- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 4160-756/2017 o odhadu ceny obvyklé stavby RD č.p. 1122, stavba stojí na pozemku St. 1994, v katastrálním území Mosty u Jablunkova, obci Mosty u Jablunkova, okres Frýdek-Místek (LV č. 2745) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00625/14 Podle stavu ke dni 22. 12. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30. 12. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Objekt k bydlení č.p. 1122 Adresa nemovité věci: Mosty u Jablunkova Okres: Frýdek-Místek Obec: Mosty u Jablunkova Katastrální území: Mosty u Jablunkova 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 22. 12. 2017 za účasti pouze znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci. Povinný se ani přes výzvu exekutora k prohlídce nedostavil a neumožnil znalci prohlídku. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2745 pro k.ú. Mosty u Jablunkova ze dne 30. 11. 2017 Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00625/14-308 o ustanovení znalce ze dne 8. 12. 2017 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2745 zapsán: Fiksek Martin, č. p. 1122, 73998 Mosty u Jablunkova Omezení vlastnického práva na LV č. 2745: Exekuční příkaz k prodeji nemovitost Nařízení exekuce - Fiksek Martin Zahájení exekuce - Fiksek Martin Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvnízástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Frýdek-Místek, v obci Mosty u Jablunkova, místní části Šance, při místní komunikaci cca 50m od autobusové zastávky Mosty u Jablunkova, Šance, kaplička. V okolí se nachází objekty individuálního bydlení. Přístup k objektu je přes parc.č. 3783 (pozemek vlastní Fiksek Libor, Mosty u Jablunkova č.p. 1092). V obci Mosty u Jablunkova je k dispozici rozšířená občanská vybavenost, vzdálenost do centra obce je cca 3500 m.
- 3 - Nemovitá věc je tvořena stavbou RD č.p. 1122, která stojí na pozemku St. 1994. Pozemek je ve vlastnictví třetí osoby. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě pro bydlení Negativa oceňované nemovité věci: - stavba stojí na pozemku ve vlastnictví třetí osoby - přístup k nemovité věci není právně ošetřen 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Stavby: 1) Objekt k bydlení č.p. 1122, stojící na pozemku parc.č. St. 1994 Stavba je samostatně stojící, nepodsklepená, s jedním NP a podkrovím pod sedlovou střechou a s navazující garáží. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová se střešní krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou novodobé na zateplení, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna plastová. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyla umožněna prohlídka, znalec předpokládá standardní vybavení domu. Vytápění objektu je zřejmě ústřední kotlem na tuhá paliva. Zastavěná plocha objektu činí cca 134 m 2. Užitná podlahová plocha objektu je cca 163 m 2. Obestavěný prostor je cca 710 m3. Technický stav objektu znalec předpokládá dobrý. Dům je stáří cca 10 let. Napojení na inženýrské sítě: znalec předpokládá, že dům je napojen na rozvody elektřiny a vody. Ostatní napojení na sítě mu není známo.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje se stavbami rodinných domů. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 800 tis. až 4 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Na trhu není obvyklé, aby se obchodovaly samostatné rodinné domy, bez pozemků. Nabídka i poptávka po takovýchto nemovitých věcech je omezená. K dispozici není dostatek srovnatelných rodinných domů. Pro srovnání znalec vybral rodinné domy, které se nabízí i s pozemky ve funkčním celku. Skutečnost, že oceňovaná nemovitá věc (rodinný dům) nemá pozemek, pak znalec zohlednil v koeficientu korekce pro velikost pozemku. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: ZÁKLADNÍ ÚDAJE oceňovaná Srov. 1 Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Mosty u Mosty u Mosty u Písek Mosty u Jablunkova Jablunkova Jablunkova Jablunkova plocha pozemku 0 1015 1700 643 1625 užitná podlahová plocha 163 280 127 170 180 prodejní/nabídková cena celkem 1 900 000 1 400 000 1 500 000 2 900 000 EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,90 0,90 0,90 0,90 datum nabídky/prodeje XII.17 XII.17 XII.17 XII.17 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší horší horší horší korekce pro tech. Stav 1,50 1,50 1,50 1,30 lokalita/přístupnost srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná korekce pro lokalitu 1,00 1,00 1,00 1,00 příslušenství lepší lepší lepší lepší korekce pro příslušenství 0,80 0,90 0,90 0,90 korekce pro velikost pozemku 0,70 0,70 0,70 0,70 korekce pro velikost domu 0,80 1,10 1,00 1,00 průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy 9 006 Indikovaná hodnota nemovité věci 1 468 058 1 149 120 1 309 770 1 275 750 2 137 590
- 6 - Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 1 468 058,- Kč 1 470 000,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: stavby č.p. 1122, stojící na pozemku parc.č. St. 1994, v katastrálním území Mosty u Jablunkova, obci Mosty u Jablunkova, okres Frýdek-Místek (LV č. 2745) je stanovena ke dni 22. 12. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, pozemek pod stavbou a okolní pozemky ve vlastnictví třetí osoby, apod.), odhaduji cenu obvyklou nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 470 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Obvyklou cenu stavby č.p. 1122, stojící na pozemku parc.č. St. 1994, v katastrálním území Mosty u Jablunkova, obci Mosty u Jablunkova, okres Frýdek-Místek (LV č. 2745) odhaduji ve výši 1 470 000,- Kč Slovy:jeden-milion-čtyři-sta-sedmdesát-tisíc-korun-českých 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 30. 12. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4160-756/2017 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Rodinný dům 280 m², pozemek 1 015 m²mosty u Jablunkova, okres Frýdek-Místek Cena: 1 900 000 Kč Rodinný dům v Mostech u Jablunkova. Nemovitost se nachází 2 km od Ski areálu a proto je vhodná, vzhledem ke své poloze, nejen jako objekt k bydlení, ale i pro rekreační využití, popř. menší rekreační (školící) středisko firmám, soukromým subjektům, co by zdroj pasívního příjmu v případě krátkodobých pronájmu. Objekt prošel celkovou revitalizací(obkopání, svislé izolace, nová plastová okna, zateplení polystyrénem, nová fasádní omítka, nová střešní krytina, vnitřní omítky, elektřina i rozvody topení v mědi, voda v plastu, podlahy, stropy, schodiště do II.NP, aj.)a jeho dispoziční řešení, které dnes nabízí v I. NP zádveří, halu, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, pracovnu, koupelnu s WC, v II.NP ložnici a dva pokoje, kde je zapotřebí jen dodělat podlahovou krytinu, obklady a zařizovací předměty v koupelně a WC. Dům splňuje požadavky pro bydlení 4. a více členné rodiny, popř. bydlení dvougeneračního, se společným vchodem. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, veřejný vodovod, i vlastní studnu a na hranici pozemku se nachází plynová přípojka. Vytápění kotlem na tuhá paliva. Klidná okrajová část obce s dobrou dopravní dostupností. Vlak 1800 m, autobusová zastávka 230m. Veškerá občanská vybavenost v blízkosti. Zdroj: sreality.cz, prosinec 2017 Nemovitá věc č. 2 Rodinný dům 127 m², pozemek 1 700 m²mosty u Jablunkova, okres Frýdek-Místek Cena: 1 400 000 Kč Rodinný dům, nacházející se v okrajové části obce Mosty u Jablunkova. Dům je částečně podsklepený. Přízemí domu je tvořeno těmito místnostmi: předsíň, WC, sprchový kout, chodba, spíž, koupelna, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj. V 1. NP se nachází tyto místnosti: chodba, koupelna, kuchyně, sklad, obývací pokoj, ložnice. Dům je připojený na elektrickou síť a veřejnou kanalizaci. Voda je odebírána ze studny a společného rezervoáru. Velikost zahrady kolem domu je cca 1700 m2. Dům je postaven v mírně svažitém pozemku. U domu je samostatně stojící menší hospodářská budova a 2 samostatně stojící garáže. Centrum obce je vzáleno cca 2 km. Vzdálenost autobusové zastávky je 580 m. Zdroj: sreality.cz, prosinec 2017
- 12 - Nemovitá věc č. 3 Rodinný dům 170 m², pozemek 643 m²písek, okres Frýdek-Místek Cena: 1 500 000 Kč Nabízíme rodinný celopodsklepený dům v malebné obci Písek nedaleko Jablunkova. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyní a jídelnou, jeden pokoj a sociální zařízení, v horním patře hala a jeden samostatný pokoj. V celém domě plastová okna, dům napojen na kanalizaci, voda z lesího zdroje, topení aktuálně na tuhá paliva, ale je možnost přímo v domě napojení na plyn. Zahrada je udržovaná, k dispozici také parkovací stání. Autobusová zastávka bezprostředně u domu Zdroj: sreality.cz, prosinec 2017 Nemovitá věc č. 4 Rodinný dům 180 m², pozemek 1 625 m²mosty u Jablunkova, okres Frýdek-Místek Cena: 2 900 000 Kč Rodinný dům o dispozici 5+1 v obci Mosty u Jablunkova. Nemovitost prošla nákladnou, velmi vkusnou rekonstrukci kde v přízemí se nachází vstupní chodba, prostorný obývací pokoj s krbovými kamny, jeden menší pokoj, kuchyně a WC. Po dřevěném schodišti se dostáváme do prvního patra kde je ložnice, dva dětské pokoje a koupelna s WC. Topení je řešeno kotlem na tuhá paliva, voda je obecní, napojeno na kanalizaci, na hranici pozemku možnost napojit se na plyn. Velmi dobrá lokalita v blízkosti centra obce a lyžařského střediska (cca 7 minut pěšky škola, školka, vlak, restaurace). K nemovitosti patří hospodářská budova. Dojezd po asfaltové komunikaci. Zdroj: sreality.cz, prosinec 2017