Velký objem realizovaných pronájmů m 2 ve 4. čtvrtletí, m 2 v roce Oživení ve výstavbě nových kapacit pro konkrétní nájemce.

Transkript

1 Property Times Průmyslové a skladové nemovitosti 4. čtvrtletí 2010 Obsah Shrnutí 1 Nabídka 2 Poptávka 2 Míra neobsazenosti 2 Nájemné 2 Očekávaný další vývoj 3 Doporučení 3 Nejvýznamnější pronájmy 4 Definice 4 Kontakty 4 Autor Lenka Šindelářová Consulting & Research Manager Česká Republika lenka.sindelarova@dtz.com Kontakty Martin Šumera Senior Industrial Agent martin.sumera@dtz.com Bert Hesselink Head of Industrial Agency bert.hesselink@dtz.com Velký objem realizovaných pronájmů m 2 ve 4. čtvrtletí, m 2 v roce Oživení poptávky v oblasti Ostravska a východních Čech, nejaktivnější byli logističtí poskytovatelé. Výrazný pokles míry neobsazenosti z 17% na 10%. Oživení ve výstavbě nových kapacit pro konkrétní nájemce. V roce 2011 očekáváme další pokles míry neobsazenosti díky přetrvávající omezené výstavbě nových ploch. Očekáváme mírný nárůst efektivního i nominálního nájemného v roce Realizovaná poptávka roční objemy (m 2 ) Čistá realizovaná poptávka Renegociace, relokace 1

2 Nabídka a Poptávka Celkový objem moderních skladových a výrobních prostor určených k pronájmu dosahuje výše 3,497 mil m 2. Ve 4. čtvrtletí 2010 bylo dokončeno m 2, konkrétně v projektech VGP Park Hradec Králové Dobřenice H3 ( m 2 ), Green Square Park Teplice ( m 2 ), Tulipán Park Ostrava Hall A (8 700 m 2 ) a dalších. Za celý rok 2010 bylo dokončeno m 2 skladových a výrobních ploch, v porovnání s m 2 v roce 2009 V současné době je ve výstavbě ca m 2 moderních ploch. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ca m 2 ve 4. čtvrtletí 2010, o 7% méně než v minulém čtvrtletí, ale o 83% více než ve 4. čtvrtletí Čistá realizovaná poptávka (bez započtení renegociací a relokací v rámci moderních areálů) dosáhla ve 4. čtvrtletí m 2, což je o 19% více než v 3. čtvrtletí 2010 a 130% nárůst oproti 4. čtvrtletí V širším okolí Prahy byla registrována nejvýraznější nová aktivita nájemců (32%), následovaly Moravskoslezsko (27%) a severozápadní Čechy (24%). Celkem za rok 2010 byla dosažena nejvyšší hrubá realizovaná poptávka v okolí Prahy 41%, následovaly západní Čechy (27%) a Moravsko-slezsko (14%); V roce 2010 dosáhla kumulovaná hrubá realizovaná poptávka m 2, což představuje nárůst o 118% oproti 2009 a druhý nejvyšší objem vůbec, čistá realizovaná poptávka dosáhla meziročního nárůstu o 140% m 2 ; Poskytovatelé logistických služeb byli v roce 2010 nejaktivnější. Zatímco ve 3. čtvrtletí činil průměrný pronájem m2, v posledních měsících loňského roku klesl ukazatel na m 2. Medián nájemní transakce pak činil v posledním kvartálu cca m 2 v porovnání se zhruba m 2 ve 3. čtvrtletí. Počet transakcí byl v posledním kvartálu vyšší než v předcházejícím období. Hrubá a čistá realizovaná poptávka (m2) čtvrtl. 2.čtvrtl. 3.čtvrtl. 4.čtvrtl. 1.čtvrtl. 2.čtvrtl. 3.čtvrtl. 4.čtvrtl čistá realizovaná poptávka hrubá realizovaná poptávka Čistá poptávka podle regionů 4. čtvrtletí % 1% 4% 5% 24% 6% 27% 32% širší oblast Prahy Moravsko-slezsko severo-východní čechy střední Čechy a koridor D1 severo-západní Čechy západní Čechy South Moravia Moravsko-slezsko Podíly developerů na hrubé realizované poptávce ve čtvrtletí 2010 Míra neobsazenosti a Nájemné Pozitivní bilance v loňském roce se odrazila i ve významném poklesu neobsazených ploch. Zatímco na konci roku 2009 to bylo přibližně 17 %, v prosinci 2010 tvořil podíl volných skladů 10,4 %, což odpovídá zhruba m2. Nejmarkantnější mezičtvrtletní pokles vykázal Moravskoslezský kraj (z cca 21 % na 12,7 %). V okolí Prahy neobsazenost klesla z 14.16% na 13,17%, zatímco v západních Čechách míra neobsazenosti dosahuje 9,14%; Nájemné zůstalo i na sklonku loňského roku stabilní 3,6 až 4,3 EUR / m2 / měsíc, což platí pro Prahu i regiony. S úbytkem nájemních ploch DTZ předpovídá zvyšování prostoru pro mírný nárůst efektivního nájemného, v některých případech pak může růst i nominální nájemné. 2% 1% 1% 1% 1% 2% ProLogis 3% 3% CTP Invest VGP PointPark Properties 5% 30% Panattoni TMW 10% Mayfield Segro Heitman D1 Zone 14% Amesbury 27% Contera ostatní 2

3 Očekávaný další vývoj Kvůli klesající nabídce volných prostor očekáváme v roce 2011 rovněž nižší počet i celkový objem realizovaných transakcí. A to i navzdory doznívající silné poptávce, kterou stimulovaly pobídky developerů již postavených neobsazených logistických nemovitostí, anebo benefity v rámci renegociací. V letošním roce bude převládat model developmentu pro konkrétního nájemce (built-tosuit), přičemž jednání nad nájemními smlouvami se oproti roku 2010 prodlouží. Doporučení Stále na trhu existuje řada projektů, které nabízejí atraktivní poměr cena/kvalita. Proces pronájmu prostor v rámci nové výstavby (built to suit) vyžaduje delší časové období, neboť: o Složitější výběr developera a pozemku o Složitější jednání o nájemní smlouvě o Smluvně je nutné podchytit více rizik o Výstavba v horizontu 6-9 měsíců Výměra logistických a průmyslových ploch v ČR, neobsazenost, dosahované nájemné 3

4 Transakce Vybrané nájemní transakce ve 4. čtvrtletí 2010 Nájemce Region Výměra (m 2 ) Projekt Typ nájmu Sektor Globus Širší oblast Prahy ProLogis Park Prague Jirny Předpronájem Koncový uživatel Grupo Antolin Severo-východní VGP Park Liberec Expanze Výroba Čechy Eurogate Západní Čechy ProLogis Park Štěnovice Expanze 3PL Yapp Střední Čechy +D VGP Park Mladá Boleslav Nájem Koncový uživatel Automotive koridor Adler Moravskoslezsko Tulipán Park Ostrava Nájem Koncový uživatel Schachermayer Širší oblast Prahy Tulipán Park Hostivice Nájem Koncový uživatel Damco Severo-východní Čechy CTPark Pardubice Expanze 3PL DTZ se podařilo zprostředkovat nájemní smlouvu s logistickou společností THL- LUNA, která si pronajala 3500 m 2 skladových a administrativních ploch v rámci mrazírenského skladu v Praze Uhřínevsi. DTZ se podařilo zprostředkovat nájemní smlouvu s potravinářským velkoobchodníkem a zároveň provozovatelem obchodní sitě ENAPO, společností Rosa Market, která si pronajala m 2 skladových ploch v rámci areálu Prologis Park Jirny. Definice: Celková výměra a nová nabídka: Moderní skladové a výrobní prostory třídy A stavěné a vlastněné developerem nebo investorem za účelem pronájmu třetím stranám. Nezahrnuje nemovitosti vlastněné koncovým uživatelem. Nová nabídka zahrnuje výše zmíněné prostory dokončené v daném období. Realizovaná poptávka: Hrubá poptávka reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou v daném časovém období. Za pronajatý prostor považujeme takový, pro který je podepsána nájemní smlouva nebo smlouva o budoucí nájemní smlouvě. Celková realizovaná poptávka obsahuje renegociace. Čistá poptávka transakce typu renegociace vylučuje a zahrnuje pouze nové nájemní transakce a expanze ploch stávajících nájemců. Míra neobsazenosti: Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách z celkové výměry. Nejvyšší dosahované nájemné: Dosahované nájemné vztahující se k nejkvalitnějším jednotkám, vysokého standardu o velikosti m 2 v nejatraktivnějších lokalitách. 4

5 Disclaimer Tato studie by neměla sloužit jako základ pro uzavírání transakcí bez vyhledání specifické, kvalifikované a odborné rady. Ačkoli fakta v této studii byla důkladně prověřena, DTZ nemůže nest zodpovědnost za škodu, či ztrátu utrpěnou jako výsledek neúmyslné nepřesnosti ve studii. Informace zahrnuté ve studii by neměly být publikovány, reprodukovány v celku či částečně a nemělo by být na ně odkazováno bez předchozího souhlasu. Každá taková reprodukce by měla uvést DTZ jako zdroj. DTZ 4. čtvrtletí