Znalecký posudek č. 3514-935/2016 Objednatel: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky a podílu na pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 18.10. 2016 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 20.10.2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 219,228/10, obec Nová Ves v Horách, kat. území Nová Ves v Horách, okres Most a podílu ve výši 44/727 na společných částech domu, na parc. č. st. 281, st. 282 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 219/10 Adresa: č. p. 219 Kraj: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Nová Ves v Horách Obec: Nová Ves v Horách Počet obyvatel: 470 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.10.2016 za přítomnosti paní notářky Mgr. Salajkové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 20.10.2016 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje zjištěné při prohlídce dne 18.10.2016 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: Krobová Helena, č. p. 219, 43545 Nová Ves v Horách bytová jednotka č. 10 Vlastnické údaje k datu ocenění: Krobová Helena, č. p. 219, 43545 Nová Ves v Horách bytová jednotka č. 10 Nemovitosti: Bytová jednotka č. 219,228/10, obec Nová Ves v Horách, kat. území Nová Ves v Horách, okres Most, a podíl na parc. č. St. 281, st. 282 ve výši 44/727 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 219,228/10, obec Nová Ves v Horách, kat. území Nová Ves v Horách, okres Most Slovní popis Oceňovaná bytová jednotka se nachází v typovém panelovém bytovém domě o dvou nadzemních podlažích, s jedním podzemním podlažím, s půdou. Konstrukci domu tvoří železobetonové panely, základy jsou železobetonové izolované. Stropy objektu jsou železobetonové montované. Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky objektu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří eternitové šablony. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dům byl postaven v roce 1986. Společné části domu: dva vchody do domu, schodiště, prostory v suterénu. Zdivo bytového domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střecha bytového domu je bez viditelných vad. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o standardně řešený bytový dům s dobrou údržbou. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží výše popsaného bytového domu. Dispozice bytové jednotky je 2+kk. Popis místností bytové jednotky : vstupní chodba 7 m2 WC 1,5 m2 koupelna 2,8 m 2 obývací pokoj 19, 7 m2 kuchyň. kout 5,25 m2 ložnice 15,5 m2 komora na chodbě nezjištěno (uzamčeno), stejně tak sklepní kóje. Okna v objektu jsou dřevěná s dvojsklem. Všechna jsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností objektu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Bytové jádro v jednotce je původní umakartové. Koupelna je vybavena sprchovým koutem, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v bytě jsou dřevěné prosklené, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře jednotky jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení bytu: původní vestavěná skříň, běžné osvětlovací lustry, původní kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Byt je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny 3
do kanalizace, plynovod je zaveden. Vytápění v jednotce je řešeno dodávkově z domovní kotelny, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen dodávkově z domovní kotelny. V obytných místnostech tvoří podlahu PVC, v koupelně tvoří podlahu PVC, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC. Zdivo bytové jednotky je místy poškozené a nachází se ve stavu, kdy by byla vhodná rekonstrukce. Okna se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Vybavení jednotky je původní a nachází se ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Jedná se o standardně řešenou bytovou jednotku s mírně zanedbanou údržbou. Na okolním obecním pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se objekt nachází ve střední části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. V lokalitě nejsou v blízkém dosahu obchody, je nutné kvůli nim dojíždět. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Ohledně úředních záležitostí je nutné za některými dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u bytového domu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis bytového domu: Typ bytového domu: typový panelový bytový dům Počet nadzemních podlaží : 2 + půda Počet podzemních podlaží : 1 Dům byl postaven v roce: 1986 (stáří 30 let) Rok rekonstrukce domu: / Rozsah rekonstrukce domu: V roce 2007 byl vyměněn plynový kotel v suterénu a svislé topné rozvody Základy : železobetonové izolované Konstrukce : panelová konstrukce Stropy : železobetonové montované Střecha : sedlová Krytina střechy : eternit 4
Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Společné prostory bytového domu : Popis stavu bytového domu : Vady bytového domu : plechové-pozinkované břízolit vápenocementové dva vchody do domu, schodiště, suterén standardní bytový dům s dobrou údržbou vady zdiva - bez viditelných vad, chybí zateplení, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou Popis bytové jednotky Dispozice bytové jednotky : Podlaží bytové jednotky : 2 2+kk Rok rekonstrukce jednotky: / Rozsah rekonstrukce jednotky: Původní stav Bytové jádro: Původní stav Typ oken v jednotce : dřevěná s dvojsklem, v oknech jsou instalovány žaluzie Orientace oken obytných místností : orientace obytných místností na jihovýchodní/jihozápadní stranu Vybavení koupelny : sprchový kout Toaleta : klasická splachovací toaleta Vstupní dveře : dřevěné bez bezpečnostních prvků Typ zárubní: ocelové Vnitřní dveře : dřevěné prosklené Osvětlovací technika : běžné osvětlovací prvky - lustry Klimatizace : ne Pohybový alarm a kamerový systém : ne Vestavěné skříně : ano Kuchyňská linka : ano, bez vestavěných spotřebičů vstupní chodba 7 m2 WC 1,5 m2 Popis místností a rozměry v m2 Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v bytě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v bytě : koupelna 2,8 m 2 obývací pokoj 19, 7 m2 kuchyň. kout 5,25 m2 ložnice 15,5 m2 komora na chodba - uzamčeno připojení k rozvodné síti, 380 a 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k obecní kanalizaci ano domovní kotelna závěsné radiátory domovní kotelna Podlahy v bytě : v obytných místnostech - PVC, v koupelně - PVC, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - PVC Popis stavu bytové jednotky : standardní bytová jednotka se zanedbanou údržbou 5
Vady bytové jednotky : vady zdiva - poškozený prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady oken - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady vybavení - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou Popis pozemku bytového domu Trvalé porosty na zahradě : okrasné dřeviny Venkovní stavby : / Sklon pozemku : mírně svažitý Oplocení : neoplocený Přístupová cesta k objektu : přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : bytový dům se nachází ve střední části obce dostupnost obchodů - nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů pouze částečná, nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u bytového domu kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace: / 6
7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 18.10. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 18.10.2016. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7
B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,01 8
Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1,030 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 219/10 11 i = 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Index Koef. Upr. cena 9
[Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 191,- 1,030 196,73 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.281 252,00 196,73 49 575,96 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 282 251,00 196,73 49 379,23 Stavební pozemky - celkem 503,00 98 955,19 Pozemky - zjištěná cena = 98 955,19 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 98 955,19Kč 98 955,19 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 98 955,19 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 419,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt č. 219/10: 52 * 1,00 = 52,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 52,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní II 0,00 světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje II -0,01 10
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,850 = 0,600 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 419,- Kč/m 2 * 0,600 = 3 851,40 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 52,00 m 2 * 3 851,40 Kč/m 2 * 1,000 * 1,030= 206 280,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 206 280,98 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 98 955,19 Kč Spoluvlastnický podíl: 44 / 727 Hodnota spoluvlastnického podílu: 98 955,19 Kč * 44 / 727 = 5 989,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 5 989,03 Kč Byt č. 219/10 - zjištěná cena = 212 270,01 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 219/10 212 270,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 212 270,- Kč Celkem 212 270,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 212 270,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 212 270,- Kč 11
II. Ocenění srovnávací metodou Bytová jednotka č. 219/10, obec Nová Ves v Horách, kat. území Nová Ves v Horách, okres Most, a parc. č. St. 281, st. 282 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita - K1 Bytová jednotka č. 219/10, Nová Ves v Horách, podíl 44/727 na společných Oceňovaný prostorách a objekt pozemcích podlahová plocha bytu v m2 - K2 stav - K3 konstrukce - K4 52 m2 v původním stavu, k rekonstrukci panel další vlastnosti - K5 2. podlaží, umakartové jádro, komora, sklepní kóje 1 ul. Hornická, Meziboří 62 m2 v původním stavu, k rekonstrukci cihla 2. podlaží, balkon, 2 ul. Okružní, Meziboří 40 m2 v původním stavu, k rekonstrukci cihla masážní sprchový kout 3 Horní Litvínov, Litvínov 55 m2 v původním stavu, k rekonstrukci cihla oplocený areál 12
Cena požadovaná resp. Zaplacená za 1 m2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K-4 konstrukce K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K5 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího č. 1 4 516,0 0,95 2 4 725,0 0,95 3 5 254,0 0,95 4290, 2 1,1 1 1 1,1 1 1 1,21 3 546 4488, 75 1,1 1 1 1,1 1 1 1,21 3 710 4991, 1,391 3 1,15 1 1,1 1,1 1 1 5 3 587 Celkem průměr 3 614 Minimum 3 546 Maximum 3 710 Směrodatná výběrová odchylka - s 85 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 3 529 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 3 699 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci objektu K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Do výběru byly zařazovány objekty s co nejvyšší podobností z nejbližších lokalit. Výsledná cena dle srovnávací metody: 3614 * 52 = 187 928,- Kč. Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: 188 000,-- Kč 13
C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota 212 270,- Kč 188 000,- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu bytové jednotky, včetně podílu na společných částech domu a pozemcích v daném místě a čase na: 190 000,-- Kč Slovy: Jednostodevadesáttisíckorun V Praze, dne 20.10.2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Aleš Novák D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3514-935/2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 14
Výpisy z el. verze KN 15
16
Ortofotomapa Fotodokumentace 17
18
19
pp SroSr ovnávané nemovitosti 20
Srovnávané nemovitosti 21
22
23