ČESKÁ REPUBLIKA PŘEHLED TRHU 1. ČTVRTLETÍ 2019

Transkript

1 ČESKÁ REPUBLIKA PŘEHLED TRHU 1. ČTVRTLETÍ 219

2 2 EKONOMICKÝ PŘEHLED Přehled 1. čtvrtletí Podle prvních údajů ČSÚ rostla v prvním čtvrtletí 219 česká ekonomika o 2,5%. Pro hráče na trhu komerčních nemovitostí je to v současnosti pravděpodobně nejdůležitější zpráva. Spotřeba domácností a tržby v maloobchodě, které rostly meziročně o 4,8% za první čtvrtletí, byly hlavními motory růstu. Trochu překvapivější byla tvorba fixního kapitálu v průmyslu, která rovněž přispěla k tomu, že si HDP udržel tempo růstu. Tato data však neodpovídají tempu růstu průmyslové produkce, která rostla jen o,1% za čtvrtletí, dle výstupů z tohoto měsíce. Budou tyto trendy nadále pokračovat? Růstu spotřeby domácností napomáhá velmi nízká míra nezaměstnanosti a následný růst platů. Míra nezaměstnanosti klesla na konci dubna na 2,7%, což je nejnižší míra nezaměstnanosti od roku V některých okresech je i pod 2%, zejména tam, kde je silná přidružená výroba k automobilovému průmyslu. Například Rychnov nad Kněžnou nedaleko továrny Škoda Auto má nezaměstnanost pouhých 1,2%. čtvrtém čtvrtletí loňského roku průměrná mzda v soukromém sektoru 35 4 Kč za měsíc (cca EUR), ve veřejném pak Kč (1 441 EUR). Meziročně narostly tyto mzdy o 8%, respektive o 6%. Věříme, že v roce 219 tempo růstu mírně zpomalí na cca 5%. Výše uvedené faktory přispěly k relativně vysoké úrovni důvěry spotřebitelů, ale výhledy se pomalu zhoršují. Vidíme to na indexu důvěry spotřebitelů, který poklesl na 13,8 bodů za duben, což je nejhorší výsledek od června 216. Zdá se, že spotřebitelé mají obavy ze zhoršení ekonomické situace v krátkodobém horizontu, zejména se pak bojí rostoucích cen jídla, paliv a celkových nákladů na domácnost a bydlení. Tyto rostoucí ceny jsou patrné z růstu spotřebitelských cen inflace na konci března byla na úrovni 3%, v dubnu se mírně snížila na 2,8% meziročně. Tento relativně vysoký růst inflace donutil Českou národní banku k dalšímu zvyšování základní sazby úrokové míry na 2,% na začátku května, a to po pěti měsících bez navyšování sazeb. Nízká míra nezaměstnanosti vede k růstu mezd: podle údajů ČSÚ byla ve Výhled Přílišná závislost české ekonomiky na průmyslové výrobě a zejména pak na automobilovém průmyslu je rizikem pro další růst HDP, a to zejména proto, že se poptávka po automobilech v Evropě postupně přelévá směrem k novým způsobům transportu hybridním nebo čistě elektrickým vozidlům, jimž se zatím český průmysl nepřizpůsobil. S postupným poklesem důvěry spotřebitelů a vyššími úrokovými sazbami, které osekávají poptávku, očekáváme zpomalení spotřeby domácností, která byla doposud hlavním motorem růstu HDP. Zpomalení celosvětových obchodních toků díky obchodní válce mezi USA a Čínou a potenciálním vznikem obdobného konfliktu mezi USA a EU jsou důležitými indikátory směřování vývoje otevřené české ekonomiky závislé na vývozech.

3 f 219f 22f 221f 222f 223f f 219f 22f 221f 222f 223f 3 GRAF 1: MÍRA INFLACE (%) Inflace GRAF 2: RŮST HDP A PŘEDPOVĚĎ Nominální růst HDP, meziročně (%) Předpověď růstu GRAF 3: MÍRA NEZAMĚSTNANOSTI (%) 8 7 Míra nezaměstnanosti Zdroje: Grafy 1-3: Focus Economics

4 4 INVESTIČNÍ TRH VÝHLED Přehled 1.čtvrtletí 219 Rok 219 začal se silným prvním čtvrtletím, kdy celkový objem investic do komerčních nemovitostí přesáhl 1 miliardu EUR. Přispěly k tomu i dvě velké realitní transakce s objemem nad 2 milionů EUR, které byly v prvním čtvrtletí uzavřeny: prodej kancelářského komplexu Waltrovka korejskému fondu Hanwha Investment & Securities za 255 milionů EUR a prodej hotelu Intercontinental české skupině R2G za 225 milionů EUR. Příliv peněz od korejských investorů, který začal již na konci minulého roku, přispěl k dalšímu snížení výnosů za nejlepší kancelářské nemovitosti na současných 4,5%. Korejští investoři využili příznivého kurzu mezi korejským wonem a EUR a rovněž výhodnějších výnosů ve středoevropském regionu oproti západní Evropě. Z hlediska původu kapitálu nadále dominovali trhu domácí investoři s podílem 35%. Nákup Waltrovky pomohl Korejcům na druhé místo s podílem 24%. Tradičně silní němečtí investoři byli třetí nejsilnější skupinou s podílem1%. Na druhé straně obchodů dominovali Češi rovněž jako největší prodejci s podílem 37%, následovali slovenští prodejci (22%), němečtí (18%) a britští (15%). Dominantním sektorem byly kanceláře s 49% podílem na objemu transakcí (a 37% podílem z počtu transakcí). Druhým nejsilnějším sektorem byly hotely, zejména díky zmíněnému Intercontinentalu. Maloobchod a průmysl zůstaly relativně pozadu s podílem pouhá 4%, respektive 2%. U maloobchodu vidíme malý potenciál na výrazné zlepšení, jelikož většina nemovitostí na trhu jsou v současnosti maloobchodní parky (u nichž je objem investice zpravidla nižší) nebo sekundární nemovitosti v regionálních městech. Po silném prvním čtvrtletí a s ohledem na připravované transakce, u nichž předpokládáme celkovou hodnotu přesahující 1,5 miliardy očekáváme, že hodnota investic překoná čísla, kterých trh dosáhl v roce 218. Rekordní čísla z roku 216 a 217 však letos nebudou překonána. I přes mráčky na obloze, které provázejí obecné komentáře o světovém čí evropském trhu a vrcholu ekonomického cyklu, zatím český trh, a to zejména díky silné poptávce ze strany nájemců, zůstává silný napříč sektory. Navíc síla kapitálu, která míří do nejlepších nemovitostí, zůstává velká, a tak se jeví jako možnost další mírné snížení výnosů. Příliv korejských investorů přispěl k dalšímu snížení výnosů za nejlepší kancelářské nemovitosti na současných 4,5%. Andy Thompson Vedoucí oddělení investic pro Českou republiku a Slovensko

5 Q4 28 Q2 29 Q4 29 Q2 21 Q4 21 Q2 211 Q4 211 Q2 212 Q4 212 Q2 213 Q4 213 Q2 214 Q4 214 Q2 215 Q4 215 Q2 216 Q4 216 Q2 217 Q4 217 Q2 218 Q GRAF 4: OBJEM INVESTIC DO REALIT V ČR Kanceláře Maloobchod Průmysl Hotely Ostatní 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, Q1 219 GRAF 5: PODÍL NA INVESTICÍCH DLE ZEMĚ PŮVODU KUPUJÍCÍCH A PRODÁVAJÍCÍCH Kupující Česko Korea Německo Kanada Norsko Itálie Rakousko Řecko Ostatní Prodávající Česko Německo Francie Slovensko Velká Británie Ostatní 5% 3% 3% 4% 4% 6% 6% 35% 15% 37% 8% 18% 1% 24% 22% GRAF 6: VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ NEMOVITOSTI (%) Kanceláře Hlavní obchodní ulice Průmysl a logistika Nákupní centra Zdroj pro Grafy 4-6: Colliers International

6 6 KANCELÁŘSKÝ TRH Nabídka a neobsazenost V 1. čtvrtletí 219 dosáhl celkový objem kancelářských prostor v Praze úrovně 3,51 milionu m2, během čtvrtletí bylo dokončeno asi 28 1 m2 nových ploch. Nově dokončené plochy zahrnují dvě budovy: Rustonka R3 v Praze 8 s 12_9 m2 kanceláří a Churchill I v Praze 3 s 15 2 m2 kanceláří. Na konci čtvrtletí byla obsazenost těchto dvou budov nad 91%. To jen potvrzuje silný start na začátku roku, což je vidět i na celkové neobsazenosti, která dosáhla nového historického minima 4,3%. Oproti minulému čtvrtletí je to pokles o,8 procentního bodu a představuje to volné plochy o velikosti m2 v komerčně pronajímaných kancelářských budovách v Praze. Toto množství pokleslo oproti předchozímu čtvrtletí o 35 m2. Ačkoliv je větší část (64%) z těchto prostor v moderních NÁJEMNÉ A VÝHLED Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v centru města jsou v rozmezí 21,5-22,5 EUR/m2/měsíc. Ve vnitřním městě je rozmezí EUR a ve vnějším městě je to 13,5-15 EUR. Mírný růst nájemného za nejlepší prostory bude pokračovat a odrazí se i v růstu sekundárních nájmů. Výhled Na konci čtvrtletí bylo ve výstavbě m2 nových a rekonstruovaných kanceláří. V 1. čtvrtletí začala výstavba jediného projektu, a to rekonstrukce BB Centra B. S tím, jak se snižuje neobsazenost, dosahují předpronájmy na prostorách ve výstavbě relativně vysoké úrovně prostorách třídy A, je to nižší podíl než na celkové ploše kanceláří (71%). Poptávka Hrubý objem pronájmů dosáhl 95_2 m2, meziročně o 16% více. Čistý objem pronájmů byl stejný jako v předchozím roce a dosáhl 7 5 m2. Čistá absorpce ploch byla obdobná jako pronájmy a s 7 6 m2 byla nejvyšší za čtvrtletí od 4.čtvrtletí 215, kdy přesáhla 8 m2. To rovněž potvrzuje silnou poptávku na trhu. I přes nízkou míru neobsazenosti dosáhly předpronájmy pouze 15% z celkového hrubého objemu pronájmů a překvapivě přejednané smlouvy renegociace tvořily jen 26% z hrubého objemu pronájmů. Se snižující se mírou neobsazenosti očekáváme, že podíl renegociace na celkovém objemu pronájmů bude narůstat. 63% prostor již bylo udáno budoucím nájemcům. Na základě naší předpovědi můžeme odhadovat, že v krátko až střednědobém horizontu bude neobsazenost stabilní. Podle toho, co jsme dříve nazývali pozitivním scénářem vývoje, by mohlo dojít i k dalšímu snížení neobsazenosti. Je však těžké tento scénář považovat za pozitivní (pro nájemce): znamená to že se dostupnost prostor sníží a většina nájemců se bude muset uchýlit k předpronájmům, a tedy že průměrná doba vyjednávání smlouvy o pronájmu poroste. Vzhledem k omezení v plánovacím procesu v ČR nelze během dalších dvou až tří let očekávat výrazný nárůst plánované výstavby.

7 Q4'8 Q2'9 Q4'9 Q2'1 Q4'1 Q2'11 Q4'11 Q2'12 Q4'12 Q2'13 Q4'13 Q2'14 Q4'14 Q2'15 Q4'15 Q2'16 Q4'16 Q2'17 Q4'17 Q2'18 Q4 18 Q2'19 Q4'19 Q2'2 Q4'2 Q2'21 Q4'21 Praha 1 Praha 2 Praha 3 Praha 4 Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 1 7 GRAF 7: OBJEM MODERNÍCH KANCELÁŘSKÝCH PLOCH V MĚSTSKÝCH ČÁSTECH PRAHY A NEOBSAZENOST Obsazené plochy Míra neobsazenosti 1, Volné plochy 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % GRAF 8: NEOBSAZENOST A PŘEDPOVĚĎ VÝVOJE Míra neobsazenosti Optimistická předpověď Realistická předpověď Pesimistická předpověď 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % GRAF 9: OBJEM PRONÁJMŮ A ČISTÁ ABSORPCE PLOCH 55 Čistý objem pronájmů Čistá absorpce ploch Renegociace a podnájmy Q1 219 Pozn.: Čistá absorpce ploch je vyjádřena jako celková změna obsazených ploch na trhu a jako taková tudíž může být i negativní Zdroje: Graf 7: Prague Research Forum (PRF), Colliers International Graf 8: Colliers International Graf 9: PRF, Colliers International

8 8 PRŮMYSLOVÝ A LOGISTICKÝ TRH Nabídka a neobsazenost Se m2 skladových prostor dokončených v 1.čtvrtletí se celkový objem ploch přiblížil hranici 8 milionů m2. V meziročním srovnání je to 2% pokles, ale z dlouhodobého srovnání vyplývá, že objem dokončených prostor je 25% nad pětiletým průměrem za čtvrtletí. Od konce roku 214 trvalo pouhé čtyři roky a první čtvrtletí 219, aby na trhu v Praze přibyl jeden milion m2 ploch. Předtím byla doba potřebná k dokončení jednoho milionu m2 dvojnásobná. To jen ukazuje, jak dynamicky se trh v posledních letech rozvíjí a jak silnou pozici má Praha a okolí, kde je koncentrováno 38% všech komerčních ploch z ČR. Celková plocha dosáhla 7,97 milionu m2 a téměř překonala hranici 8 milionů. V celkových číslech za ČR je neobsazenost prostor na úrovni 4,8% NÁJEMNÉ A VÝHLED Nájemné Nájemné za nejlepší prostory v Praze a Brně bylo v rozmezí 4,25-4,7 EUR/m2/měsíc, další poptávané regiony jako je Ostrava, Plzeň či Ústí nad Labem mají nájemné v rozmezí 4-4,35 EUR/m2/měsíc. Výhled V současné době je ve výstavbě kolem m2 nových ploch, 46% je již pronajato. Všechny plochy jsou plánované k dokončení ještě v roce 219. To by přivedlo celkový objem dokončených ploch za rok 219 na úroveň 69 tisíc m2. To je sice pod úrovní posledních dvou let, avšak výrazně nad 1 letým průměrem ( 46 ). na konci Q1 218, což je meziroční nárůst o,5 procentního bodu. Je to celkem 38 3 m2 ploch připravených k nastěhování. Dostupnost velkých ploch se nezměnila, v celé ČR bylo pouze devět budov, které by byly schopny přivítat nájemce s plochou nad 1_ m2. Poptávka Hrubý objem pronájmů dosáhl 384_7 m2, což je ve srovnání s předchozím čtvrtletím 24% nárůst, v meziročním srovnání však byla hrubá poptávka o 6% nižší. Čistý objem pronájmů byl naopak meziročně o 53% vyšší. V 1. čtvrtletí 219 jsme zaznamenali jen dva pronájmy nad 15 m2: předpronájem pro Schenker v parku Finapra Mnichovo Hradiště (18 5 m2) a DHL v Prologis Parku Prague D1 West II (16 2 m2) S očekávaným (a částečně se již projevujícím) ekonomickým ochlazením v Německu předpokládáme, že dojde ke změně ve struktuře poptávky: průmyslová výroba a automobilový průmysl se stáhnou z vedoucích pozic při pronájmech a online obchody budou naopak svou pozici posilovat a stanou se hlavním hybatelem. Na trhu jsme již zaznamenali první indikace výrobců, kteří hodlají ČR opustit a přinesou tak na trh prostory z druhé ruky. Na druhou stranu jsou zde stále i výrobci, kteří vnímají český trh jako atraktivní a vhodný pro logistiku i výrobu; potenciálně je v přípravě možná největší hala pro jediného nájemce, která bude proti současnému premiantovi Amazonu o více jak polovinu větší, pokud jej schválí úřady.

9 9 graf 1: OBJEM PRŮMYSLOVÝCH PLOCH V KRAJÍCH ČR (v tisících m 2 ) Obsazené plochy Volné plochy Praha a okolí Plzeňský kraj Jihomoravský kraj Moravskoslezský kraj Středočeský kraj Ústecký kraj Ostatních 8 krajů 5 1, 1,5 2, 2,5 3, GRAF 11: ROČNÍ OBJEM DOKONČENÝCH PROSTOR Dokončené Připravované GRAF 12: OBJEM PRONÁJMŮ Čistý objem pronájmů Renegociace 1,75 1,5 1,25 1, Q1 219 Zdroj pro grafy 1-12: Industrial Research Forum, Colliers International

10 FOR MORE INFORMATION ODDĚLENÍ Tewfik Sabongui Managing Director Mob RESEARCH & FORECASTING Ondřej Vlk Petr Žalský Head of Office Agency Mob Harry Bannatyne Head of Industrial Agency Mob Andy Thompson Head of Investment Mob This report gives information based primarily on Colliers International data, which may be helpful in anticipating trends in the property sector. However, no warranty is given as to the accuracy of, and no liability for negligence is accepted in relation to, the forecasts, figures or conclusions contained in this report and they must not be relied on for investment or any other purposes. This report does not constitute and must not be treated as investment or valuation advice or an offer to buy or sell property. (January 219) 219 Colliers International. Colliers International is the licensed trading name of Colliers International Property Advisers UK LLP which is a limited liability partnership registered in England and Wales with registered number OC Our registered office is at 5 George Street, London W1U 7GA. Na Příkopě 859/22 Slovanský dům B/C 11 Praha 1