ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66: LV č. 252 část A

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66: LV č. 252 část A Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Ing. Tomáš Kukla Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 34 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...5 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění - výnosový způsob...10 C REKAPITULACE...24 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...25 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 2030/13-66 ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství. Jedná se o ocenění nemovitých věcí: 3

4 Příslušenství: Venkovní úpravy: oplocení, zpevněné areálové plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie - rozvody pro všechny objekty v areálu (z objektu parc.č. St budova technického vybavení), přípojka vodovodu ze studny - studna je na pozemku parc.č ostatní plocha (také rozvody pro všechny objekty v areálu), přípojka kanalizace je do odpadní jímky. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti zástupce vlastníka nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku. Povinná (firma) na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. Dále bylo provedeno druhé místní šetření, konané dne , za přítomnosti pana Poslušného za společnost PARALAX, a.s.. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne x , což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 252, k.ú. Nebužely, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 067 EX 2030/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008,

5 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se 5

6 jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. 6

7 Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve 7

8 vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

9 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je zvláštní, specifický, areál bývalé cihelny, situovaný osamoceně mimo běžné trasy, ke kterému není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Rizika nedosažení námi uvažované ceny za pronájem je vyjádřen diskontní sazbou (riziková přirážka 2). Riziková přirážka 1 zohledňuje technický stav staveb zjištěný při místním šetření a riziková přirážka 3 zohledňuje právní hlediska rizik vztahující se k předmětu ocenění rizikové přirážky jsou popsány níže v části B.2 posudku. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 9

10 2 OCENĚNÍ - VÝNOSOVÝ ZPŮSOB Popis: Jedná se o poměrně specifický areál bývalé cihelny, který je situován osamoceně v polích, mimo běžné trasy. Budovy sloužily spíše jen jako "ochranný obal" pro technologii výroby cihel, jsou proto funkčně dosti spjaty s tímto provozem. Samotný provoz je dlouhodobě odstaven, objekty jsou dlouhodobě bez údržby, chátrají. V zimních měsících nedochází ani k temperování vnitřních prostor, proběhlo tak mnoho zámrzných cyklů. Obnovení provozu by znamenalo značné investice. Z ekonomického hlediska je podle našeho názoru další možné využití spíše jen pro skladování (bez vytápění). Technologie výroby cihel je v objektu stále umístěna, není však předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku. Pro plné využití potenciálních skladovacích kapacit bude nutné technologii odstranit. V místě není rozvod zemního plynu, vytápění je tak v principu možné jen za pomoci tuhých paliv. Vytápění el. energií by s ohledem na technické provedení budov bylo značně nerentabilní. Dále uvádíme, že dle informací p. Poslušného (jednatele povinné) jsou okolní pozemky "dobývacích prostor" v podstatě vytěženy, navíc z dnešního pohledu jsou údajně materiálově nevhodné, kdy není možné z této hlíny vyrábět duté cihly. Hlína byla vhodná jen na výrobu plných cihel, kterých se ovšem v dnešní podobě stavební výroby používá minimálně. Ověření takto podaných informací o vydatnosti dobývacích prostor či o složení hlíny je značně nad rámec tohoto posudku. Bylo by potřeba vyjádření kompetentních odborníků. Tyto pozemky ovšem nejsou součástí ocenění v tomto posudku. Dominantu areálu tvoří objekt cihelny, který je půdorysně postaven ve tvaru písmene L, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Centrum obce Nebužely je ve vzdálenosti 1,8 km, do Mělníka je vzdálenost 14 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu, oplocení je provedeno pouze ze směru od přístupové komunikace. Dva rodinné domy jsou přístupné přímo z účelové komunikace, ostatní objekty jsou umístěny uvnitř areálu cihelny. Inženýrské sítě: přípojka el. energie - rozvody pro všechny objekty v areálu (z objektu parc.č. St budova technického vybavení), přípojka vodovodu ze studny - studna je na pozemku parc.č ostatní plocha (také rozvody pro všechny objekty v areálu), přípojka kanalizace je do odpadní jímky. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Budova jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St , ,51 Budova bydlení č.p. 108 na pozemku parc.č. St ,85 168,82 Budova bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St ,16 130,70 Budova garáže bez čp/če na parc.č. St. 270 (rodinný dům) 107,95 78,26 Budova garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St ,58 211,29 10

11 Budova technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272 Budova občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273 Budova jiná stavba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St ,26 34,22 46,55 39,57 23,18 19,70 Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 437, z toho 315 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, pošta; ostatní v Mělníku 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeň 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného lékaře 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén až mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny kromě plynu C VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem m 2 11

12 Konstrukční řešení a technické vybavení budovy jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St. 271: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 100 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 60cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden Schody: nosná část železobetonová, dřevěná, kovová; zábradlí kovové a dřevěné Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné částečně prosklené Vrata: kovová dvoukřídlá; nezateplená Okna: kovová s jednoduchým zasklením a luxfery Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, dřevěné z prken Vytápění: ústřední do plechových radiátorů a Sahar, kotel je na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, sprch. kout Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není 12

13 Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, pec, lisovna, sušárna, kotelna, dílna, sklad 2x, kovárna, chodba 2x, šatna 2x, umývárna pánská a dámská, WC pánské a dámské, 1.MeP: sklad, 2.NP: chodba, schodišťový prostor, sušárna, mlýn, sklad. Popis budovy bydlení č.p. 108 na pozemku parc.č. St. 268: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupující přístavbou vstupu, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dům se nachází v areálu cihelny. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 100 lety; údržba: absence Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden Schody: nejsou (jednopodlažní stavba) Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC Vytápění: lokální kamna na tuhá paliva 13

14 Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní stavba) Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, koupelna, WC, kuchyň, pokoj 2x, garáž. Popis budovy bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St. 269: Dům je půdorysně postaven ve tvaru čtverce s vystupující přístavbou vstupu, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dům se nachází v areálu cihelny. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St. 269: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80 lety; údržba: absence Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar valbový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden 14

15 Schody: nosná část železobetonová; madlo dřevěné Dveře: nejsou Vrata: nejsou Okna: nejsou Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: chybí Vytápění: není provedeno Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: není bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, kuchyň, pokoj, koupelna s WC, 2.NP: chodba, schodišťový prostor, pokoj 3x, balkon. Popis budovy garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 270 (rodinný dům): Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupující přístavbou vstupu, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Dům se nachází v areálu cihelny. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 270 (rodinný dům): Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 90 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 1 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti 15

16 Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: nejsou provedeny; dřevěné trámové, typu Hurdis; montované ze stropních panelů; ŽB monolitické; s rovným podhledem; kazetové sádrokartonové podhledy; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry; částečně zkorodováno dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden Schody: nejsou Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, dřevěné z prken Vytápění: lokální kamna na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, kuchyň, pokoj 2x, koupelna, WC, půda: půdní prostor. 16

17 Konstrukční řešení a technické vybavení budovy garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 274: Základy betonové, obvodové zdivo je cihelné, krov je dřevěný, tvar střechy zčásti sedlový a zčásti plochá střecha, krytina zčásti z osinkocementových vlnitých desek a zčásti živičná (plochá část), klempířské prvky (dešťový žlab, svod a oplechování) z pozinkovaného plechu částečně zkorodováno. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá 2x a kovová dvoukřídlá, okna jsou z luxfer. Úpravy povrchů (omítky) jsou vápenocementové a místy chybí. Elektřina je zavedena. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272: Základy betonové, obvodové zdivo je cihelné, krov je dřevěný, plochá střecha, krytina živičná, klempířské prvky (dešťový žlab, svod a oplechování) z pozinkovaného plechu částečně zkorodováno. Dveře jsou kovová dvoukřídlá 3x, okna jsou kovová s jednoduchým zasklením. Úpravy povrchů (omítky) jsou vápenocementové. Elektřina je zavedena. Bleskosvod je instalován. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. 17

18 Konstrukční řešení a technické vybavení budovy občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273: Základy kamenné, obvodové zdivo je cihelné, krov je montovaný ze stropních panelů, plochá střecha, krytina živičná. Vrata jsou kovová dvoukřídlá. Úpravy povrchů (omítky) jsou vápenocementové místy opadané. Elektřina je zavedena. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. Konstrukční řešení a technické vybavení budovy jiná stvba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 275: Základy betonové, nosná konstrukce je kovová, krov je ocelový, tvar střechy je pultový, krytina plechová (vlnitý plech). Úpravy povrchů (nátěry) jsou opotřebovány. Jinak je objekt bez jakéhokoliv dalšího technického vybavení. 18

19 Předpokládané výnosy Důležitým parametrem výnosové metody je teoretický předpoklad, že všechny oceňované objekty jsou pronajaty za tržní nájemné. Šetřením spolupracujících odhadců, z vlastní databáze a zkušeností zpracovatele posudku, šetřením v realitní inzerci a v inzerci na síti Internet bylo zjištěno, že se jedná o nájemné ve výši Kč/m 2 /rok (nájemné na místním trhu obvyklé pro nevytápěné sklady - jiný účel využití není ve stávající situaci prakticky možný). Pro další výpočet aplikujeme střed tohoto intervalu, tedy 150,- Kč/m 2 /rok. Tuto sazbu aplikujeme na všechny stavby areálu tak, jakoby byly pronajaty jednomu nájemci pro jeden účel (skladování). Nájemné se odvíjí kromě atraktivity lokality ještě v závislosti zejména na druhu užitné plochy, její vybavenosti, celkové velikosti a jejím technickém stavu, také na délce nájemního vztahu a někdy též na podlažnosti, kdy v přízemí je dosahováno vyšších nájmů zejména u obchodních prostor. Služby související s provozem objektů obvykle hradí nájemci sami (případně jsou tzv. přefakturovány), náklady pro pronajímatele tak existují v níže uvedené struktuře. Rizika plynoucí z nedosažení tržní ceny nájmu nebo neúplného obsazení ploch jsou pak vzhledem ke svému charakteru zohledněny při aplikaci výnosové metody v Rizikové přirážce 2. Riziková přirážka 1 (technický stav) byla zkoumána při místním šetření (v rámci možností). Riziková přirážka 3 souvisí zejména s právním stavem předmětu ocenění. Uvedená rizika jsou popsána níže v posudku. Tabulky: Název Užitná plocha [m 2 ] Budova jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St ,51 Budova bydlení č.p. 108 na pozemku parc.č. St ,82 Budova bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St ,70 Budova garáže bez čp/če na parc.č. St. 270 (rodinný dům) 78,26 Budova garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St ,29 Budova technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272 Budova občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273 Budova jiná stavba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St ,22 39,57 19,70 Užitné plochy budovy jiná stavení (cihelna) na pozemku parc.č. St. 271: celkem 2 714,51 m 2 1.NP Název Rozměry [m] délka šířka Užitná plocha [m2] Temperováno Chodba - manipulační prostor 37,775 6, ,61 Ne 19

20 5,092 23, ,65 38,153 6, ,16 9,283 6,854 63,63 11,000 12, ,75 Chodba celkem 800,80 Pec (technologie) - není součástí jiné plochy 35,116 11, ,28 Ano 11,988 8, ,87 Lisovna 16,981 9, ,22 Ne 25,902 4, ,02 Lisovna celkem 381,11 Sušárna 29,821 25, ,42 Ne Z toho technologie sušárny 29,821 19, ,37 Ano Kotelna 14,801 5,489 81,24 14,931 4,662 69,61 Ne Kotelna celkem 150,85 Dílna 7,219 5,860 42,30 Ne Sklad 2,889 1,482 4,28 Ne Kovárna 8,577 5,821 49,93 Ne Sklad 9,128 4,035 36,83 Ne Ostaní místnosti jsou stavebně odděleny od cihelny, jsou přístupné zvenku, v 1.NP. Chodba 1,920 1,432 2,75 Ne Šatna pánská 6,053 4,850 29,36 3,034 1,531 4,65 Ano Šatna celkem 34,00 Umývárny pánské 4,186 2,957 12,38 Ano Chodba 2,534 1,320 3,34 Ne Šatna dámská 6,384 2,987 19,07 Ano Umývárny dámské 2,947 1,947 5,74 Ne WC dámské 2,123 1,049 2,23 Ne WC pánské 1,218 0,953 1,16 1,218 0,930 1,13 4,117 1,288 5,30 Ne 1,218 0,781 0,95 1,628 1,017 1,66 WC pánské celkem 10,20 V kotelně je umístěn kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení do radiátorů a horkovzdušných výměníků "Sahara". Funkčnost neznámá. Výpočet: Název Užitná plocha [m 2 ] Obvyklé nájemné [Kč/m 2 /rok] Obvyklé nájemné celkem [Kč/rok] Budova jiná stavba (cihelna) bez čp/če na parc.č. St ,51 150, ,50 Budova bydlení č.p. 108 na pozemku parc.č. St ,82 150, ,00 Budova bydlení č.p. 118 na pozemku parc.č. St ,7 150, ,00 Budova garáže bez čp/če na parc.č. St. 270 (rodinný 78,26 150, ,00 20

21 dům) Budova garáže bez čp/če na pozemku parc.č. St. 274 Budova technického vybavení (trafostanice) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 272 Budova občanského vybavení (garáže) bez čp/če na pozemku parc.č. St. 273 Budova jiná stavba (sklad nebezpečných látek) bez čp/če na pozemku parc.č. St ,29 150, ,50 34,22 150, ,00 39,57 150, ,50 19,7 150, , , ,50 Náklady související s provozem a pronájmem: druh daň z nemovitosti pojistné správa (osobní náklady) běžná údržba a opravy Přesné vyčíslení některých nákladů nebylo k dispozici, uvedené částky byly stanoveny na základě výpočtu doporučeného odbornou literaturou a odborným odhadem. Jedná se o částku ,- Kč/rok. Základní matematický vztah pro výpočet výnosové hodnoty: kde: VHN... výnosová hodnota nemovitosti ČV t... čisté příjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) Stanovení diskontní míry V podmínkách mimopražského realitního trhu se náhradní konstrukce diskontní míry odvíjí od úvahy, že diskontní míra má dvě složky (viz např. Teorie oceňování nemovitostí, VŠE v Praze, Institut oceňování majetku, ISBN ): 1. bezriziková míra výnosnosti, 2. přirážky za rizika. Jako základ pro stanovení bezrizikové míry výnosnosti je obvykle používán výnos z dlouhodobých státních dluhopisů, zde uvádíme jako příklad čtyři kusy: státního dluhopisu CZ ozn. 4.20/36 se splatností , výnos ke dni ocenění je 2,738%, státního dluhopisu CZ ozn. 4.70/22 se splatností , výnos ke dni ocenění je 1,285%, státního dluhopisu CZ ozn. 3.75/20 se splatností , výnos ke dni ocenění je 0,868%, státního dluhopisu CZ ozn. 5.00/19 se splatností , výnos ke dni ocenění je 0,500%, Zdroj:

22 Pro výpočet aplikujeme informace z dokumentu "Dlouhodobé statistiky úrokových sazeb pro členské státy EU", ve kterém Evropská centrální banka zveřejňuje harmonizované dlouhodobé úrokové sazby pro účely hodnocení konvergence: úroková sazba pro ČR je ke dni uvedena ve výši 1,73% Zdroj: případně např. Přirážky za rizika se dělí do tří základních skupin: 1. přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti, 2. přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti, 3. přirážka za rizika právními povahy. Majetkoprávní, technický a finanční stav nemovitosti add 1) Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti: Místní šetření bylo provedeno ve dnech a Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak jsou stavby bez viditelných statických poruch a jejich stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Životnost objektů lze očekávat alespoň ve výši 20 roků. Venkovní zpevněné plochy jsou provedeny z odolných materiálů, jejich životnost proto lze očekávat v délce ještě 10 roků. Životnost přípojek inženýrských sítí nedokážeme z dostupných informací posoudit. Z důvodu opatrnosti aplikujeme rizikovou přirážku, a to ve výši 4,0% s postupným navyšováním v dalších letech až na 5,0%. Rozpětí rizikové přirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0-4 %, s krokem po 0,5 %. add 2) Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti: Areál (případně jednotlivé stavby) lze využít k pronájmu, a to i několika nájemcům, vhodnější a provozně účelnější je však vzhledem k jeho komunikační a technologické (inž. sítěmi) provázanosti pronájem celého areálu najednou (jednou smlouvou). V tom případě je však nutné počítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti staveb a tím pádem vzhledem k velikosti užitných ploch hledat obtížně. Naproti tomu více nájemců a rozdrobení staveb na menší části bude nezbytně přinášet nejen provozní problémy, ale pravděpodobná je též větší fluktuace nájemců a s tím související výpadky příjmu z nájemného. Lze též předpokládat další investice do přizpůsobení staveb dle požadavků těchto menších nájemců. Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit zvýšené finanční prostředky na opravy, případně a rekonstrukci. Rozpětí rizikové přirážky se obvykle pohybuje v intervalu 0-5 %, s krokem po 0,5 %. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti (Přirážka za riziko 2) obsahuje riziko za částečnou neobsazenost. Z důvodu opatrnosti rizikovou přirážku aplikujeme, a to ve výši 5,0 %. Rozpětí rizikové přirážky se pohybuje obvykle v intervalu 0-6 %, s krokem po 0,5 %. add 3) Přirážka za rizika právními povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 252 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Rizikovou přirážku proto neaplikujeme. 22

23 Výpočet výnosové hodnoty Výše uvedený očekávaný výnos je snížen o náklady s pronájmem související. Čistý roční výnos ČV je zakalkulován do výhledu na jednotlivé roky (5 roků), následně je použit princip metody jednoduché kapitalizace: rok a dál t reverze bezrizik. výnos 1,73% 1,73% 1,73% 1,73% 1,73% 1,73% přirážka za riziko 1 3,00% 3,00% 3,00% 3,50% 3,50% 4,00% přirážka za riziko 2 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% přirážka za riziko 3 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% VMN: 9,73% 9,73% 9,73% 10,23% 10,23% 10,73% Výnosy: Náklady: Čistý výnos ČV: VHN t : VH celkem : Výnosová hodnota nemovitosti činí po zaokrouhlení celkem: ,- Kč 23

24 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Jedenmilionpadesáttisíc korun českých 24

25 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové 25

26 E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 26

27 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

28 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

29 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

30 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

31 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

32 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

33 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

34

35 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 34 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.