Znalecký posudek o ceně nemovitosti číslo 4050-110/2014 6 NEMOVITOST: rodinný dům č.p. 160 na pozemku p.č. st.50/1, kotelna bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2, pozemky p.č. st.50/1, st.50/2 a 132/4 Adresa nemovitosti: Petřvald 1-Petřvald 160, 74260 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Petřvald, k.ú. Petřvald u Nového Jičína, kód k.ú. 720500, LV 989 Ostatní stavby: Kotelna Pozemky: st. 50/1, st. 50/2, 132/4 Vlastník stavby: Moravan - Masná Výroba S.R.O. " V Likvidaci", Petřvald 20, 74260 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Moravan - Masná Výroba S.R.O. " V Likvidaci", Petřvald 20, 74260 Petřvald, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : MORAVOLEN HOLDING a.s.; č. obj.:110/2014, 12.8.2014 Adresa objednatele: Krátká 2, 787 01 Šumperk telefon: IČ: 255 51 426 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Viktor Kovalec Šumperská 523, 78813 Rapotín telefon: +420731516169 e-mail: v.kovalec ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění ceny obvyklé (tržní) v daném místě a čase (ocenění stávajícího stavu) Účel: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 900 000 Kč Datum místního šetření: 14.8.2014 Datum zpracování : 14.8.2014 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 7 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.36 Rapotíně, dne 14.8.2014 Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1970 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Počet obyvatel: 1 801 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 923 054 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 5 175 340 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 900 000 Kč - z toho hodnota pozemku 185 100 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je budova rodinného domu v obci Petřvald, když v I.NP jsou nebytové prostory - bývalá prodejna masny s provozovnou a ve II.NP 3 byty. Objekt je spíše ve vyžilém stavu, když se nachází v současně zastavěném území obce Petřval prakticky přímo v centru. Přístup přímo ze zpevněné MK, v místě komplexní IS. Objekt prakticky bez zázemí, jen malá zahrada. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází ze současné nabídky RK a znalostí znalce. Obdobné nemovitosti jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena nemovitostí: 1 900 000 Kč. 1) Budova kotelny bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2 je v KN vedena jako zemědělská stavba, když uvedený způsob využití neodpovídá skutečnému stavu - jde o jinou stavbu. Uvedená skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí. 2) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo ve prospěch FINWAY, a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Toto zástavní právo zaniká zpeněžením v souladu s ustanoveními 285 odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů 3) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno rozhodnutí o úpadku a prohlášení konkurzu.. Výše uvedená omezení nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Toto usnesení zanikají zpeněžením v souladu s ustanoveními 285 odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů. Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Vesnice Petřvald patří administrativně pod okres Nový Jičín a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s - 2 -
rozšířenou působností je město Kopřivnice. Obec Petřvald se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severovýchodně od Nového Jičína a třináct kilometrů severně od města Kopřivnice. Z turistického hlediska řadíme oblast do Poodří. Úředně žije v katastru této středně velké obce zhruba 1790 obyvatel. Petřvald se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Petřvald a Petřvald 2. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Petřvald má ordinaci jeden praktický lékař. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnice Petřvald leží v průměrné výšce 244 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1267. Celková katastrální plocha obce je 1250 ha, z toho orná půda zabírá padesátosm procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Vzhledem k geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Z pohledu trhu jde o menší obec v blízkosti Mošnovského letiště a města Ostravy, když obdobné nemovitosti jsou na trhu nabízené a obchodované, ale celkově nabídka převažuje nabídka nad poptávkou. Předmětem ocenění je rodinný dům s nebytovými prostory, když tento je umístěna do centra současně zastaveného území obce Petřvald, a to přímo na menší náměstí s obecním úřadem. Přístup k nemovitostem je řešen přímo z veřejné zpevněné místní komunikace na které se nachází taktéž parková stání. Jde o centrální část obce, když v bezprostředním okolí se nachází vesměs rezidenční vesnická zástavba. Pozemky jsou vesměs rovné, osluněné. V místě se nachází komplexní inženýrské sítě- rozvody NN, veřejný kanalizační a vodovodní řad, STL plynovod, když hlavní řady leží přímo u pozemku. Vzdálenost do krajského města Ostrava je cca 17 km, autobusová zastávka cca 20 metrů, centrum obce v místě samém. V oblasti nejsou známy žádné nadměrné výskyty radonu nebo seismologické poruchy, nejedná se o zátopovou ani záplavovou oblast. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Dle výpisu z KN má jít o stavbu rodinného domu č.p. 160 včetně příslušenství, když znalcem na místě samém bylo zjištěno, že jde o původní rodinný dům, který byla adaptován na RD s nebytovými prostory. V I.NP se nacházela prodejna masa s výrobnou a provozními prostory a ve II.NP byty (3+1,3+1,1+0), když podlahová plocha pro bydlení přesahuje a jde tedy ještě o rodinný dům. Uvedený RD má příslušenství ve formě kotelny, přístřešku a venkovních úprav. 1. RD č.p. 160 Předmětem ocenění je tedy rodinný dům, když tento je nyní volný. Konstrukční řešení: Objekt je založen na základových pasech z kameniva prolévaného betonem s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou masivní zděné keramické tl. minimálně 450 mm. Vodorovné nosné konstrukce jsou smíšené s rovným podhledem. Krov je dřevěný vazbový, střecha sklonitá valbová, střešní krytina hliníkový plech, klempířské konstrukce z pozinkovaných plechů. Vnitřní omítky hladké štukové, vnější omítky vápenné. Schody betonové. V keramické obklady sociálních zařízení. Dveře dřevěné a ocelové, okna dřevěná kastlová a zdvojená, výkladce. Podlahy jsou vesměs betonové kryté běžnými krytinami (PVC, dlažby). Vytápění v I.NP el.přímotopy, byt 3+1 vlastní ústřední plynové a byt 3+1 a 1+0 z kotelny v přízemí.. Elektroinstalace světelná a motorová, bleskosvod. Rozvod studené i teplé vody, TUV z el.bojleru či plynového kotle. Objekt byl napojen na veřejnou kanalizaci a veřejný vodovodní řad, STL plynovod. Koupelny s vybavením, dále sociální zařízení - WC, umyvadla. Ke dni provedení prohlídky byla nemovitost neužívaná. Dispoziční řešení: I.NP - prodejna masa, výrobna, sklady, WC, kancelář, komunikační prostory pro vstup do II.NP, koupelna; II.NP - chodba, WC, byt 3+1 (předsíň, 3 obytné pokoje, kuchyně, koupelna, WC), byt 3+1 (předsíň, 3 obytné pokoje, kuchyně, koupelna, WC, spíž), byt 1+0 (pokoj). Stáří objektu cca 90 let s provedenou celkovou rekonstrukcí před cca 40 lety, když vybavení již vyžilejší. Ze stavebně technického hlediska se jedná o běžnou stavbu, která nevykazuje žádné deformace či zjevné a viditelné vady. 2. Kotelna bez čp/če na p.č. st.50/2 Příslušenství je tvořeno kotelnou - stavba bez čp/če na p.č.st.50/2, která je v KN vedena jako zemědělská stavba Kotelna - jde o nepodsklepenou vedlejší stavbu s pultovou střechou. Základy z betonu, svislé nosné kce zděné střecha pultová krytá lepenkou. 3. Přístřešek Přístřešek - 3 -
4.Venkovní úpravy Venkovní úpravy - omezené: přípojky IS, zpevněné plochy. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1920 Dílčí rekonstrukce v r. 1970 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 1304/2 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 1304/2 Obec Petřvald/zpevněná MK Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Budova kotelny bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2 je v KN vedena jako zemědělská stavba, když uvedený způsob využití neodpovídá skutečnému stavu - jde o jinou stavbu. Uvedená skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí. RIZIKO ANO NE Popis rizika Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení 1) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo ve prospěch FINWAY, a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. 2) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno rozhodnutí o úpadku a prohlášení konkurzu.. Výše uvedená omezení nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněno. RIZIKO Popis rizika - 4 -
NE ANO ANO ANO Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ostatní právní omezení Rizika ostatní Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 989 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0804 Nový Jičín Obec: 599743 Petřvald Katastrální území: 720500 Petřvald u Nového Jičína Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl PO IČO: 27120309 Moravan - Masná Výroba Petřvald 20, 74260 Petřvald 1 / 1 S.R.O. " V Likvidaci" Stavby je součástí část obce Petřvald 1-Petřvald Rodinný dům č.p. 160 na pozemku p.č. st. 50/1 část obce Petřvald 1-Petřvald bez čp/če na pozemku p.č. st. 50/2 Pozemky st. 50/1 Stavební parcela Parcela KN 428 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 50/2 Stavební parcela Parcela KN 48 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 132/4 Pozemková parcela Parcela KN 141 m 2 zahrada LIST VLASTNICTVÍ číslo 3348 Kraj: CZ071 Okres: CZ0715 Obec: 541354 Katastrální území: 789429 Ulice: č.o.: Vlastníci Pozemky Pozemková parcela Parcela KN 153 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemková parcela Parcela KN 313 m 2 zahrada Podíl Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 RD č.p. 160 1.1.2 Kotelna bez čp/če na p.č. st.50/2 1.1.3 Přístřešek 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemek 1.3. Ocenění porovnávací metodou OCENĚNÍ 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 RD č.p. 160 Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží I.NP 272,50 m 2 169,10 m 2 II.NP 272,50 m 2 223,36 m 2 Výčet místností Název podlaží - 5 -
Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha I.NP provozní prostory 169,10 m 2 1,00 169,10m 2 komunikační prostory pro II.NP 45,00 m 2 0,00 0,00m 2 I.NP - celkem 214,10 m 2 169,10 m 2 II.NP byt 3+1 84,21 m 2 1,00 84,21m 2 byt 3+1 85,50 m 2 1,00 85,50m 2 byt 1+0 17,50 m 2 1,00 17,50m 2 komunikační prostory 36,15 m 2 1,00 36,15m 2 II.NP - celkem 223,36 m 2 223,36 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (10,90*25,00)*(7,30) = 1 989,25 m 3 Zastřešení (10,90*25,00)*(2,85/2) = 388,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 2 377,56 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis z kameniva prolévaného betonem s izolací zděné tl. 45 cm smíšené krov dřevěný, vázaný hliníkový plech pozinkovaný plech vápenné omítky vápenná omítka keramické obklady betonové hladké plné či prosklené dveře dřevěná, zdvojená a výkladce dlažba, PVC dlažba, beton, PVC ústřední a přímotopy světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda el.bojler zemní plyn úplné odkanalizování kuchyňská linka, dřez, kombinovaný sporák koupelna s vanou, umyvadla splachovací Zastavěná plocha [m 2 ] 273 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 377,56 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 9 510 250 Stáří roků 94 Další životnost roků 56 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 755 125 1.1.2 Kotelna bez čp/če na p.č. st.50/2 Kotelna u RD č.p. 160. Seznam podlaží - 6 -
Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží I.NP 49,95 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha I.NP kotelna 43,15 m 2 0,00 0,00m 2 I.NP - celkem 43,15 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (5,55*9,00)*(3,20) = 159,84 m 3 Zastřešení (5,55*9,00)*(0,5*0,6) = 14,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 174,83 m 3 Konstrukce Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Popis betonové pásy zděné tl. 15-30 cm dřevěný pultový živičná pozinkovaný plech omítky dřevěné betonová motorová Zastavěná plocha [m 2 ] 50 Obestavěný prostor [m 3 ] 174,83 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 524 475 Stáří roků 63 Další životnost roků 17 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 209 790 1.1.3 Přístřešek Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží I.NP 33,75 m 2 0,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha I.NP sklad 27,00 m 2 0,00 0,00m 2 I.NP - celkem 27,00 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru - 7 -
Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (3,75*9,00)*(2,60) = 87,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 87,75 m 3 Konstrukce Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Popis betonové patky dřevěné pultový živičná pozinkovaný plech Zastavěná plocha [m 2 ] 34 Obestavěný prostor [m 3 ] 87,75 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 1 200 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 105 300 Stáří roků 43 Další životnost roků 7 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 26 325 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemek Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. st.50/1, st.50/2 a 132/4 vedené v KN jako zastavěné plochy a zahrada. Pozemky jsou rovné osluněné, přístup ze zpevněné MK, V místě jsou vedeny kompletní inženýrské sítě ( voda, kanalizace, STL plynovod a elektro) přímo u pozemků. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Znalec vycházel z cen, které jsou realizovány v daném místě, když v dané obci jsou pozemky určené k zastavění běžně nabízeny a na trhu realizovány za částky od 250-450 Kč/m 2, když za tyto částky bylo realizováno několik prodejů o obdobných rozlohách. Vzhledem k uvedenému považuje znalec cenu 300,- Kč/m 2 jako v místě a čase obvyklou. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 50/1 428 300 1 / 1 128 400 zastavěná plocha a nádvoří st. 50/2 48 300 1 / 1 14 400 zahrada 132/4 141 300 1 / 1 42 300 Celková výměra pozemků: 617 Hodnota pozemků celkem: 185 100 1.3. Ocenění porovnávací metodou Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Brušperk 180,00 325 4+2 1 890 000 10 500 0,461 4 838-8 -
RD Brusperk, Nabídka RK na prodej RD 4+2 v centru obce Brušperk, nacházející se na oplocené zahradě o výměře 325 m2. Dům je velmi dobře dispozičně řešený. Dům je podsklepený, součástí je garáž a další místnosti pro úschovu nářadí, místnosti vhodné ke skladování, kotelna a prádelna. Konstrukce je cihlová, nová šindelová střecha, elektřina 220V a 380V, voda obecní, odpad je sveden do městské kanalizace a topení je ústřední plynové i na tuhá paliva. Dům se nachází v centru obce, na velmi dobře dostupném místě s dobrou občanskou vybaveností a dojezdností směr Frýdek-Místek, Ostrava, v blízkosti ZŠ, mateřská škola, náměstí. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - menší, lepší prodejnost - koeficient 0,80; Poloha - nedaleká obec - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný volně stojící, vybavení lepší - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší - koeficient 0,90; Vliv pozemku - obdobné zázemí - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez korekcí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Lepší nemovitost z nabídky RK Petřvald 120,00 485 4+1 1 100 000 9 167 0,640 5 867 RD Petřvald, Nabídka RK na prodej RD v klidné části obce v zástavbě rodinných domů. Stáří domu je datováno do roku 1956, dům je v původním stavu, bez zásadních úprav či rekonstrukcí, pouze v roce 1995 zde byl zaveden plyn. Dům je zděný, podsklepený, jednopodlažní s obyvatelným podkrovím. Střecha je sedlová, střešní krytinou je pálená taška. Okna jsou původní dřevěná, kastlová a jsou na nich nainstalovány venkovní žaluzie. Dispozičně se jedná o 4+1, přičemž v 1. nadzemním podlaží se nachází kuchyň, dva pokoje, chodba, WC, koupelna se sprchovým koutem a dále schodiště do podkroví, kde jsou další dva pokoje- jeden z nich má balkon, dále je zde místnost pro koupelnu a komora. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - menší objekt, lepší prodejnost - koeficient 0,80; Poloha - stejná obec i poloha - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný volně stojící, vybavení obdobné - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - bez vlivu - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez korekcí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Menší RD z nabídky RK ve stejné obci. Fryčovice 160,00 1 923 4+1 1 250 000 7 813 0,512 4 000 RD Fryčovice, Nabídka RK na prodej RD 4+1 s velkou zděnou hospodářskou budovou s garáží a rozlehlou zahradou. K dispozici ihned. Lokalita Fryčovice, okres Frýdek- Místek. Dům z roku 1950 je částečně podsklepený, v původním, ale solidním technickém stavu. Vše, včetně ÚT na tuhá paliva a elektřinu funkční. Voda obecní, žumpa, studna s užitkovou vodou, plynová přípojka na pozemku u domu. Obecní kanalizace se připravuje. Dům je obyvatelný, ale vhodný k rekonstrukci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,80; Velikosti objektu - menší - koeficient 0,80; Poloha - nedaleká obec, obdoná poloha - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - zděný RD, stav obdobný - koeficient 1,00; Celkový stav - obdobný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez korekcí - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Menší RD v obdobném stavu s větší zahradou v nedaleké obci z nabídky RK. Variační koeficient před úpravami: 11,98 % Variační koeficient po úpravách: 15,58 % Minimální jednotková cena: 4 000 Kč/m 2 Minimální cena: 1 569 840 Kč Průměrná jednotková cena: 4 902 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 923 839 Kč Maximální jednotková cena: 5 867 Kč/m 2 Maximální cena: 2 302 563 Kč Stanovená jednotková cena: 4 900 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 1 923 054,- Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je budova rodinného domu v obci Petřvald, když v I.NP jsou nebytové prostory - bývalá prodejna masny s provozovnou a ve II.NP 3 byty. Objekt je spíše ve vyžilém stavu, když se nachází v současně zastavěném území obce Petřval prakticky přímo v centru. Přístup přímo ze zpevněné MK, v místě komplexní IS. Objekt prakticky bez - 9 -
zázemí, jen malá zahrada. Obvyklá cena odpovídá tržním cenám v daném místě a čase, když vychází ze současné nabídky RK a znalostí znalce. Obdobné nemovitosti jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Obvyklá cena nemovitostí: 1 900 000 Kč. 1) Budova kotelny bez čp/če na pozemku p.č. st.50/2 je v KN vedena jako zemědělská stavba, když uvedený způsob využití neodpovídá skutečnému stavu - jde o jinou stavbu. Uvedená skutečnost nemá vliv na obvyklou cenu nemovitostí. 2) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno zástavní právo ve prospěch FINWAY, a.s.. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno. Toto zástavní právo zaniká zpeněžením v souladu s ustanoveními 285 odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů 3) Na základě předloženého LV č. 989 pro k.ú. Petřvald u Nového Jičína ze dn 26.2.2014 je na oceňovaných nemovitostech evidováno rozhodnutí o úpadku a prohlášení konkurzu.. Výše uvedená omezení nebyla v odhadu tržní hodnoty zohledněna. Toto usnesení zanikají zpeněžením v souladu s ustanoveními 285 odst. 1) zákona o úpadku (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 923 054 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 5 176 340 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 900 000 Kč - z toho hodnota pozemku 185 100 Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti + provozní prostory v I.NP + poloha přímo v centru + komplexní IS Slabé stránky nemovitosti - horší stav - prakticky bez zázemí Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Ostrava dne 26.5.1999, č.j.spr.1954/99 pro základní obory: 1) ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, 2) stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Rapotíně, dne 14.8.2014 Otisk razítka Ing. Viktor Kovalec - 10 -
LV - 11 -
- 12 -
- 13 -
Mapa KN - 14 -
Fotodokumentace stavba stavba prujezd prodejna provozovna koupelna v I.NP byt II.NP byt II.NP - 15 -
byt II.NP byt II.NP byt II.NP byt II.NP chodba II.NP - 16 -
Mapa polohy poloha v obci poloha v oblasti poloha v regionu - 17 -