ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5942/2018 NEMOVITÁ VĚC: Komerční areál Slezské univerzity v Opavě ul. Gustawa Morcinka 1112 na vlastních pozemcích a pozemků parc.č. 3261 a parc.č. 3262, k.ú. Karviná-město Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Karviná, k.ú. Karviná-město Adresa nemovité věci: Gustawa Morcinka 1112/2, 735 06 Karviná OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Slezská univerzita v Opavě Na Rybníčku 6262/1, 746 01 Opava ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje nemovitých věcí formou dobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 4 900 000 Kč Stav ke dni : 13.2.2018 Datum místního šetření: 9.3.2017 Za přítomnosti: Ing. Valchové - zástupce vlastníka Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Praze, dne 16.2.2018
Znalecký úkol NÁLEZ Vypracovat aktualizaci znaleckého posudku č. 5900/2017 s odhadem ceny obvyklé v místě a čase komerčního areálu Slezské univerzity v Opavě ul. Gustawa Morcinka 1112 na vlastních pozemcích a pozemků parc.č. 3261 a parc.č. 3262, k.ú. Karviná-město, obec Karviná, Moravskoslezský kraj. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem stanovení prodejní ceny pro prodej formou veřejné dobrovolné dražby. Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací - Metoda výnosová - Metoda střední hodnoty váženého průměru dle Naegeliho Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Metoda zjištění věcné hodnoty: je založena na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při ocenění touto metodou se zjišťují hodnoty zastavěné plochy, obestavěného prostoru objektů, průměrné ceny za příslušnou měrnou jednotku, skutečné opotřebení. Věcná hodnota, ve výsledku potom odpovídá nákladům, které je zapotřebí vynaložit na pořízení průměrně opotřebovaného majetku stejného stáří, obdobných vlastností a přiměřené intenzity užívání. Metoda výnosová: teoretickým základem oceňování výnosovou metodou je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Případný investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Tento tok příjmů může být odvozen buď ze současného využití oceňovaného majetku, nebo dopočtem předpokládaného využití dalších pronajímatelných ploch. Do nákladů jsou zahrnuty výdaje na pojištění, daňové poplatky a jiné provozní náklady. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů jednotlivých nemovitostí. Vzhledem k tomu, že není možné vyhledat dostatečný počet srovnatelných komerčních objektů pro školství realizovaných prodejem či v nabídce na prodej nebyla porovnávací metoda použita, neboť by nebyla porovnávací hodnota dostatečně objektivní. - 2 -
Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná, ze dne 15.2.2018 - snímek katastrální mapy pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná pořízený dálkovým nahlížením do KN - kopie půdorysů objektů - pasport budovy - číselník místností - kopie kolaudačních rozhodnutí 5 ks - odhad obvyklé ceny č. OC 01/2013 ze dne 14.6.2013 vypracovaný Ing. Ivo Klusem - ekonomické podklady předložené vlastníkem - aktualizovaný přehled nájemníků k srpnu 2017 - aktualizované informace o nájmech a stavu objektů k datu ocenění poskytnuté zástupcem vlastníka - znalecký posudek č. 5900/2017 vypracovaný znaleckým ústavem MONTEKALA, spol. s r.o. - kopie územního plánu statutárního města Karviná - skutečnosti zjištěné a zaměřené při místním šetření - informace z realitních serverů - fotografie při místním šetření Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná ze dne 15.2.2018 oddíl A vlastník, jiný oprávněný: Vlastnické právo Slezská univerzita v Opavě, Na Rybníčku 626/1, Předměstí, 746 01 Opava, IČ: 47813059 oddíl B - nemovitosti: POZEMKY - pozemek parc.č. 3261 o výměře 13982 m 2, ostatní plocha, zeleň - pozemek parc.č. 3262 o výměře 2085 m 2, zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: obč. vybvavenost Nové Město č.p. 1112, stavba stojí na pozemku parc.č. 3262 oddíl B1 - jiná práva: - věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 1.7.1997, právní účinky vkladu ke dni 14.7.1997, pro pozemek parc.č. 3262, povinnost pozemek parc.č. 3200/1, dle smlouvy o věcném břemeni V3 1463/1997, Z-1000852/1997-803 - věcné břemeno chůze a jízdy ze dne 4.6.1997, právní účinky vkladu ke dni 18.6.1997, pro pozemek parc.č. 3262, povinnost pozemek parc.č. 3145/21, dle smlouvy o věcném břemeni V3 1254/1997, Z-1000895/1997-803 oddíl C - omezení vlastnického práva: - věcné břemeno (podle listiny) právo umístit a provozovat rozvodné tepelné zařízení právo vstupovat a vjíždět v souvislosti se zařízením, provozem, údržbou, opravami, změnami, odstraňováním havárií a likvidací rozvodného tepelného zařízení ( k části pozemku dle GP 4067-684/2007) pro Veolia Energie ČR, a.s., Ostrava, IČ 45193410, povinnost pro parcelu č. 3261 a č. 3262, dle smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 3.11.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 14.11.2008, V-5436/2008-803 - věcné břemeno (podle listiny), umístění a provozování podzemního vedení komunikační sítě, právo chůze a jízdy za účelem zajišťování provozu, údržby a oprav, případné rekonstrukce a odstranění vedení komunikační sítě (k části pozemku dle G.P.5139-838/2013) pro PODA a.s., Ostrava, IČ 25816179, dle smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 15.7.2014 právní účinky zápisu ke dni 31.7.2014, zápis proveden dne 27.8.2014 V-4816/2014-803 - 3 -
Celkový popis Předmětem ocenění je komerční komplex tří vzájemně propojených budov, garáže a spojovacího krčku, který je tvořen hlavní budovou A, spojovacím krčkem D, tělocvičnou B, objektem knihovny (mateřské školy) C a garáží F, podíl tělocvičny je spojovací chodba E. Areál byl dle poskytnutých informací postaven cca v roce 1950. Komerční areál se nachází v severní části města Karviná, městská část Nové Město, v ulici Gustawa Morcinka, s přístupem z třídy Osvobození či z ulice Fučíkova. Jedná se o lokalitu smíšené bytové a komerční obslužné zástavby s dobrou dopravní dostupností do centra a s kompletní občansko-obchodní infrastrukturou v dostupné vzdálenosti. Pozemky jsou napojené na elektro, vodovod, kanalizaci, plyn a dálkové topení. Předmět ocenění se nachází dle územního plánu statutárního města Karviná v území funkčního využití ploch U-O - zóna občanské vybavenosti, č.1 - zařízení školství pro děti a mládež. Stavebně technický stav předmětu ocenění je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken a instalací měření a regulace vytápění, s opotřebením odpovídající stáří a pouze nezbytné údržbě. V nedávné době došlo k poškození vodovodního rozvodu a tím poškození omítek a výmalby ve dvou podlažích hlavní budovy. Silné stránky Vzhledem k tomu, že se zástupcem vlastníka byla provedena prohlídka pronajímatelných prostor a že byla předložena částečná stavební dokumentace zástupcem vlastníka a další podklady, byly veškeré výpočty uskutečněny z hodnot a skutečností ze stavební dokumentace, z poskytnutého podkladu a kontrolních hodnot naměřených při místním šetření a z kontrolních hodnot naměřených a zjištěných při místním šetření. Současně byl posouzen stavebně technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Vzhledem k tomu, že objekt byl postupně opravován a později také rekonstruován a tím došlo k prodloužené životnosti některých konstrukčních prvků, byla pro objektivní posouzení další životnosti a stupně opotřebení objektu použita analytická metoda. 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Budova A s krčkem D 1.2. Budova B tělocvična s chodbou E 1.3. Budova C knihovna 1.4. Budova F garáž 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Venkovní úpravy 3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky 4. Výnosová hodnota 4.1. Komerční areál č.p. 1112 OBSAH - 4 -
1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. Budova A s krčkem D Jedná se o hlavní budovu A, která je z větší části podsklepená a má 4 NP a navazující krček - budova D, který je částečně podsklepený a má 1 NP. Dle poskytnutých informací byl objekt zkolaudován v roce 1952. Objekt je provozně propojený přes spojovací krček s objektem B. Objekt je nepravidelného půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s ne zcela funkční izolací. Obvodový plášť je z panelů a zděný, příčky jsou zděné. Stropní konstrukce jsou ŽB, střecha mírné sedlo a střešní krytinou asfaltových pasů a z pozinkovaných plechů, nad aulou a nad krčkem hydrofólie. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější fasáda vápenocementové a břízolitové, poškozené. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou, teraco a PVC. Okna jsou plastová, dveře jsou ploché dřevěné plné či prosklené v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.PP. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod, plyn a dálkové vytápění. Součástí objektu je EZS, PC síť, schodišťový hydrant, malý nákladní výtah z 1.PP do 1.NP a ICR (individuální regulace vytápění). Stavebně technický stav je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken a instalací měření a regulace vytápění, s opotřebením odpovídající stáří a pouze nezbytné údržbě. V nedávné době došlo k poškození vodovodního rozvodu a tím poškození omítek a výmalby ve dvou podlažích hlavní budovy. Dispoziční členění: 1.PP: kotelna, sklady, pomocné pro bývalou kuchyň, chodba, sklep pod jevištěm 1.NP: vstup se zádveřím, šatna, původně byt školníka, chodba, 2x vnitřní schodiště, učebny, kanceláře nájemců, sklady, sociální zařízení, aula 2 NP až 4.NP: chodba, učebny, kanceláře, kabinety, sociální zařízení Závady vizuálně zjištěné znalcem: - poškozená vnější omítka na mnoha místech - zvýšené opotřebení povrchů podlah - zvýšená vlhkost v podzemním podlaží - nelze pronajmout Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1263 Nemovitá věc je součástí pozemku Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 49,85*10,50+4,05*2,14+3,14*3,00+10,85*(6,66+7,77 = 740,54 )/2+11,50*10,50 1.NP 54,15*10,50+7,95*1,25+16,10*(10,89+14,30)/2+2*(4 = 1 166,84,05*2,17+3,14*3,00+10,85*(6,66+7,77)/2)+(14,55+1 2,05)/2*5,40+11,50*10,5-5 -
2.NP 54,15*10,50+7,90*1,40 = 579,64 3.NP 54,15*10,50+7,90*1,40 = 579,64 4.NP 54,15*10,50+7,90*1,40 = 579,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.PP 740,54 m 2 2,70 m 1 999,46 1.NP 1 166,84 m 2 3,50 m 4 083,94 2.NP 579,64 m 2 3,80 m 2 202,63 3.NP 579,64 m 2 3,80 m 2 202,63 4.NP 579,64 m 2 3,45 m 1 999,76 Součet 3 646,30 m 2 12 488,42 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 12 488,42 / 3 646,30 = 3,42 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 3 646,30 / 5 = 729,26 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (49,85*10,50+4,05*2,14+3,14*3,00+10,85*(6,66 = 2 177,98 m 3 +7,77)/2+11,50*10,50)*(2,70+0,10)+(10,80*7,80 *1,24) 1.NP (54,15*10,50+7,95*1,25+2*(4,05*2,17+3,14*3,0 = 4 422,60 m 3 0+10,85*(6,66+7,77)/2)+(14,55+12,05)/2*5,40+1 1,50*10,5)*(3,50) +(16,10*(10,89+14,30)/2*5,17) 2.NP (54,15*10,50+7,90*1,40)*(3,80) = 2 202,61 m 3 3.NP (54,15*10,50+7,90*1,40)*(3,80) = 2 202,61 m 3 4.NP (54,15*10,50+7,90*1,40)*(3,45) = 1 999,74 m 3 zastřešení (54,15*10,50+7,90*1,40)*(1,00/2) = 289,82 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 2 177,98 m 3 1.NP NP 4 422,60 m 3 2.NP NP 2 202,61 m 3 3.NP NP 2 202,61 m 3 4.NP NP 1 999,74 m 3 zastřešení Z 289,82 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 13 295,36 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 6 -
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce S 19,20 100 1,00 19,20 3. Stropy S 11,10 100 1,00 11,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 3,10 100 1,00 3,10 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Povrchy podlah S 2,20 100 1,00 2,20 15. Vytápění S 4,10 100 1,00 4,10 16. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100 1,00 2,10 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100 1,00 0,30 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy P 1,00 100 0,46 0,46 25. Ostatní S 6,20 100 1,00 6,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,47 Koeficient vybavení K4: 1,0047 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 7 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,26 66 175 37,71 2,7377 2. Svislé konstrukce S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,11 66 140 47,14 9,0085 3. Stropy S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,04 66 140 47,14 5,2043 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,17 66 110 60,00 3,7020 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,09 8 60 13,33 0,2786 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,60 8 50 16,00 0,0960 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 6,87 66 80 82,50 5,6678 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,09 66 70 94,29 2,9136 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,79 38 40 95,00 1,7005 10. Schody S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,09 66 140 47,14 1,4566 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,19 66 75 88,00 2,8072 13. Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 7,97 8 65 12,31 0,9811 14. Povrchy podlah S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,19 38 50 76,00 1,6644
15. Vytápění S 4,10 50,00 1,00 2,05 2,04 7 35 20,00 0,4080 15. Vytápění S 4,10 50,00 1,00 2,05 2,04 66 80 82,50 1,6830 16. Elektroinstalace S 5,00 100,00 1,00 5,00 4,98 19 40 47,50 2,3655 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 8 40 20,00 0,0600 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,19 19 40 47,50 1,0402 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,09 19 50 38,00 0,7942 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30 19 40 47,50 0,1425 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,59 7 30 23,33 0,3709 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,38 7 40 17,50 0,5915 24. Výtahy P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,46 66 70 94,29 0,4337 25. Ostatní S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,17 38 50 76,00 4,6892 Opotřebení: 50,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 538,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9930 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9291 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9140 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0047 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1220 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 019,08 Plná cena: 13 295,36 m 3 * 5 019,08 Kč/m 3 = 66 730 475,47 Kč Koeficient opotřebení: (1-50,8 % /100) * 0,492 Budova A s krčkem D - zjištěná cena = 32 831 393,93 Kč 1.2. Budova B tělocvična s chodbou E Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt B - tělocvičnu s přístavbou spojovací chodby E. Dle dostupných informací kolaudačního rozhodnutí byl objekt postaven jako celý areál v roce 1952. Objekt je provozně propojený přes spojovací krček s objektem A a spojovací chodbou s objektem C. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o montovanou železobetonovou sloupovou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Obvodový plášť je z keramických či sendvičových ŽB panelů a vyzdívky. Krov železobetonový, střecha mírné sedlo, střešní krytina pozinkovaný plech. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech, bleskosvod osazen. Podlaha dřevěné parkety na hranici životnosti. Okna jsou plastová. Dveře jsou ploché dřevěné v ocelových zárubních. Vytápění a ohřev vody je centrální z výměníku umístěném v 1.PP objektu A. Objekt je napojen na elektro. Stavebně technický stav je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken a instalací měření a regulace vytápění, s opotřebením odpovídající stáří a pouze nezbytné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP : chodba, tělocvična Závady vizuálně zjištěné znalcem: - zvýšené opotřebení podlahy na hranici životnosti - poškozená vnější omítka na mnoha místech - 8 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: C. školy,univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových tyčových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1263 Nemovitá věc je součástí pozemku Přístavby, nástavby a vestavby Název Chodba Popis Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 22,65*13,45 = 304,64 1.NP 22,65*2,30+9,50*3,80 = 88,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Přístavby Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP Původní část 304,64 m 2 5,50 m 1 675,52 1.NP Chodba 88,20 m 2 2,00 m 176,40 Součet 392,84 m 2 1 851,92 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 851,92 / 392,84 = 4,71 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 392,84 / 2 = 196,42 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (22,65*13,45)*(5,50) = 1 675,53 m 3 1.NP (22,65*2,30+9,50*3,80)*(2,00) = 176,39 m 3 zastřešení (22,65*13,45)*(1,50/2)+(22,65*2,30+9,50*3,80)* (0,30/2) = 241,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Přístavby Typ Obestavěný prostor 1.NP Původní část NP 1 675,53 m 3 1.NP Chodba NP 176,39 m 3 zastřešení Původní část Z 241,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 093,63 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4-9 -
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce S 19,20 100 1,00 19,20 3. Stropy S 11,10 100 1,00 11,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické C 1,80 100 0,00 0,00 10. Schody C 3,10 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,20 100 1,00 2,20 15. Vytápění S 4,10 100 1,00 4,10 16. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 2,10 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 1,60 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,40 100 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 76,50 Koeficient vybavení K4: 0,7650 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,54 66 175 37,71 3,5975 2. Svislé konstrukce S 19,20 100,00 1,00 19,20 25,10 66 140 47,14 11,8321 3. Stropy S 11,10 100,00 1,00 11,10 14,51 66 140 47,14 6,8400 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 8,10 66 110 60,00 4,8600 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,75 38 60 63,33 1,7416 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,78 38 55 69,09 0,5389 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 9,02 38 65 58,46 5,2731 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,05 66 70 94,29 3,8187 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,18 66 70 94,29 3,9413 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,80 8 60 13,33 0,9064 14. Povrchy podlah S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,88 66 70 94,29 2,7156 15. Vytápění S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,36 66 70 94,29 5,0539 16. Elektroinstalace S 5,00 100,00 1,00 5,00 6,54 38 40 95,00 6,2130 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,39 38 40 95,00 0,3705-10 -
Opotřebení: 57,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 538,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9930 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9536 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7459 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7650 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1220 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 201,01 Plná cena: 2 093,63 m 3 * 3 201,01 Kč/m 3 = 6 701 730,57 Kč Koeficient opotřebení: (1-57,7 % /100) * 0,423 Budova B tělocvična s chodbou E - zjištěná cena = 2 834 832,03 Kč 1.3. Budova C knihovna Jedná se o nepodsklepenou budovu C (knihovnu či mateřskou školu), která má 2 NP. Dle poskytnutých informací byl objekt postaven v roce 1960. Objekt je provozně propojený přes spojovací chodbu a krček s objektem A. V roce 1996 proběhla rekolaudace na mateřskou školu. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o zděnou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Stropní konstrukce jsou ŽB, střecha pultová a střešní krytina asfaltové pasy. Klempířské konstrukce jsou pozinkovaný plech. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější fasáda břízolitová, poškozené. Podlaha je pokryta keramickou dlažbou a PVC. Okna jsou plastová, dveře jsou ploché dřevěné plné či prosklené v ocelových zárubních. Vytápění je centrální z výměníku umístěném v 1.PP objektu A, pro ohřev vody instalován el. bojer, v současné době nefunkční. Objekt je napojen na elektro, kanalizaci, vodovod a centrální vytápění. Stavebně technický stav je dobrý až mírně zhoršený, s provedenou výměnou oken, s opotřebením odpovídající stáří a pouze nezbytné údržbě. Dispoziční členění: 1.NP: vstup se zádveřím, chodba, schodiště, šatny, sociální zařízení, herna, kanceláře, kuchyňka 2 NP: chodba, učebny, kanceláře, sociální zařízení Závady vizuálně zjištěné znalcem: - poškozená vnější omítka - zvýšené opotřebení povrchů podlah - nefunkční ohřev TUV Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: C. školy, univerzity a budovy pro výzkum Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1263 Nemovitá věc je součástí pozemku - 11 -
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 36,90*9,15 = 337,64 2.NP 36,90*9,15 = 337,64 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 337,64 m 2 3,60 m 1 215,50 2.NP 337,64 m 2 3,60 m 1 215,50 Součet 675,28 m 2 2 431,00 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 2 431,00 / 675,28 = 3,60 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 675,28 / 2 = 337,64 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (36,90*9,15)*(3,60+0,10) = 1 249,25 m 3 2.NP (36,90*9,15)*(3,60+0,03) = 1 225,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 1 249,25 m 3 2.NP NP 1 225,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 474,87 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100 1,00 7,30 2. Svislé konstrukce S 19,20 100 1,00 19,20 3. Stropy S 11,10 100 1,00 11,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 3,10 100 1,00 3,10 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20-12 -
12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,20 100 1,00 2,20 15. Vytápění S 4,10 100 1,00 4,10 16. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100 1,00 2,10 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100 1,00 0,30 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100 1,00 1,60 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 6,20 100 1,00 6,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,20 Koeficient vybavení K4: 0,9720 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 13 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,51 58 175 33,14 2,4888 2. Svislé konstrukce S 19,20 100,00 1,00 19,20 19,75 58 140 41,43 8,1824 3. Stropy S 11,10 100,00 1,00 11,10 11,42 58 140 41,43 4,7313 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,38 58 110 52,73 3,3642 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,16 58 60 96,67 2,0881 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,62 38 57 66,67 0,4134 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,10 38 65 58,46 4,1507 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,19 58 58 100,00 3,1900 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,85 38 57 66,67 1,2334 10. Schody S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,19 58 140 41,43 1,3216 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,29 58 65 89,23 2,9357 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,35 8 60 13,33 0,7132 14. Povrchy podlah S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,26 38 50 76,00 1,7176 15. Vytápění S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,22 58 60 96,67 4,0795 16. Elektroinstalace S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,14 38 40 95,00 4,8830 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 38 50 76,00 0,2356 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,26 38 40 95,00 2,1470 19. Vnitřní kanalizace S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,16 38 40 95,00 2,0520 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 38 40 95,00 0,2945 21. Ohřev teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,65 38 40 95,00 1,5675 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,50 38 40 95,00 3,3250 25. Ostatní S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,38 38 50 76,00 4,8488 Opotřebení: 60,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 538,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9395 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8833 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9720 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1220 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 487,11 Plná cena: 2 474,87 m 3 * 4 487,11 Kč/m 3 = 11 105 013,93 Kč Koeficient opotřebení: (1-60,0 % /100) * 0,400 Budova C knihovna - zjištěná cena = 4 442 005,57 Kč 1.4. Budova F garáž Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt F - garáž. Dle poskytnutých informací byl objekt postaven spolu s objektem C v roce 1960. Objekt je obdélníkového půdorysu na parcele č. 3262. Z hlediska konstrukčního se jedná o zděnou konstrukci. Základy jsou betonové s funkční izolací. Stropní konstrukce jsou ŽB, střecha pultová a střešní krytina a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější fasáda hladká, poškozená. Podlaha hrubá betonová, okna kovová jednoduchá, dveře dřevěné laťované, vrata kovová. Do objektu je zavedeno pouze elektro. Stavebně technický stav je zhoršený, se zvýšeným opotřebením a prováděné pouze nezbytné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: R. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Nemovitá věc je součástí pozemku Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 8,60*8,50+3,25*0,35 = 74,24 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 74,24 m 2 2,40 m 178,18 Součet 74,24 m 2 178,18 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 178,18 / 74,24 = 2,40 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 74,24 / 1 = 74,24 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (8,60*8,50+3,25*0,35)*(2,40) = 178,17 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) - 14 -
Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 178,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 178,17 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10,90 100 1,00 10,90 2. Svislé konstrukce S 25,80 100 1,00 25,80 3. Stropy C 12,00 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 6,30 100 1,00 6,30 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,30 100 1,00 4,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,00 100 1,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,20 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,30 100 1,00 2,30 12. Vrata S 2,70 100 1,00 2,70 13. Okna S 3,30 100 1,00 3,30 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 1,20 100 1,00 1,20 16. Elektroinstalace S 7,20 100 1,00 7,20 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 1,90 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,00 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,80 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 73,10 Koeficient vybavení K4: 0,7310 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 460,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0089 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1750 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7310 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1640 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 764,90-15 -
Plná cena: 178,17 m 3 * 4 764,90 Kč/m 3 = 848 962,23 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 58 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 58 / 65 = 89,2 % Koeficient opotřebení: (1-89,2 % / 100) * 0,108 Budova F garáž - zjištěná cena = 91 687,92 Kč 2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Venkovní úpravy Jedná se o venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem, které tvoří přípojky IS- elektro, vodovod, kanalizace, plynovod, zpevněné plochy asfaltové, zpevněné plochy dlážděné, oplocení s vraty a vrátky. Závady vizuálně zjištěné znalcem: - asfaltové povrchy zpevněných ploch s opotřebením na či za hranicí životnosti - oplocení s opotřebením na hranicí životnosti Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Nemovitá věc je součástí pozemku Počet: 1,00 35.1. Jiné - počet Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/] = 4 900 000,- Základní cena upravená cena [Kč/] = 4 900 000,- Plná cena: 1,00 * 4 900 000,- Kč/ = 4 900 000,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 50 = 76,0 % Koeficient opotřebení: (1-76,0 % / 100) * 0,240 Venkovní úpravy - zjištěná cena = 1 176 000,- Kč - 16 -
3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky Srovnávací indexová metoda Jedná se o rovinné pozemky zastavěné objekty oceňovaného areálu, dále zpevněnými plochami uvnitř areálu, příjezdovými a přístupovými plochami a také tvořící okolní zeleň. Pozemky jsou oceněny porovnáním nabídkových cen z realitních serverů sreality.cz komerčních pozemků. Cenová mapa pozemků města Karviná byla v roce 2012 ukončena. Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Karviná - Nové Město A:0,85, B:1,00, C:1,20, D:1,30, E:1,00, F:1,35 260, 1,79 145,25 Karviná - Hranice A:0,85, B:1,00, C:1,20, D:1,30, E:1,00, F:1,35 470, 1,79 262,57 Karviná - Hranice A:0,85, B:1,00, C:1,20, D:1,30, E:1,00, F:1,35 450, 1,79 251,40 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 219,74 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: 0,90 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 50 000 až 100 000 1,20 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou 1,00 Celkový index * 2,11 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 462,77 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] ostatní plocha 3261 13 982 zastavěná plocha a nádvoří 3262 2 085 Celková výměra oceňovaných pozemků 16 067 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 16 067 m 2 * 462,77 Kč/m 2 = 7 435 325,59 Výsledná cena = 7 435 325,59 Kč - 17 -
4. Výnosová hodnota 4.1. Komerční areál č.p. 1112 Pro stanovení výnosové hodnoty byly předloženy vlastníkem ekonomické údaje o výnosech z pronajatých prostor a částečné provozní náklady. Dle aktuálních informací největší nájemce, Úřad práce, ukončil nájem. Střední odborná škola managementu a práva (SOŠMP) rozšířila pronájem o další plochy v budově C. Z tohoto důvodu jsou výnosy za volné pro výpočet výnosové hodnoty dopočteny dle obvyklého nájemného v místě. Nákladové hodnoty byly dopočteny dle obvyklých parametrů k srovnatelnému souboru nemovitostí. Pro objektivní dopočet očekávaných výnosů dle obvyklého nájemného v místě z pronájmu jsem vycházel z nabídek komerčních prostor na realitních serverech, z aktuálního nájemného areálu dle nájemních smluv a umístění areálu na okrajové části města. V nabídce realitních serverů pro oblast Karviná-Nové Město jsou nabídky pronájmu kancelářských prostor v intervalu 42,-Kč/m 2 /měsíc - 156,-Kč/m 2 /měsíc (960,-Kč/m 2 /rok - 1872,-Kč/m 2 /rok) a skladových prostor o v intervalu 26,-Kč/m 2 /měsíc - 55,-Kč/m 2 /měsíc (3150,-Kč/m 2 /rok - 660,-Kč/m 2 /rok). Na základě parametrů pronajímatelných ploch, nabídce v převisu nad poptávkou a zejména s využitím dle územního plánu pouze pro školství odhaduji nájemné ve spodní úrovni: - u kancelářských prostor či učeben 70,-Kč/ m 2 /měsíc, (840,-Kč/m2/rok) - u skladových prostor 30,-Kč/ m 2 /měsíc, (360,-Kč/m2/rok) - u komerčních ploch pro tělovýchovu 50,-Kč/ m 2 /měsíc, (600,-Kč/m2/rok) - u parkovacích stání 500,-Kč/ park.stání/měsíc, (6.000,-Kč/park.stání/rok) - u bytu 4 500,-Kč/ byt/měsíc, (54.000,-Kč/byt/rok) Rozdělní ploch dle budov a využití Podlaží ubytování kancelář, učebna sklady garáž tělocvičny ostatní-chodby,schody, hygien.zař, kuchyňka, tech.m. celkem Budova A 1.PP 274,65 244,27 518,92 1.NP 101,53 278,88 105,27 421,29 906,97 2.NP 267,77 188,29 456,06 3.NP 300,15 193,15 493,30 4.NP 299,83 191,10 490,93 celkem 101,53 1 146,63 379,92 0,00 0,00 1 238,10 2 866,18 Spojovací krček D 1.PP 49,80 49,8 1.NP 23,17 80,87 104,04 celkem 0 0 72,97 0 0 80,87 153,84 Budova B tělocvična 1.NP 262,99 262,99 celkem 0 0 0 0 262,99 0 262,99 Budova C 1.NP 154,65 8,12 112,38 275,15 2.NP 172,53 4,32 99,42 276,27 celkem 0 327,18 12,44 0 0 211,8 551,42 Garáž F 1.NP 8,10 43,99 7,9 59,99 celkem 0 0 8,10 43,99 0 7,9 59,99 Celkem 101,53 1 473,81 473,43 43,99 262,99 1 538,67 3 894,42-18 -
Z předaných podkladů a informací objednavatelem posudku je pronajato: Střední odborná škola managementu a práva (SOŠMP): v budově A: 1.NP - 252,29 m2 ploch (aula, chodby, šatny) za celkové roční nájemné 74 535,10 Kč 2.NP - 30,20 m2 chodby a schodiště za celkové roční nájemné 5 738,00 Kč v budově C: 2.NP - 276,27 m2 učebny a chodby, WC za celkové roční nájemné 90 447,60 Chodby v budovách A,D,E,C - 152,80 m2 za celkové roční nájemné 29 032,00 Řecká obec v Karviné (ŘOK): v budově A: 4.NP - 35,00 m 2 kancelář za celkové roční nájemné 6 000,- Kč PODA: v budově C: 1.NP - 18,39 m 2 za celkové roční nájemné 10 000,- Kč Místní skupina Polského kulturně-osvětového svazu v Karviné (MSPKOSK) v budově C: 1 NP - 98,00 m 2 za celkové roční nájemné 8 400,- Kč Výměry pronajatých prostor byly odečteny od celkové kapacity jednotlivých objektů, to znamená k dopočtu výnosu z nájemného je celková plocha kanceláří snížena. Dále vzhledem ke svému technickému stavu neuvažuji o pronájmu značně vlhkých prostor v 1.PP budovy A. Plochy k dopočtu Podlaží ubytování kancelář, učebna sklady garáž tělocvičny ostatní-chodby,schody, hygien.zař, kuchyňka, tech.m. celkem Budova A 1.PP 0,00 0,00 0,00 1.NP 101,53 138,88 105,27 0,00 345,68 2.NP 267,77 0,00 267,77 3.NP 300,15 0,00 300,15 4.NP 0,00 0,00 0,00 celkem 101,53 706,80 105,27 0,00 0,00 0,00 913,60 Sspojovací krček D 1.PP 49,8 49,8 1.NP 23,17 0 23,17 celkem 0 0 72,97 0 0 0 72,97 Budova B tělocvična 1.NP 262,99 262,99 celkem 0 0 0 0 262,99 0 262,99 Budova C 1.NP 36,25 8,12 0 44,37 2.NP 0 0 0 0 celkem 0 36,25 8,12 0 0 0 44,37 Garáž F 1.NP 8,1 43,99 0 52,09 celkem 0 0 8,1 43,99 0 0 52,09 Celkem 101,53 743,05 194,46 43,99 262,99 0,00 1 346,02-19 -
Vzhledem k výraznému převisu nabídky nad poptávkou pronajímatelných kancelářských ploch, převisu nabídky nad poptávkou výukových ploch z titulu snižování počtu obyvatel v místě odstěhováním do oblastí lepších pracovních příležitostí a také velké nepronajaté plochy areálu k pronajmutí (cca 1 500 m 2 ) byl, pro objektivní posouzení očekávaného výnosu s ohledem na riziko zajištění pronájmu všech možných pronajímatelných prostor, výnos z pronájmu snížen o 40 % zohledňující případné riziko výpadku předpokládaného očekávaného výnosu z pronájmu možných pronajímatelných ploch. Je počítáno s dosahovaným procentem pronajmutí prostor 60 %. Dále s ohledem objektivního posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitostmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu s nemovitostmi pro převažující využití prostor - pro školství byla obecně užívaná míra kapitalizace pro tyto nemovitosti ve výši 8 %, zvýšena o 4,5 % na 12,5 %, která, jak se domnívám, vystihuje současnou situaci trhu s komerčními nemovitostmi pro školství v místě a pokrývá tím případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné 2.Kancelářské 3.Kancelářské 4.Skladovací 5.Ostatní 6.Kancelářské 7.Kancelářské 8.Kancelářské 9.Kancelářské 10.Skladovací 11.Skladovací 12.Ostatní 13.Kancelářské 14.Skladovací 1.NP byt budova A 1.NP budova A SOŠMP 1.NP budova A DOPOČET 1.NP budova A DOPOČET 2.NP budova A SOŠMP 2.NP budova A DOPOČET 3.NP budova A DOPOČET 4.NP budova A SOŠMP 1.NP budova C MSPKOS 1.PP krček D DOPOČET 1.NP krček D DOPOČET 1.NP tělocvična B DOPOČET 1.NP budova C DOPOČET 1.NP budova C DOPOČET - 20-4 500 54 000 12,50 252 295 6 211 74 535 12,50 139 840 9 722 116 659 12,50 105 360 3 158 37 897 12,50 30 190 478 5 738 12,50 268 840 18 744 224 927 12,50 300 840 21 011 252 126 12,50 474 362 14 289 171 471 12,50 98 700 8 400 12,50 50 360 1 494 17 928 12,50 23 360 695 8 341 12,50 263 600 13 150 157 794 12,50 36 840 2 538 30 450 12,50 8 360 244 2 923 12,50
15.Kancelářské 2.NP budova C 276 327 7 537 90 448 12,50 SOŠMP 16.Kancelářské 1.NP PODA 20 490 833 10 000 12,50 17.Ostatní 1.NP garáže F 52 360 1 563 18 752 12,50 18.Ostatní parkovací stání 6 000 72 000 12,50 12x u tělocvičny 19.Ostatní parkovací stání 12 000 144 000 12,50 24x u budovy A 20.Ostatní 1.NP chodby 153 190 2 419 29 032 12,50 budovy A,D,E,C SOŠMP 21.Kancelářské 4.NP budova A ŘOK 35 171 500 6 000 12,50 Celkový výnos za rok: 1 533 422 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 2 584 Reprodukční cena RC Kč 85 386 182 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro 593 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 1 533 422 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 60 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 920 053 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 17 500 Pojištění 0,05 % * RC Kč/rok 42 693 Opravy a údržba Kč/rok 120 000 Správa nemovitosti 0,15 % * RC Kč/rok 128 079 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 308 272 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 611 781 Míra kapitalizace % 12,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč 4 894 248 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. Budova A s krčkem D 32 831 393,90 Kč 1.2. Budova B tělocvična s chodbou E 2 834 832,- Kč 1.3. Budova C knihovna 4 442 005,60 Kč 1.4. Budova F garáž 91 687,90 Kč Věcná hodnota staveb - celkem: 40 199 919,40 Kč - 21 -
2. Věcná hodnota ostatních staveb 2.1. Venkovní úpravy 1 176 000,- Kč 3. Hodnota pozemků 3.1. Pozemky 7 435 325,60 Kč 4. Výnosová hodnota 4.1. Komerční areál č.p. 1112 4 894 248,- Kč Výnosová hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 4 894 248 Kč 48 811 245 Kč 7 435 326 Kč Obvyklá cena 4 900 000 Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé slovy: Čtyřimilionydevětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.3 Oceňovaný areál lze využit dle platného územního plánu pouze jako občanská vybavenost - zařízení školství pro děti a mládež. Vybavení objektů výuky v oceňovaném areálu odpovídá standardu směrnic vyučování, a proto lze využívat oceňovaný areál dle současného užívání ve smyslu platného územního plánu. Jakékoliv jiné využití areálu jako celku vyžaduje vysoké investiční náklady a změna územního plánu je v současnosti velmi vzdálená. Současný stavebně technický stav areálu odpovídá stáří výstavby a zvýšenému opotřebení některých prvků krátkodobé životnosti. Před 8 roky byly vyměněny okna za plastová, rekonstruovány některé sociálky. Ostatní prvky krátkodobé životnosti, které jsou na hranici životnosti, vyžadují nutnost investic na výměnu těchto prvků zvýšeného opotřebení, modernizace standardu vybavení a zvýšení tepelně technických vlastností budov zateplením fasády obvodových zdí s cílem snížení nákladů na vytápění. V místě je výrazný převis nabídky pronájmu kancelářských prostor a rovněž i převis objektů výuky školských zařízení. Rozsáhlou plochu nezastavěného pozemku je možné využít dle platného územního plánu pouze na výstavbu staveb občanské vybavenosti - zařízení školství pro děti a mládež, kterých je v této lokalitě ve výrazném převisu. Při posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že věcná hodnota je pro odhad ceny obvyklé hodnotou o stavu objektu z pohledu stáří, parametrů prostor a standardu vybavení a to vzhledem ke stavebně technickému stavu s nutností investic do oprav a modernizace hodnotou důležitou jako doplňující. Výnosová hodnota je hodnotou vycházející z očekávaného užitku a nabídky a poptávky trhu s nemovitostmi a vzhledem k tomu, že se jedná o komerční objekty, je pro odhad ceny obvyklé hodnotou nejvíce vystihující možnosti objektu. Vzhledem k tomu, že se jedná v celém rozsahu o komerční objekty, jejichž hodnota a využití je výrazně ovlivněno nabídkou a poptávkou trhu s nemovitostmi odhaduji cenu obvyklou vycházející z výnosové hodnoty, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry. - 22 -
Stanovisko znalce Při odhadu výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka pronájmu či prodeje nemovitostí administrativních a výukových prostor v této lokalitě je v převisu, poptávka je nízká - jedná se o lokalitu se zvýšenou nezaměstnaností a s úbytkem počtu obyvatel odstěhováním do míst za lepší pracovní příležitostí a tudíž o lokalitu s nízkou poptávkou b) parametry povyšující cenu - napojení areálu na veškeré IS - dobrá dopravní dostupnost do centra města s kompletní občansko-obchodní infrastrukturou c) parametry ponižující cenu - stavebně technický stav dobrý až zanedbaný se zvýšeným opotřebením některých konstrukčních prvků s nutností investic do oprav a modernizace standardu vybavení - velká nepronajatá plocha (cca 1 300 m 2 ) se zvýšeným rizikem nepronajmutí těchto prostor, s využitím pro školství Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni 13.2.20187 cenu obvyklou předmětu ocenění ve výši: V Praze 16.2.20187 Obvyklá cena: 4.900 000,- Kč MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5942/2018 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 23 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1) výpis z katastru nemovitostí LV č. 4701, k.ú. Karviná-město, obec Karviná ze dne 15.2.2018 2) snímek katastrální mapy pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, obec Krnov 3) schéma označení oceňovaných objektů v areálu 4) fotopříloha - 24 -