Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1568/038/2014/7 NEMOVITOST: Rodinný dům - řadový, č.p. 335 Adresa nemovitosti: Jablonec nad Jizerou 335, 512 43 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Jablonec nad Jizerou, k.ú. Jablonec nad Jizerou, kód ČSÚ: 655 929, LV: 657 Ostatní stavby: Pozemky: st. 601, 325/10 Vlastník stavby: Bohuslav Martinek, Jablonec nad Jizerou 335, 512 43, vlastnictví: SJM Ivana Martinková, Jablonec nad Jizerou 335, 512 43, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Bohuslav Martinek, Jablonec nad Jizerou 335, 512 43, vlastnictví: SJM Ivana Martinková, Jablonec nad Jizerou 335, 512 43, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, 24.2.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 800 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 12.3.2014 Datum zpracování : 12.3.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 České Lípě, dne 12.3.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1978 změna stavby v r. Rekonstrukce v r. Stavebně technický stav stavby: novostavba udržovaná neudržovaná SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna Poloha: centrum kraj obce bytová zóna prům. zóna nákup. zóna mimo obec prům. zóna nákup. zóna mimo obec Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 4+1 0 / 0 1 337 1 190 81 100,00 / ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) záplavová a zátopová oblast RIZIKA riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 800 000 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 3 200 000 Kč Obvyklá cena 1 800 000 Kč - z toho hodnota pozemku 200 000 Kč Budoucí stav Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 4 690 000 Kč - z toho hlavní budova 4 690 000 Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Při výpočtu nebyla vzata v úvahu zástavní práva, protože zaniknou provedením dražby. Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto k technickému a morálnímu opotřebení objektu. Obvyklá cena celého objektu byla odhadnuta na 1.800.000,- Kč. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 657 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Jablonec nad Jizerou je obec s 1742 obyvateli cca 2 km jižně od Rokytnice nad Jizerou. Nemovitost je u místní komunikace. V obci je základní občanská vybavenost. Pracovní příležitosti jsou velmi omezené - nutnost dojíždění. Poloha nemovitosti Stavba RD je u místní komunikace. Pozemky jsou svažité k jihu. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 650.000,- Kč ve prospěch UNIDEBT Czech, SE, Praha. Rozhodnutí o úpadku. Tato rizika nebyla zahrnuta do ocenění, protože dražbou zaniknou. Evidence v KN Právní zánik stavby Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o řadový vnitřní rodinný dům s 1.PP a 2.NP. Stáří z roku 1978. RD má plochou střechu s živičnou krytinou. Svislé nosné konstrukce zděné. Příslušenství tvoří venkovní úpravy. Druh stavby - účel využití Rodinný dům. Dispoziční řešení 4+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové. Svislé konstrukce jsou zděné. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je plochá s živičnou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je břizolitová, okna jsou dřevěná s 2 sklem. Schodiště je betonové, koupelna s vanou, umyvadlem, 3x samostatné WC, elektroinstalace třífázová, vodoinstalace studená i teplá, TUV - elektrický boiler, sporák elektrický, vytápění ústřední na tuhá paliva a elektrokotel. omítky vápenné štukové. Podlahy převážně vlýskové, dveře hladké Příslušenství stavby venkovní úpravy. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěné s dvojsklem 14. Povrchy podlah vlýsky 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní - 3 -
20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 601 o velikosti 140m 2 zapsaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 325/10 o velikosti 197m 2 zapsaný v druhu pozemku zahrada. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků v okolí se v současné době pohybuje od 400,-Kč až do 1000,- Kč. v závislosti na poloze. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 600,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 601 140 600 84 000 zahrada 325/10 197 600 118 200 Hodnota pozemků celkem 202 200 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název Obestavěný prostor spodní stabva 60,68*2,50 = 151,70 m 3 vrchní stavba 67,32*2,73*5,60+3,10*,380*2,50+1,90*1,20*2,50 = 1 037,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 189,53 m 3 Současný stav Budoucí stav Zastavěná plocha [m 2 ] 81 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 189,53 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 941 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 687 950 0 Stáří roků 36 Další životnost roků 64 Opotřebení % 36,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 000 290 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Obestavěný prostor Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 3 m 2 Kč Kč/m 3 K C Kč/m 3 Jablonec nad Jizerou 828,00 293 1 300 000 1 570 0,810 1 272 Zděný řadový dům se sedlovou střechou, stáří cca 40 let, dobrý stav, pozemek 293m 2. - 4 -
Jablonec nad Jizerou 835,00 618 2 990 000 3 581 0,490 1 753 Samostatný zděný rodinný dům se sedlovou střechou, 1.PP, 1.NP, podkroví, stáří cca 80 let. po rekonstrukci, pozemek p.č. 618m 2. Jablonec nad Jizerou 1 064,00 634 2 490 000 2 340 0,650 1 521 Samostatný rodinný dům, sedlová střecha, stáří cca 40 let, 2.NP, podkroví, dobrý stav. Průměrná cena 1 515 Kč/m 3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 189,53 m 3 Porovnávací hodnota 1 802 566 Kč Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] Celkový výnos za rok: 0 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč 4 690 000 Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Kč 3 000 000 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 0 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 0 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba 3,00 % x RC Kč/rok 140 700 Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 140 700 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 0 Míra kapitalizace % 6,00 Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty let Výnosová hodnota Cv Kč 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -