ZNALECKÝ POSUDEK. dle Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3. Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2016 dle Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaiderem dne Posudek obsahuje: 36 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...9 C REKAPITULACE...24 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...25 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 DD 0004/16-3 ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství. Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Identifikace staveb: Objekt jiné stavby čp. 15 část administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 část skladu a původního bytového prostoru Objekt jiné stavby čp. 15 část bytové jednotky Objekt jiné stavby čp. 15 servisní hala Objekt jiné stavby čp. 15 provozní objekt u servisní haly Objekt jiné stavby čp. 15 garáže Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 skladová budova Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 stodola Příslušenství: oplocení, vjezdová brána 2, branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, opěrné zídky Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 285: listnaté stromy ve svahu. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti Ing. Koňáka, zaměstnance státního podniku BALMED Praha. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 3

4 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Lysolaje, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 174 DD 0004/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - prostá kopie nájemních smluv - položková identifikace viz níže - el. verze Znaleckého posudku č ze dne , zpracovaného znaleckým ústavem Česká znalecká, a.s., Hradec Králové, Nezvalova 423, IČ zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 53/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů. 4

5 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 5

6 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 6

7 Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je provozní areál s objekty sloužícími pro kancelářské, skladové či dílenské účely, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 2 OCENĚNÍ Srovnávací metoda, někdy nazývaná též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Areál je půdorysně kompaktní, přibližně obdélníkového tvaru. Založen byl v r Je situovaný na vyrovnaném terénu, který překonává malé údolí původně vytvořené místním Lysolajským potokem, jehož zatrubněním bylo možné údolí vyrovnat. Zatrubnění potoka probíhá pod dílenskou halou a pokračuje přes dvůr. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy, dále je zde prodejna smíšeného zboží a také Obecní úřad. Areál stojí v podstatě v širším centru Lysolají. Do centra Prahy je vzdálenost 7 km, k nejbližší stanici metra "Dejvická" je vzdálenost 4,6 km (čtyři zastávky autobusu). Přístup do areálu je možný přes dvě vjezdové brány. Mimo areál je proveden ještě vstup na zahrádku u objektu užívaného k rodinnému bydlení (nájemci). Dle Územního plánu hlavního města Prahy je areál umístěn v území SV polyfunkční území všeobecně smíšené. Největší část pozemku parc.č. 285 o výměře cca m 2 je plochou zastavěnou stavebními objekty areálu a plochou tvořící plochu vnitřního dvora. Využitelnost tohoto pozemku s mírnou svažitostí je běžná, cena může odpovídat ceně dle cenové mapy. Další část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 580 m 2 je část pozemku tvořící pravý okraj areálu tvořený plochou zeleně ve vysokém svahu směrem k zadním stěnám staveb areálu a místní vodoteči. Využitelnost tohoto pozemku je v podstatě nulová navíc s náklady na udržování této části pozemku. Další část pozemku parc.č. 285 o výměře cca 800 m 2 je pak plochou stavebního pozemku zastavěnou stavebními objekty areálu a zčásti plochou dvora vytvořenou zatrubněním místní vodoteče. Využitelnost této části pozemku tedy souvisí s možností efektivního překlenutí této vodoteče (Lysolajský potok). Dle dokumentace stavebního úřadu pak bylo zjištěno vypsání stavby veřejně prospěšné k revitalizaci uvedené vodoteče (VPD 55/T4/37 Revitalizace Lysolajského potoka), kdy do budoucna zatím nejsou známé limity využití pozemku po splnění ekologických parametrů. Srovnávací parametry: Užitná Název: plocha [m 2 ] Objekt jiné stavby čp. 15 část administrativní budova 346 Objekt jiné stavby čp. 15 část skladu a původního bytového prostoru 131 Objekt jiné stavby čp. 15 část bytové jednotky 70 Objekt jiné stavby čp. 15 servisní hala Objekt jiné stavby čp. 15 provozní objekt u servisní haly 602 Objekt jiné stavby čp. 15 garáže 244 Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 skladová budova Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 administrativní budova 277 Objekt jiné stavby čp. 15 stodola

10 Rizika technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) u většiny již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem stáří a neexistence hydroizolací. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnitřních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. K částečné obměně stavebních prvků docházelo v šedesátých letech minulého století v souvislosti se změnou účelu užití areálu (což byl chov laboratorních myší). Jinak jsou stavby bez viditelných statických poruch a jejich stavebně-technický stav odpovídá stáří, tehdejším technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci rekonstrukcí (s výjimkou prostor nájemce v administrativní budově stojící na pozemku parc.č. 284). Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či výměně keramických obkladů a vůbec prvků PKŽ, které přestože jsou funkční již neodpovídají nárokům současného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Je také možné, že nový vlastník vyhodnotí situaci tak, že stavby odstraní a vznikne mu tak stavební místo napojené na inženýrské sítě. Areál (případně jednotlivé stavby) lze využít k pronájmu, a to i několika nájemcům (což se v době zpracování posudku děje), vhodnější a provozně účelnější je však vzhledem k jeho komunikační a technologické (inž. sítěmi) provázanosti pronájem celého areálu najednou (jednou smlouvou). V tom případě je však nutné počítat s tím, že nájemce se bude vzhledem k velikosti staveb a tím pádem vzhledem k velikosti užitných ploch hledat obtížně. Naproti tomu více nájemců a rozdrobení staveb na menší části bude nezbytně přinášet nejen provozní problémy, ale pravděpodobná je též větší fluktuace nájemců a s tím související výpadky příjmu z nájemného. Lze též předpokládat další investice do přizpůsobení staveb dle požadavků těchto menších nájemců. Rizika právní povahy: Upozorňujeme na existenci nájemních smluv: 1) Smlouva o nájmu uzavřená dne mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, Praha 6, IČ a společností JAPS TEN s.r.o., se sídlem Lysolajské údolí 15/53, Praha 6, IČ ) Smlouva o nájmu uzavřená dne mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, Praha 6, IČ a panem Tomášem Pazderou, Poříčany 354, Poříčany, IČ , včetně Dodatku č. 3 ze dne ) Smlouva o nájmu uzavřená dne mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, Praha 6, IČ a panem Tomášem Vorlíkem, Suchdolské náměstí 734/3, Praha 6 4) Smlouva o nájmu uzavřená dne mezi BALMED Praha, státní podnik, se sídlem Lysolajské údolí 15/53, Praha 6, IČ a společností VELAZ, s.r.o., se sídlem Únětice 139, Praha západ, IČ , včetně Dohody o provedení změn pronajatých nebytových prostor ze dne ) Evidenční list pro výpočet maximálního nájemného ze dne a Výměr nájemného ze dne 10

11 Část stavby č.p. 15 na pozemku parc.č. 285 je vedena a pronajímána jako byt, který obývá tříčlenná rodina. Popis staveb: Objekt jiné stavby čp. 15 část administrativní budova Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, zhruba uprostřed daného areálu. Stavba má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a podkroví funkčně využitelné. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí po zpevněné ploše pozemku p. č Stavba je napojena na v místě dostupné inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektrická energie, plyn, telekomunikace). Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem z plných cihel v tl. zdiva cm. Stropní konstrukce nad 1. PP a 1. NP jsou klenuté s cihelné klenby do ocelových nosníků, v ostatních podlažích jsou stropy dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s krytinou z pálené krytiny. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, vikýřů, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety bez oplechování, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. PP a 1. NP betonové, v 1. NP s keramickou dlažbou, v ostatních podlažích dřevěné podlahy s krytinou z PVC. Schodiště betonové a dřevěné s povrchem z PVC. Vnější omítky vápenné dvouvrstvé značně narušené, vnitřní omítky hladké vápenné, v podkroví bíleny dřevěné dělící konstrukce stěn, v sociálních zařízeních běžné keramické obklady stěn. Okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře dřevěné plné do dřevěných zárubní. V objektu je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody s ohřevem TUV v elektrickém bojleru, odkanalizování. Plyn přiveden do kotelny v 1. NP, kde se nachází plynový kotel pro vytápění všech objektů areálu. Sociální zařízení tvořeno WC a umyvadly s běžnými zařizovacími předměty. Vytápění ústřední teplovodní ocelovými radiátory s centrálním ohřevem topného media v plynové kotelně. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V šedesátých a sedmdesátých letech minulého století byla část těchto prvků vyměněna v rámci změny účelu užívání. Od této doby se provádějí jen minimální udržovací práce. Stavba je celkově v průměrném, spíše však ve zhoršeném, stavebně technickém stavu, který by pro další užívání ve standardu vyžadoval komplexní rekonstrukci. Dispoziční řešení 1. PP sklepní prostory (bez aktivního užívání); 1. NP vstup, chodba, schodiště, sklady, kotelna; 2. NP schodiště, chodba, kancelářské prostory, sociální zařízení; Podkroví schodiště, chodba, kancelářské prostory. Objekt jiné stavby čp. 15 část skladu a původního bytového prostoru Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou při přední pravé straně areálu navazující na administrativní část. Stavba má dvě nadzemní podlaží bez podsklepení s půdním prostorem. Je vybudován do tvaru písmene L. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí po zpevněné ploše pozemku p. č Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS. Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem z plných cihel. Stropní konstrukce nad 1. NP klenuté, nad 1. NP dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s krytinou z pálené krytiny. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlaby a svody z pozinkovaného plechu, parapety bez oplechování, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. NP betonové, ve 2. NP dřevěné s textilní krytinou a PVC. Schodiště do 2. NP pouze venkovní kovové konstrukce s dřevěnými stupni. Vnější omítky vápenné dvouvrstvé značně narušené, vnitřní omítky hladké vápenné. Okna dřevěná dvojitá špaletová, dveře 11

12 dřevěné plné do dřevěných zárubní.v objektu je proveden rozvod světelné elektroinstalace, prostory jsou bez sociálního zařízení. Vytápění bylo možné z bývalého bytového prostoru v 2. NP lokálním topidlem. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti a v podstatě i prvky krátkodobé životnosti. Stavba i její vnitřní prostory jsou ve zhoršeném stavebně technickém stavu bez alespoň minimální rekonstrukce nevyužitelná. Dispoziční řešení 1. NP skladové prostory (nevyužitelné); 2. NP bývalý bytový prostor (nyní bez užívání, pouze jako sklad). Objekt jiné stavby čp. 15 část bytové jednotky Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou na okraji bloku budov při vjezdu do areálu. Stavba je přístupná dveřmi ve zděném oplocení (ohradní zeď). Stavba má jedno nadzemní podlaží bez podsklepení bez půdního prostoru. Je využívána dlouhodobě jako bytová jednotka. Je přístupná z veřejné silniční komunikace ul. Lysolajské údolí dveřmi ve zděném oplocení (ohradní zeď). Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Stavba je klasického zděného konstrukčního systému se zdivem z plných cihel. Stropní konstrukce s rovným podhledem. Střecha je pultová s plechovou krytinou. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlab a svod z pozinkovaného plechu, parapety jsou plastové, instalován je bleskosvod. Podlahy v 1. NP betonové s krytinou textilní, PVC, v sociálním zařízení keramická dlažba. Vnější úprava povrchu zdiva je keramickým obkladem, vnitřní omítky hladké vápenné, v sociálním zařízení a kuchyni keramický obklad stěn. Okna plastová izolační, dveře dřevěné plné a prosklené do dřevěných zárubní. V objektu je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, rozvod studené a teplé vody s ohřevem TUV kombinovaně v plynovém kotli, odkanalizování, rozvod plynu do kuchyně a k plynovému kotli (umístěn v kuchyni). Sociální zařízení tvořenou koupelnou se sprchovým koutem, WC a umyvadlem. Vytápění ústřední teplovodní plynovým kotlem. Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání je dům i vnitřní prostory průběžně udržovány a opravovány nájemci. Jeho stavebně technický stav je relativně dobrý. Dispoziční řešení 1. NP chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, průchozí ložnice, pokoj, koupelna. Objekt jiné stavby čp. 15 servisní hala Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou v pravé zadní části areálu a vestavěnou mezi administrativní budovu a provozní objekt k servisní hale. Stavba má jedno nadzemní podlaží, přístupná je z ploch vnitřního dvora areálu úzkým průjezdem. Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Stavba je zděné (přední a zadní stěna) a ocelové konstrukce (zastřešení ocelovými vazníky mezi stěnami budov). Podlaha je betonová, stěny s vápennou dvouvrstvou omítkou značně narušenou. Střecha s plechovou krytinou a světlíky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střechy, žlab a svod z pozinkovaného plechu. Vrata ocelová dvoukřídlá otevíravá, oslunění střešními světlíky. V objektu instalována elektroinstalace. Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání prováděna minimální údržba, současný stavebně technický stav je zhoršený. 12

13 Dispoziční řešení 1. NP jeden volný prostor. Objekt jiné stavby čp. 15 provozní objekt u servisní haly Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou v pravé zadní části areálu jako okraj stavebního bloku vedle servisní haly. Stavba má dvě nadzemní podlaží, 1. NP je přístupné z prostoru servisní haly, 2. NP pak po ocelovém vnitřním a venkovním schodišti. Stavba je napojena či lze ji napojit na areálové IS (vodovod, kanalizace, elektro, plyn). Stavba je klasické zděné konstrukce z cihelného zdiva. Stropní konstrukce je dřevěná trámová s rovným podhledem. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce tvoří žlab a svod z pozinkovaného plechu. Dveře kovové, okno dřevěné zdvojené. Podlahy v 1. NP betonové s dlažbou a PVC, ve 2. NP dřevěné. V 1. NP vybudováno sociální zařízení (WC, sprcha, umyvadlo), rozvod studené a teplé vody a rozvod ústředního topení z centrální kotelny areálu. Dále instalována elektrická energie. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání prováděna přestavba prostor v 1. NP jako prostor pro zázemí servisní haly. Současný stavebně technický stav je zhoršený. Využitelnost minimální a to pouze prostor 1. NP. Dispoziční řešení 1. NP provozní prostory pro servisní halu, sociální zařízení. Objekt jiné stavby čp. 15 garáže Jedná se o vymezenou část objektu jiné stavby čp. 15, situovanou na pozemku p. č. 285, umístěnou při pravém zadním okraji areálu částečně přistavěnou k provoznímu objektu servisní haly. Stavba má jedno nadzemní podlaží, přístupná je z ploch vnitřního dvora. Stavba je napojena na rozvod elektrické energie. Stavba je zděné konstrukce z cihelného zdiva s pultovou střechou z ocelových příhradových vazníků s krytinou z profilovaného plechu s umístěnými světlíky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlab a svod z pozinkovaného plechu, instalován je bleskosvod. Vnější omítka vápenná jednovrstvá, vnitřní hladké vápenné. Podlaha betonová. Vrata kovová 4x dvoukřídlá otevíravá. V objektu proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace. Stavba pochází z roku 1942 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V průběhu užívání prováděna základní údržba, současný stavebně technický stav je dobrý. Dispoziční řešení 1. NP garážová stání 5x (1x garáž, 2x dvojgaráž). Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 skladová budova Jedná se o vymezenou část zemědělského objektu bez čp. situovanou na pozemku parc.č. 284, umístěnou při levém předním okraji areálu u vjezdu do areálu. Stavba má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor, tvoří s druhou částí (administrativní) jeden stavební celek vzájemně provozně i komunikačně propojený (v úrovni 1. NP). Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora, půdní prostor pak z veřejné plochy mimo areál po venkovním schodišti. Stavba je napojena na rozvod elektrické energie. Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Schodiště do půdního prostoru pouze venkovní ocelové konstrukce s dřevěnými stupni. Vnější omítka vápenná dvouvrstvá, vnitřní omítky hladké 13

14 vápenné štukové. Podlaha betonová s krytinou z PVC. Dveře dřevěné plné typové, okna plastová izolační. V objektu proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti. V nedávném období provedena nájemcem úprava vnitřních prostor 1. NP pro vlastní účely skladování. Současný stavebně technický stav je zhoršený (mimo adaptovaných prostor). Dispoziční řešení 1. NP chodba, skladové prostory. Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 administrativní budova Jedná se o vymezenou část zemědělského objektu bez čp. situovanou na pozemku parc.č. 284, umístěnou při levém okraji areálu. Stavba má dvě nadzemní podlaží, tvoří s druhou částí (skladovou) jeden stavební celek vzájemně provozně i komunikačně propojený (v úrovni 1. NP). Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora, 2. NP pak po schodišti z vnějšího prostoru. Stavba je napojena na areálové inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, elektro, vytápění). Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je sedlová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Schodiště do 2. NP betonové. Stropní konstrukce nad 1. NP klenbové, nad 2. NP dřevěné trámové s viditelnými trámy. Vnější omítka vápenná dvouvrstvá, vnitřní omítky hladké vápenné štukové, v části s dřevěnými obklady, v sociálním zařízení keramický obklad stěn. Podlaha betonová v 1. NP se speciální nátěrem, ve 2. NP dřevěné s textilními povrchy. Dveře dřevěné plné typové, okna v 1. NP plastová izolační ve 2. NP dřevěné zdvojené. V objektu proveden rozvod studené a teplé vody, odkanalizování, rozvod světelné a motorové elektroinstalace. Vytápění je ústřední s centrálním ohřevem v kotelně administrativní budovy čp. 15. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti stavby. V nedávném období provedena adaptace vnitřních prostor 1. NP pro vlastní účely administrativy a speciální činnosti včetně instalace kuchyňského koutu a vybudování nového sociálního zařízení (WC, umyvadlo, vana). Současný stavebně technický stav je zhoršený (mimo adaptovaných prostor 1. NP). Dispoziční řešení 1. NP chodba, administrativní a provozní místnosti; 2. NP schodiště, chodba, kancelářské prostory. Objekt jiné stavby čp. 15 stodola Jedná se o samostatně stojící stavbu, situovanou v levém zadním okraji areálu na pozemku parc.č Stavba byla zemědělskou stavbou - stodolou využívanou k zemědělským účelům. Má jedno nadzemní bez dalšího vertikálního členění. Objekt je přístupný z ploch vnitřního dvora. Stavba je napojena na rozvod elektrické energie. Stavba je zděné konstrukce z masivního cihelného zdiva na základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Střecha je polovalbová z dřevěného krovu s taškovou pálenou krytinou, bobrovky. Klempířské konstrukce tvoří oplechování střešních rovin, žlaby a vody z pozinkovaného plechu, instalován je bleskosvod. Stropní konstrukce nejsou, průhled až do krovu. Omítky vápenné dvouvrstvé, podlaha betonová. Vrata dřevěná prkenná dvoukřídlá. V objektu proveden rozvod elektroinstalace, ostatní vybavení není. Stavba pochází z roku 1912 a tohoto stáří jsou všechny prvky stavby. Stavba nebyla v průběhu životnosti významně opravována či udržována, její stavebně technický stav je i z důvodu stáří zhoršený. 14

15 Dispoziční řešení: 1. NP volný skladovací prostor (pro nenáročné skladování). Srovnávací nemovité věci (SN): SN01) Provozní areál Lokalita: ul. Vánková, Praha 8 - Čimice Nabídková cena: ,- Kč Užitná plocha: m 2 Popis: Jedná se o dva multifunkční objekty, které svojí dispozicí, velikostí a konstrukcí umožňují nejrůznější využití. Objekty lze využít pro kanceláře, sklady či nerušící výrobu. Tyto dvoupodlažní objekty se nacházejí v uzavřeném areálu. Manipulaci zjednodušují nakládací rampy s výtahem. Stavba: Skeletová Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Výška stropu: 4,0 m Topení: ústřední na tuhá paliva Elektřina: 220/400V Energetická náročnost: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto: Zdroj: Realitní kancelář Centrum bydlení Florenc Za Poříčskou bránou 258/9, Praha - Karlín Tel.:

16 SN02) Provozní areál Lokalita: Kutnohorská, Praha 10 - Dolní Měcholupy Nabídková cena: ,- Kč Popis: jedná se o uzavřený komerční areál, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě, o celkové rozloze m 2. K dispozici je zděná masivní stavba, částečně podsklepená, o rozměrech 12 m 34 m, konstrukční výška 4,95 m. Budova má několik průjezdných vrat a rozdělený vnitřní prostor. Bezproblémová dostupnost pro nákladní dopravu. Z hlediska územního plánu se jedná o všeobecně smíšeném území bez regulace. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Energetická náročnost: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto: Zdroj: Realitní kancelář KOVA Reality - specialista na Prahu 5 Adresa: náměstí Kinských 76/7, Praha - Smíchov Telefon: kova@kova.cz Web: 16

17 SN03) Provozní areál Lokalita: K Nedvězí, Praha 10 - Královice Nabídková cena: ,- Kč Užitná plocha: m 2 Popis: areál vhodný k výrobě, skladování, s vlastními kancelářskými prostory a areálovými plochami parkovištěm. Plocha kanceláří je 358 m 2, v souboru budov jsou dílny, garáže a další provozní prostory. Celková plocha pozemků: m 2. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Podlaží: Převážně 1 podlažní Užitná plocha: m2 \/oda: Obecní vodovod Kanalizace: Veřejná kanalizace Plyn: Ano Elektřina: 230/400 V Telekomunikace: Telefon, Internet Foto: Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/ Praha - Nové město Tel.: Tel.: Mobil: Web: 17

18 SN04) Provozní areál Lokalita: ul. Průběžná, Praha 10 - Strašnice Nabídková cena: ,- Kč Užitná plocha: m 2 Popis: Provozní areál po celkové rekonstrukci, obsazený nájemcem do konce června Areál je vhodný k výrobním či obchodním účelům, s dobrou dopravní dostupností u sjezdu z Jižní spojky, 400 m od metra Skalka. Součástí areálu je obytný dům se dvěma bytovými jednotkami - celkem 220 m2 (možné využít jako kanceláře). Dům i výrobní prostory jsou vytápěny plynovými kotli (samostatné plynoměry). V areálu je zaveden kompletní bezpečnostní a kamerový systém,jsou do něj zavedeny tři telefonní linky a je napojen na všechny inženýrské sítě. Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží Užitná plocha: 1200 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230/400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto: Zdroj: Realitní kancelář Ing. Milan Kubec - ACRIA Husova 124, Čížkovice Mobil:

19 SN05) Provozní areál Nabídková cena: Kč Lokalita: Bílenecké náměstí, Praha - Dolní Chabry Popis: jedná se o součást barokní kulturní památky - Knorův statek, která se nachází na zeleném pozemku o velikosti m2, orientovaném na jižní stranu, s několika vzrostlými stromy. Je vydán souhlas "památkářů" s přestavbou na sídlo firmy. Budova o ploše 300 m2 má novou střechu, zrekonstruovaný interiér. Má možnost polyfunkčního využití, je možný i nadále pronájem jako skladové prostory, mezi patry jezdí technický výtah. Příjezdová komunikace až k budově, elektrika a ostatní sítě jsou na hranici pozemku - voda, kanalizace, plyn. Nedaleko je chráněná oblast Draháňské údolí. Stavba: Smíšená Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 318 m2 Užitná plocha: 600 m2 Plocha pozemku: m2 Parkování: 10 Elektřina: 230V, 400V Foto: Zdroj: Realitní kancelář Edox reality, s.r.o. Senovážné náměstí 978/23, Praha - Nové Město Mobil:

20 SN06) Provozní areál Lokalita: U Parkánu, Praha 8 - Ďáblice Nabídková cena: ,- Kč Popis: souboru nemovitostí - památkově chráněný historický objekt zemědělské usedlosti ze začátku 17. století - tři staré cihlo-kamenné budovy určené k rekonstrukci a hrubá novostavba obytné budovy, kovářské dílny a dvougaráže. Budovy se nacházejí v uzavřeném objektu obestavěném zdí. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2. podlaží Plocha zastavěná: 600 m2 Užitná plocha: 1000 m2 Plocha pozemku: 1468 m2 Rok rekonstrukce: 1994 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Foto: Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/ Praha - Nové město Tel.: Tel.: Mobil: Web: 20

21 SN07) Provozní areál Lokalita: ul. U Tvrze, Praha 10 - Malešice Nabídková cena: ,- Kč Popis: pozemek o celkové výměře 1590 m2, na němž se nachází několik budov určených k rekonstrukci, které tvoří uzavřený komplex s vjezdem z hlavní ulice. Nemovitost je v této chvíli pronajata stavební firmě a slouží jako kanceláře, sklady, šatny a dílny. Další budova, která je součástí tohoto komplexu byla sanována pro porušenou statiku a je určena k demolici. Plocha pozemku: 1590 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Foto: Zdroj: Realitní kancelář MAXIMA REALITY Havlíčkova 1030/1, Praha - Nové Město Mobil:

22 SN08) Provozní areál Lokalita: ul. Papírenská, Praha 6 - Bubeneč Nabídková cena: ,- Kč Popis: na pozemku o celkové ploše 3020 m2 je objekt sestává z hlavní budovy Sekce A a B, dále staveb C, D a F, které byly využívány jako dílenské a skladové zázemí. Sekce B a D jsou vytápěny samostatnými plynovými kotli. Nad sekcí A a B je k dispozici rozsáhlý půdní prostor. Jednotlivé pozemky objektu se podle platného územního plánu nachází ve funkční ploše SV - všeobecně smíšené území, které slouží pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci mono funkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí. Počet podlaží budovy: 2 Podlaží pod zemí: 1 Zastavěná plocha: m2 Plocha parcely: m2 Užitná plocha: 652 m2 Výrobní plochy: 295 m2 Provozní plochy: 357 m2 Konstrukce budovy: cihlová Stav budovy: před rekonstrukcí Telefon zaveden: ano Zdroj elektřiny: 230 V Odpad: veřejná kanalizace Topení: lokální - plyn a ústřední - plynové Třída energetické náročnosti: G - Mimořádně nehospodárná Foto: Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX ABRI Střelničná 1861/8a, Praha 8 Telefon

23 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,95 1,10 1,30 1,10 1, SN ,95 0,95 2,00 1,20 1, SN ,95 1,30 1,20 1,00 1, SN ,95 1,00 1,10 0,90 1, SN ,95 1,10 2,20 0,95 1, SN ,95 1,10 1,50 1,00 1, SN ,95 1,30 1,25 1,00 1, SN ,95 0,90 1,30 0,95 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 8 Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

24 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: Poznámky: ,- Kč slovy: Dvacetpětmilionů korun českých Identifikace staveb: Objekt jiné stavby čp. 15 část administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 část skladu a původního bytového prostoru Objekt jiné stavby čp. 15 část bytové jednotky Objekt jiné stavby čp. 15 servisní hala Objekt jiné stavby čp. 15 provozní objekt u servisní haly Objekt jiné stavby čp. 15 garáže Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 skladová budova Zemědělská stavba bez čp. na p. č. 284 administrativní budova Objekt jiné stavby čp. 15 stodola Příslušenství: oplocení, vjezdová brána 2, branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, opěrné zídky Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, přípojka plynovodu. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 285: listnaté stromy ve svahu. 24

25 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2016 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 46, k.ú. Lysolaje, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 4. Výřez z Cenové mapy pozemků hl. m. Prahy 5. Výřez z Územního plánu hl. m. Prahy, vč. legendy 25

26 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

27 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

28 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

29 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

30 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

31 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

32 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:03 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 174DD 4/16 pro Mgr. Dušan Šnaider CZ0100 Hlavní město Praha Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Česká republika Obec: Kat.území: Lysolaje List vlastnictví: Praha V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Identifikátor Podíl B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: bez čp/če, zem.stav Stavba stojí na pozemku p.č.: zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Lysolaje, č.p. 15, jiná st. Stavba stojí na pozemku p.č.: 285 B1 C Právo hospodaření s majetkem státu BALMED Praha, státní podnik, Lysolajské údolí 15/53, Lysolaje, Praha Jiná práva - Bez zápisu Omezení vlastnického práva - Bez zápisu D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Rozhodnutí správního orgánu Č.J. Fin./4-491/1965 (ev. čís. 1146/65 dar/zel.) v KN uloženo v pol. VZ 71/1998 ze dne Pro: Pro: Česká republika Rozhodnutí Ministra zdravotnictví ČR o splynutí společností založeno v POLVZ: 49/98. BALMED Praha, státní podnik, Lysolajské údolí 15/53, Lysolaje, Praha Z-73274/ RČ/IČO: Z-84354/ RČ/IČO: F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :22:15 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101. strana 1

33

34 Hlavním ěstopraha Cenovám apastavebníchpozem ků prorok2016 Katastrální území Název: Lysolaje Parcela Č ísloparcely: 285 Cena 2016 Mapovýlist: 21 Cena: 4060Kč /m Skupina: Zo brazenéúdajemají info rmativní charakterapřizjišťo vání censtavebníchpo zemků jenutnépo stupo vat dlevyhláškyč.32/1998sb.hl.m.prahy,o ceno vémapě stavebníchpo zemků,vezně ní platném kdatu,kekterémusecena zjišťuje.úč inno stvyhláškyč.32/1998sb.hl.m.prahy,o ceno vémapě stavebníchpo zemků,vezně ní po zdě jšíchpředpisů: 2000: : : : : : : : : : : : : : : od , od : od : od Vytištěnodne:

35