Rok 2005: dařilo se kancelářím, logistice i maloobchodu Author: Redakce Stavebního fóra Published: 23.12.2005 Do konce září 2005 bylo podle Tewfika Sabonguie pronajato zhruba 140 tisíc čtverečních metrů administrativy. Průměrná velikost kancelářských transakcí se pohybuje kolem 717 čtverečních metrů, což znamená meziroční nárůst o 20 %. King Sturge objem pronajatých kanceláří dopočítávají za všech dvanáct měsíců na více než 160.000 m2 a dle jejich údajů vychází plocha průměrné kanceláře na 645 m2. Meziroční nárůst je způsoben především poptávkou českých firem po kvalitních kancelářích a zřizováním call-center ze strany mezinárodních společností, říká Tero Loukonen z King Sturge. Důvodem pro stěhování je například pokles nájemného v moderních budovách, které se výrazně přiblížilo platbám ve starších objektech. Jejich standard neodpovídá renomé firem typu ČEZ tato společnost si předpronajala 14.600 m2 v budově E komplexu BB Centrum. V případě call-center se v Praze, případně v Brně či v Ostravě, rozhodly usídlit společnosti jako ExxonMobil, SAP, DHL, IBM, Siemens, Olympus, Computer Associates, Accenture nebo Sun Microsystem. Vedle ČEZ uzavřely největší dealy na trhu společnosti Deloitte & Touche (7.867 m2, Nile House), GTS Novera (5.093 m2, Luxembourg Plaza), Strom Telecom (4.322, Beta BB Centrum), Computer Associates (4.223 m2, The Park) či Financial Authority (4.000 m2, City Empiria). Většina nájmů u těchto smluv se pohybuje kolem 14 eur / m2 / měsíc. Nejvyšší nájmy dosahují hranice 19,5 eur. Jak uvádějí prameny Jones Lang LaSalle, v segmentu nákupních center vzrostl jejich objem v Praze na 530.000 m2 (King Sturge udávají pro celou Českou republiku necelých 850.000 m2). Letošek přispěl asi 130 tisíci m2. K největším patřím Centrum Chodov s 55.000 čtverečními metry pronajímatelné plochy a Nákupní centrum Eden s více než 30.000 m2. Z mimopražských realizací patří k největším brněnská Galerie Vaňkovka (37.000 m2) nebo IGY centrum v Českých Budějovicích s asi 20.000 m2. 1/5
Celkem kancelář Jones Lang LaSalle registruje jen v Praze 21 shopping center, mezi které patří obchodní galerie i retailové parky. V horizontu necelých dvou let se má trh v metropoli rozrůst o další tři velká centra Novoplaza na Lhotce, Palladium na náměstí Republiky a Šestku v Ruzyni. Do roku 2007 se tedy jedná o zhruba 135.000 m2 nových maloobchodních prostor. Hlavně díky projektu Palladium a přetrvávající oblibě Centra Nový Smíchov se opět začalo hovořit o středu města jako magnetu pro nakupující. Hlavně solventnější klienti a turisté využívají služeb tradičních obchodních domů, z nichž mnohé prošly nákladnou rekonstrukcí. Týká se to řady budov na tzv. Zlatém kříži: Černé růže, Dětského domu, Paláce Koruna, Slovanského domu či Darexu. Na ulicích Pařížská, Celetná, Národní, Na Příkopě, Jungmannova nebo Železná, včetně Václavského náměstí, byly uzavřeny nájemní smlouvy s předními retailery, jako jsou H&M, Puma či Adidas. V takových případech může nájemné vystoupat až k 90 až 160 eurům za m2 / měsíc. U nákupních center na okrajích měst se průměr pohybuje mezi 12 a 40 eury. Tewfik Sabongui předpovídá stále důležitější roli krajských sídel i měst kolem 50.000 obyvatel. V plánu je několik desítek projektů ve městech, jako jsou Pardubice, Liberec, Hradec Králové, Ústí nad Labem, České Budějovice, Plzeň a řada dalších. O naprosté většině z nich jsme již na Stavebním fóru psali. Martin Skalický z Cushman & Wakefield / Healey & Baker v souvislosti s utěšeným stavem retailu vyzdvihuje celkový vývoj České republiky. Opírá se při tom o tři nezávislé studie Emerging Market Update, European Cities Monitor a Main Streets Across The World. První studie sleduje vývoj nových členských států EU, Ruska a Turecka a ČR skončila na 1. místě. Druhá analýza staví Česko, respektive Prahu, na 13. pozici v konkurenci tří desítek destinací. V roce 1990 skončila česká metropole na 23. příčce. Toto místo nyní zaujímá Vídeň! Konečně třetí jmenovaná studie hodnotí nejdražší obchodní ulice z celkového počtu 47 měst Praha dosáhla podruhé za sebou na 17. příčku a nechala za sebou města jako Stockholm nebo Lisabon. Všechny tři studie ukazují, že je zde velmi zdravé prostředí, podpořené značnou kupní silou. A vůbec nevadí, že mezi zákazníky je množství cizinců, konstatuje Martin Skalický, analytik Cushman & Wakefield / Healey & Baker. 2/5
3/5
V segmentu logistických nemovitostí došlo k posílení pozic Prahy, Brna a Plzně. Počítat je však nutné dále s Humpolcem, Ostravou či Olomoucí. Kapacita skladů na území České republiky tento rok převýšila 1 milión čtverečních metrů jen v okolí Prahy podle Jones Lang LaSalle do konce září vzniklo 71.000 m2 skladů, přičemž King Sturge uvádějí u skladů kolem metropole objem přes půl milionů čtverečních metrů. Pronájmy trhají dosavadní rekordy: účet za rok 2005 bude pravděpodobně činit 292 tisíc m2 a výhled na rok 2006 hovoří až o 350.000 m2. Pro odpůrce kamionové dopravy je to špatná zpráva. Objevují se však i takové sklady, které počítají s přímým napojením na železnici. Otázkou je, co se silniční dopravou, a tím i oblibou Česka coby logistické centrály, udělají zavedení mýtného a snaha některých politických stran v čele se Stranou zelených, vyloučit z silnic kamionovou dopravu od pátku do neděle. Umístění logistických areálu kolem Prahy se soustřeďuje do tří hlavních oblastí. Kolem dálnice D1 na Brno jsou to například South Point, D1 Logistics Park East, Logistics Park nebo distribuční centra pro Billu a Kaufland. Kolem letiště v Ruzyni a dálnice D5 na Plzeň fungují sklady Westpoint, Ogden Depot, Rudná, Zličín Business Center, Tulipán Park a další. Směrem po dálnici D8 jsou Ahold Distribution Center a Northpoint, kolem spojení na Hradec Králové D11 hraje vedle zásobovacích skladišť Plus Discount a Penny Market hlavní roli PDC Prague s plánovanou kapacitou až 200.000 čtverečních metrů ploch. Právě PDC Prague figuruje hned dvakrát mezi nejvýznamnějšími transakcemi letošního roku. Ty jsou: DHL (53.000 m2, PDC Prague) TechData (35.800 m2, CTP Park Bor) Globus (22.000 m2, PDC Prague) Schenker (10.000 m2, Rudná Logistics Park) Schenker (9.600 m2, CTP Park Bor) V mnohých případech jde o předpronájmy, neboť jak je dobře známo skladové prostory se jen ve výjimečných případech stavějí na spekulativní bázi. Proto tento segment vykazuje jen velmi nízkou neobsazenost a momentální nabídka se v případě Prahy pohybuje kolem 30.000 m2. Nájemné u těch kvalitnějších projektů dosahuje maximálně 5 eur / m2 / měsíc, častější jsou případy pod 4,5 eur. Přidružené kancelářské prostory jsou pronajímány za 7 11 eur / m2 dle kvality a vybavení. Pokud jde o investiční trh, bude rok 2005 v konečném účtování pro Českou republiku velmi významný. Je třeba připravit se na rozdílné údaje, které budou realitní kanceláře vydávat jen za poslední dva tři týdny byly zveřejněny akvizice za téměř 80 milionů eur. Souhrnný investiční objem může skončit na zhruba 1 miliardě eur, ale může tuto hranici rovněž významně překonat. 4/5
V nejvýznamnějších transakcích se stále zvyšuje poměr nákupních center. Příkladem budiž obchodní centrum Futura v Brně nebo Vaňkova tamtéž. Nového majitele mají také Šestka Shopping Center a Varyáda Karlovy Vary. Prodávajícím byl vždy TK Development: za Šestku zaplatí Europolis 70 milionů eur, Dawnay Day za Varyádu cca 34 miliony eur. K největším transakcím v oblasti retailu patří koupě 75 % společnosti Arkády Pankrác společností Rodamco za publikovanou cenu 72 miliony eur. Připomeňme i prodej dvou logistických center: 34 miliony eur zaplatili TMW za Airport Logistic Park Raiffeisen Proinvest, ještě o dva miliony více pak Immoeast převedli na účet Europa Capital Partners za Westpoint. Jones Lang LaSalle hovoří o 7% yieldu u nákupních center a ještě nižším u kanceláří. King Sturge cizelují výnos u kvalitních kancelářských objektů na 6,5 6,75 %, u obchodních center mezi 7 7,25 %, u nových logistických center může být dosaženo průměrných výnosů 8,25 8,5 % a značný pokles nastává (a nejspíš s ohledem na deregulaci ještě nastane) u rezidenčních projektů. V tomto případě nemá yield překonat 4,5% hranici. Ačkoliv se ve statistikách realitních kanceláří objevují především transakce nových objektů, institucionální fondy i privátní investoři se nezdráhají projevovat zájem o starší, obsazené budovy. A dokonce také o ty na periferii Prahy či v regionech! V takovém případě je stále možnost setkat se s výnosy výrazně nad 8 %. Je to dáno i nižší konkurencí, a tudíž menším tlakem na cenu pro investora. Průměrné transakce se v tomto výseku investičního trhu pohybují kolem 8 20 miliony eur. Na snímcích 1 3 je zachycen projekt Budějovická alej, fotky 4 6 znázorňují vícefunkční stavbu objektu Dvan v Praze-Modřanech. Stavební fórum přivítá na mailové adrese redakce vaše názory nebo komentáře. Čtenářské reakce budou zveřejňovány pod články. 23.12.2005 13:18, Redakce Stavebního fóra 5/5