ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 692/15 zapsaná na listu vlastnictví č. 2124, vymezená v budově č.p. 692, zapsané na LV č. 1957, stojící na parcele č. 701/13, zapsané na LV č se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6301/84353 na společných částech bytového domu č.p. 692, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6301/84353 na parcele č. 701/13 o výměře 296 m 2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Hrušovany u Brna, k.ú. Hrušovany u Brna Adresa nemovité věci: Vodní 692, Hrušovany u Brna Vlastník : SJM Jankových Jiří a Jankových Petra, Vodní 692, Hrušovany u Brna OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, Brno, tel.: , zncech@volny.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka. OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 2 + elektronická podoba V Brně dne Ing. Petr Čech

2 Znalecký úkol NÁLEZ Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Přehled podkladů Objednávka znaleckého posudku ze dne Výpis z listu vlastnictví č pro obec Hrušovany u Brna, k.ú. Hrušovany u Brna vyhotovený dne Kupní smlouva č. 39 ze dne opatřená níže podepsaným znalcem na Katastrálním úřadě. Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců. Webové stránky ČÚZK. Webové stránky Sreality. Prohlídka domu s oceňovaným bytem pouze z veřejně přístupných pozemků vstup do bytu znalci nebyl umožněn. Místopis Hrušovany u Brna jsou obcí s obyvateli na okrese Brno venkov nacházející se asi 20 km jižně od krajského města Brna. S krajským městem mají silniční dopravní spojení, nedaleko obce (asi 3,5 km) je i nájezd na dálnici ve směru Brno Pohořelice. Obcí vede železniční trať Břeclav Brno se zdejší zastávkou. Město Židlochovice je od Hrušovan u Brna ve vzdálenosti asi 800 m východním směrem. V Hrušovanech u Brna je řada obchodů s potravinami, průmyslovým zboží a i několik restaurací. Kromě různých služeb má zde sídlo i větší výrobce pórobetonových prvků. V obci je řada lékařských ordinací a lékárna. Je zde mateřská a základní škola. V obci je vybudována úplná technická infrastruktura (vodovod, kanalizace, plyn, elektrická energie, telefon, kabelová televize ta umožňuje i sledování místního zpravodajství). Ve volném čase mohou obyvatelé obce využívat sportovní areál a sportoviště místního Sokola a knihovnu. V Hrušovanech u Brna je poměrně velký zájem o stavby k bydlení, o čemž svědčí rozsáhlá výstavba na západním okraji obce a růst počtu obyvatel v posledních letech. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné 2

3 Celkový popis Bytová jednotka č. 692/15 se nachází ve zděném domě č.p. 692 stojícím na pozemku p.č. 701/13 - zastavěná plocha a nádvoří. Byt je na jihovýchodním okraji města u křižovatky ulic Vodní a Jízdárenská. Okolní prostředí je klidné. Zástavbu zde tvoří bytové domy. U domu jsou venkovní parkovací stání pro osobní automobily. Autobusová zastávka je od domu ve vzdálenosti asi 700 m, vlaková nádraží cca 670 m. Základní škola a obecní úřad jsou přibližně 800 m od domu. Do obchodu s potravinami 700 m a na poštu je vzdálenost cca 600 m. Dům č.p. 692 s oceňovaným bytem je napojen na vodovod, kanalizaci, rozvod zemního plynu a elektrické energie. Silné stránky Silnou stránkou je klidné okolní prostředí domu, poloha bytu v novějším zděném domě a velmi krátká dojezdová vzdálenost do krajského města Brna. Slabé stránky Slabou stránku s ohledem na skutečnost, že mně nebyl umožněn vstup do bytu nespecifikuji. Dle dostupných informací je jí však chybějící výtah v domě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Komentář: Z obecního pozemku se k domu vstupuje přes pozemek okolo budovy parc. čísla 701/4 ve vlastnictví fyzické osoby (LV 1459). Náhledem na webové stránky ČÚZK je vidět na LV věcné břemeno cesty, věcné břemeno chůze a jízdy a věcné břemeno zřizování a provozování vedení. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle programu Aquarius pojišťovny Kooperativa se dům č.p. 692 nachází v území označeném č. 2. Jedná se o území s nízkým nebezpečím povodně /záplavy. 3

4 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: K dnešnímu dni je na LV č evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Oceňovaná jednotka Výpočet porovnávací hodnoty Hrušovany u Brna, Vodní 692 Byt v 5. NP domu s předsíní, koupelnou s WC, obytnou kuchyní, ložnicí, pokojem a lodžií. Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděný dům 63,82 m 2 5.NP Kč Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Oceňovaný byt č. 692/15 s domem č.p. 692 je popsán pouze na základě prohlídky z veřejně přístupného pozemku, výpisu z listu vlastnictví č pro k.ú. Hrušovany u Brna a podle části smlouvy č. 39 o převodu vlastnického práva k jednotce a příslušného spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemků opatřené níže podepsaným znalce na Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj. Dále jsou informace získány z webových stránek ČÚZK. Budova č.p. 692 je zděná s valbovou střechou s taškovou krytinou. Má 4 nadzemní podlaží ( NP) a podkroví (5.NP). Oceňovaná bytová jednotka se nachází v 5.NP. Dům nemá výtah. Dům je napojen na rozvod vody, kanalizaci, rozvod plynu a elektrické energie. Byt má předsíň, koupelnu+wc, obytnou kuchyň, ložnici, pokoj a lodžii. Kupujícím byla dle dodatku č. 1 ke smlouvě č. 39 přidělena sklepní kóje s označením 014 A. Jedná se asi o společnou část domu. Popis bytu - citace z kupní smlouvy: K vybavení bytu patří v koupelně umývadlo, WC, vana, vnitřní strana svislých plastových oken, vnitřní strana vstupních dveří, vnitřní dveře dřevěné, kombinovaný kotel. 4

5 K jednotce dále patří nenosné příčky uvnitř jednotky, vnitřní i vstupní dveře, okna, parapety vnitřní a vnější, podlahové krytiny, vnitřní elektroinstalace, vnitřní rozvody elektřiny, vody, ústředního vytápění, odvody odpadních vod, bytové pojistky a pojistky umístěné v hlavním domovním rozvaděči. Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy předsíň: 2,33 * 1,00 = 2,33 m 2 koupelna+wc: 4,53 * 1,00 = 4,53 m 2 obytná kuchyně: 27,71 * 1,00 = 27,71 m 2 ložnice: 13,61 * 1,00 = 13,61 m 2 pokoj: 14,83 * 1,00 = 14,83 m 2 lodžie: 4,05 * 0,20 = 0,81 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 63,82 m 2 Srovnatelné jednotky Název: 1. byt Byt velikosti 2+kk s balkonem prodaný v Rosicích pochází z roku Okna jsou plastová. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Vytápění je etážové vlastním kotlem na zemní plyn. Lokalita: Rosice, Karla IV. Podlaží: 3/4 Dispozice: 2+kk Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 55,82 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,90 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - malé město; Typ stavby - zděný dům, byt v běžném podlaží (ne v podkroví se šikmými stropy); Stáří - podobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - realizovaný prodej; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m

6 Název: 2. byt Byt 2+kk s balkonem prodaný v Mokré - Horákově. Popis bytu převzat z databáze prodaných nemovitostí. Vybavení standardní: etážové vytápění (plynový kotel a nástěnná tělesa), ohřev TUV - plynový kotel ÚT, plastová okna, vnitřní dveře dřevěné hladké lakované; povrchy podlah: PVC a keramická dlažba (koupelna s WC, předsíň); vybavení kuchyňského koutu: kombinovaný sporák, kuchyňská linka, digestoř; vnitřní hygienické vybavení: umyvadlo e skříňkou, smaltovaná vana, kombi WC. Lokalita: Mokrá - Horákov Podlaží: 2/3 Dispozice: 2+kk Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 48,22 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - vesnice východně od Brna; Typ stavby - zděný dům, byt v běžném podlaží; Stáří - podobné; Vybavení - obdobné; Zdroj nabídky - zrealizovaná kupní cena; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m

7 Název: 3. byt Byt 3+kk s balkonem prodaný ve Šlapanicích pochází z roku Podkrovní byt o 2 podlažích pod střechou má všechna okna střešní, vytápění etážové s plynovým kotlem na chodbě před bytem, ohřev vody kotlem ÚT. Koupelna má vanu, umývadlo a mísu WC. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Lokalita: Šlapanice, Švehlova Podlaží: 4. a 5./5 Dispozice: 3+kk Zdroj: Osobně známá informace Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 62,94 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 0,80 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - malé město u Brna s trolejbusovou dopravou; Typ stavby - zděný dům, oba byty v podkroví; Stáří - obdobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - zrealizovaný prodej; Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Název: 4. byt Byt velikosti 2+kk prodaný v Hrušovanech na Vodní ulici. Dům je z roku 2007, byt nebyl doposud užívaný. K bytu náleží venkovní nekryté parkovací stání a dlážděná terasa velikosti 57 m 2. Popis převzat z databáze prodejních cen bez úprav. Koupelna je vybavena vanou, umývadlem a WC obklad stěn, podlahy dlažby, lamino, vytápění bytu vlastním závěsným kotlem na zemní plyn společným pro ohřev TUV, deskové radiátory, okna plastová zasklená dvojskly, dveře foliované v ocelových zárubních. Lokalita: Hrušovany u Brna, Vodní Podlaží: 1/5 Dispozice: 2+kk Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců 7

8 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 46,97 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,85 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům, byt v nižším podlaží a s venk. parkovacím stáním; Stáří - stejné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - prodaný byt; Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Název: 5. byt Byt 2+kk s lodžií prodaný v Hrušovanech u Brna na Vodní ulici. Popis převzat z databáze prodejních cen bez úprav: Standardní vybavení novostavby bytové jednotky: okna plastová a dřevěná střešní, podlahy laminátové plovoucí a keramické dlažby, dveře s obložkovými zárubněmi, kuchyňská linka s el. varnou deskou a el. troubou, vytápění plynové etážové, v části podlahové. BJ ve velmi dobrém technickém stavu. Uvedená cena je po odpočtu park. stání. Lokalita: Hrušovany u Brna, Vodní Podlaží: 5/5 Dispozice: 2+kk Zdroj: Databáze prodejních cen spolupracujících odhadců Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 65,04 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům; Stáří - podobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - prodejní cena; Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/m

9 Název: 6. byt Byt velikosti 2+kk s balkonem nabízený k dnešnímu dni k prodeji v Hrušovanech u Brna na Vodní ulici. Byt se nabízí zároveň s venkovním parkovacím stáním u domu, cenu stání pro porovnání odečítám. Vytápění je ústřední (etážové) s vlastním kotlem na zemní plyn. Lokalita: Hrušovany u Brna, Vodní Podlaží: 4/5 Dispozice: 2+kk Zdroj: Sreality Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 59,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,85 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům, byt v běžném podlaží s park. stáním; Stáří - podobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - nabídková cena; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Název: 7. byt Byt 2+kk s balkonem prodávaný k dnešními dni v Hrušovanech na Vodní ulici. Byt má předsíň, koupelnu s WC, ložnici, kuchyň s jídelnou a obývacím pokojem, kde je vstup na balkón (Pozn.: má být zřejmě lodžie). Vytápění je etážové, kotel slouží i k ohřevu vody. Hygienické vybavení v koupelně je standardní. Podlahy jsou laminátové a z keramické dlažby. Lokalita: Hrušovany, Vodní Podlaží: 5/5 Dispozice: 2+kk Zdroj: Neuvedeno 9

10 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděný dům 58,00 m Kč Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,90 K3 Stáří 1,00 K4 Vybavení 1,00 K5 Zdroj nabídky 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Lokalita - stejná; Typ stavby - zděný dům, byt s park. stáním; Stáří - obdobné; Vybavení - podobné; Zdroj nabídky - nabídková cena; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 63,82 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč 10

11 ZÁVĚR Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklou cenu odhaduji na základě porovnávací hodnoty. Pro její stanovení jsem použil údaje o bytech prodaných v obcích na okrese Brno-venkov a o bytech prodaných i nabízených v Hrušovanech u Brna. Rozdíly mezi porovnávacími byty a bytem oceňovaným (poloha na okrese, poloha v domě a šikmé stropy v podkroví, vybavení, parkovací stání) odlišuji pomocí řady koeficientů. Závěr S přihlédnutí k výše uvedeným údajům odhaduji obvyklou cenu bytu ve výši Kč. slovy: jedenmilionšestsettisích korun českých V Brně dne 10. dubna 2016 Ing. Petr Čech 11

12 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3876 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 11. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Snímek katastrální mapy 1 Poloha bytu v obci + poloha Hrušovan u Brna v JM kraji 1 12

13 Fotodokumentace nemovitosti Přední a levá strana domu Zadní a levá strana domu Levá strana domu Zadní strana domu 13

14 Snímek katastrální mapy Budova č.p. 692 s pozemkem parc. č. 701/13 14

15 Poloha bytu v obci Poloha Hrušovan u Brna v JM kraji 15