Znalecký posudek č. ZP-233/2010 o ceně obvyklé pozemků st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248. Objednatel posudku: Pod Pekárnami 245/10 190 00 Praha 9 JUDr. Milan Suchánek, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 3340/10 Podle stavu ke dni 15.11.2010 posudek vypracoval: Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 17.11.2010 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou pozemků st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, 2
popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Merboltice 405 02 Merboltice Region: Ústecký Okres: Děčín Katastrální území: Merboltice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.11.2010 bez přítomnosti vlastníků oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 22.4.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Rozmanitý Hubert Ing., Na Kozačce 1275/8, Vinohrady, 120 00 Praha 2. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 15.11.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 3
Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: viz výpis z KN v příloze uvedený 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou pozemky st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248. Obec Merboltice se nachází cca 10.0 km západně od města Česká Lípa, přičemž vlastní pozemky jsou situovány v okrajové části obce. Pozemek st. parc. č. 221 je zastaven stavbou zapsanou na LV 196 ( stodola ), pozemky parc.č. 1484/2 ( zahrada ) a pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ) jsou oploceny svažitého charakteru v čase zjištění ceny porostlé travinou a slouží jako zahrada u domu č.p. 14. Pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ) je neoplocen svažitého charakteru v čase zjištění ceny porostlý travinou a pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha )je nezpevněná cesta vedle pozemku parc. č. 1505/2. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemek a 2 ) Pozemky a 3 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Pozemek a2) Pozemky a3) Pozemky 1) Pozemky o rozloze 46.816 m2.pozemky se nacházejí na jihovýchodním mírném svahu.pozemky jsou vhodné k pěstování ovoce, chovu drobného nebo exotického zvířectva, též k chovu skotu či koní. 4
2) Pastviny o ploše 48.665 m2 s lesem 0,38 ha na okraji obce Dobkovice u Děčína. Les dubový (věk 84 let). Pozemek je z části oplocen. Vhodný pro chovatele ovcí, zvěře a koní. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a ná 221 263,00 35,00 9 205,- Součet 9 205,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1870 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 23 742,93 Pozemek - zjištěná cena = 23 742,93 Kč a2) Pozemky - 27-32 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [Kč] zahrada 1484/2 738,00 35,00 25 830,- zahrada 1489/1 3 807,00 35,00 133 245,- Součet 159 075,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1870 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 164 124,10 5
Pozemky - zjištěná cena = 164 124,10 Kč a 3 ) Pozemky - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] trvalý travní 1505/2 73856 5766 porost 1,24 1,24 7 149,84 75011 15681 3,52 3,52 55 197,12 Výměra celkem 21447 Mezisoučet 62 346,96 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 62 346,96 Pozemek oceněný dle 32 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra JC Koef. Srážka UC Cena [m2] [Kč/m 2 ] [%] [Kč/m2] [Kč] ostatní plocha 2328/1 1809 35,00 0,09 0 10,00 18 090,- Součet 18 090,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 32 odst. 4 - celkem 18 090,- Pozemky - zjištěná cena = 80 436,96 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemek = 23 740,- Kč a 2 ) Pozemky = 164 120,- Kč a 3 ) Pozemky = 80 440,- Kč Cena pozemků činí celkem 268 300,- Kč Porovnávací hodnota 6
a) Pozemky a1 ) Pozemek Popis porovnávaných pozemků: 1) Rovinatý stavební pozemek v okrajové části obce Žandov v okrese Česká Lípa. Pozemek je situován pod Dubovým vrchem nad autokempem Slunce při okraji místní komunikace z obce Žandov do Velké Bukoviny. Celková výměra činí 1135 m2 a v platném územním plánu obce je veden jako pozemek pro stavbu rodinného domu určeného k trvalému bydlení. Možnost připojení na obecní vodovod a elektrickou energii cca 20 m od hranice pozemku. Parcela je orientovaná na východ a má tvar obdélníku. 2) Stavební pozemek o celkové ploše 1 276 m2 se nachází v intravilánu obce Blankartice. Pozemek je mírně svažitý, v současné době porostlý vzrostlými keři. Přístup k pozemku z místní komunikace. 3) Pozemek se nachází při místní komunikaci v horní části Merlboltic. Jedná se celkem o tři parcely, pozemek St.p.č. 27 - zastavěná plocha a nádvoří 291 m2, dále o parcely 41/1 a 41/2 - ostatní plochy o celkové výměře 2 012 m2. Na pozemku se nachází přípojka vody - obecní vodovod, možnost napojení na elektřinu. Podél pozemku vede obecní cesta. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena Kp Váha Upravená jedn. [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] stavební pozemek 277 000,- 1135 244,05 0,90 1,00 219,65 Žandov stavební pozemek 150 000,- 1276 117,55 1,00 1,00 117,55 Blankartice stavební pozemek 350 000,- 2303 151,98 1,00 1,00 151,98 Merboltice 489,18 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 163,06 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 117,55 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 219,65 Kč/m2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 221 263 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 263 m 2 263,00 m2 á 163,06 Kč/m2 = 42 884,78 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 42 884,78 Kč = 42 884,78 Kč 7
Úprava ceny: snížená obchodovatelnost * 0,900 Pozemek - výsledná cena = 38 596,30 Kč a2) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: 1) Pozemek se nachází v centru obce u odbočky na Malou Bukovinu. Výměra pozemku je 1978 m2. 2) P arcela využívaná jako zahrada na klidném místě u potoka v Dolních Habarticích. Pozemek je rovinný, slunný, s příjezdovou cestou. K pozemku je možné přivést elektřinu, užitkovou vodu je možné využívat z potoka. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] zahrada Dolní 150 000,- 1978 75,83 0,90 1,00 68,25 Habartice zahrada Dolní 22 000,- 519 42,39 1,00 1,00 42,39 Habartice 110,64 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 55,32 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 42,39 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 68,25 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zahrada p.č. 1484/2 738 m2 zahrada p.č. 1489/1 3807 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 4545 m 2 4 545,00 m2 á 55,32 Kč/m2 = 251 429,40 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 251 429,40 Kč = 251 429,40 Kč Úprava ceny: snížená obchodovatelnost * 0,900 Pozemky - výsledná cena = 226 286,46 Kč a 3 ) Pozemky 8
Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena Kp Váha Upravená jedn. [Kč] [m2] [Kč/m2] cena [Kč/m2] pozemek Dobkovice 561 792,- 46816 12,00 1,00 1,00 12,00 pozemek Dobkovice 660 000,- 48665 13,56 1,00 1,00 13,56 25,56 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 12,78 Kč/m2 Minimální jednotková cena: 12,00 Kč/m2 Maximální jednotková cena: 13,56 Kč/m2 Oceňované pozemky: trvalý travní porost p.č. ostatní plocha p.č. 2328/1 1809 m2 1505/2 21447 m2 Výměra oceňovaných pozemků: 23256 m2 23 256,00 m2 á 12,78 Kč/m2 = 297 211,68 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 297 211,68 Kč = 297 211,68 Kč Úprava ceny: snížená obchodovatelnost * 0,900 Pozemky - výsledná cena = 267 490,51 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a1) Pozemek = 38 600,- Kč a2) Pozemky = 226 290,- Kč a 3 ) Pozemky = 267 490,- Kč Cena pozemků činí celkem 532 380,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 268 300,- Kč 268 300,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 532 370,- Kč 532 370,- Kč 9
Obvyklá cena: 540 000,- Kč slovy: pětsetčtyřicettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou pozemků st. parc. č. 221 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 1484/2 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1489/1 ( zahrada ), pozemek parc.č. 1505/2 ( trvalý travní porost ), pozemek parc.č. 2328/1 ( ostatní plocha ) v kat. území Merboltice, obec Merboltice, okres Děčín, zapsáno na LV 248 v objektivní zaokrouhlené výši 540.000,-- Kč. V Praze, 17.11.2010 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-233/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle přiložené likvidace. E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Mapa okolí 10