Znalecký posudek č. 2008/316

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2008/316 O ceně nemovitosti: Pozemek, parcela č. 538, v katastrálním území Vrahovice, obec, okres, kraj Olomoucký. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 111 stran. Objednateli se předává v 6 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 278/08-N ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést : Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem stanovit cenu nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a obvyklou, obecnou, neboli tržní, cenu nemovitosti, to je cenu, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora, JUDr. Milana Vlhy se sídlem v Ostravě, Dlouhá ul. 3, sp.zn. 102 Ex 278/08-N ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 890, pro katastrální území Vrahovice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště. Kopie katastrální mapy, mapový list č. 1-6/32. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti jsou mimo jiné dle LV č. 890 pro katastrální území Vrahovice, vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště, se spoluvlastnickým podílem 1/2 Eva Černá, bytem Třebízského 2468/8, , a se spoluvlastnickým podílem 1/2 Jan Kurka, bytem nám. T.G.Masaryka 130/14, Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek, parcela č. 538, v katastrálním území Vrahovice, obec, okres, kraj Olomoucký. Parcela č. 538 o výměře 3969 m 2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce. Jedná se o pozemek zemědělský, který není platným územním plánem obce zahrnut mezi pozemky určené k zastavění. Pozemek je užíván pro potřeby zemědělské produkce. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Obec: Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice Parcela č. 538 o výměře 3969 m 2 je vedena v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda. Zjištění ceny nemovitosti na základě platných cenových předpisů se provede dle 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Obvyklá cena (též tržní nebo obecná cena) pozemků se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase, tedy porovnáním již sjednaných cen obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy a dostupnosti pozemků. Obvyklá cena se tedy urči na základě stanovené ceny porovnávací, to je ceny stanovené cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými věcmi - pozemky se shodným účelem užití - tj. pozemky zemědělskými, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 3/2008 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli vlastní území % Úprava celkem: % 2,600 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Orná půda ,68 43, ,54

5 5 Orná půda ,58 43, ,69 Součet: ,23 Pozemek, parc.č. 538, v k.ú. Vrahovice zjištěná cena: ,23 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti (pozemků) se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi, pozemky, srovnatelnými svým charakterem, se shodným účelem užití - tj. pozemky určené a užívané k zemědělské činnosti, ve stejné, případně v urbanisticky a demograficky srovnatelné lokalitě. Pro stanovení ceny pozemků porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů nemovitostí, případně porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití a z obdobné polohy. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity pozemky nabízené na trhu s nemovitostmi v dané či srovnatelné lokalitě ve 4. čtvrtletí r Jedná se o pozemky srovnatelného určení, rozdílnost polohy, přístupu, je zohledněn v následujících porovnávacích tabulkách. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Orná půda, Olšany u a Lokalita: Olšany u a, Cena: Kč za nemovitost Prodej orné půdy o celkové ploše m 2. V současné době je pole obhospodařováno. Celková plocha m 2 Nemovitost č.2) Pavlovice u Kojetína pozemek-orná půda 3878m 2 Lokalita: Pavlovice u Kojetína Cena: 100 Kč za m 2 K prodeji pozemek-orná půda o rozloze 3878m 2 u obce Pavlovice u Kojetína.IS nejsou vybudovány. Celková plocha m 2 Nemovitost č.3) Pozemek v Šubířově Lokalita: Šubířov Cena: Kč za nemovitost Prodej pozemku o výměře m 2 na okraji zastavěné části obce, potencionální stavební pozemky. Celková plocha m 2 Nemovitost č.4) Obec Bousín - prodej orné půdy

6 6 Lokalita: Bousín Cena: 25 Kč za m 2 Prodej orné půdy v katastrálním území Bousín. Popis parcel: 2 parcely o výměrách 6956 m 2 a 5560 m 2. Jedna z parcel (větší) je hned u asfaltové komunikace k obci Bousín. K obojím parcelám je přístup. Celková plocha m 2 Okolní zástavba Komunikace Inženýrské sítě venkovská asfaltová Elektřina Nemovitost č.5) Prodej louky, Zdětín, okr. Lokalita: Zdětín Cena: Kč za nemovitost K prodeji louka blízko Běleckého Mlýna o výměře m 2. Jedná se o suchý, slunný pozemek, momentálně bez sítí ( přívod elektřiny možný ), voda v 6. metrech, příjezdová cesta dvěma směry. Možné využití na chov koní atd. V sousedství je státní les. Celková plocha m 2 trvalý travní porost Nemovitost č.6) Orná půda - Přemyslovice Lokalita: Přemyslovice Cena: 18 Kč za m 2 K prodeji orná půda o výměře cca 9 ha. Pozemek se nachází v Přemyslovicích, okres. Celková plocha m 2 Umístění nemovitosti okraj obce Nemovitost č.7) Pozemek,orná půda,tištín 17034m2 Lokalita: Tištín Cena: 100 Kč za m 2 K prodeji pozemek - orná půda o celkové rozloze 17034m 2, 2km od obce Tištín, v části Zážlebí od Pavlovic. IS nejsou vybudovány. Celková plocha m 2 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup Jednotková cena (JC) Váha (V) Nemovitost č.1) , Kč ,00 m 2 0,80 1,00 24,61 Kč 1,0

7 7 Nemovitost č.2) 100, Kč 1,00 m 2 0,75 1,00 133,33 Kč 1,0 Nemovitost č.3) , Kč 9 661,00 m 2 0,60 1,10 155,26 Kč 1,0 Nemovitost č.4) 25, Kč 1,00 m 2 0,65 1,10 34,97 Kč 1,0 Nemovitost č.5) , Kč 4 120,00 m 2 0,70 1,00 86,34 Kč 1,0 Nemovitost č.6) 18, Kč 1,00 m 2 0,70 0,95 27,07 Kč 1,0 Nemovitost č.7) 100, Kč 1,00 m 2 0,75 0,95 140,35 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 24,61 Kč 85,99 Kč 155,26 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 86, Kč Množství: 3 969,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi, je jako obvyklá cena, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v rozhodné době a místě v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávacím způsobem snížená o 5 % vzhledem k faktu, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude o těchto uvažovaných 5 % nižší. (Cena je zaokrouhlena) Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: třistadvacetpěttisíc Kč O c e n ě n í jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro pohledávku ve výši ,00 Kč pro Finanční úřad v ě, Křížkovského 4186/1,. Parcela č. 538 podíl 1/2 Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Parcela č. 538 podíl 1/2 Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Černá Eva Třebízského 2468/8 Černá Eva Třebízského 2468/8 Parcela č. 538 podíl 1/2 Kurka Jan Nám. T.G.Masaryka 130/14 Parcela č. 538 podíl 1/2 Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j /05/325940/1538 ze dne Nabytí právní moci dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Finančního úřadu v ě č.j /05/325940/1568 ze dne Nabytí právní moci dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v ě 15 Nc-3502/2008 ze dne Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v ě 14 Nc-3656/2008 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v Ostravě, JUDr. Milan Vlha, sp.zn. 102 EX 278/08-N ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu v ě, Mgr. Lenka Černošková, č.j. 018 EX 00692/08-005, ze dne

9 9 O c e n ě n í závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2008/316 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 285/08 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 890, pro katastrální území Vrahovice, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště. Letecký snímek Kopie katastrální mapy, mapový list č. 1-6/32.