Znalecký posudek č. 1267-28-2010 Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 775/9 s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 1560, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 521/07/ P 01-5 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004, Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 30.6.2010 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 30.6.2010
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Vysočany. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Vysočany je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečňovaných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu, a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 775/9 Špitálská 775/5 190 00 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Katastrální území: Vysočany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.6.2010, majitel nebyl přítomen. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Vysočany, L.V. č. 1560, 907, ze dne 27.4.2010 Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 521/07/ P 01-5, ze dne 7.1.2008 Usnesení sp. zn. 095 Ex 521/07/ U 03-30, ze dne 24.5.2010 Kopie katastrální mapy, katastrální území Vysočany, list mapy 169, ze dne 27.4.2010 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Cenová mapa stavebních pozemků rok 2010 3
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Vysočany, L.V. č. 1560, 907, ze dne 27.4.2010 Vlastník: Gavrilov Javor Encev, Špitálská 775/5, Praha 9, Vysočany, 190 00 Praha 9 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 775/9, která se nachází v bytovém domě č. 775 s příslušenstvím a pozemkem dle L.V. č. 1560, 907, v katastrálním území Vysočany, obec Praha, Hlavní město Praha. Okolní území je charakteristické převážně zástavbou obytnou, tradičních bytových domů. Vlastní dům je objekt z 30. let minulého století, v roce 2010 byla provedena výměna rozvodu plynu, ostatní konstrukce jsou původní. Bytová jednotka č. 775/9 je byt o velikosti 2+kk s příslušenstvím v 1. nadzemním podlaží budovy č. p. 775. Jednotka je standardně vybavená, skládá se z těchto místností a příslušenství o následující ploše: pokoj 19,08 m 2 kuchyň 15,92 m 2 předsíň 4,08 m 2 koupelna 3,66 m 2 WC 0,95 m 2 komora 0,81 m 2 sklepní kóje 2,00 m 2 Součástí bytové jednotky je zabudovaná kuchyňská linka. Jedná se o dýhovanou linku, jejíž hodnota je dnes téměř nulová, včetně plynového sporáku. K jednotce dále náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti 4650/182901. K bytové jednotce náleží i poměrný podíl k pozemku, který je vedený u katastrálního úřadu na L.V. č. 1560, 907. Poměrný podíl pozemků náležejících k jednotce je 4650/182901. Byt je neudržovaný, delší dobu neobývaný, zcela zastěhovaný věcmi všeho druhu. Bytovou jednotku spravuje Lidové bytové družstvo Praha 9, Zákostelní 667/3, Praha 9. Měsíční platby za tuto bytovou jednotku na fond oprav a další náklady činí přibližně 2 400,- Kč. 4
7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 775/9 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 775/9 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č. 775/9-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 75 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): 43 646,- Kč/m 2 5
Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 775/9: 19,08+15,92+4,08+3,66+0,95+0,81 = 44,50 m 2 Podlahová plocha bytu: = 44,50 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: : = 0,00 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 0,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: = 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 44,50 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 44,70 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo I -0,01 bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 75 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,631 i = 1 6
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,20 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,230 i = 1 8 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,631 * 1,230 * 0,950 = 0,737 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 43 646,- Kč/m 2 * 0,737 = 32 167,10 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 32 167,10 Kč/m 2 * 44,70 m 2 = 1 437 869,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 437 869,37 Kč 1 437 869,37 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 1 Bytová jednotka č. 775/9 - zjištěná cena = 1 437 869,37 Kč 7
b) Pozemky b 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907-27 - 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 317 813,00 5 370,00 4 365 810,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 4 365 810,- 4 365 810,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 650 / 182 901 Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - zjištěná cena = 110 994,56 Kč Rekapitulace cen nemovitosti a) Bytová jednotka č. 775/9 = 1 437 870,- Kč b) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 = 110 990,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 548 860,- Kč Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 775/9-13 8
Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: K. domy vícebytové (netypové) Dispozice jednotky: 1 N.P. Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Bytová jednotka č. 775/9: 19,08+15,92+4,08+3,66+0,95+0,81 = 44,50 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 44,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: Sklepní kóje: = 2,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha jednotky: = 44,50 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m 2 * 0,10 = 0,20 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 44,70 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 9
17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 Součet upravených objemových podílů: 98,70 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9870 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 6,00 100,0 1,00 6,00 6,08 75 175 42,86 2,6059 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 1,00 18,80 19,05 75 130 57,69 10,9899 3. Stropy: S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,31 75 120 62,50 5,1938 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 1,00 5,30 5,37 75 110 68,18 3,6613 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 1,00 2,40 2,43 50,00 1,2150 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 1,00 0,70 0,71 50,00 0,3550 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,0 1,00 6,90 6,99 65,00 4,5435 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,14 55,00 1,7270 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,13 75,00 1,5975 10. Schody: S 3,00 100,0 1,00 3,00 3,04 75 130 57,69 1,7538 11. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,24 75,00 2,4300 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 13. Okna: S 5,40 100,0 1,00 5,40 5,47 85,00 4,6495 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,14 85,00 2,6690 15. Vytápění: S 4,70 100,0 1,00 4,70 4,76 85,00 4,0460 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,27 85,00 4,4795 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,41 85,00 0,3485 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,34 85,00 2,8390 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,24 85,00 2,7540 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,41 85,00 0,3485 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 1,00 2,10 2,13 85,00 1,8105 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 1,00 1,80 1,82 90,00 1,6380 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 1,00 3,80 3,85 85,00 3,2725 24. Výtahy: C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: S 5,60 100,0 1,00 5,60 5,67 85,00 4,8195 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 98,70Opotřebení: 69,7472 10
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 9 630,- Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9870 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změn cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9400 Základní cena upravená = 44 920,82 Kč/m 2 Plná cena: 44,70 m 2 * 44 920,82 Kč/m 2 = 2 007 960,65 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 69,7472 % Úprava ceny za opotřebení - 1 400 496,33 Kč Bytová jednotka č. 775/9 - zjištěná cena = 607 464,32 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 110 994,56 Kč Hodnota spoluvlast. podílu: 110 994,56 Kč = + 110 994,56 Kč Bytová jednotka č. 775/9 - zjištěná cena včetně podílu na pozemku= 718 458,88,- Kč Rekapitulace cen nemovitosti Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 775/9 = 718 460,00,- Kč 11
Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 775/9 Jednotkové množství: Jednotka: m 2 celkem: = 44,70 m 2 Jednotkové množství celkem: = 44,70 m 2 Ocenění: Základní cena: 75 000,- Kč/m 2 44,70 m2 * 75 000,- Kč/m 2 = 3 352 500,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 69,750 % - 2 338 368,75 Kč Bytová jednotka č. 775/9 - výsledná cena = 1 014 131,25 Kč Bytová jednotka č. 775/9 - cena po zaokrouhlení = 1 014 130,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 775/9 = 1 014 130,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 014 130,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 775/9 12
Popis porovnávaných objektů: Prodej, byt 1+kk, 37 m² Cena: 1 815 169,- Kč, U Elektry, Vysočany, cihlový dům, novostavba, v 5. podlaží, výměra 37 m 2 Zelená čtvrť Nad Rokytkou v Praze 9 Vysočanech. Jedná se jednoznačně o zajímavou a výhodnou nabídku nového bytového projektu aktuálně v Praze. Rokytka III. nabízí celkem 200 bytů v 5 bytových sedmipodlažních domech. Pro prvních 30 zájemců, kteří se rozhodnou začít bydlet v unikátní rezidenční čtvrti v lukrativní lokalitě - atraktivním prostředí zeleného pásu podél říčky Rokytka ve Vysočanech -, je připraven ceník u vybraných bytů s cenami od 39 000,- Kč za m 2. Prodej, byt 1+kk, 38 m² Cena: 1 700 000,- Kč, Podkovářská, Vysočany, budova cihlová, novostavba, počet podlaží 8, umístění v 8. podlaží. Výměra 38 m 2. Byt v I. etapě projektu Nová Harfa. Nachází se v ulici Podkovářská. Pěkný byt s balkonem v osmém patře s pěkným výhledem na Prahu. K bytu je možné i garážové stání. Je vybavený kuchyňskou linkou s vestavěnou lednicí, digestoří, sklokeramickou deskou. Koupelna s vanou. Orientace balkonu na východ. Možné je i garážové stání. Cena 1.700.000,- Kč. Prodej, byt 1+kk, 33 m² Cena: 2 190 000,- Kč, Pod Harfou, Vysočany, novostavba, budova smíšená, počet podlaží 7, umístění v 7. podlaží, užitná plocha 42 m 2, podlahová plocha 33 m 2. Byt o dispozici 1+kk s prostornou terasou a garáž. stáním v novostavbě z roku 2008, Nová Harfa, P 9. Příjemně řešená jednotka, působící prostorně. Podlahová plocha bytu 33 m 2 + terasa 9 m 2. Podlahy plovoucí a dlažba, vestavěné skříně v chodbě, nová kuch. linka se spotřebiči, sporák se sklokeram. deskou, v koupelně vana. Možnost ponechání nábytku. Garáž. stání je zahrnuto v ceně bytu. V těsné blízkosti projektu nově vybudovaná krásná cyklostezka. Veškerá obč. vybavenost v místě. 13
Prodej, byt 2+kk, 43 m² Cena: 1 550 000,- Kč, Kolbenova, Vysočany, budova cihlová, počet podlaží 6, umístění v 5. podlaží, užitná plocha 43 m 2, podlahová plocha 43 m 2. Byt 2+kk, okna směřující do boční ulice. Pokoje jsou nově vyštukované a vymalované. V bytě jsou nová plastová okna, lité betonové podlahy, kuchyňský kout bez linky a vestavěné skříně. Koupelna oddělená od toalety má vanu a nový boiler. V okolí je dostatek zeleně, veškerá občanská vybavenost je v pěší dostupnosti. Výborná dostupnost do centra Prahy. Prodej, byt 1+kk, 38 m² Cena: 1 690 000,- Kč, Podkovářská, Vysočany, budova cihlová, novostavba, počet podlaží 8, umístění v 2. podlaží, užitná plocha 38 m 2, podlahová plocha 38 m 2. Na prodej byt v I. etapě projektu Nová Harfa ve Vysočanech. Ulice Podkovářská. Byt 1+kk + balkon, 1. patro. K bytu je možné i garážové stání. Je vybavený kuchyňskou linkou s vestavěnou lednicí, digestoří, sklokeramickou deskou, vše v ceně. Koupelna s vanou. Orientace balkonu na východ. Cena 1.690.000,- Kč. Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn.] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] byt 2+kk 43 m 2 Kolbenova byt 1+kk 38 m 2 Podkovářská byt 1+kk 37 m 2 U Elektry, novostavba Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: 1 550 000,- Kč 1,00 0,98 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1 488 620,00 1 690 000,- Kč 1,00 0,95 0,92 1,00 1,00 1,00 1,00 1 477 060,00 1 815 000,- Kč 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1 470 150,00 4 435 830,- Kč/jedn. / 3 1 478 610,- Kč/jedn. 1 470 150,- Kč/jedn. 14
Maximální jednotková cena: 1 488 620,- Kč/jedn. Základní cena: 1 478 610,- Kč 1,00 á 1 478 610,- Kč/jedn. = 1 478 610,- Kč Bytová jednotka č. 775/9 - výsledná cena = 1 478 610,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 775/9 = 1 478 610,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 478 610,- Kč Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 775/9 Jednotka: m 2 Jednotkové množství: celkem: = 44,70 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 44,70 jedn. Ocenění: Základní cena: 75 000,- Kč/jedn. 44,70 m 2 á 75 000,- Kč/m 2 = 3 352 500,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 3 352 500,- Kč 15
Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 350 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 550 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,403 C B = 0,418 C C = 0,433 C D = 0,447 C E = 0,462 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: B 5 2,090 Orientace ke světovým stranám: C 5 2,165 Konfigurace terénu: C 3 1,299 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 2,235 Převládající zástavba: E 5 2,310 Inženýrské sítě: C 5 2,165 Doprava: D 5 2,235 Obchod a služby: D 5 2,235 Školství: D 5 2,235 Zdravotnictví: D 5 2,235 Kultura, sport, ubytování: D 5 2,235 Úřady: D 2 0,894 Pracovní možnosti: C 5 2,165 Životní prostředí: D 5 2,235 Přírodní lokalita: C 5 2,165 Změna v zástavbě: C 5 2,165 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,433 Typ stavby: C 5 2,165 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,403 Obyvatelstvo: D 5 2,235 Názor znalce: B 5 2,090 92 40,389 Koeficient k = 40,389 / 92 = 0,4390 Korekce ceny * 0,4390 Bytová jednotka č. 775/9 - výsledná cena = 1 471 747,50 Kč Bytová jednotka č. 775/9 - cena po zaokrouhlení = 1 471 750,- Kč 16
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 775/9 = 1 471 750,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 471 750,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907-27 - 32 Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 317 813,00 5 370,00 4 365 810,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem 4 365 810,- 4 365 810,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 4 650 / 182 901 Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - zjištěná cena = 110 994,56 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 = 110 990,- Kč Cena pozemků činí celkem 110 990,- Kč 17
Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,30 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,10 E - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 5 521,23 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 5 521,23 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha parc.č. 317 813 m 2 Výměra stavebních pozemků: 813 m 2 813,00 m 2 á 5 521,23 Kč/m 2 = 4 488 759,99 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 4 488 759,99 Kč = 4 488 759,99 Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 4650/182901 * 0,025 Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - výsledná cena = 114 120,39 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 = 114 120,- Kč Cena pozemků činí celkem 114 120,- Kč 18
Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha parc.č. 317 813 m 2 á 5 370,- Kč/m 2 = 4 365 810,- Kč Pozemek oceněný dle cenových map - celkem = 4 365 810,- Kč = 4 365 810,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnický podíl 4650/182901 * 0,025 Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 - výsledná cena = 110 994,56 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemky dle L.V. 1560, 907 = 110 990,- Kč Cena pozemků činí celkem 110 990,- Kč 19
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 1 437 870,- Kč 110 990,- Kč 1 548 860,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 1 014 130,- Kč 1 437 870,- Kč 1 471 750,- Kč 1 440 650,- Kč 110 990,- Kč 114 120,- Kč 110 990,- Kč 111 000,- Kč 1 551 650,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 1 478 610,- Kč Obvyklá cena: 1 500 000,- Kč slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč 20
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne 3.1.1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1267-28-2010 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 30.6.2010 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 21