ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3814-44/14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 900/3 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Břeclav, k.ú. Poštorná Adresa nemovité věci: Tovární kolonie 900/5, 691 41 Břeclav Vlastníci: Josef Marek, Tovární kolonie 900/5, 691 41 Břeclav, vlastnictví: SJM Růžena Marková, Tovární kolonie 900/5, 691 4190 02 Břeclav, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Oblá 83, 634 00 Brno IČ: 63373513 telefon: 721 741 066 e-mail: zncech@volny.cz Aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 450 000 Kč Datum místního šetření: 11.10.2014 Stav ke dni : 11.10.2014 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 + elekronická podoba Brně dne 25.10.2014 Ing. Petr Čech
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je odhad obvyklé ceny nemovitostí pro veřejnou nedobrovolnou dražbu. Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne 9.10.2014 Výpis z listu vlastnictví č. 3742 pro obec Břeclav, k.ú. Poštorná vyhotovený dne 1.9.2014 Kupní smlouva uzavřená dne 15.11.2002 se správcem konkurzní podstaty úpadce Poštorenské keramické závody, a.s. v likvidaci JUDr. Josefem Kozou Webové stránky ČÚZK Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Webové stránky Sreality Informace sdělené manželi Josefem a Růženou Markovými Místopis Břeclav je okresním městem s 24925 obyvateli ležící na jižním okraji Jihomoravského kraje při hranicích s Rakouskem a Slovenskem. Je důležitým železničním uzlem Brno - Bratislava - Přerov - Vídeň. Město je u silničního křížení dálnice D2 Brno - Bratislava a silnice Přerov - Mikulov - Vídeň. Ve městě jsou větší průmyslové podniky poskytující pracovní příležitosti. Město je i důležitým správním a vzdělávacím střediskem - jsou zde střední školy, učiliště, banky a úřady státní správy. Místní část Poštorná se nachází na jihozápadním okraji města. Byt č. 900/3 je v lokalitě nazývané Tovární kolonie. Zástavbu zde převážně tvoří jednopodlažní zděné domy. V sousedství obytné zástavby asi 25 m od domu č.p. 900 je zde výrobní areál. Celkový popis Byt č. 900/3 se nachází v přízemním zděném domě se sedlovou střechou s taškovou krytinou. Dům pocházející z roku 1875 má pět samostatných bytových jednotek. Každý byt má samostatný vstup z obecního pozemku. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci a na rozvod el. energie. Dům stojí na pozemku p.č. 2024 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém má spoluvlastnický podíl i byt č. 900/3. Bytová jednotka má vstupní chodbu, kuchyň, 3 pokoje a sprchový kout společný se záchodem. Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlaha je xylolitová, z pásů PVC a parketová. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální třemi elektrickými akumulačními kamny. Kuchyň má u kuchyňské linky plynový sporák na propanbutan a odsávač par. Hygienické vybavení tvoří ve sprchovém koutu umývadlo a keramická záchodová mísa. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler ve vstupní chodbě. Pozemek po pravé, levé a zadní straně domu parc. čísla 2022/1 - ostatní plocha (ostatní komunikace) je ve vlastnictví Města Břeclav. Podél přední strany budovy se nachází pozemek p.č. 2023/1 - ost. plocha (ostatní komunikace) v majetku Města Břeclav. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 3742 je uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. V části C Omezení vlastnického práva je na LV č. 3742 uvedeno předkupní právo pro Město Břeclav k pozemku p.č. 2022/2. Tento pozemek není uveden na katastrální mapě a není ani evidován na webových stránkách ČÚZK jako sousední parcela parcely č. 2022/1. V část C citovaného LV je uvedeno rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona). 3
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 900/3 Bytová jednotka má vstupní chodbu, kuchyň, 3 pokoje a sprchový kout společný se záchodem. Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlaha je xylolitová, z pásů PVC a parketová. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální třemi elektrickými akumulačními kamny. Kuchyň má u kuchyňské linky plynový sporák na propanbutan a odsávač par. Hygienické vybavení tvoří ve sprchovém koutu umývadlo a keramická záchodová mísa. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler ve vstupní chodbě do bytu. Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 19,45 * 1,00 = 19,45 m 2 pokoj: 19,21 * 1,00 = 19,21 m 2 pokoj: 19,06 * 1,00 = 19,06 m 2 kuchyň: 19,60 * 1,00 = 19,60 m 2 sprchový kout s WC: 1,76 * 1,00 = 1,76 m 2 chodba: 6,24 * 1,00 = 6,24 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 85,32 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení 4 Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce P 18,80 100 0,46 8,65 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40
6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické P 2,10 100 0,46 0,97 10. Schody C 3,00 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. P 3,80 100 0,46 1,75 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 73,13 Koeficient vybavení K 4 : 0,7313 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 2 ]: = 9 630,00 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7313 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1120 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 14 664,62 85,32 m 2 * 14 664,62 Kč/m 2 = 1 251 185,38 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 60,000 % - 750 711,23 Kč Byt č. 900/3 věcná hodnota = 500 474,15 Kč 5
Oceňovaná jednotka byt č. 900/3 Lokalita Břeclav - Poštorná Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena byt v přízemním 85,32 m 2 1 3+1 456 377 Kč 5 349 Kč/m 2 zděném domě Popis oceňované nemovité věci Bytová jednotka má vstupní chodbu, kuchyň, 3 pokoje a sprchový kout společný se záchodem. Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlaha je xylolitová, z pásů PVC a parketová. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou hladké plné. Vytápění je lokální třemi elektrickými akumulačními kamny. Kuchyň má u kuch. linky plynový sporák na propanbutan a odsávač par. Hygienické vybavení tvoří ve sprchovém koutu umývadlo a keramická záchodová mísa. Zdrojem teplé vody je elektrický bojler ve vstupní chodbě do bytu. Byt je v přízemním zděném domě pocházejícím z roku 1875. Všechny byty mají samostatné vstupy z pozemku náležejícímu Městu Břeclav. S obdobnými byty se ve městě běžně neobchoduje. Údaje o podobných jednotkách nejsou v dostupných databázích prodejních cen a ani se k dnešnímu dni podobné byty na trhu neinzerují. Z uvedených důvodů byt č. 900/3 cenově porovnávám s byty prodanými ve větších bytových domech v Břeclavi a i byty nabízenými k dnešnímu dni k prodeji. S ohledem na atypičnost bytu, jeho minimální hygienické vybavení, vytápění el. akumulačními kamny a obvodové zdivo nesplňující dnešní požadované tepelně-technické parametry předmětný byt porovnávám s byty prodanými a inzerovanými v bytových domech v málo žádaných lokalitách Břeclavi. Odlišnosti mezi byty srovnávacími a oceňovanou jednotkou odlišuji pomocí koeficientů. Popisy porovnatelných jednotek 1. byt Nabízený družstevní byt o dispozici 3+1 na sídlišti Na Valtické v Břeclavi. Byt má vstupní chodbu, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, koupelnu, záchod. Byt je v původním stavu. Anuita je 0,-Kč, byt je možno okamžitě převést do osobního vlastnictví. 2. byt Prodávaný byt 2+1 s balkonem na Fintajslově ulici v Břeclavi. Byt se nachází ve 3. podlaží zděného domu. Byt je v původním, ale velmi pěkném a udržovaném stavu, podlahy: parkety, PVC. 6
3. byt Prodaný byt 2+kk v Břeclavi - Poštorné se nachází se v 1. NP bytového domu ze šedesátých let. Vlastní byt je minimálně udržovaný, většina konstrukcí a vybavení původních. Je nezbytná rekonstrukce bytu. 4. byt Byt velikosti 3+1 prodaný v Břeclav - Charvátské Nové Vsi na ulici Na Valtické je v domě z roku 1981. Byt má nové zděné hygienické jádro s koupelnou a záchodem, nové podlahy, plastová okna a dveře. 5. byt Bytová jednotka prodaná v Břeclavi na ulici Na Pěšině je v domě postaveném v 50. letech min. století. Vybavení bytu je převážně původní. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je lokální plynovými kamny. Ohřev vody je v koupelně plynovým průtokovým ohřívačem. Srovnatelné jednotky Název: 1. byt Lokalita: Břeclav, Na Valtické Podlaží: 1/7 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 55,00 m 2 760 000 Kč 13 818 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Vybavení 0,70 K4 Zdroj nabídky 0,75 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - podobná; Typ stavby - panelová; Vybavení - horší v bytě oceňovaném; Zdroj nabídky - inzerce; 7 Celkový koef. K C 0,47 Upravená j. cena Kč/m 2 6 529
Název: 2. byt Lokalita: Břeclav, Fintajslova Podlaží: 3/4 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 58,00 m 2 560 000 Kč 9 655 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,70 K2 Typ stavby 0,80 K3 Vybavení 0,70 K4 Zdroj nabídky 0,75 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - horší s oceň. bytem; Typ stavby - zděný dům s klasickým zdivem; Vybavení - horší v bytě oceňovaném; Zdroj nabídky - nabídková cena; Celkový koef. K C 0,29 Upravená j. cena Kč/m 2 2 839 Název: 3. byt Lokalita: Břeclav - Poštorná, sídliště Podlaží: 1/3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 61,00 m 2 750 000 Kč 12 295 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,90 K2 Typ stavby 0,80 K3 Vybavení 0,70 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - lepší s bytem srovnávacím; Typ stavby - klasický zděný dům; Vybavení - horší v bytě oceňovaném; Zdroj nabídky - prodaný byt; 8 Celkový koef. K C 0,50 Upravená j. cena Kč/m 2 6 197
Název: 4. byt Lokalita: Břeclav - Charvátská Nová Ves, Na Valtické Podlaží: 4/8 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový dům 75,81 m 2 790 000 Kč 10 421 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Vybavení 0,70 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - podobná; Typ stavby - panelový dům; Vybavení - lepší v bytě srovnávacím; Zdroj nabídky - prodaná nemovitost; Název: 5. byt Lokalita: Břeclav, Na Pěšině Podlaží: 2/3 Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,63 Upravená j. cena Kč/m 2 6 565 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 67,92 m 2 800 000 Kč 11 779 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,70 K2 Typ stavby 0,80 K3 Vybavení 0,70 K4 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - lepší se srovn. bytem; Typ stavby - klasický zděný dům; Vybavení - lepší v bytě srovnávacím; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. K C 0,39 Upravená j. cena Kč/m 2 4 617 9
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 2 839 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 5 349 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 6 565 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 5 349 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 85,32 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 456 377 Kč 10
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Současný stav 456 377 Kč 500 474 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Větší váhu při odhadu obvyklé ceny dávám v tomto případě porovnávací hodnotě. Při jejím stanovování jsem použil 2 údaje o bytech nabízených a o 3 jednotkách prodaných v Břeclavi. Rozdíly mezi jednotlivými bytovými jednotkami zohledňuji pomoci řady koeficientů. Závěr Na základě výše uvedeného odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky č. 900/3 ve výši asi 450 000 Kč. slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč V Brně 25.10.2014 Ing. Petr Čech Oblá 83 kancelář: Ukrajinská 19 634 00 Brno 625 00 Brno tel.: 721 741 066 tel.: 547 215 926 e-mail: zncech@volny.cz 11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984 pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne 23.7.1999 pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3814 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 42. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Ortofoto 1 Poloha v místní části Poštorná 1 Poloha v Břeclavi 1 Fotodokumentace 2 12
13
14
15
Snímek katastrální mapy Budova č.p. 900 s pozemkem parc. č. 2024 16
Ortofoto Budova č.p. 900 na pozemku p.č. 2024 s vyznačeným vstupem do bytu č. 900/3 17
Poloha bytu v místní části Poštorná 18
Poloha v Břeclavi 19
Fotodokumentace Přední strana domu č.p. 900 Vstup do bytu na zadní straně domu Přední strana domu a chodník směrem k oceňovanému bytu Byt č. 900/3 na zadní straně domu Kuchyň Sprchový kout společný se záchodem 20
Sprchový kout společný se záchodem Vstupní chodba El. akumulační kamna na chodbě Pokoj Pokoj Pokoj 21