ZNALECKÝ POSUDEK. č. 16C-3216C/17

ZNALECKÝ POSUDEK č. 16C-3216C/17 o obvyklé ceně nemovitostí nebytové jednotky č. 650/2 v bytovém domě zděné stavbě s č.p. 650 a podílu 12067/185996 na společných částech domu, příslušenství, dále pak podílu 5205/185996 na souvisejících pozemcích parcelní číslo st. 4559, st. 4560/1, st. 4560/2. To vše v katastrálním území Beroun, obci Beroun, okrese Beroun. Objednatel posudku: GAVLAS, spol. s r.o. Politických vězňů 21 Praha 1, 110 00 IČ: 60472049 Účel posudku: Ocenění nemovitosti pro účely dražby. Posudek vypracoval: Ing. Jan Holeček Znalec bytem Žebrák, Slunečná 358 mobil: 604 934 541; e-mail: holecek@pstavby.net Datum místního šetření: 22. 02. 2017 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 22.02. 2017 Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Žebráku dne : 11. 03. 2017 Tento znalecký posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2011 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd MHD železnice dálnice/silnice I. tř Širší centrum - sídlištní zástavba 19 207 (stagnace) velmi dobře udržovaná velmi dobře udržovaná centrální Kategorie C prodejná do 6 měsíců 1 z toho nadzemní: 1. Nález - podklady pro vypracování posudku autobus silnice II.,III.tř 3 Počet bytů/nebytů 26/5

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 3 Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Stavebně právní dokumentace Výpis z katastru nemovitostí č. 11485 pro katastrální území Beroun, ze dne 24.11.2016. Kopie katastrální mapy zachycující oceňovanou nemovitost. Prohlášení vlastníka budovy. Smlouva o zřízení věcného břemene bezplatného užívání jednotky č. 650/2. 1.2 Místní šetření Místní šetření jsem provedl dne 22.02.2017 za účasti zástupce ČSTV Beroun. 1.3 Použité předpisy 1.3.1 Předpisy a metodiky pro ocenění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. 1.4 Situace oceňované nemovitosti Město Beroun se nachází asi 30 km jihozápadně od Prahy, na obchodní spojnici našeho hlavního města se západní částí republiky a Německem. Starou obchodní stezku nahradila dálnice D5 a železniční trať spojující město s Prahou, Plzní či Rakovníkem. Město ležící na soutoku řek Berounky a Litavky láká k návštěvě nejen svými historickými památkami a bohatou kulturní a sportovní nabídkou, nýbrž i svým překrásným okolím. Je východiskem do dvou chráněných krajinných oblastí - Českého krasu a Křivoklátska. Dnešní Beroun má více než 19 tisíc obyvatel. Jeho dominantou je budova radnice na Husově náměstí, jejíž pseudorenesanční podoba pochází z roku 1903. Beroun je významným centrem lehkého a středního průmyslu. Svou průmyslovou zónu začal budovat už na počátku 90. let a zdejší podniky - Cembrit CZ, a. s. (výrobce střešní krytiny), Linde Frigera s. r. o. (výrobce chladírenské techniky) či PAI s. r. o. (výrobce automobilových součástek) patří společně s akciovou společností Českomoravský cement, člena skupiny Heidelberg Cement Group v České republice mezi nejvýznamnější zaměstnavatele ve městě. V posledním období se ve městě významně rozvíjí bytová výstavba.

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 4 Bytový dům se nachází v ulici V Hlinkách, cca 800 m od Husova náměstí. Ulice se nachází nedaleko v sousedství školy, školky a sportovišť, úřadu práce, okresního soudu, městského úřadu. Polohu domu hodnotím v rámci města jako velmi dobrou až výbornou. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ020 Středočeský Okres: CZ0202 Beroun Obec: 531057 Beroun Katastrální území: 602868 Beroun Ulice: V Hlinkách č.o.: 25 Vlastníci Podíl PO IČO: 26476631 DYNASPOL, a.s. Plzeňská 27/8, 26601 Beroun 1 / 1 Stavby na LV 11484 stavba je součástí pozemku část obce Beroun-Město Bytový dům č.p. 650 na pozemku p.č. st. 4559, st. NE 4560/1, st. 4560/2 Jednotky na LV 11485 Číslo jednotky: 650/2 Spoluvlastnický podíl: 12 067 / 185 996 Byt Pozemky na LV 11484 st. 4559 Stavební parcela Parcela KN 245 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/1 Stavební parcela Parcela KN 481 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/2 Stavební parcela Parcela KN 32 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 98/1 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 98/1 ostatní plocha, ostatní komunikace Město Beroun, Husovo nám. 68, Beroun-Centrum, 26601 Beroun 2. Posudek - Ocenění nemovitostí věcnou hodnotou 2.1 Určení věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Jedná se o zděný bytový dům se sedlovou střechou. Dům má obdélníkový půdorys a skládá se ze dvou traktů. Dům má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. V 1.PP je parkovací

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 5 plocha. V 1.NP - parkovací plocha, samostatná garáž, prostory administrativy. Ve 2.NP - 11 bytů 1+kk, 4 byty 2+kk. Ve 3.NP - 9 bytů 1+kk, 3 byty 2+kk. Bytový dům byl dán do užívání v roce 2011. Jedná se tedy prakticky o novostavbu. Stavebně technický stav BD stanovuji, jako velni dobrý až výborný. Nebytová jednotka č. 650/2 je umístěna v 1.NP bytového domu. Jednotka je využívána jako kancelářské prostory a skládá se z devíti místností o celkové výměře dle prohlášení vlastníka 120,67 m2. Jednotka byla dána do užívání společně s BD v roce 2011. Stavebně technický stav jednotky předpokládám jako velmi dobrý. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 2,20 m 2 1,00 2,20 m 2 chodba byt 20,81 m 2 1,00 20,81 m 2 kancelář byt 20,69 m 2 1,00 20,69 m 2 kancelář byt 15,71 m 2 1,00 15,71 m 2 Kancelář byt 15,85 m 2 1,00 15,85 m 2 WC byt 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 předsíňka byt 1,59 m 2 1,00 1,59 m 2 zasedací místnost byt 33,63 m 2 1,00 33,63 m 2 technická místnost byt 8,89 m 2 1,00 8,89 m 2 Celková podlahová plocha 120,67 m 2 120,67 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce betonové a z cihelného zdiva 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný krov 5. Krytiny střech živičný šindel 6. Klempířské konstrukce plechové s protikorozní úpravou 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplovací systém s obkladem z kamene 9. Vnitřní obklady keramické běžný keramický obklad v koupelně a kuchyňském koutě 10. Schody železobetonové montované s povrchem z keramické dlažby 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata plastová 13. Okna plastová s dvojsklem 14. Povrchy podlah PVC a keramická dlažba 15. Vytápění ústřední z centrální plynové kotelny 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod teplá i studená 19. Vnitřní kanalizace plně odkanalizováno 20. Vnitřní plynovod v bytě není 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka se spotřebiči 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadlo 24. Výtahy chybí 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra rozvod antén Podlahová plocha [m 2 ] 121 Započitatelná plocha [m 2 ] 120,67 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 25 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 016 750 Stáří roků 6 Další životnost roků 94 Opotřebení % 6,00

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 6 Věcná hodnota (VH) Kč 2 835 745 2.2 Určení ceny stavebních pozemků Základní popis oceňovaných pozemků. Dům je umístěn na pozemcích v podílovém spoluvlastnictví majitelů bytových jednotek. Cena spoluvlastnického podílu na pozemcích zahrnuta v obvyklé ceně jednotek. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 4559 245 12 067 / 185 996 zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/1 481 12 067 / 185 996 zastavěná plocha a nádvoří st. 4560/2 32 12 067 / 185 996 Celková výměra pozemků: 758 3. Posudek - Ocenění nemovitosti výnosovou hodnotou Analýza tržního nájemného Z provedené analýzy tržního nájemného plyne, že v Berouně se obdobné kancelářské prostory běžně pronajímají v cenovém intervalu 1 000 Kč/(m2xrok) - 1800 Kč/(m2xrok). Ve výpočtu výnosové hodnoty vycházím z průměrného nájemného -1 520 Kč(m2*rok). Výnosy z kancelářských prostor Název Větší prostor dnes užívaný jako velkometrážní byt v prvém patře se všemi povoleními v ul. V Hlinkách, nedaleko samotného centra Berouna. Lze využít i jako předešlé nebytové prostory, což býval taneční sál, vinárna, či sportovní sál, kanceláře. Byt je velice světlý a slunný. Nové plynové topení, plovoucí podlahy, nová elektroinstalace, bezpečnostní mříže. V objektu je restaurace Budwarka a v suterénu Metro Club. Rušivé vlivy nejsou při občasných produkcích moc rušivé, vše je odhlučněno. K bytu Výměra Měsíční nájem Nájemné Nájem [m 2 ] [Kč] [Kč/rok] [Kč/m 2 /rok] 170,00 14 000,00 168 000,00 988,24

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 7 je velké zázemí, skládky, koupelna, umyvárna se dvěma umyvadly a dvěma WC aj. Byt se skládá z prvé větší místností cca 45 m2 (kuchyně) s kuchyňskou linkou, kuchyňským koutem pro ostatní ohřevy, velkým stolem pro více lidí a odpočinkovou částí se sedačkou, hudební skříňkou aj. Druhá dominantní místnost(obývací) je cca 80m2 a je rozdělena na pomyslnou pracovnu, obývací část a ložnici. Byt se nabízí k nájmu bez vybavení. K pronájmu samostatnou 61,00 9 000,00 108 000,00 1 770,49 kancelář + sklad o výměře 61 m2 v 1.NP komerčního objektu na berounském náměstí. Možnost užívat společnou kuchyňku a sociální zázemí. Pronájem kanceláří nedaleko centra Berouna. Prostory se nachází v cihlové komerční budově v prvním a druhém patře o výměrách od 15 m2 do 56,6 m2. Na podlahách zátěžový koberec, vytápění a teplá voda je zajištěna z vlastní plynové kotelny pro objekt. Některé kanceláře jsou průchozí a je možné je propojit. Na každém patře je možné využít pánské a dámské toalety se sprchou. Možnost pronájmu parkovacího stání ve dvoře, který je součástí objekt 28,00 4 200,00 50 400,00 1 800,00 Obvyklé tržní nájemné [Kč/m 2 /rok] 1 520,00 Výpočet výnosové hodnoty Z provedené analýzy tržního nájemného plyne, že v Berouně se obdobné kancelářské prostory běžně pronajímají v cenovém intervalu 1 000 Kč/(m2xrok) - 1800 Kč/(m2xrok). Ve výpočtu výnosové hodnoty vycházím z průměrného nájemného -1 520 Kč(m2*rok)

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 8 Náklady na údržbu a opravy stanoveny standardně 2% z reprodukční ceny. Dosažitelné procento pronajmutí prostor stanoveno 95%. Míru kapitalizace stanovena 6,0%. Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Kancelářské prostory, 1. NP 120,67 1 520 15 285 183 418 Celkový výnos za rok: 183 418 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 121 Reprodukční cena RC Kč 3 016 750 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok) 1 520 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 183 418 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 174 247 Náklady (za rok) Opravy a údržba Jedná se o novostavbu, náklady na údržbu budou 2.00 % z RC Kč/rok 60 335 v prvních letech na nižší úrovni. Správa nemovitosti 0.07 % z RC Kč/rok 2 112 Pojištění 0.07 % z RC Kč/rok 2 112 Daň z nemovitosti Kč/rok 500 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 65 058 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 109 189 Míra kapitalizace % 6,00 Výnosová hodnota Cv Kč 1 819 817 4. Posudek - Ocenění věcného břemene bezplatného užívání NBJ č. 650/2. Výpočet ročního užitku oprávněné osoby a) užitek bez odpočtu nákladů na opravy a zachování věci Nájemné jednotkové dosažitelné ročně Kč/m 2 1 444,00 Výměra m 2 120,67 Užitek ročně celkem Kč 174 247,48 b) náklady na opravy a zachování věci ( 1263 nového obč. zákoníku - poměrný díl připadající na oprávněného) Náklady na opravy a zachování věci celkem - podíl připadající na oprávněného z věcného břemene - hodnota použitá pro ocenění Kč 65 058,00 Užitek oprávněného roční celkem po odpočtu nákladů na opravy a zachování věci Kč 109 189,48 Výpočet ceny věcného břemene výnosovým způsobem Lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu?. ne Jedná se o věcné břemeno natrvalo? ano Vztah pro výpočet ceny věcného břemene (vzorec pro věčnou rentu) U 100 / u

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 9 Míra kapitalizace (úroková míra) ročně pro výpočet výnosové hodnoty (u) % / r 6,00 Pramen - zdůvodnění míry kapitalizace: Podle termínovaných vkladů peněžních ústavů, s rezervou Cena věcného břemene Kč 1 819 817 5. Rekapitulace přehled cen bez vad nemovitosti Metoda ocenění Současná hodnota Věcná hodnota NBJ 2 835 745 Kč Výnosová hodnota NBJ 1 819 817 Kč Cena věcného břemene bezplatného užívání NBJ - 1 819 817 Kč Odhad obvyklé ceny NBJ 0 Kč 6. Zohlednění vad nemovitosti VB bezplatného užívání na dobu neurčitou ve prospěch Okresního sdružení svazů, tělovýchovných jednot a sportovních klubů Českého svazu tělesné výchovy Beroun prakticky snižuje obvyklou cenu jednotky na nulovou hodnotu. Zástavní práva týkající se předmětu dražby, zapsaná na listu vlastnictví neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 167, odst. 4 zákona č. 182/2006, v platném znění (insolvenční zákon), zpeněžením předmětu dražby zanikají a insolvenční správce na základě 167 odst. 5 a 300 zákona č. 182/2006, v platném znění, vydá nabyvateli zpeněženého majetku potvrzení o zániku těchto věcných práv. Účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce týkající se předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 285 odst. 1 zákona č. 182/2006 v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají". VB zřízení a provozování vnitřního komunikačního vedení veřejné komunikační sítě prakticky bez vlivu na obvyklou cenu. 7. Odpověď na otázky položené znalci Obvyklá cena stanovena za skutečnosti, že na NBJ vázne VB bezplatného užívání na dobu neurčitou ve prospěch Okresního sdružení svazů, tělovýchovných jednot a sportovních klubů Českého svazu tělesné výchovy Beroun. Ocenění nemovitostí nebytové jednotky č. 650/2 v bytovém domě zděné stavbě s č.p. 650 a podílu 12067/185996 na společných částech domu, příslušenství, dále pak podílu 5205/185996 na souvisejících pozemcích parcelní číslo st. 4559, st. 4560/1, st. 4560/2. To vše v katastrálním území Beroun, obci Beroun, okrese Beroun odhadem obvyklé ceny v současném stavu stanovuji 0 Kč. Tj. slovy: Nula Kč.

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 10 V Žebráku dne 11.03.2017 Ing. Jan Holeček Seznam příloh : Výpis z katastru nemovitostí 10 stran Kopie katastrální mapy 1 strana Ortofoto 1 strana Smlouva o zřízení věcného břemene bezplatného užívání 2 strany Realitní inzerce 3 strany Mapa lokality 1 strana fotodokumentace 2 strany Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 7.12.2000 čj. Spr 4065/96 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým čís. 16C-3216C/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů číslo 16C-3216C/17. V Žebráku dne 11.03.2017 Ing. Jan Holeček Slunečná 358 267 53 Žebrák

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 11

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 21 Snímek z katastrální mapy.

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 22 Ortofoto.

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 23 Smlouva o zřízení bezúplatného VB.

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 28 Mapa lokality. Detailní mapa. Mapa širších vztahů.

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 29 Fotodokumentace. Pohled na BD. Další pohled na BD. Chodba v NBJ. Kancelář 1. Kancelář 2. Kancelář 3.

Znalecký posudek č. 16C-3216C/17 30 Zasedací místnost. WC. Umyvadlo u WC. Další pohled na Kancelář.