ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5921-28/2017 o obvyklé ceně nemovité věci bytová jednotka č.2855/140 v budově č.p.2855, realizované na pozemku p.č.4250/8, vč. spoluvlastnických podílů na č.p.2855 a na pozemcích vedených na LV č.13178, vše v katastrální území Žižkov (kód:727415), obec Praha Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 Účel posudku: Odhad obvyklá cena nemovité věci 098 EX 01959/07-034 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 228/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb. a č.443/2016 Sb. s účinností od 1.1.2017. Oceněno ke dni: 17.ledna 2017 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 15 stran a přílohy. V Praze, dne 17. března 2017
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení nákladových údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitou věc tvoří: bytová jednotka č.2855/140, Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.2855. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6100/5633671, - na pozemcích evidovaných na LV č.13178: - pozemek p.č.4238/1, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 551 m 2, - pozemek p.č.4239/4, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 155 m 2, - pozemek p.č.4242/1, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 1644 m 2, - pozemek p.č.4246/1, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 438 m 2, - pozemek p.č.4246/5, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 229 m 2, - pozemek p.č.4246/6, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 85 m 2, - pozemek p.č.4250/1, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 13969 m 2, - pozemek p.č.4250/8, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 10909 m 2, - pozemek p.č.4250/10, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 32 m 2, - pozemek p.č.4251/4, ostatní plocha-jiná plocha, výměra 3874 m 2, vše v obci Praha, katastrální území Žižkov (kód: 727415). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6100/5633671. Bytový dům č.2855 je součástí projektu Central Park Praha, je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou, přístupný je z ulic Pitterova, Ke Kapslovně a Malešická. Bytová jednotka se nalézá v jižní části bloku, v budově s orientačním číslem 11, přístupné z ulice Pitterova. Bytová jednotka je v 7. NP. Budova je realizována železobetonovým skeletem s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů. Technický stav budovy odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání. Projekt sestává z 10 výškových budov o 17 nadzemních podlaží, 1. NP a podzemní podlaží na sebe stavebně navazují. V bytovém domě se nalézá 539 bytových jednotek a 21 nebytových. Nebytové jednotky se převážně nalézají v 1.NP. Blok budov je ve tvaru D, západní strana je nezastavěna. Uprostřed bloku se nalézá menší park s dětským hřištěm. Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, jižně se nalézá Olšanská ulice, východně je ulice Jana Želivského. Hromadná dopravní obsluha je zastoupena tramvajovou a autobusovou dopravou, tramvajová zastávka Nákladové nádraží Žižkov a autobusová zastávka Basilejské náměstí je v docházkové vzdálenosti od nemovité věci. Podle Malého lexikonu obcí má Praha k datu ocenění 1267449 stálých obyvatel. V okolí nemovité věci se nalézá plný sortiment služeb občanské vybavenosti. Na nemovité věci vázne věcné břemeno umístění, provozování a užívání kabelového vedení umístěného na pozemcích p.č.4242/1 a p.č.4251/4, právo volného vstupu, chůze a jízdy za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení ve prospěch PREdistribuce, a. s., Svornosti 3199/19a, 150 00 Praha 5 Smíchov, IČO: 27376516. Věcné břemeno nemá žádný vliv na cenu obvyklou, proto není předmětem ocenění tohoto znaleckého posudku. - 3 -
2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9 č.j. 098 EX 01959/07-034 ze dne 11.4.2016. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Žižkov (kód: 727415), obec Praha, list vlastnictví č.13517 ze dne 31.3.2016. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Žižkov (kód: 727415), obec Praha, list vlastnictví č.13178 ze dne 31.3.2016. Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Prohlášení vlastníka rozestavěné budovy dle zák. č.72/1994 Sb pod č.j. V 64063/07-101. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy Půdorys bytové jednotky. Informace získané od zástupce společnosti CPP Services, s. r. o. Místní šetření konané dne 17.1.2017 za přítomnosti exekutorského vykonavatele Exekutorského úřadu Prahy 9 a zástupce společnosti CPP Services, s. r. o. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.13517 a spoluvlastníci (vyplývající z vlastnictví bytové a nebytové jednotky) na listu vlastnictví č.13178 pro katastrální území Žižkov (kód: 727415), obec Praha zapsáni: SJM Milan Gánik, identifikátor: 530711/901, U zeměpisného ústavu 508/12 160 00 Praha 6 Addie Sherbany Gánik, identifikátor: 580402 Na Malé Šárce 745/10 164 00 Praha - Nebušice 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitostí - Cenové listy CMP 2017 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky na LV č.13178 2) Bytová jednotka č.2855/140-4 -
* * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 5 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemky Oceněno podle 2 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění jsou pozemky evidované na listu vlastnictví č.13178 s celkovou výměrou 31886 m 2, katastrální území Žižkov (kód:727415), obec Praha. Na pozemku je realizovaný bytový dům č.2855. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemcích je 6100/5633671. Pozemek je oceněn na základě platné cenové mapy Hlavního města Prahy. Předmětem ocenění je pouze spoluvlastnický podíl daných pozemků. 1.2 Výměra stavebního pozemku p.č.4238/1 551 = 551.00 m 2 p.č.4239/4 155 = 155.00 m 2 p.č.4242/1 1644 = 1644.00 m 2 p.č.4246/1 438 = 438.00 m 2 p.č.4246/5 229 = 229.00 m 2 p.č.4246/6 85 = 85.00 m 2 p.č.4250/1 13969 = 13969.00 m 2 p.č.4250/8 10909 = 10909.00 m 2 p.č.4250/10 32 = 32.00 m 2 p.č.4251/4 3874 = 3874.00 m 2 1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 2 vyhlášky) celkem = 31886.00 m 2 Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 10.240,- Cena za celou výměru 31886.00 m 2 = Kč 326.512.640,- Započtení spoluvl.podílu 6100/5633671 = Kč 353.539,83 Pozemky na LV č.13178 Cena celkem Kč 353.540,- 2. Bytová jednotka č.2855/140 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.2855/140 v budově č.2855, vchod s orientačním číslem 11, přístupný z ulice Pitterova, realizované na pozemku p.č.4250/8 v obci Praha, katastrální území Žižkov (kód: 727415), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemků. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+kk o celkové výměře 61,37 m 2 vč. sklepu o výměře 5,41 m 2. Dále k užívání s bytovou jednotkou náleží terasa s výměrou 27,41 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz. podklady). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 7. NP. - 6 -
Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Technický stav je velice dobrý. Povrchy podlah sestávají převážně z plovoucí podlahy a keramické dlažby. Keramický obklad je v hygienické místnosti, na záchodu a u kuchyňské linky. Francouzská okna vedou na terasu. Vytápění a ohřev TUV je dálkové. Tepelná náročnost budovy je třídy C. úsporné. Dům je v dobrém stavu, výtah je realizován. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6100/5633671. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Monolitické betonové tyčové 2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha chodba 5.83 5.83 m 2 obytný prostor 28.37 28.37 m 2 pokoj 15.42 15.42 m 2 koupelna 3.40 3.40 m 2 WC 2.18 2.18 m 2 technická místnost 0.76 0.76 m 2 sklep 5.41 5.41 m 2 terasa 27.41*0.17 4.66 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 66.03 m 2 2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko - správní význam obce 1 1.00 8. Poloha obce 1 1.00 9. Občanská vybavenost obce 1 1.00 Celkem 1. až 5. znak 0.00 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = (1 + 0.00) x 1.0 = 1.00-7 -
2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 1 0.03 Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 7 0.01 Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 4 0.03 MHD - centrum obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 3 0.04 Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.15 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.15) x 1 = 1.150 2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - monolitická konstrukce 2. Společné části domu 2 0.00 recepce 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 7. NP s výtahem 5. Orientace obytné místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - terasa, sklep 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední - 8 -
9. Kritérium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.9500 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.95+0 pro stáří 10 let) Celkem * 0.13 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.13) x 0.95 = 1.074 2.7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 54.597,- Iv: index konstrukce a vybavení x 1.074 It: index trhu x 1.000 Ip: index polohy x 1.150 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 67.432,75 Cena za celou podlahovou plochu 66.03 m 2 = Kč 4.452.584,79 Bytová jednotka č.2855/140 Cena celkem Kč 4.452.585,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemky Kč 353.540,- 2) Bytová jednotka č.2855/140 Kč 4.452.585,- Zjištěná výsledná cena Kč 4.806.125,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 4.806.130,- - 9 -
METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci bytové jednotky č.2855/140 spoluvlastnických podílů na pozemcích evidovaných na LV č.13178 a společných prostorách bytového domu, katastrální území Žižkov (kód: 727415), obec Praha, je použita metoda nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovitých věcí je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Praha, ulice Pitterova a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností rezidentního parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. - 10 -
i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Znalecký posudek č.5921-28/2017 2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Technický stav domu Technický stav bytu 1 4 350 000 0,95 4 132 500 62 66 653,23 1,00 Pitterova 1,10 novostavba 1,10 novostavba 2 6 600 000 0,95 6 270 000 61 102 786,89 1,00 Pitterova 1,10 novostavba 1,10 novostavba 3 4 400 000 0,95 4 180 000 60 69 666,67 1,00 Pitterova 1,10 novostavba 1,10 novostavba 4 4 500 000 0,95 4 275 000 42 101 785,71 1,00 Pitterova 1,10 novostavba 1,10 novostavba 5 4 700 000 0,95 4 465 000 50 89 300,00 1,00 Pitterova 1,10 novostavba 1,10 novostavba k4 k5 k6 k7 k8 i Konstrukce Dispozice Typ oken Balkon/ lodžie Vybavení 1 1,00 skeletová 1+kk 1,03 nadstandard/nová terasa 1,03 nadstandardní 2 1,00 skeletová 1,03 2+kk 1,03 nadstandard/nová 1,10 terasa 1,03 nadstandardní 3 1,00 skeletová 1+kk 1,03 nadstandard/nová terasa 1,03 nadstandardní 4 1,00 skeletová 1+kk 1,03 nadstandard/nová terasa 1,03 nadstandardní 5 1,00 skeletová 1,03 2+kk 1,03 nadstandard/nová terasa 1,03 nadstandardní k9 k10 k11 k12 k13 IS JTCs Sklep/ komora Vytápění Výtah/podlaží Možnost parkování Další vlivy 1 1,00 ano 1,00 2 1,00 ano 1,00 3 1,00 ano 1,00 4 1,00 ano 1,00 5 1,00 ano 1,00 ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 ano/2.np a vyšší ano/2.np a vyšší ano/2.np a vyšší ano/2.np a vyšší ano/2.np a vyšší 1,00 vlastní garážové stání vlastní garážové stání Rezidentní parkování vlastní garážové stání vlastní garážové stání recepce, park recepce, park recepce, park recepce, park recepce, park 1,56 42 726,43 1,60 64 241,81 1,49 46 756,15 1,56 65 247,25 1,53 58 366,01-11 -
3. Jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 42 726,43 Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m 2 ] 65 247,25 Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 9 157,03 Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 46 310,50 Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m 2 ] 64 624,56 Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m 2 ] 55 467,53 4. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha [m 2 ] 61,37 SJTC/Koeficienty odlišnosti 55 467,53 Lokalita Pitterova k 1 1,00 Technický stav domu novostavba k 2 1,10 Technický stav bytu novostavba k 3 1,10 Konstrukce skeletová k 4 1,00 Dispozice 2+kk k 5 1,03 Typ oken nadstandard/nová k 6 1,03 Balkon/lodžie terasa k 7 1,10 Vybavení nadstandardní k 8 1,03 Sklep/komora ano k 9 1,00 ústřední Vytápění (dálkové) k 10 1,00 Výtah/podlaží ano/2.np a vyšší k 11 1,00 Možnost parkování rezident.park. k 12 1,00 Další vlivy recepce, park k 13 1,00 Index odlišnosti oceňované nemovité věci I O 1,45 Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci JTC O [Kč/m 2 ] 80 427,92 Celková srovnávací cena oceňované nemovité věci 4 935 861,45-12 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka č.2855/140, katastrální území Žižkov, obec Praha. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+kk s výměrou 61,37 m 2 vč. sklepu, k bytové jednotce dále náleží terasa. Jednotka se nalézá v 7. NP bytového domu s výtahem. Budova je skeletová s vlastní recepcí. Jedná se o projekt Centrální Park Praha. Technický stav je velmi dobrý. Pozitivní faktory: - Lokalita Praha, městská část Žižkov, - MHD, - Vlastní recepce, - Vlastní park uvnitř bloku, - Velmi dobrý technický stav. Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky bytová jednotka. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč 4.806.130,- 2) Cena srovnávací nemovité věci Kč 4.935.861,- - 13 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - bytová jednotka č.2855/140 v budově č.p.2855, realizované na pozemku p.č.4250/8, vč. spoluvlastnických podílů na č.p.2855 a na pozemcích vedených na LV č.13178, vše v katastrální území Žižkov (kód:727415), obec Praha, po zaokrouhlení je: 4 940 000,- Kč Slovy: čtyři milióny devět set čtyřicet tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (věcné břemeno, zástavní právo smluvní, uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovité věci, zahájení exekuce) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 4.806.130,- Kč 2. Cena obvyklá, za níž je nemovitost prodejná: 4.935.861,- Kč 3. Na nemovité věci vázne věcné břemeno užívání kabelového vedení, nemá vliv na cenu obvyklou. 4. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 17. března 2017... vypracoval - 14 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5921-28/2017. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 15 -