ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 590/2010 Ocenění bytové jednotky č. 1565/1 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 4896, v budově č.p a 1565, zapsané na LV č. 2414, stojící na pozemcích st.parc.č a st.parc.č. 3648, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 68/2432 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemky) pro obec Plzeň, katastrální území Bolevec u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 18 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. č. 1565/1 zapsaná na listu vlastnictví LV č. 4896, v budově č.p a 1565, zapsané na LV č. 2414, stojící na pozemcích st.parc.č a st.parc.č. 3648, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 68/2432 na společných částech domu a pozemcích. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č (bytová jednotka), LV č (bytový dům) a LV č (pozemky) pro obec Plzeň, katastrální území Bolevec u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň - město Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Bolevec ze dne Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č (bytová jednotka) pro k.ú.bolevec ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č (bytový dům) pro k.ú. Bolevec ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č (pozemky) pro k.ú. Bolevec ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu ) 3

4 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Bolevec SJMHartmann Karl-Heinz Konrad a Hartmannová Jitka Karl-Heinz Konrad Hartmann Im Forstfeld, Schifferstadt, Německo Jitka Hartmannová Rabštejnská 1565/9, Plzeň, Bolevec, Adresa nemovitosti: Rabštejnská 9 Název katastrálního území: Bolevec Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím, budoucí pohledávky do výše ,- Kč. Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, Praha 4. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné okrajové části krajského statutárního města Plzeň při místní komunikaci, v části Plzeň 1 Bolevec v ul. Rabštejnská. Bezprostřední okolí je zastavěné původními panelovými domy z 80 tých let (sídlištní zástavba), kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností (zejména školky a školy, sportovní a dětská hřiště apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a i s možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup do domu je orientován ze severovýchodní strany, zadní pak jihozápadně. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén) a má 8 nadzemních podlaží, v každém podlaží tři bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech, v posledních letech byla provedena výměna oken za nová plastová, jinak je dům v původním, udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě, výtah původní. Plzeň je Krajské statutární město, které má obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, Bolevec, zejména ulice Rabštejnská se nachází na okraji sídlištní zástavby, v těsné blízkosti lesů (Krkavec) a je hodnocena kladně, potencionálními kupujícími je v popředí jejich zájmu Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží bytového domu (zvýšené podlaží). Vstup do bytu je ze společné chodby od výtahu vlevo. V bytě se nachází prostorná čtvercová předsíň s vestavěnou skříní, na podlaze novější keramická dlažba, z předsíně je vstup vlevo na WC, vlevo vedle WC do koupelny (koupelna po rekonstrukci, novější zařizovací předměty sprchový kout a umyvadlo, novější keramický obklad a dlažba), vlevo z předsíně se vchází chodbou do kuchyně, na podlaze novější keramická dlažba a plovoucí podlaha, kuchyňská linka rohová s vestavěnými spotřebiči cca 3,50 roku stará. Z předsíně pak rovně do dvou pokojů, vlevo pokoj (obývací do tohoto pokoje vedou druhé dveře z kuchyně) s plovoucí podlahou a vpravo pokoj (dětský) s lodžií, plovoucí podlaha. Z předsíně pak vpravo pokoj (ložnice) s kobercem na plovoucí podlaze. Byt má plastová okna orientovaná z kuchyně a pokoje (obývacího) severovýchodně a z pokojů (dětského s lodžií a ložnice) s lodžií jihozápadně. Byt je v dobrém stavu, dříve byla provedena výměna podlahových krytin (keramické dlažby, plovoucí podlahy) a modernizace koupelny, před 3,5 roku byla provedena nová kuchyňská linka, letos byly vyměněny vnitřní dveře za nové prosklené. Byt je v dobrém, udržovaném stavu. Dům je montovaný, panelový, základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou panelové, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové prefa a stupně jsou teracové. Vnější omítky jsou stříkané s nátěrem, vnitřní omítky jsou stěrkové, vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, bleskosvod je osazen, teplá voda je z centrálního zdroje. Dům je v původním stavu, výtah původní. 5

6 Byt je trvale užíván pro bydlení, udržovaný, vzhledem k provedeným modernizacím v dobrém stavu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 68/2432 na pozemcích st.parc.č o výměře 206 m 2 a st.parc.č o výměře 206 m 2 oba zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozemky celé zastavěné bytovým domem čp a čp Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která již delší dobu není udržována, opravy nejsou prováděny. Bytová jednotka je trvale užívána pro bydlení, nevyžaduje dalších investic pro zachování provozuschopnosti Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] st.parc.č ,00 800, ,- st.parc.č ,00 800, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 100 % Úprava ceny celkem 100 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 5 % Úprava ceny celkem 5 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,22 Pozemky - zjištěná cena = ,22 Kč 6

7 Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky = ,22 Kč Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem ,22 Kč Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 1565/1-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Plzeň Stáří stavby: 30 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: = 68,00 m 2 lodžie: = 5,50 m 2 Podlahová plocha bytu: = 73,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: = 1,32 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,32 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 73,50 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,32 m 2 * 0,10 = 0,13 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 73,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,898 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu - Vinice II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 7

8 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,898 * 1,000 * 0,900 = 0,808 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,808 = ,02 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = ,02 Kč/m 2 * 73,63 m 2 = ,93 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,93 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,22 Kč Spoluvlastnický podíl: 68 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,22 Kč * 68 / = ,82 Kč Byt, jednotka č. 1565/1 - zjištěná cena = ,75 Kč Byt, jednotka č. 1565/1 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 1565/1 = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem ,- Kč Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jeden milion třistaosmdesát tisíc korun českých 8

9 Porovnávací hodnota Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Plzeň Bolevec 3+1 panelový bytový 68, X X X X dům Srovnávané jednotky Severní Předměstí Byt 3+1 v 1.NP v původním, udržovaném stavu, o ploše 74,00 m 2, k bytu náleží lodžie a sklep. Nemovitost z vlastní databáze. X bez rekonstrukce panel 74, , Severní Předměstí Byt 3+1 v 4.NP v původním, udržovaném stavu, o ploše 75,89 m 2, k bytu náleží lodžie a sklep. Nemovitost z vlastní databáze. bez rekonstrukce panel 76, , Bolevec Byt 3+1 sv 2.NP v dobrém udržovaném stavu, výměna dlažeb, jinak původní stav, k bytu náleží lodžie a sklep, jádro betonové. Nemovitost z aktuální nabídky. panel 68, , Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 68,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Porovnávací hodnota byla zjištěna pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek. Z výše uvedených skutečností je navržena porovnávací hodnota nemovitosti na : ,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jeden milion čtyřistaosmdesát tisíc korun českých Rekapitulace Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka je trvale užívána pro bydlení, bytový dům je cca 30 let starý, bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, se zelení, v blízkosti školka, škola, sportovní a dětské hřiště, dobré možnosti parkování, v okrajové části v blízkosti lesů. Daná lokalita je v popředí zájmu potencionálních kupujících. Bytová jednotka je po modernizaci (podlahy, sociální zařízení, kuchyně, vnitřní dveře) v dobrém, udržovaném stavu. Slabé stránky poloha bytu v 1.NP, přesto, že se jedná o zvýšené podlaží je méně žádaná, rovněž skutečnost, že dům je nezateplený ovlivňuje záporně obvyklou cenu. Současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech v panelových domech je výrazně menší než jejich nabídka. 9

10 Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout tržní hodnotu mezi cenou věcnou a hodnotou porovnávací, s mírně větší vahou na cenu věcnou. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni Slovy: jeden milion čtyřista tisícc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 590/2010 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 10

11 5.2. Fotodokumentace Mapy Schéma (bez rozměrů, bez měřítka) společná chodba Vstupní dveře předsíň 11

12 Předsíň z předsíně do kuchyně koupelna 12

13 WC kuchyně Pokoj (obývací) pokoj ložnice Pokoj dětský s lodžií pohled z okna kuchyně 13

14 Pohled z lodžie hlavní vstup Ulice Rabštejnská okno kuchyně a obývacího pokoje Přední pohled 14

15 Zadní vstup chodník zadní vstup Okno ložnice a lodžie zadní pohled 15

16 5.4. Doklady 16

17 17

18 18