ZNALECKÝ POSUDEK č. 9190-754/2012 o ceně provozního areálu č.p. 177 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 517/1, 518/1, 519/1 v k.ú. Vilémov u Kadaně, obec Vilémov, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny souboru nemovitostí pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 968/11-126) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 3.12.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně provozního areálu č.p. 177 s příslušenstvím a pozemky parc.č. 517/1, 518/1, 519/1 v k.ú. Vilémov u Kadaně, obec Vilémov, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 968/11-126 ze dne 30.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a srovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti je pro ocenění použita kombinace metody věcné, výnosové a srovnávací. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Provozní objekt Adresa nemovitosti: Vilémov 177 431 54 Vilémov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vilémov Katastrální území: Vilémov u Kadaně Počet obyvatel: 604 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.11.2012 za přítomnosti znalce (zástupce vlastníka firmy KUVAL s. r. o. se k místnímu šetření nedostavil, obsílka s oznámením místního šetření se vrátila jako nevyzvednutá). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 968/11-126 ze dne 30.10.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.1.2012 (LV č. 193) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 27.11.2012 - informace poskytnuté telefonicky na stavebním úřadě OÚ v Radonicích - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 193 pro k.ú. Vilémov u Kadaně je uvedeno: A - Vlastnické právo: KUVAL s.r.o., Jaroslava Seiferta 2159, Most, 434 01 Most B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 517/1 2521 m 2 ostatní plocha, manipulační plocha parc.č. 518/1 5825 m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 519/1 1060 m 2 ostatní plocha, manipulační plocha Stavby: Vilémov, č.p. 177, způsob využití průmyslový objekt, na parcele 518/1 B1 - Jiná práva. Bez zápisu. C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a zástavní právo zákonné podrobně viz. příloha - LV č. 193 D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 193 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 193 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Při místním šetření však bylo zjištěno, že na pozemcích parc.č. 517/1 a 518/1 je postavena poměrně rozlehlá výrobní hala, která není zapsána na LV ani zakreslena v katastrální mapě. Protože tato skutečnost může mít poměrně značný vliv na cenu obvyklou, je ocenění zpracováno ve dvou alternativách jednak bez této stavby a jednak včetně této stavby (dle sdělení pracovnice stavebního úřadu OÚ v Radonicích, kam Vilémov spadá, není k oceňovanému areálu žádná dokumentace a v posledních 25 letech nebylo žádáno o žádné stavební povolení nebo legalizaci stavby). 6. Dokumentace a skutečnost Vstup do jednotlivých staveb mi nebyl umožněn, projektová dokumentace na Stavebním úřadě OÚ v Radonicích není k dispozici. Vzhledem k části spadlého oplocení areálu byl možný přístup k jednotlivým budovám a jejich venkovní obhlídce. Ocenění je provedeno na základě této venkovní obhlídky jednotlivých staveb a na základě údajů z katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o ocenění průmyslového areálu, který leží severovýchodně od centra obce, ve vzdálenosti cca 1,5 km, v blízkosti bývalého vlakového nádraží Vilémov a v sousedství několika samot obytných domů a převážně zdevastovaných menších provozních areálů.
- 4 - Areál tvoří zejména sestava budov, vedená pod č.p. 177 - vlastní na sebe navazující uskupení několika budov (administrativní budova a zbytek převážně vzájemně propojené haly a přístavby těchto hal, částečně již ve stádiu demolice) a dále samostatně stojící zděná skladová hala. Kromě této sestavy budov jsou součástí ocenění pozemky parc.č. 517/1, 518/1 a 519/1. V oploceném areálu jsou další pozemky a stavby jiných vlastníků, které byly v minulosti zřejmě užívány jako součást areálu, ale nejsou součástí ocenění a převážně nebrání užívání zbytku vlastního areálu. Jedná se o tyto části: Pozemek parc.č. 517/2 - ostatní plocha, manipulační plocha - plocha zpevněná silničními panely ve vlastníctví České republiky, správce ÚPZSVM Pozemek parc.č. 519/2, 519/3 - pozemky zastavěné plochy a nádvoří ve vlastnictví Zemědělského družstva Račetice. Budova bez čp/če na parc.č. 519/2 - bývalá kotelna ve vlastnictví fyzické osoby Jiří Kuja, Zdeňka Fibicha 2624/17, Most Budova bez čp/če na parc.č. 519/3 - bývalé zřejmě garáže ve vlastnictví České republiky, správce PF ČR Budova na parc.č. 517/1 a 518/1, tedy pozemcích, které jsou součástí ocenění, ale stavba není zapsána na LV ani zakreslena v katastrální mapě. Areál byl zřejmě v minulosti napojen na vodovod a rozvod el. energie, kanalizace byla zřejmě svedena do jímky, kterou se mi nepodařilo dohledat. Území je rovinné, přístup je z veřejného prostranství po zpevněné komunikaci ve vlastnictví Obce Vilémov. Vilémov je menší až středně velkou obcí okresu Chomutov, která je vzdálena od okresního města cca 25 km a spádově je blíže k větším městům Kadani nebo Žatci. V obci je základní občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Jak bylo uvedeno, situování je v odlehlé části, ve vzdálenosti cca 1,5 km od centra obce, v zástavbě několik obytných a bývalých provozních budov nebo areálů kolem vlakového nádraží, které stejně jako železniční trať již nefunguje. B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 968/11-126 ze dne 30.10.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a srovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti je pro ocenění použita kombinace metody věcné, výnosové a srovnávací.
- 5-1. Popis objektů a pozemků Provozní budova Vilémov č.p. 177 - administrativní část Jedná se o budovu zděné konstrukce s 1 NP. Založení předpokládám na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo tl. 45, stropy dřevěné s podhledem. Stanová střecha opatřena krytinou z osinkocementových šablon včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu, fasáda štuková složitá, částečně opadaná, vnitřní omítky předpokládám štukové hladké, podlahy z teraca a keramické dlažby a kryté PVC. Osazena jsou dřevěná špaletová okna s mřížemi a předpoklad náplňové dveře. Další vybavení (instalace, zařizovací předměty, vytápění) předpokládám vzhledem k delší době mimo provoz nefunkční. Dispozice: Předpoklad kanceláře a sociální zařízení. Jedná se o budovu pro administrativu.. Stáří a opotřebení: Stáří předpokládám podle provedení cca 120 roků. Podle vzhledu usuzuji na delší dobu objektu mimo provoz a zejména bez řádné údržby, což se projevuje jeho postupujícím chátráním. Provozní budova Vilémov č.p. 177 - výrobní část Jedná se o halu zděné konstrukce s 1 NP, s částečnou nástavbou 2.NP. Hala je řešena jako sestava několika lodí, zřejmě postupně dostavovaných, z nichž 2 mají shedovou střechu tvořící světlík, ostatní mají nízkou sedlovou nebo pultovou střechu, část za administrativní budovou je vyšší a tvoří jakousi nástavbu. Pro ocenění uvažuji jako jednu halu. Založení předpokládám na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo tl. 45, stropy dřevěné s podhledem. Shedová, nízká sedlová nebo pultová střecha opatřena krytinou z osinkocementových šablon, osinkocementových vlnovek a živičnou, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu, částečně chybějících, fasáda štuková složitá nebo vápenná hladká a hrubá, částečně opadaná, vnitřní omítky předpokládám vápenné hladké, podlahy betonové. Osazena jsou dřevěná špaletová okna zevnitř zatlučená prkny a sklobetonová okna a dřevěné nebo kovové dveře a vrata. Další vybavení (instalace, zařizovací předměty, vytápění) předpokládám vzhledem k delší době mimo provoz nefunkční. Dispozice: Předpoklad původní výrobní a skladovací prostory, v části je vestavěna trafostanice. Jedná se o halu pro výrobu. Stáří a opotřebení: Stáří předpokládám podle provedení cca 120 roků, u některých přístaveb a vestaveb cca 30 až 50 roků, průměrné stáří uvažuji cca 90 roků. Podle vzhledu usuzuji na delší dobu objektu mimo provoz a zejména bez řádné údržby, což se projevuje jeho postupujícím chátráním (v mnoha místech zatékání, poškozené výplně otvorů, otevřenými dveřmi zřejmě násilné vniknutí, částečně chybějící žlaby a svody, provlhlé zdivo, opadané omítky a již místy zvětralé zdivo, zadní přístavby hal jsou již ve stádiu demolice.
- 6 - Provozní budova Vilémov č.p. 177 - samostatný sklad Jedná se o halu zděné konstrukce s 1 NP. Založení předpokládám na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo tl. 30 až 45, bez stropu. Sedlová střecha opatřena krytinou z osinkocementových šablon, bez žlabů, úpravy omítkami nejsou, podlaha betonová, částečně osazena, částečně chybějící kovová vrata. Dispozice: Jeden polootevřený skladový prostor. Jedná se o halu pro skladování. Stáří a opotřebení: Stáří předpokládám podle provedení cca 120 roků. Podle vzhledu usuzuji na delší dobu objektu mimo provoz a zejména bez řádné údržby, což se projevuje jeho postupujícím chátráním (uhnilé konce krokví střechy, chybějící krytina). Budova bez čp/če na parc.č. 517/1, 518/1 Jedná se o halu zřejmě kovové konstrukce se zděným opláštěním s 1 NP, s částečnou nástavbou 2.NP. Založení předpokládám na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo z pórobetonu tl. 30, stropy zateplený podhled krovu. Sedlová střecha opatřena krytinou z hliníkového trapézového plechu, včetně klemp. konstrukcí z pozink. plechu, částečně chybějících, fasáda z břizolitu, částečně opadaná, vnitřní omítky předpokládám vápenné hladké, podlahy betonové. Osazena jsou kovová okna a kovová vrata. Další vybavení (instalace, zařizovací předměty, vytápění) předpokládám vzhledem k delší době mimo provoz nefunkční. Dispozice: Předpoklad původní výrobní a skladovací prostory, ve dvoupodlažní části administrativní a sociální zázemí. Jedná se o halu pro výrobu. Stáří a opotřebení: Stáří předpokládám podle provedení cca 50 roků. Podle vzhledu usuzuji na delší dobu objektu mimo provoz a zejména bez řádné údržby, což se projevuje jeho postupujícím chátráním (chybějící žlab na zadní straně střechy, od toho provlhlé zdivo, vytlučená některá okna. Ostatní stavby Zpevněné plochy a oplocení s plotovými vraty. Pozemky Jedná se o pozemek zastavěný skladovými halami a pozemek přilehlé manipulační plochy dvora, převážně zpevněný. Území je rovinné až mírně svažité. Přístup je přes pozemky jiných vlastníků. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie.
- 7 - Výměra pozemků: parc.č. 517/1 2521 m 2 ostatní plocha, manipulační plocha parc.č. 518/1 5825 m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 519/1 1060 m 2 ostatní plocha, manipulační plocha celkem 9406 m2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), u pozemků použita jednotková cena stanovená na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k právnímu stavu je ocenění provedeno ve 2 alternativách podrobně alternativa 1 (včetně provozní budovy bez čp/če na parc.č. 517/1 a 518/1), úpravou alternativa 2 (včetně provozní budovy bez čp/če na parc.č. 517/1 a 518/1).
- 8 - a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Alternativa 1 Stavby: Provozní budova Vilémov č.p. 177 - administrativní část - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: F. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 15,90*15,30-3,20*0,80-0,45*2,40 = 239,63 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 239,63 m 2 3,30 m 790,78 m 3 Součet 239,63 m 2 790,78 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 790,78 / 239,63 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 239,63 / 1 = 239,63 m 2 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (15,90*15,30-3,20*0,80-0,45*2,40)*(0,70+ = 958,52 m 3 +3,30) Zastřešení: (15,90*15,30-3,20*0,80-0,45*2,40)*(0,00+ = 175,73 m 3 +2,20/3) Obestavěný prostor celkem: = 1 134,25 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Svislé konstrukce: S 17,40 100,00 1,00 17,40 3. Stropy: S 9,30 100,00 1,00 9,30 4. Krov, střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: N 0,60 100,00 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 70,00 1,00 2,31 C 3,30 30,00 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické: C 1,80 100,00 0,00 0,00 10. Schody: C 2,90 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,10 100,00 1,00 3,10 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20
- 9-14. Povrchy podlah: S 3,20 100,00 1,00 3,20 15. Vytápění: C 4,20 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 5,70 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod: C 3,20 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: C 0,20 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 1,70 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 3,00 100,00 0,00 0,00 24. Výtahy: C 1,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 61,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6180 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 807,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9475 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9364 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6180 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1270 Základní cena upravená = 2 612,90 Kč/m 3 Plná cena: 1 134,25 m 3 * 2 612,90 Kč/m 3 = 2 963 681,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 2 519 129,56 Kč Provozní budova Vilémov č.p. 177 - administrativní část - zjištěná cena= 444 552,27 Kč Provozní budova Vilémov č.p. 177 - výrobní část - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 38,00*36,60+30,00*10,60+31,50*15,30+6,70*16,00*5,30*7,00+ +6,10*5,00+6,10*8,00 = 6 247,17 m 2 2.NP: 19,00*8,00 = 152,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin
- 10-1.NP: 6 247,17 m 2 4,50 m 28 112,27 m 3 2.NP: 152,00 m 2 3,00 m 456,00 m 3 Součet 6 399,17 m 2 28 568,27 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 28 568,27 / 6 399,17 = 4,46 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 6 399,17 / 2 = 3 199,59 m 2 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (38,00*36,60+30,00*10,60)*4,50+31,50* = 24 972,91 m 3 *15,30*3,00+(6,70*16,00*5,30*7,00)*3,80+ +6,10*5,00*4,00+6,10*8,00*3,00+19,00* *8,00*3,00 Zastřešení: (38,00*36,60+30,00*10,60)*(0,00+2,20/2)+ = 2 458,02 m 3 +31,50*15,30*(0,00+2,40/2) Obestavěný prostor celkem: = 27 430,93 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 9,40 100,00 0,46 4,32 2. Svislé nosné konstrukce: S 20,30 100,00 1,00 20,30 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 10,20 100,00 1,00 10,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 50,00 1,00 0,35 C 0,70 50,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,90 80,00 1,00 3,12 C 3,90 20,00 0,00 0,00 10. Schody: S 0,80 100,00 1,00 0,80 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 15. Vytápění: C 1,30 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 8,30 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: C 0,90 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 0,80 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 0,40 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 2,20 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 6,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 72,99 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7299 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 620,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9221
- 11 - Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,9278 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7299 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1230 Základní cena upravená = 1 962,40 Kč/m 3 Plná cena: 27 430,93 m 3 * 1 962,40 Kč/m 3 = 53 830 457,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 45 755 888,48 Kč Provozní budova Vilémov č.p. 177 - výrobní část - zjištěná cena = 8 074 568,55 Kč Provozní budova Vilémov č.p. 177 - samostatný sklad - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 10,60*24,00 = 254,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 254,40 m 2 5,00 m 1 272,00 m 3 Součet 254,40 m 2 1 272,00 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 272,00 / 254,40 = 5,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 254,40 / 1 = 254,40 m 2 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 10,60*24,00*3,60 = 915,84 m 3 Zastřešení: 10,60*24,00*(0,00+1,40/2) = 178,08 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 093,92 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 12,20 100,00 0,46 5,61 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 100,00 1,00 29,30 3. Stropy: C 8,90 100,00 0,00 0,00 4. Krov, střecha: S 11,00 100,00 1,00 11,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90
- 12-6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,10 100,00 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 3,30 100,00 0,00 0,00 10. Schody: C 0,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,20 100,00 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,30 50,00 1,00 1,15 C 2,30 50,00 0,00 0,00 13. Okna: C 4,30 100,00 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: C 4,70 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 6,20 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 54,76 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,5476 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 599,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9459 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,8600 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5476 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1220 Základní cena upravená = 1 381,11 Kč/m 3 Plná cena: 1 093,92 m 3 * 1 381,11 Kč/m 3 = 1 510 823,85 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 1 284 200,27 Kč Provozní budova Vilémov č.p. 177 - samostatný sklad - zjištěná cena= 226 623,58 Kč a 4 ) Budova bez čp/če na parc.č. 517/1, 518/1-3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala: E. budovy pro průmysl a skladování (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: kovová Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 66*18,00+6,00*18,00 = 1 296,00 m 2 2.NP: 6,00*18,00 = 108,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 1 296,00 m 2 5,20 m 6 739,20 m 3
- 13-2.NP: 108,00 m 2 3,30 m 356,40 m 3 Součet 1 404,00 m 2 7 095,60 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 7 095,60 / 1 404,00 = 5,05 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 404,00 / 2 = 702,00 m 2 Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 66*18,00*(0,60+5,20)+6,00*18,00*(0,30+ = 7 635,60 m 3 +3,30+3,30) Zastřešení: 66*18,00*(0,00+3,60/2) = 2 138,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 9 774,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: P 9,40 100,00 0,46 4,32 2. Svislé nosné konstrukce: S 20,30 100,00 1,00 20,30 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 10,20 100,00 1,00 10,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: N 0,70 100,00 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,90 100,00 1,00 3,90 10. Schody: S 0,80 100,00 1,00 0,80 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 15. Vytápění: C 1,30 100,00 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: C 8,30 100,00 0,00 0,00 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: C 0,90 100,00 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: C 0,80 100,00 0,00 0,00 21. Ohřev vody: C 0,40 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: C 2,20 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 6,90 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 74,50 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7450 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3): = 1 620,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9480 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9294 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) : * 0,8545 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7450 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1230 Základní cena upravená = 1 639,70 Kč/m 3
- 14 - Plná cena: 9 774,00 m 3 * 1 639,70 Kč/m 3 = 16 026 427,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 70 = 71,429 % - 11 447 517,11 Kč Budova bez čp/če na parc.č. 517/1, 518/1 - zjištěná cena = 4 578 910,69 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): Stavby a 1 ) Provozní budova Vilémov č.p. 177 - administrativní část = 444 552,27 Kč a 2 ) Provozní budova Vilémov č.p. 177 - výrobní část = 8 074 568,55 Kč a 3 ) Provozní budova Vilémov č.p. 177 - samostatný sklad = 226 623,58 Kč a 4 ) Budova bez čp/če na parc.č. 517/1, 518/1 = 4 578 910,69 Kč Cena staveb činí celkem 13 324 655,09 Kč Pozemky: 9406 m2 á 100,- Kč/m2 = 940 600,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Stavby = 13 324 655,- Kč Pozemky = 940 600,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 14 265 255,- Kč 14 265 260,- Kč Alternativa 2 Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): Stavby a 1 ) Provozní budova Vilémov č.p. 177 - administrativní část = 444 552,27 Kč a 2 ) Provozní budova Vilémov č.p. 177 - výrobní část = 8 074 568,55 Kč a 3 ) Provozní budova Vilémov č.p. 177 - samostatný sklad = 226 623,58 Kč Cena staveb činí celkem 8 745 744,40 Kč Pozemky: 9406 m2 á 100,- Kč/m2 = 940 600,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty:
- 15 - Stavby = 8 745 744,- Kč Pozemky = 940 600,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 9 686 344,- Kč 9 686 340,- Kč b) metoda výnosová (příjmová) Alternativa 1 Jedná se o budovy pro výrobu, administrativu a skladování. Z hlediska výnosového hodnocení nemovitosti uvažuji u obdobných prostor s nájemným vzhledem k místu i předpokládanému vybavení cca 200,- až 300,- Kč/m2, rok. Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] administrativa v 1.NP 192,00 300,- 57 600,- výrobní část v 1.NP 319,00 300,- 95 700,- sklady v 1.NP 203,00 200,- 40 600,- výrobní a admin. část v 1.NP 1 037,00 300,- 311 100,- admin. část v 2.NP 86,00 300,- 25 800,- Výnosy celkem 530 800,- Vzhledem k situování uvažuji s výpadkem nájemného 30%. Souhrnné náklady (daň z nemovitosti, pojistné, opravy a údržba, obnova investice) jsou uvažovány v obvyklé výši cca 40% z upravených výnosů. Jedná se o provoz v poměrně odlehlé lokalitě, delší dobu opuštěný. Míru kapitalizace uvažuji na horní hranici obecně doporučeného rozpětí (7.00 až 11.00 %) ve výši 11.00%. Upravené výnosy celkem: 530 800,- Kč x 0,70 = 371 560,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: 371 560,- Kč x 40%: = 148 624,- Kč Náklady celkem: 148 624,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 371 560,- Kč 148 624,- Kč = 222 936,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 11,00 % Výnosová hodnota: (222 936,- / 0,1100) = 2 026 690,- Kč Výnosová hodnota = 2 026 690,- Kč
- 16 - Alternativa 2 Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] administrativa v 1.NP 192,00 300,- 57 600,- výrobní část v 1.NP 319,00 300,- 95 700,- sklady v 1.NP 203,00 200,- 40 600,- Výnosy celkem 193 900,- Vzhledem k situování uvažuji s výpadkem nájemného 30%. Souhrnné náklady (daň z nemovitosti, pojistné, opravy a údržba, obnova investice) jsou uvažovány v obvyklé výši cca 40% z upravených výnosů. Jedná se o provoz v poměrně odlehlé lokalitě, delší dobu opuštěný. Míru kapitalizace uvažuji na horní hranici obecně doporučeného rozpětí (7.00 až 11.00 %) ve výši 11.00%. Upravené výnosy celkem: 193 900,- Kč x 0,70 = 135 730,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: 135 730,- Kč x 40%: = 54 292,- Kč Náklady celkem: 54 292,- Kč Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 135 730,- Kč 54 292,- Kč = 81 438,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 11,00 % Výnosová hodnota: (81 438,- / 0,1100) = 740 345,- Kč Výnosová hodnota = 740 350,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) Alternativa 1 K dispozici údaje z inzerce v okolí Vilémova do vzdálenosti cca 15 km: Prodej zemědělský objekt 48500 m2, Mašťov Bývalý zemědělský areál o celkové ploše 49 800 m2 a zastavěné ploše 6 240 m2 na okraji obce. Vlastní parkoviště, sklady, administrativní budova a jiné stavby. Možnost přestavby např. na dřevovýrobu, případně na jinou lehkou výrobu s možností získat dotaci na stavební úpravy a vybavení strojním zařízením. V obci a okolí je vysoká nezaměstnanost a tím zajištěný zdroj pracovních sil. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 284302 (M&M reality
- 17 - holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), aktualizace 6.12.2012, uvedena užitná plocha 6240 m2, pozemek 48500 m2, inzerovaná cena 16,99 mil. Kč. Jednotková cena: 2 700,- Kč/m2 Porovnání: Větší nemovitost v obdobném stavu v obdobné lokalitě, s větším pozemkem, srovnatelné současné využití. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek): 0,85x1,00x1,00x1,00x1,10x0,90=0,84. Redukovaná jednotková cena: 2 300,- Kč/m2 Prodej výroba 2896 m2, Strupčice Tato realitní nabídka nabízí k prodeji kompletní výrobní a zpracovatelský objekt JATKA STRUPČICE. V areálu se nachází tzv. špinavá část, vč. stáje před porážkou, dále tzv. čistá část (např. porážka, bourárna, 5 x lednice) a další objekty, jako 2 x byt, dílny, sklady, kanceláře, prodejna atd. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky EC08 (ECO-REAL, Holečkova 1840/2, 43001 Chomutov), aktualizace 1.12.2012, uvedena užitná plocha 2896, pozemek 2896 m2, inzerovaná cena 6,5 mil. Kč. Jednotková cena: 2 200,- Kč/m2. Porovnání: Poněkud větší nemovitost v obdobném stavu v obdobné lokalitě, s menším pozemkem, srovnatelné současné využití. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek: 0,85x1,00x1,10x1,00x1,05x1,10=0,98. Redukovaná jednotková cena: 2 200,- Kč/m2 Prodej výroba 5 560 m2, Chomutov Areál se nachází v rozvíjející se Vinohradské průmyslové zóně, je ideálně dopravně dostupný pro osobní i kamionovou dopravu. Areál sloužil pro lehkou výrobu elektro materiálů a součástek.areál se skládá z dvou shodných budov, které sloužili jako hlavní výrobní prostory a zázemí firmy s kancelářemi včetně šaten a jídelny pro zaměstnance. Tyto dvě haly vzájemně propojuje dodatečně dostavěná budova, která sloužila k expedici výrobků. Objekty jsou vybaveny výtahy pro osobní a nákladní přepravu, expediční hala nakládací rampou pro TIR. Celková výměra veškerých ploch určených pro výrobu činí 1 438 m2, výměra kanceláři a zázemí společnosti je 567 m2. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky N05133 (Vesta realitní kancelář, s.r.o., Masarykovo nám. 193/20, 40502 Děčín), aktualizace 6.12.2012, uvedena zastavěná plocha 2184 m2 (z toho užitná cca 3494 m2- z textu plyne 2005 m2), pozemek 5562 m2, inzerovaná cena 5 mil. Kč. Jednotková cena: 2 500,- Kč/m2. Porovnání: Obdobně velká nemovitost v lepší lokalitě, v obdobném stavu, s menším pozemkem, srovnatelné současné využití. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení a situování ploch, stav, velikost, pozemek):
- 18-0,85x0,80x1,00x1,00x1,00x1,10=0,75. Redukovaná jednotková cena: 1 900,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 1 900,- až 2 300,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 1 900,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti ve všech případech inzerce v obdobně situovaných obcích okresu Chomutov a v Chomutově, v průmyslové části města. Redukovanou jednotkovou cenu uvažuji ve výši cca 1 900,- Kč/m2 (na spodní hranici rozpětí vzhledem k současné stagnaci nemovitostí). Pro výměru podlahové plochy pro alt. 1 cca 1837 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 3,5 mil. Kč, pro alt. 2 cca 714 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 1,4 mil. Kč Alternativa 1 Srovnávací hodnota = 3 500 000,- Kč Alternativa 2 Srovnávací hodnota = 1 400 000,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Vzhledem k současnému právnímu stavu oceňovaných nemovitostí byly stanoveny jednotlivé hodnoty alternativně. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, u obdobných areálů pak prodejní ceny dosahují cca 20% až 50% věcné hodnoty a věcná hodnota nemá pro odhad obvyklé ceny velký význam. U provozních nemovitostí se obvyklá cena pohybuje mezi výnosovou a srovnávací hodnotou. V tomto případě je rozptyl obou hodnot poměrně velký, obvyklou cenu uvažuji u alternativy 1 s obdobnou váhou na výnosovou i srovnávací hodnotu, u alternativy 2 s větší váhou na porovnávací hodnotu, v obou případech se snížením o nejnutnější náklady ke znovuzprovoznění areálu (revize napojení na IS, oprava zabezpečení areálu, drobné opravy na budovách). Obvyklé ceny jsou stanoveny bez vlivu nařízené exekuce a exekučního příkazu k prodeji a zástavních práv zapsaných na LV. Rekapitulace pro jednotlivé alternativy: alternativa 1 (včetně provozní budovy bez čp/če na parc.č. 517/1 a 518/1) Věcná hodnota Výnosová hodnota Srovnávací hodnota 14 265 260,- Kč 2 026 690,- Kč 3 500 000,- Kč
- 19 - Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitostí 2 400 000,- Kč slovy: dvamilionyčtyřistatisíc Kč alternativa 2 (včetně provozní budovy bez čp/če na parc.č. 517/1 a 518/1) Věcná hodnota Výnosová hodnota Srovnávací hodnota 9 686 340,- Kč 740 350,- Kč 1 100 000,- Kč Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitostí 1 100 000,- Kč slovy: jedenmilionjednostotisíc Kč V Srbicích, 3.12.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9190-754/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 289 12. V Srbicích, 3.12.2012 Ing. Zdeněk Garlík
- 20 -