- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 3739-335/2017 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemku parc.č. st. 41, jehož součástí je rodinný dům č.p. 63 a pozemku parc.č. 281, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Skály u Rýmařova, obci Horní Město, okres Bruntál (LV č. 120) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00259/17 Podle stavu ke dni 3. 5. 2017 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 23 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 30. 5. 2017
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl), včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Rodinný dům č.p. 63 Adresa nemovité věci: Skály č.p. 63, 793 44 Horní Město - Skály Okres: Bruntál Obec: Horní Město Katastrální území: Skály u Rýmařova 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 3. 5. 2017 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný, ani přes zaslanou výzvu (viz příloha č. 5) neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 120 pro k.ú. Skály u Rýmařova ze dne 20. 4. 2017. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00259/17-111 o ustanovení znalce ze dne 21.4.2017. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 120 zapsán: Müllerová Marie, Máchova 410/19, 79501 Rýmařov Strašík Vlastimil, Nábřežní 452, 79351 Břidličná podíl ½ podíl ½ Omezení vlastnického práva na LV č. 120: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Müllerová Marie Nařízení exekuce - Strašík Vlastimil Zahájení exekuce - Müllerová Marie Zahájení exekuce - Strašík Vlastimil Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Bruntál, v obci Horní Město, v části Skály, na okraji zastavěného území, cca 500 m jižně od zastávky bus Horní Město, Skály. V okolí se nachází velmi řídká zástavba objektů individuálního bydlení. Přístup k objektu je místní komunikace parc.č. 691 (pozemek ve vlastnictví Moravskoslezského kraje). V okolí nemovité věci není k dispozici žádná občanská vybavenost. V Horním Městě je k dispozici rozšířená občanská vybavenost, vzdálenost do centra je cca 1 km. Kompletní občanská vybavenost je k dispozici v Rýmařově, ve vzdálenosti cca 5 km od nemovité věci. Parkovací možnosti jsou dobré na vlastním pozemku. Nemovitá věc je tvořena spoluvlastnickým podílem ve výši ½ na pozemku parc.č. st. 41, jehož součástí je rodinný dům č.p. 63 a pozemku parc.č. 281, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří: -venkovní úpravy oplocení, vrata a vrátka - trvalé porosty Na pozemku zahrady se nachází ovocné a okrasné stromy a keře různého druhu a stáří, bez pravidelné údržby Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, či rekreaci Negativa oceňované nemovité věci: - nutnost dalších investic na odstranění stavby - umístění v okrajové části obce, bez občanské vybavenosti - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí - Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí - Kopie podacího lístku
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 41 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 161 m 2 Parc.č. 281 zahrada o výměře 467 m 2 Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde ruina rodinného domu, trvalé porosty a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí 628 m 2. Příslušenství nemovité věci je minimálního rozsahu, špatného technického stavu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) Stavby: 1) Rodinný dům č.p. 63, součást pozemku parc.č. st. 41 Jedná se o ruinu původního rodinného domu. K datu ocenění zůstávají pouze částečně obvodové zdi. Jedná se o staticky narušenou stavbu, bude nutné její odstranění. Náklady na odstranění stavby (demolice, odvoz a likvidace materiálů, terénní úpravy) odhaduji na 100 000,- Kč. Pro stanovení ceny obvyklé porovnáním posuzuji pouze srovnatelné stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů. Od takto zjištěné ceny pak odečítám náklady ve výši 100 000,- Kč na odstranění stavby.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a okolí (cca 5-15 km) běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí se nabízí stavební pozemky v rozmezí cca 350,- až 500,- Kč/m 2 dle umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci pozemek 1 pozemek 2 pozemek 3 pozemek 4 pozemek 5 lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Koeficient pro velikost výsledná cena za m 2 Edrovice 216 569 1,00 539 402 1,00 401,80 Stará Ves 990 000 0,90 1 810 492 0,90 443,04 Huzová 205 000 0,90 491 376 1,00 375,76 Šumvald 535 100 0,90 1 386 347 0,90 312,72 Dolní Moravice 550 000 0,90 1 136 436 0,90 392,17 průměrná indexovaná hodnota 385,10 indexovaná hodnota (zaokrouhleno) 385,00 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 628 385,00 241 780 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Náklady na odstranění stavby: Cena obvyklá nemovité věci: 241 780,- Kč 241 780,- Kč - 100 000,- Kč 141 780,- Kč
- 6 - Ocenění spoluvlastnického podílu: Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2: 141 780,- Kč 70 890,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemku parc.č. st. 41, jehož součástí je rodinný dům č.p. 63 a pozemku parc.č. 281, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Skály u Rýmařova, obci Horní Město, okres Bruntál (LV č. 120), je stanovena ke dni 3. 5. 2017. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), odhaduji cenu obvyklou k datu ocenění ve výši 70 890,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena - spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemku parc.č. st. 41, jehož součástí je rodinný dům č.p. 63 a pozemku parc.č. 281, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Skály u Rýmařova, obci Horní Město, okres Bruntál (LV č. 120), činí: Slovy:sedmdesát-tisíc-osm-set-devadesát-korun-českých 70 890,- Kč 2) Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 30.5. 2017 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3739-335/2017 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 5: Kopie zaslané výzvy o zpřístupnění oceňovaných nemovitých věcí Příloha č. 6: Kopie podacího lístku
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek stavební, Rýmařov- Edrovice Realizovaná cena: 216 569,- Kč (tj. 402,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 539 m 2 Stavební pozemek. Zdroj:databáze znalce, realizovaný převod v 7/2014 Nemovitá věc č. 2 Pozemek stavební, Stará Ves, okr. Bruntál Cena: 990 000,- Kč (tj. 547,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 1 810 m 2 Pozemek v centru obce určený k individuální výstavbě. V současné době vedený na katastru nemovitostí jako ostatní plocha a zahrada. Zdroj:sreality.cz, květen 2017.Nemovitá věc č. 3 Pozemek stavební, Huzová, okr. Olomouc Cena: 205 000,- Kč (tj. 418,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 491 m 2 Pozemek v klidném prostředí na okraji obce. Možnost stavby rodinného domku nebo chatky. Možnost napojení na sítě, elektrika a voda cca 100 m od pozemku. Na okraji pozemku stojí dřevěná kůlna. Zdroj:sreality.cz, květen 2017 Nemovitá věc č. 4 Pozemek stavební, Šumvald, okr. Olomouc Cena: 535 100,- Kč (tj. 386,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 1 386 m 2 Stavební pozemek o výměře 1386 m2 v obci Šumvald - Břevenec v okrese Olomouc. Pozemek se nachází v klidné části na okraji obce, inženýrské sítě - elektřina na pozemku, kanalizace ve vzdálenosti 15 m, povolení na vrtanou studnu, plyn není. Přístup po asfaltové komunikaci. Na pozemku lze postavit dům venkovského typu. Zdroj:sreality.cz, květen 2017 Nemovitá věc č. 5 Pozemek stavební, Dolní Moravice, okr. Bruntál Cena: 550 000,- Kč (tj. 484,- Kč/m 2 ) Velikost pozemku: 1 136 m 2 Jedná se o pozemek celkové výměře 1136 m2. Na pozemku je vlastní studna. Zdroj:sreality.cz, květen 2017