okolí bytového domu je méně prostorné, do ulice Plzeňská se vzrostlými stromy, travnatým pásem a chodníkem, parkovací možnosti omezené. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován z ulice Plzeňská, z východní strany, zadní vstup pak ze západní strany. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 6 nadzemních podlaží, v každém podlaží tři bytové jednotky. Okolí je hodnoceno jako udržované, vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny rovněž jako udržované.. Objekt byl dán do užívání před cca 30 lety, v posledních letech byla provedena revitalizace domu (zateplení, plastová okna, střecha apod.), dům je v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Město Klatovy se nachází na území okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Klatovy je také obcí s rozšířenou působností. Osídlení tohoto středně velkého města dosahuje zhruba počtu 22890 obyvatel. Klatovy leží v šumavském podhůří poblíž jihozápadní hranice České republiky s Německou spolkovou republikou, 40 km jižně od Plzně při mezinárodní silnici E53. V městě kompletní občanská a technická vybavenost, pracovní příležitost dobrá. 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 6 (posledním) nadzemním podlaží bytového domu. Vstup do bytu je ze společné chodby vpravo od výtahu. V bytě se nachází předsíň (v předsíni PVC, vestavěné skříně), z předsíně je vstup vpravo na WC, vpravo do kuchyně ( v kuchyni PVC, okno na východ) a za kuchyní vstup do koupelny (propojená dveřmi s WC). Rovně z předsíně vstup do ložnice (ložnice předělena lehkou příčkou na dvě místnosti, na podlaze koberec, okno na východ) a z předsíně vlevo do obývacího pokoje (koberec, okno na východ, do ul. Plzeňská). Byt má plastová, betonové jádro s keramickým obkladem, novější kuchyňskou linku. Byt je v dobrém, udržovaném stavebně technickém stavu, mírně zanedbaný úklid. K dispozici společně s druhým bytem na patře lodžie v mezipatře domu. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější stěny jsou zatepleny, omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou stěrkové, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje. Byt je trvale užíván pro bydlení. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 332/10000 na parcele st.parc.č. 2896 o výměře 209 m2 a st.parc.č. 2897 o výměře 209m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2281. Jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem čp. 635 a 636. 6
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je trvale užívána pro bydlení, v dobrém, udržovaném stavu, nevyžaduje dalších investic pro zachování provozuschopnosti. Bytový dům je revitalizovaný. 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.parc.č. 2896 209,00 400,00 83 600,- st.parc.č. 2897 209,00 400,00 83 600,- Součet 167 200,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % + 70 224,- Mezisoučet 237 424,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % + 11 871,20 Mezisoučet 249 295,20 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1460 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 615 381,21 Pozemky - zjištěná cena = 615 381,21 Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = 615 381,21 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem 615 381,21 Kč 7
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 636/17-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Klatovy Stáří stavby: 30 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 18 484,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: = 60,89 m 2 Podlahová plocha bytu: = 60,89 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 2,30 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,30 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,89 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,30 m 2 * 0,10 = 0,23 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 61,12 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,936 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 8
spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,936 * 0,950 * 0,900 = 0,800 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 18 484,- Kč/m 2 * 0,800 = 14 787,20 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 14 787,20 Kč/m 2 * 61,12 m 2 = 903 793,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 903 793,66 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 615 381,21 Kč Spoluvlastnický podíl: 332 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 615 381,21 Kč * 332 / 10 000 = + 20 430,66 Kč Byt, jednotka č. 636/17 - zjištěná cena = 924 224,32 Kč Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 636/17 = 924 220,- Kč Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: 920 000,00 Kč Slovy: devětsetdvacet tisíc korun českých 9
3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Klatovy, Plzeňská ul. 1 150 000 71,00 m2, 5.NP Nabídková cena Prodej bytu 2+1, v osobním vlastnictví, v žádané lokalitě, poblíž centra města Klatov. Byt je po částečné rekonstrukci - zděné jádro, plastová okna, nové dveře. Dům je zateplen a celkově revitalizován. Z prostorné lodžie je pěkný výhled na Černou věž. Byt je vyklizen, vymalován a připraven k okamžitému nastěhování. Hypotéku Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 16.197,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,80 12.310,- č/m2 Klatovy, Plzeňská ul. 1 100 000 61,00 m2, 4.NP Nabídková cena Byt 2+1 je situován ve 3. patře šestipodlažního domu s výtahem. Orientace obytných místností je východ západ. V bytě je kromě obytných místností prostorná předsíň a betonové jádro. Součástí bytu je sklep v suterénu. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 18.033,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 14.426,- Kč/m2 Klatovy, Plzeňská ul. 1 090 000 69,00m2, 6.NP Nabídková cena Nabízíme k prodeji byt s balkonem v osobním vlastnictví 2+1 v 5.patře panelového domu Plzeňská ulice Klatovy. Byt o ploše 69 m2 se nachází v nově zrekonstruovaném domě ( fasáda, zateplení). Jádro bytu původní, nová plastová okna. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 15.942,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 12.754,- Kč/m2 Klatovy, Plzeňská ul. 950 000 64,00m2, 2.NP Nabídková cena Prodej bytu 2+1 v 3.NP panelového domu. Při vstupu do bytu prostorná chodba s WC. Z chodby vstup do obývacího pokoje s balkonem, do ložnice a do kuchyně. Kuchyň s novou linkou a menším jídelním koutem řešena do tvaru L s vstupem do koupelny. Koupelnové jádro zděné, avšak v původním stavu. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 14.844,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 13.360,- Kč/m2 Maximum 14.426,-Kč/m2 Minimum 12.310,-Kč/m2 Průměrná cena 13.213,-Kč/m2 Užitná plocha 60,89m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek 804.540,- Kč Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navržena porovnávací hodnota nemovitosti na : 804.540,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 800 000,00 Kč Slovy: osmsettisíc tisíc korun českých 10
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 920 000,00 Kč, slovy: devětsetdvacet tisíc korun českých 800 000,00 Kč slovy: osmset tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je trvale užívána pro bydlení, bytový dům je po revitalizaci, v blízkosti centra. Slabé stránky bytový dům se nachází na frekventovaném místě, ul,. Plzeňská, byt se nachází v posledním nadzemním podlaží, parkovací možnosti velmi omezené. Současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout obvyklou cenu nemovitosti ve výši hodnoty porovnávací. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství jako celku ke dni 02.09.2011 Slovy: osmset tisíc korun českých ve výši: 800 000,00 Kč V Plzni, 06.09.2011 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 737/2011 znaleckého deníku. 11
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy Schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) vstup do bytu 12
předsíň WC, koupelna kuchyně 13
Ložnice předělená na dvě místnosti Obýv.pokoj lodžie v mezipatře Sklepy společné prostory 14
Hlavní vstup chodník Pohled východní pohled severní Zadní vstup pohled západní 15
5.4. Doklady 16
17
18
19
20