ZNALECKÝ POSUDEK č. 3262 636 / 2014 dle Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 63641461 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaidrem, dne 16.09.2014. Posudek obsahuje: 82 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 06.10.2014
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...4 3 Den ocenění...4 4 Podklady...5 5 Uznávané metody ocenění...5 B POSUDEK...9 1 Aplikovaná metoda ocenění...9 2 Ocenění...10 C REKAPITULACE...75 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...77 PŘÍLOHY...78 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění: 1) nemovitých věcí: 3
2) spoluvlastnického podílu ve výši 2/34 na nemovitých věcech: Poznámka: Dvě garážová stání ve společné garáži v 3.PP bytového domu. 3) spoluvlastnického podílu ve výši 1/37 na nemovitých věcech: Poznámka: Garážové stání ve společné garáži v 2.PP bytového domu. Technický popis stavby, konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 29.09.2014 za přítomnosti zaměstnance ostrahy bytového domu, pana Forejta. Šetření mohlo být provedeno pouze z venku a ze společných prostor bytového domu zpřístupněných ostrahou budovy. Zástupce povinné na písemnou výzvu k účasti na místním šetření nereagoval. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.10.2014, což je den ocenění. 4
4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 8108, k.ú. Nusle, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 16.09.2014 - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 8110, k.ú. Nusle, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 16.09.2014 - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 8138, k.ú. Nusle, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 16.09.2014 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 174 EX 534/14-35 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5
5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 6
1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 7
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 8
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou bytové jednotky a garážová stání, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných bytů a garáží na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se sice u podobných bytových jednotek a garážových stání předpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 9
2 OCENĚNÍ Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Bytový dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je řadově stojící, vchody jsou z ulic Na Pankráci a Marie Cibulkové. Situovaný je na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně bytové a komerční stavby. Bytový dům se nachází v širším centru hlavního města Prahy, vzdálenost do centra cca 2,0 km, ke kongresovému centru je vzdálenost cca 400 m, autobusová zastávka Vyšehrad je před hlavním vstupem do domu (ulice Na Pankráci). Vedlejší vstup, vjezd (výjezd) do garáží je z ulice Marie Cibulkové. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: Počet podlaží: Základy: dle kolaudačního rozhodnutí před 7 lety; údržba: dobrá bytový dům je rozdělen na část A a B, které jsou vzájemně propojeny společnými prostory; část stavby A má 3 podzemní podlaží a 6 nadzemních podlaží; část stavby B má 8 nadzemních podlaží betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: ŽB skelet s vyzdívkami z tvárnic; zatepleno Stropy: ŽB monolitické Střecha: plochá střecha Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; SDK podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnách, v kuchyni tenkovrstvá probarvená omítka; obklad soklu - kamenný Schody: nosná část železobetonová; povrch stupňů: terazzo; madlo kovové Dveře: hladké plné a částečně prosklené s kovovými zárubněmi, vstupní jsou kovové - prosklené; oddělené prostory společných chodeb, dveře kovové - prosklené Vrata: sekční automatická pro vjezd a výjezd s odvětrávacími mřížkami; v garážích protipožární posuvné Okna: dřevěná s dvojitým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, plovoucí podlaha 10
Vytápění: ústřední do plechových radiátorů s termostatickými hlavicemi, centrální kotelna je na plyn Ohřev teplé vody: zajišťován z kotelny; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací a koupelny; v koupelnách umyvadlo, vana; sprch. kout (sprchový set) Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: rozvod je proveden do kotelny Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: 2x, stanice v každém podlaží Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, kamerový systém, digestoře, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Dispozice: 3.PP - 1.PP: schodišťový prostor, výtah, technické a sklepní místnosti, točitá rampa propojující jednotlivá podzemní podlaží, 2x schodišťový prostor s výtahem, garážová stání; v 1.PP vedlejší vstup, vjezd do garáží z ulice Marie Cibulkové 1.NP: hlavní vstup z ulice Na Pankráci, recepce, nebytová prostor (komerce), společné prostory (chodby, 2x schodišťový prostor s výtahem), bytové jednotky 2.NP - 8.NP: společné prostory (chodby, 2x schodišťový prostor s výtahem), bytové jednotky, 2x ateliér (v 2.NP) 1) Pravděpodobná dispozice bytových jednotek evidovaných na LV č. 8108: Bytová jednotka č. 404/38 se nachází v 3.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, předsíň, koupelna, WC, balkon Bytová jednotka č. 404/39 se nachází v 3.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, pokoj, předsíň, koupelna s WC, balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.16 v 3.PP Bytová jednotka č. 404/42 se nachází v 4. a 5.NP (mezonetový byt): obývací pokoj s kuchyňským koutem, 3x pokoj, předsíň, 3x koupelna s WC, vnitřní schodiště, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.20 v 3.PP Bytová jednotka č. 404/48 se nachází v 6.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 3x pokoj, 2x předsíň, 2x koupelna s WC, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 102.2 v 2.PP Bytová jednotka č. 404/51 se nachází v 6.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, 2x předsíň, koupelna s WC, WC, 2x balkon; příslušenství bytu mimo byt: sklepní kóje S 103.19 v 3.PP 2) Garáž evidovaná na LV č. 8110 Nebytový prostor garáže (jednotka č. 404/59) se nachází v 3.PP bytového domu. Jedná se o parkovací stání č. 96 a 97 (vedle sebe). 11
3) Garáž evidovaná na LV č. 8138 Nebytový prostor garáže (jednotka č. 404/58) se nachází v 2.PP bytového domu. Jedná se o parkovací stání č. 43. Srovnávací parametry: 1) LV č. 8108 1a) Bytová jednotka č. 404/38 Podlahové plochy bytu Výměra [m 2 ] koeficient dle Započítaná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj pokoj předsíň 67,70 1,0 67,70 koupelna WC balkon 4,75 0,5 2,38 Započítaná podlahová plocha bytu: 70,08 1b) Bytová jednotka č. 404/39 Podlahové plochy bytu Výměra [m 2 ] koeficient dle Započítaná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj předsíň 55,60 1,0 55,60 koupelna s WC balkon 4,75 0,5 2,38 sklepní kóje č. S 103.16 v 3.PP (příslušenství bytu mimo byt) 5,50 0,5 2,75 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,73 12
1c) Bytová jednotka č. 404/42 Podlahové plochy bytu Výměra [m 2 ] koeficient dle Započítaná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj pokoj pokoj předsíň 135,40 1,0 135,40 koupelna s WC koupelna s WC koupelna s WC vnitřní schodiště balkon 4,75 0,5 2,38 balkon 10,00 0,5 5,00 sklepní kóje č. S 103.20 v 3.PP (příslušenství bytu mimo byt) 8,50 0,5 4,25 Započítaná podlahová plocha bytu: 147,03 1d) Bytová jednotka č. 404/48 Podlahové plochy bytu Výměra [m 2 ] koeficient dle Započítaná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj pokoj pokoj předsíň 134,90 1,0 134,90 předsíň koupelna s WC koupelna s WC balkon 4,75 0,5 2,38 balkon 5,85 0,5 2,93 sklepní kóje č. S 102.2 v 2.PP (příslušenství bytu mimo byt) 10,70 0,5 5,35 Započítaná podlahová plocha bytu: 145,55 13
1e) Bytová jednotka č. 404/51 Podlahové plochy bytu Výměra [m 2 ] koeficient dle Započítaná typu výměra podlahové plochy [m 2 ] obývací pokoj s kuchyňským koutem pokoj pokoj předsíň 92,30 1,0 92,30 předsíň koupelna s WC WC balkon 5,40 0,5 2,70 balkon 10,00 0,5 5,00 sklepní kóje č. S 103.19 v 3.PP (příslušenství bytu mimo byt) 8,70 0,5 4,35 Započítaná podlahová plocha bytu: 104,35 Poznámka: celková užitná plocha bytové jednotky je vypočítána ve smyslu "Doporučených zásad oceňování nemovitostí", vydaných Českou bankovní asociací. 2) LV č. 8110 Parkovací stání ve společných garážích Podlaží Garážové stání č. 96 Garážové stání č. 97 3.PP 3.PP 3) LV č. 8138 Parkovací stání ve společných garážích Podlaží Garážové stání č. 43 2.PP 14
Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1 246 780, z toho 856 494 v produkt. věku 2 Správa, úřady magistrát hlavního města Prahy; veškeré 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka rovna poptávce 4 Přírodní okolí rušná část obce 5 Obchod a služby veškeré 6 Školství základní školy 1. a 2. stupeň, střední a vysoké školství 7 Zdravotnictví nemocnice, polikliniky 8 Kultura, sport dostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti dostatečná nabídka 11 Životní prostředí dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení a komerce 17 Parkovací možnosti v okolních ulicích, garážová stání v bytovém domě 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží po schodišti, výtahem 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování nejsou 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemek celkem 1 484 m 2 15
Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a dobré údržbě. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8108 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení předběžného opatření, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8110 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení předběžného opatření, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 8138 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení předběžného opatření, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 16
Srovnávací nemovité věci (SN): Byty od 54 m 2 do 62 m 2 1) Byt 2+kk Nabídková cena: 2 757 037 Kč Upravená nabídková cena: 45 951 Kč za m2 Adresa: U Smetanky, Praha 9 - Hrdlořezy Stavba: Cihlová Podlaží: 3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 61 m2 Plocha podlahová: 58 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Byt č. 34 o výměře 61 m2 včetně balkonu 3,20 m2, z projektu Rezidence U Smetanky. K bytovému domu o dvaceti bytových jednotkách patří ke společnému užívání rovinatý pozemek o výměře 1.500 m2. Dřevěné podlahy i okna, baterie zn. Grohe, obklady a dlažby, výtah Schindler. Termín dokončení podzim 2014. Realitní kancelář REDOT, s.r.o. Panská 10, Praha 1 Tel.: 270 002 222 www.redot.cz 17
2) Byt 2+kk Nabídková cena: 2 860 000 Kč Upravená nabídková cena: 49 310 Kč za m2 Adresa: Janýrova, Praha 10 - Strašnice Stavba: Skeletová Podlaží: 1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 61 m2 Balkón: 7 m2 Topení: Ústřední dálkové Byt 2+kk, 54 m2 (+ 7 m2 balkon), v areálu Palouk - Vinice. Byt ve zvýšeném přízemí (okna 2,5m nad zemí) z roku 2002 s výtahem. Orientace oken na V a S. Zděná koupelna s vanou, toaleta samostatně. Kuchyňská linka včetně spotřebičů, na podlahách plovoucí podlahy a dlažba. Ústřední dálkové topení. Realitní kancelář VÝBĚR REALITY, s.r.o., Praha 1 Nové Město, Krakovská 1366/25, PSČ 101 00 Tel.: +420 2222 111 11 www.vyber-reality.cz 18
3) Byt 2+kk Nabídková cena: 2 920 000 Kč Upravená nabídková cena: 50 345 Kč za m2 Adresa: Kabešova, Praha 9 - Vysočany Stavba: Cihlová Podlaží: 3. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 58 m2 Topení: Ústřední dálkové Byt 2 + kk s balkonem, bytový dům z roku 2007. Součástí bytu je šatna v chodbě, kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů (sklo-keramická deska, trouba, myčka) dřevěné podlahy v kombinaci s dlažbou, v koupelně vana, toaleta společně s koupelnou. K bytu je jedno invalidní garážové stání. Orientace oken je na východ. Realitní kancelář MAXIMA REALITY, s.r.o. Washingtonova 1624/5, 11000 Praha Nové Město Tel.: 221 110 252 www.maxima.cz 19
4) Byt 2+kk Nabídková cena: 2 990 000 Kč Upravená nabídková cena: 49 833 Kč za m2 Adresa: Českomoravská, Praha 9 - Libeň Podlaží: 7. podlaží z celkem 8 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 60 m2 Plocha podlahová: 59 m2 Sklep: 1 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Byt 2+kk vč. terasy v bytovém domě z roku 2005. Orientace bytu je na S, J. Podlahy jsou plovoucí a keramická dlažba v koupelně, kuch. linka. Vstup do bytu přes pavlač. Realitní kancelář M & M reality holding a. s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha 1 Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 20