ZPRÁVA O STAVU TRHU KOMERČNÍCH REALIT V PRAZE 1. POLOLETÍ 2010

Transkript

1 ZPRÁVA O STAVU TRHU KOMERČNÍCH REALIT V PRAZE 1. POLOLETÍ 21

2 Kč MAKROEKONOMICKÁ SITUACE Rok 29 ve světovém, evropském i regionálním měřítku charakterizován především světovou hospodářskou krizí. Její důsledky pocítila i česká ekonomika. Z makroekonomických ukazatelů první poloviny roku 21 je však patrné zlepšení celkové situace. HDP Vývoj kurzu USD a EUR 25-1.pololetí 21 Vývoj kurzů USD, EUR / CZK Česká ekonomika byla v roce 29, stejně jako ostatní evropské ekonomiky, zasažena světovou ekonomickou krizí. Přestože je česká ekonomika vnímána jako stabilní, byla díky své proexportní orientaci, zasažena krizí v ostatních evropských státech. V důsledku ekonomické krize došlo k meziročnímu poklesu HDP o 4,1 %. Vzhledem k postupnému odeznívání důsledků krize je předpokládán růst HDP v roce 21 o 1,6 % a v roce 211 již o 2,6 %. 31, 29, 27, 25, 23, 21, 19, 17, 15, Zdroj: ČNB 29,79 23,96 28,34 22,6 27,75 2,29 24,96 17,7 26,45 19, EUR USD 25,74 19,42 Po setrvávajícím posilování kurzu koruny vůči USD i EUR, které v ročních průměrech bylo pozorovatelné do roku 28 došlo v roce 29 k oslabení koruny na 19,6 Kč/USD resp. 26,45 Kč / EUR. V pololetním průměru za rok 21 lze opět pozorovat posilování kurzu koruny k oběma měnám a to na 19,42 Kč / USD resp. 25,74 Kč / EUR. Vývoj HDP pololetí 21 Inflace Vývoj inflace 25-1.pololetí 21 % ,3 * - předpoklad Zdroj: ČSÚ 6,8 6,1 2,5-4, * 211* 1,6 2,6 Po dramatickém nárůstu inflace v roce 28, způsobeném dopadem světové hospodářské krize došlo v roce 29 k propadu inflace o 5,3 % na výsledných 1, %. Pololetní průměr pro rok 21 ukazuje ještě další mírné snížení inflace o,3 % na,7 %. 7, 6, 5, 4, % 3, 2, 1,, * - předpoklad Zdroj: ČSÚ 1,9 2,5 2,8 6,3 1,, * 2 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

3 Makroekonomická situace Výkon českého stavebnictví Růst výkonnosti českého stavebnictví byl v roce 28 zastaven nástupem hospodářské krize, která se stejně jako celého hospodářství dotkla i stavebnictví. Při srovnání se stejným měsícem předchozího roku byl v celoročním průměru zaznamenán výsledný pokles o,9 %. Propad výkonnosti pokračoval i v roce 29 s výsledkem,6 %. 1, 8, 6, 4, 2,, -2, -4, -6, -8, 5,8 6, Výkon českého stavebnictví (%) 8,2 -,9 -,6-6, -, ,1 Vrchol propadu předpokládáme v roce 21 s očekávaným výsledkem 6 %, pololetní průměr je 14 %. Na základě posledních průzkumů KPMG je na rok 211 očekáván pokles o,7 %. Zlepšení situace lze dle odhadů uveřejněných sdružením Euroconstruct očekávat v roce 212 kdy je předpokládán růst o 3,1 %. PRIBOR a 2T Repo sazba Nezaměstnanost Nezaměstnanost Zdroj: ČNB Repo 2T PRIBOR 6M Nástup hospodářské krize se projevil celorepublikovým růstem nezaměstnanosti, který oproti ročnímu průměru v roce 28 ve výši 5,43 % vystoupal až k pololetním průměru 21 ve výši 9,3 %. Regionem s tradičně nejnižší nezaměstnaností je hlavní město Praha. V tomto regionu je v prvním pololetí 21 evidována průměrná nezaměstnanost ve výší 3,92 %. 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, * * - předpoklad Zdroj: MPSV Nezaměstnanost Praha Nezaměstnanost ČR 3 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

4 Kancelářské prostory Nabídka Nové kancelářské plochy v m 2 za rok 29 dle lokality Po roce 28 kdy bylo na pražský kancelářský trh dodáno téměř 33 m 2 nových kancelářských ploch následoval prudký propad dodávek kancelářských ploch v roce 29, kdy bylo dokončeno a dodáno pouze m 2. Tento propad byl způsoben začátkem světové ekonomické krize a v jejím důsledku bylo mnoho plánovaných projektů pozastaveno nebo zrušeno. Pokles výstavby a dodávek kancelářských ploch se promítl i do roku 21, kdy v prvním čtvrtletí nebyla dokončena žádná nová kancelářská budova Kancelářské budovy dokončené v roce 29 v Praze P1 P4 P5 P7 P8 P9 Kancelářská budova Lokalita Velikost Developer Amazon Court P Europolis City West - budova B1 P Finep Trianon P Hochtief Development City West - budova.b2 P Finep Vysočanská Brána P Orco Property Group Prague Marina Office Center B P Lighthouse Group Factory Office Centre - F P5 1 Czech Business Explorers / CSIA City West - budova B3 P Finep Prosek Point B P J&T Real Estate Prosek Point C P J&T Real Estate Futurama Business Park A2 P Immorent Futurama Business Park A1 P Immorent Palác Archa - 2 phase P1 7 8 Orco Property Group Prague Marina Office Center A P Lighthouse Group Kačerov P4 2 AMA development Nabídka pro rok 21 Pro rok 21 očekáváme dokončení přibližně 34 m 2 nových kanceláří, z čehož podstatnou část (28 m 2 ) tvoří ve druhém čtvrtletí zkolaudovaný projekt BB Filadelfie v BB Centru v Praze 4. Z hlediska umístění nových kancelářských ploch byl největší objem v roce 29 dokončen v Praze 5 (53 5 m 2 ) a dále pak v Praze 8 (35 5 m 2 ). Ve všech případech se jednalo o nově postavené budovy kategorie A. Ke konci roku 29 pak celkový objem kancelářských ploch v Praze dosahoval přibližně 2,7 milionu m 2. 4 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

5 mil. m2 % mil.m2 EUR/m2/pa Kancelářské prostory Poptávka,3,25 Office take up a roční nájemné 2-1. pololetí Realizovaná poptávka v roce 29 dosáhla téměř 25 m 2 což představuje pokles o 4,6 % vzhledem k roku 28 kdy realizovaná poptávka dosáhla výše 262 m 2. Více než polovinu realizované poptávky však tvořily renegociace stávajících smluv.,2,15, V prvním čtvrtletí roku 21 byla realizována poptávka 43 m2, v druhém čtvrtletí objem pronajatých ploch narostl o 45 5 m 2, celkem tedy bylo v prvním pololetí roku 21 pronajato 88 7 m 2 kancelářských ploch., * Take up (m2) Nájem (v EUR/m2/pa) 17 15,35,3 Office supply a výnosy 2-1.pololetí Office Take up za 1. pololetí 21 počet transakcí dle velikosti,25,2,15,1, t r a n s a k c e * Office supply (m2) Výnos (%) velikost v m2 5 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

6 mil.m2 % Kancelářské prostory Poptávka z hlediska lokality Z hlediska rozložení realizované poptávky v rámci pražských městských částí je v prvním pololetí roku 21 nejvyšší objem v pronajatých m 2 v Praze 4, bylo zde pronajato 31,5 % z celkového objemu pronajatých prostor. Druhou městskou částí v objemu realizovaných transakcí je pak Praha 5 s 19,1 % z celkového objemu transakcí. Naopak nejnižší objem realizovaných transakcí připadá na okrajové oblasti Praha jako jsou Praha 9 (1,2 %) a Praha 1 (1,4 %). Přibližně 85 % objemu pronajatých ploch pak připadá na budovy kategorie A. Potvrzuje se tím trend preference kvalitních budov v kvalitních lokalitách. Neobsazenost Přes pokles objemu nově dodaných kancelářských ploch na pražský trh lze pozorovat stálý nárůst neobsazenosti kancelářských budov. Na konci roku 29 dosáhla neobsazenost úrovně 11,8 %, což představuje nárůst přibližně 2,8 % oproti konci roku 28. V průběhu roku 21 lze očekávat další navýšení neobsazenosti, a to v krajním případě až na 14 %. Neobsazenost kancelářských prostor je silně závislá na lokalitě a stavu budovy. Nejnižší neobsazenost byla zjištěna v Praze 1 ( 9 %), Praze 2, Praze 3, Praze 4 a Praze 5. Naopak nejvyšší neobsazenost byla zjištěna v Praze 9 a Praze 7, v obou případech přibližně 25 % Office Take up za 1.pololetí 21 dle lokality ,5 Objem ploch a míra neobsazenosti 2-1.pololetí m , , P1 P2 P3 P4 P5 P6 P7 P8 P9 P * Objem kancelářských ploch Míra neobsazenosti 6 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

7 Kancelářské prostory Neobsazenost z hlediska kvality objektu Z hlediska stavu budovy jsou nejvíce neobsazeností postiženy budovy kategorie B a horší. Naopak budovy kategorie A jsou zasaženy nejméně. Opět se potvrzuje trend preference kvality a lokality při výběru kancelářských prostor k nájmu. Pokles neobsazenosti lze očekávat v roce 211, kdy výpadek dodávek nových kancelářských budov v kombinaci s očekávaným oživováním trhu povede k zvýšenému zájmu o kancelářské prostory. Nejvýznamnější transakce 1 Q a 2 Q 21 Projekt Praha Výměra Nájemce Transakce Čtvrtletí The Park 4 72 CA a.s. Renegociace + Nájem 1 Avenir BP ČSOB Renegociace + Nájem 1 Darex Monster Worldwide Renegociace 1 Luxemburg Plaza Monster Worldwide Renegociace 1 The Park Fujitsu 2 Hvězda Acision Czech Republic Renegociace 1 Rosmarin ČEPRO Renegociace 1 Budějovická Alej Shell 2 Millenium Plaza AMCICO Pojišťovna a.s. Renegociace 2 City West OKIN Nájem 1 Nejvýznamnější transakce 29 Projekt Praha Výměra Nájemce Transakce Čtvrtletí Main point Karlin Kooperativa Předprodej 4 Vinice Center Vodafone Renegociace 4 BB Centrum C Hewlett - Packard Renegociace 1 Kavčí Hory Office Park ICZ Nájem 3 Office Park Nové Bučovice Accenture Renegociace 3 Prosek Point C RWE Nájem 3 Explora Business Centre Citybank Nájem 4 Airport Business Centre Czech Airlines Renegociace 2 Kavčí Hory Office Park RWE Nájem 3 Raiffeisen centrum Státní fond životního prostředí Nájem 1 7 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

8 EUR/m2 Kancelářské prostory Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v roce 29 dosahovalo 2 21 v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě 12 14,5 za m 2. V prvním pololetí roku 21 nedošlo k výrazným změnám ve výši nájemného * Prime City Center Rent Prime Inner City Rent Prime Peripher City Rent 8 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

9 Investice Investice do kancelářských budov V roce 29 byly uskutečněny realitní investice ve výši 512 mil. EUR. To představuje propad o cca 46 % v porovnání s 1,6 mld. EUR investovanými v roce 28. Ve stejném období roku 29 dosahovaly investice výše pouze 73 mil. EUR. Oživení investiční činnosti se očekává v roce 21. To potvrzují i výsledky objemu investic za první pololetí roku 21 kdy investice do komerčních nemovitostí dosáhly 196 mil. EUR. Největší realizovanou transakcí roku 29 v oblasti investic do kancelářských budov byl odprodej 1 % podílu společnosti ECM na budově City Tower. Investice do kancelářských budov realizované 29 Datum Budova Velikost Prodávající Kupující Národnost kupce Q1 Jungmanova Plaza 9 5 Immoeast DEKA Německo Q1 Telefonica O2, Olšanská Telefonica O2 Central Group / PSN ČR Q2 Pařížská Ikano PSN ČR Q3 Budějovická alej ING REIM DNK Praha ČR Q3 Budova Unilever, Thámova 6 57 Invesco Private SK Q4 City Tower 4 ECM Private SK Q4 Gemini Sparkassen Immobilien DEKA Německo Q4 Main Point 36 PSJ Invest Vienna Insurance Group Rakousko Q4 East building 6 8 Sekyra DBK Praha ČR Investoři dle národnosti 11,1% 22,2% 44,4% ČR Německo Z hlediska národnostního složení investorů pak v roce 29 převažovali u kancelářských budov investoři českého původu (44,5 %) naopak nebyli zaznamenány žádné investice investorů původem z Velké Británie nebo mimo Evropu. 22,2% Rakousko SK 9 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

10 Investice Investice do kancelářských budov 21 Největší realizovanou investiční transakcí prvního pololetí roku 21 je odprodej kancelářské budovy City Empiria (24 5 m2 pronajímatelné plochy) a blízkého konferenčního centra City Forum. Realizované investice Nejvýznamnější realizovanou investicí prvního čtvrtletí roku 21 byl odprodej budovy Nestle v Praze Modřanech. Budovu odkoupila CPI Group od Sekyra Group za 25 mil. EUR. Obě nemovitosti, umístěné v Praze na Pankráci, odprodala společnost ECM za 71,5 mil. EUR s realizovaným výnosem 7,5 %. Investice do kancelářských budov realizované 21 Datum Budova Velikost Prodávající Kupující Národnost kupce Cena Q1 Vyšehrad Victoria 5 Skanska Hypo Real Invest AG Rakousko 14 mil. EUR Q1 Budova Nestle 15 Sekyra CPI ČR 25 mil. EUR Q2 City Empiria + City Forum 24 5 ECM Generali PPF 71,5 mil. EUR Q2 City Court 18 7 ECM Skanska ČR 199,4 mil. CZK Q2 Anděl City 6 75 UBM Hypo Real Invest AG Rakousko 17,5 mil. EUR Investice do logistických nemovitostí Jedinou významnou investicí do logistických nemovitostí v roce 29 byl odprodej distribučního centra Tesco firmou Tesco, společnosti DEKA Immobilien GmbH. Distribuční sklad o velikosti 6 1 m 2 skladové plochy byl odprodán za 36 mil. EUR. Společnost Tesco nadále využívá skladové plochy jako nájemce. Investice do ostatních komerčních realit Významnou investicí prvního čtvrtletí roku 21 bylo odkoupení společnosti Betonstav s.r.o. společností CPI Group za 6 mil. Kč. CPI tímto získala 14 m 2 obchodních ploch v Litoměřicích. Ve druhém čtvrtletí pak CPI dokončila akvizici společnosti MB Property v Mladé Boleslavi a získala tak více než 18 6 m 2 obchodních ploch. Cena transakce byla 63 mil. Kč. 1 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

11 Průmyslové nemovitosti Nabídka Po roce 29, kdy bylo na trh dodáno 442 m 2 průmyslových prostor, došlo k poklesu nabídky nových prostor a to až do té míry, že v prvním čtvrtletí roku 21 nebyla dodána na trh žádná nová průmyslová nemovitost. Ve druhém čtvrtletí 21 lze pozorovat již postupné ožívání nabídky, společnost Venet plánuje například do konce roku 21 dodat dvě víceúčelové haly ve Zdibech s celkovou plochou přes 1 m 2. Poptávka 29 Z developerů dominovali na trhu v roce 29 společnosti VGP, ProLogis a CTP. Kromě těchto developerů v roce 29 také vstoupila na český trh společnost Omikron Group, jež vybudovala dvě menší skladiště v Nupakách (5 m 2 pronajímatelných ploch) a v Houstoňi (1 39 m 2 pronajímatelných ploch). Nejvýznamější transakce 29 Projekt Developer Nájemce Plocha (m2) Typ transakce CTPark Modřice CTP Invest Electroworld 2 8 Renegociace Panattoni Park Prague Airport Panattoni Domo service 17 4 Pronájem CTPark Brno CTP Invest ModusLink 16 9 Renegociace + expanze ProLogis Park Ostrava ProLogis Geis 14 8 Pronájem 11 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

12 Průmyslové nemovitosti Poptávka 21 V první polovině roku 21 nadále dominují českému trhu společnosti VGP, ProLogis a CTP. Největší transakcí prvního pololetí byl pronájem m2 v ProLogis Parku Plzeň společnostii Eurogate. Nejvýznamější transakce 21 Projekt Developer Nájemce Plocha (m2) Typ transakce ProLogis Park Plzeň ProLogis Eurogate Pronájem ProLogis Park Praha D1 ProLogis DHL 2 14 Renegociace VGP Park Hrádek nad Nisou VGP 18 VGP Park Hradec Králové VGP Tis.m ,% 18,% 16,% 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Supply Take up Vacancy 12 Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.

13 Závěr Informace uváděné v této zprávě mají obecný charakter, v případě Vašeho zájmu pro Vás, v rámci našich služeb, připravíme zprávu zaměřenou na segment trhu dle Vašeho výběru. Naše dlouhodobé a komplexní sledování trhu Vám může pomoci při rozhodování o plánované investici, pronájmu nových prostor nebo jiných rozhodnutích týkajících se trhu komerčních realit. Věříme, že námi uváděné informace jsou pravdivé a poskytnou Vám informace, které hledáte. V případě jakýchkoliv dotazů či nejasností nás neváhejte kontaktovat, rádi na Vaše dotazy a připomínky odpovíme. PROFESSIONALS s.r.o V CELNICI 4 / 131, 11 PRAHA 1 T: , E:info@professionals.cz Petr Černovský Associate Director Commercial Property Division petr.cernovsky@professionals.cz Ondřej Kadlec Analyst Research Department ondrej.kadlec@professionals.cz Pololetní zpráva o stavu trhu 21 Professionals s.r.o.